房地产市场现状及未来走势

房地产业现状及未来走势

林贤传

过去经济发展、人口增长、信贷扩张等多方面的因素叠加，使房地产走过了辉煌的30年。现在房地产市场供求关系发生重大变化，交易逻辑迎来大转变，这是房地产业从“成长期”走向“成熟期”必须经历的一场大变局。这在制造行业和其他行业也都曾经历过，这也是经济社会发展规律所决定的。不同的是房地产行业洗牌比其他行业来势更猛、阵痛更大，阵痛过后将会进入成熟期，迎来稳健发展。我们要认清房地产业价值创造和价值分配的规律和大趋势，转变发展思路，确立为人民创造美好生活空间的使命宣言，坚定信念，把握方向，明确目标，保持战略定力，先解决当前存在的问题，做好当前生存，再寻求可持续发展之路，主动迎接房地产下半场的到来。

一、房地产市场现状

经过了30年的发展，房地产市场从供不应求，发展到供大于求。与制造行业和其他行业从供不应求到供大于求明显不同的是：一是房地产投资大，使用周期长，一般能够伴随人的一生，供求关系变化随人们的收入增长，大大延迟于制造业和其他行业。这是房地产业是最大的一次的供求关系转变，因此振荡最大。二是需求侧在供不应求时，除刚需和改善需求外，还包括大量的投机和投资性需求，造成部分虚增需求；进入供大于求的拐点后，投机和投资性房源变

成的供给方，转变为二手房，供求关系转变来势更猛。三是由于经济下午，部分购房者收入下降，还不起房贷，法拍房明显增加。四是供给侧由于从拿地、规划、设计、招投标、施工、销售等周期长，对市场反应相对较慢，市场调控相对滞后，加剧供大于求的状况。五是疫情以后，宏观经济下行，经济总体不景气，消费者预期信心不足。六是世界正处于经济周期低谷，经济下行压力加大。由于以上原因造成近两年房地产业市场低迷，销售量骤减，价格处于走低趋势。

（一）需求侧：

1、总体需求还有较大的空间。发达国家城镇化率一般在85%左右，目标前我们城镇化率在66%，需求量还有较大的发展空间。

2、投机性需求基本退出市场；投资性需求发展空间较小；大部分刚性需求者收入低，购买能力不足；需求短时间下降较多。

3、消费者恢复理性消费，房住不炒，跟风抢购将不复存在。企业和消费者处于高杠杆期，需求侧逐步去除金融属性，买房就升值，即使有质量问题，也感觉值的时代已经过去。

4、房价已经进入高位，特别是房价与工薪阶层收入比已经高于发达国家水平，房产价格已经大于居住的价值。消费者对未来预期信心不足，大部分消费者持观望态度。

5、随着时代的变化，需求出现多层次。改善型高品质住房、刚需商品房、经济适用房，低收入群体共有房、租赁房、廉租房等多层次需求并存。

6、专业性房地产消费群体将趋于增长。旅游、康养需求将会增加，工业园区、现代农业园、物流园、商办园、文化园、科技园、综合园区和写字楼等随社会经济发展，需求量将会有所提升。

7、消费者对生活区物业管理需求提高，消费者购买的不但是住房，更是生活区及优质的物业服务和生活区精神文化以及城市配套的幸福生活等。

8、区域性分化明显，人口流入地需求一直在增加，房价仍有升值空间；人口流出地需求明显减少，房价呈下降趋势。

9、目前正处于经济周期低俗，人们的收入较低，失业人口增加，购买力下降，短期内购买力下降较大。

（二）供给侧：

1、短期内总体明显供过于求。一是结构性供大于求，改善型、质量好、区域功能配套和服务好产品仍有不足；以抄房为主投资和投机性一般住房，功能配套和物业服务差的住房较多，其中的部分房产最终都将无法售出。二是区域性的供大于求，人口流入的大城市和中心地带，仍然供不应求；人口流出的城镇基本都供大于求，有些城市外围、郊区开发的房产将无法售出；有些城市边远地带，盲目开发房产将会变为长期闲置资产，无人问津。三是暂时性供大于求，一些有效供给，因为消费者观望和暂时收入低购买能力达不到，经过转型期后，将能够顺利售出。四是专业房地产少；适宜的旅游、康养、工业园区、现代农业园、物流园、商办园、文化园、科技园、综合园区和写字楼等专业性与服务一体的综合楼盘还不适

应新时代需求。

2、产品普遍质量不高，不能适应新时代满足人民美好生活的需求，在供不应求和跟风抢购、需求旺盛的情况下，预售制，房地产企业不注重产品质量、生态规划、生活区功能规划以及后期物业服务，真正符合高质量发展要求的产品少。高标准、高品质房源少，具有引领新时代生活的项目少。造成后期消费者使用投诉多，物业管理难度大。

3、房企以“高负债、高杠杆、高周转”追求高利润，造成交房难，烂尾楼、半拉子工程及质量问题多，与消费者纠纷多，债务危机、信用危机等风险。延续拿地就赚钱思维，放大金融属性，野蛮成长，企业亏损大。

4、供给主体多乱杂，发展过快。房企基本都为了防范企业风险，采取开发一个或者几个项目就成立一个有限责任公司的做法，法人主体过多，专业化程度不高，供给产品标准化程度低，企业短期行为，责任意识差等。与此同时，二手房和法拍房进入供给主体，与开发企业形成竞争，加剧了竞争态势。

5、房地产企业过于突出金融属性，产业链体系不完善，三角债问题突出，半拉子工程，烂尾楼及质量问题多，保交房成为目前的重点。

6、卖方市场形成的不公平问题：一是消费者按建筑面积购买，购买公推面积；二是钻国家规划政策空子，增加空中花园、阳台、露台等赠送面积；三是应当由房企缴纳契税和维修基金等转嫁给消

费者；四是防水、装修及设备安装工程质量保证期限过短；五是开发商做虚假宣传，造成许多误解和矛盾；等等。

（三）政府：

1、政府是经济的主导者，房地产作为特殊行业，政府按照市场在资源配置中发展决定作用的规律，同时发挥有为政府的作用，一直采取逆周期调控政策，防止房地泡沫破裂，中国前四次房地产泡沫均实现了软着陆。房地产上半场不是完全市场化，2021年以来的房地产泡沫，是房地产市场供求关系发生重大变化的捌点，通过近几年的转型，下半场将基本回归市场化主导。

2、政府过去多是采取限制施，重点是控制房价过快增长，防止房地产泡沫；真正刺激房地产的政府相对较少。限购、限贷、限售、二手房指导价均是限制措施，控制投机和投机需求及防止投资过快，挤出房地产泡沫；降低首付、降低借贷利息、认房不认贷、房票安置、城中村改造等才是真正的刺激政策；税收政策基本上是保护刚需消费者需求；限制和刺激政策协同进行周期调控；总体看还是限制相对较多，有效防止房地产业过快增长。

3、土地国有性质，地方政府土地财政，加快城市基础设施建设，驱使地方房地产业加快发展，拉高房地产价格。地方政府过于依靠房地产业拉动城市经济发展，城市扩张过快，城市整体规划不适应绿色发展、集约用地、生活区及产业发展整体配套，良性发展，提升城市的整体效益的要求；造成部分土地浪费，形成部分房地产楼盘成为长期闲置资产。