建筑面积计算新规定(2022最新)

建筑面积计算新规定(2022最新)
建筑面积计算新规定（2022最新）
新版《建筑面积计算规范》已经实施15个月了。

新规范对当前很多“偷面积”的绝招有秒杀力，为了让从事房地产研发工作的朋友不违反规范，不触红线，特邀请最牛专家对《新建筑面积计算规范》进行逐条解读。

第一部分：新面积规范编制原则修订总体原则
1.适用范围：增加了“建设全过程”。

本次修订将适用范围扩大到建设全过程，包括规划、设计、施工、竣工结算等。

但房屋产权面积不适用于本规范。

2.阳台面积计算以主体结构为主的原则。

3.可以利用的建筑空间都计算建筑面积，取消了设计加以利用的说法。

4.一般计算原则：本规范中，一般的取定顺序是：有围护结构的，按围护结构计算面积；有底板的无围护结构（有围护设施），按底板计算面积（室外走廊、架空走廊）；底板也不利于计算的，则取顶盖（车棚、货棚等）。

主体结构外的附属设施按结构底板计算面积。

5.本规范涉及的所有建筑部件，均应符合国家现行设计、施工、质量、安全等规范的要求。

第二部分：新面积规范修订的内容
1.增加了建筑物架空层，取消了深基础架空层面积计算。

2.取消了有永久性顶盖的面积计算，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定。

3.修订了落地橱窗、门斗、走廊等的面积计算规定。

4.增加了飘窗的建筑面积计算要求。

5.修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑
物的面积计算规定。

6.删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算要求。

7.修订了阳台的面积计算规定。

8.修订了外保温层面积计算规定。

9.修订了设备层、管道层的面积计算规定。

10.增加了门廊的面积计算规定。

11.增加了有顶盖的采光井的面积计算规定。

旧版规范删除的术语：回廊、围护性幕墙、装饰性幕墙、眺望间、永久性顶盖。

新版规范删除了按使用功能命名的术语。

新版规范新增的术语：建筑面积、建筑空间、结构净高、结构层、门廊、楼梯、主体结构、露台、台阶。

修改的部分原有术语：层高、架空层、走廊、阳台、飘窗、骑楼、过街楼等。

1.新增术语：明确了栏杆、栏板等不属于围护结构。

围护
设施的设置应符合有关安全标准的规定。

主体结构即我们俗称的承重结构或受力体系，是承受“所有上部荷载”的体系。

台阶是一种连接建筑物不同标高地面或同楼层不同标高处的阶梯式构件，包括室外台阶和与建筑物出入口连接处的平台。

阳台是附设于建筑物外墙的建筑部件，具有栏杆、栏板等围护设施或窗，同时也是室外空间。

根据位置的不同，阳台可分为主体结构外的阳台和主体结构内的阳台。

为避免混淆，本规范将外墙内、主体结构内的部分归类为主体结构内的阳台。

新规定下的建筑面积计算规则统一进行规定。

建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。

对于不同高度的建筑物，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

勒脚部分不考虑
在内。

结构层高是指楼面或地面结构层上表面至上部结构层上
表面之间的垂直距离。

建筑物最底层从混凝土构造的上表面算起，而建筑物顶层从楼板结构层上表面算至屋面板结构层上表面。

当外墙结构本身在一个层高范围内不等厚时，以楼地面结构标高处的外围水平面积计算。

本文介绍了建筑物建筑面积的计算规定。

首先，对于下部为砌体、上部为彩钢板围护的建筑物，建筑面积的计算根据高度的不同而有所区别。

其次，对于建筑物内设有局部楼层的情况，局部楼层的二层及以上楼层的建筑面积计算应根据围护结构或结构底板的情况而定，并且结构层高在2.20m及以上的应计算全面积，结构层高在2.20m以下的应计算1/2面积。

此外，本规范不再强调“单层建筑物内设置”的概念，而是适用于任何自然层内设置的局部楼层。

对于坡屋顶的建筑面积计算，净高在2.10m及以上的部位应计算全面积，净高在1.20m至2.10m
以下的部位应计算1/2面积，净高在1.20m以下的部位不应计
算建筑面积。

3.0.4 关于多层建筑坡屋顶内和场馆看台下的面积计算，
若净高超过2.10m，则应计算全面积；若净高在1.20m至
2.10m之间，则应计算1/2面积；若设计不利用或室内净高不
足1.20m，则不应计算面积。

例如，对于某坡屋面下建筑空间，
若建筑物长为50m，则全面积部分的面积为500m2，1/2面积
部分的面积为75m2，合计建筑面积为575m2.
4.关于场馆看台面积计算，针对场馆的不同情况，共分为
三层意思。

对于看台下的建筑空间，适用于“场”和“馆”；对于
室内单独悬挑看台，仅适用于“馆”；对于有顶盖无围护结构的看台，仅适用于“场”。

需要注意的是，有顶盖无围护结构的看台必定有围护设施。

对于“场”的看台，有顶盖无围护结构的看台按顶盖计算1/2建筑面积，范围为看台与顶盖重叠部分的水
平投影面积；有双层看台时，各层分别计算建筑面积，顶盖及上层看台均视为下层看台的盖；无顶盖的看台不计算建筑面积，看台下的建筑空间按本条第一款计算建筑面积。

5.关于地下室面积计算，对于地下室和半地下室，应按其
结构外围水平面积计算。

若结构层高在2.20m及以上，则应计算全面积；若结构层高在2.20m以下，则应计算1/2面积。

旧
规范中，地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面
积计算。

层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足
2.20m者应计算1/2面积。

无论何种类型的架空层，在计算建筑面积时，应按其顶板水平投影计算。

结构层高在2.20m及以上的部位应计算全面积，而层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。

2、与旧规范相比，本规范对于建筑物吊脚架空层、深基
础架空层的计算规定更加明确。

设计加以利用并有围护结构的架空层，应计算全面积；设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2计算。

而设计不利
用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间则不应计算建筑面积。

3、需要注意的是，架空层仅指建筑物底层或中间某层的
架空结构，而不包括建筑物的屋顶。

建筑物屋顶的计算规则与架空层不同，具体规定在下文中。

一种是有围护结构的，此时应按其围护结构外围水平面积计算全面积；另一种是无围护结构但有围护设施的，此时应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

需要注意的是，有永
久性顶盖但无围护结构的架空走廊，应按其结构底板水平面积的1/2计算建筑面积。

4、门厅和大厅的计算方式也有一定的规定。

根据规范，
门厅和大厅应按一层计算建筑面积，而其中设置的走廊则应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。

如果结构层高在
2.20m及以上，则应计算全面积；如果结构层高在2.20m以下，则应计算1/2面积。

需要注意的是，与旧规范相比，本规范将“回廊”修改为“走廊”，表述更加全面。

1.对于立体书库、立体仓库、立体车库的计算，有两种情况：有围护结构且有顶盖的，计算全面积；无围护结构但有围护设施的，无论是否有顶盖，均计算1/2面积。

对于有围护结
构的，按照围护结构计算面积；无围护结构的，则按照底板计算面积。

若架空走廊存在无盖的情况，则不考虑层高的因素。

2.对于舞台灯光控制室和附属在建筑物外墙的落地橱窗，
有围护结构的按照围护结构外围水平面积计算建筑面积。

对于结构层高在2.20m及以上的，要计算全面积；结构层高在
2.20m以下的，则计算1/2面积。

3.对于立体货架和立体书架，在仓库和书库中不算结构层。

对于立体车库中的升降设备，也不属于结构层，不计算建筑面积。

4.对于有永久性顶盖但无围护结构的落地橱窗，应按照其
结构底板水平面积的1/2计算。

本规范规定了建筑物中橱窗、凸窗、走廊等附属结构的建筑面积计算方法。

首先，建筑物主体结构内的橱窗不计算建筑面积，而建筑物主体结构外的橱窗则属于附属结构。

落地橱窗指该橱窗下有基础，而顶板、底板标高不一定与自然层的划分相一致，因此单列计算方法。

凸窗分为间断式和连续式，根据结构高差和净高的条件来判断是否计算建筑面积。

走廊（挑廊）的计算方法根据有无围护设施和檐廊柱来区分，按照底板水平投影面积或外围水平面积计算1/2面积。

有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积，而无柱雨篷的计算面积则要考虑其结构外边线至外墙结构外边线的宽度，如果超过2.10m，则按雨篷结构板的水平投影面积
的1/2计算建筑面积。

3、在建筑物出入口上方，为遮挡雨水而设置的建筑部件
称为雨篷。

雨篷分为有柱和无柱两种，有柱雨篷的计算面积为其结构板水平投影面积的1/2，而无柱雨篷的计算面积则要考
虑其结构外边线至外墙结构外边线的宽度，如果超过2.10m，
则按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积。

1.雨篷的计算标准：
有柱雨篷没有出挑宽度限制，可以计算建筑面积；
无柱雨篷出挑宽度需≥2.10m才能计算建筑面积；
出挑宽度指雨篷结构外边线至外墙结构外边线的宽度，弧形或异形时，取最大宽度。

2.有柱雨篷不受跨越层数的限制，均可计算建筑面积。

无
柱雨篷顶板不能跨层，否则不计算建筑面积。

3.门廊分为全凹式和半凹半凸式，无门、三面或二面有墙，上部有板（或借用上部楼板）维护的部位。

全凸时，归为墙支撑雨篷。

4.利用上层结构板（如楼板、阳台底板）进行遮挡不视为
雨篷，不计算建筑面积。

5.混合情况下，若一个附属的建筑部件具备两个或两个以
上功能，且计算的建筑面积不同，则只计算一次建筑面积，取较大的面积。

右上图：二层为阳台，按底板计算1/2建筑面积；一层出
入口部位，利用上层阳台底板进行遮挡，不计算建筑面积。

右下图：下部为有柱雨篷，按顶盖计算1/2建筑面积；上
部为雨篷上设置的露台，不计算建筑面积。

右图：第三层为露台，不计算建筑面积；第二层为主体结构内的阳台，按结构外围计算全面积；底层利用上层阳台底板进行遮挡，不计算建筑面积。

6.楼梯间等面积计算分三种情况：
楼梯间等在建筑物顶部，结构层高在2.20m及以上的应计算全面积，2.20m以下的应计算1/2面积；
楼梯间等在建筑物其他楼层，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。

有顶盖的采光井，结构净高在2.10m及以上的应计算全面积，2.10m以下的应计算1/2面积。

室内楼梯包括形成井道的楼梯和没有形成井道的楼梯，均应计算建筑面积。

2、室内楼梯间应计算入建筑物自然层，以右图为例，该
建筑物为地上15层、地下1层，因此楼梯间按16层计算建筑
面积。

建筑物顶部的楼梯间则按照3.0.17条规定计算建筑面积。

3、未形成楼梯间的室内楼梯应按照楼梯水平投影面积计
算建筑面积。

4、在计算室内楼梯的建筑面积时，需要注意：如果图纸
中画出了楼梯，无论用户是否自理，都应按照楼梯水平投影面积计算建筑面积；如果图纸中未画出楼梯，仅以洞口符号表示，则计算建筑面积时不扣除该洞口面积。

5、跃层和复式房屋的室内公共楼梯间应按照两个自然层
和一个自然层计算建筑面积，分别指占有上下两个自然层的房屋和层高较普通房屋高的房屋，在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容。

6、当室内公共楼梯间两侧自然层数不同时，以楼层多的
层数计算。

例如，图中楼梯间应计算6个自然层建筑面积。

7、设备管道层通常不包括在设计描述的层数中，但在计
算楼梯间建筑面积时，应算作一个自然层。

8、利用室内楼梯下部的建筑空间不重复计算建筑面积。

例如，如果利用梯段下方做卫生间或库房，该卫生间或库房不另计算建筑面积。

9、本规范将电梯井和观光电梯井合并，统一称呼为电梯井。

10、井道（包括电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道）不分建筑物内外，均按照自然层计算建筑面积，例如附墙烟道。

但独立烟道不计算建筑面积。

11、井道（包括室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道）按照建筑物的自然层计算建筑面积。

如果自然层结构层高在2.20m以下，楼层本身计算1/2面积时，相
应的井道也应计算1/2面积。

12、采光井的构造因建筑物设计的多样化而发生了很大的变化。

本规范增加了有顶盖的采光井计算建筑面积的规定（有顶盖的采光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井）。

有顶盖的采光井不论多深、采光多少层，均只计算一层建筑面积。

右图采光两层，但只计算一层建筑面积。

无顶盖的采光井仍然不计算建筑面积。

13、室外楼梯应计算入所依附建筑物自然层，并应按照其水平投影面积的1/2计算建筑面积。

【旧规范】有永久性顶盖的室外楼梯应按照建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。

下列项目不应计算面积：
本规范要求架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯不得有永久性顶盖。

同时，取消了室外楼梯计算建筑面积要有永久性顶盖的条件，室外楼梯无论有盖或无盖均应计算一半建筑面积。

在计算围护结构不垂直于水平面的楼层的面积时，应按其底板面的外墙外围水平面积计算。

具体地，结构净高在2.10m 及以上的部位，应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位，不应计算建筑面积。

与旧规范相比，本规范适用于围护结构向内、向外倾斜的情况，并使用“净高”而非“层高”来划分高度。

对于围护结构与屋顶的区分，本规范采用相同的计算规则，即只要外壳倾斜，就按净高划段，分别计算建筑面积。

对于围护结构向内倾斜的情况，多（高）层建筑物顶层、其他层以及单层建筑物的计算规则略有不同。

本条款的计算规则比较复杂，因为围护结构不垂直，可能向内倾斜，也可能向外倾斜，各个标高处的外墙外围水平面积可能是不同的，因此本规范取定为结构底板处的外墙外围水平面积。

本文介绍了关于阳台面积计算的规范。

根据规范，阳台是附设于建筑物外墙、设有栏杆或栏板、可供人活动的室外空间。

阳台主要有三个属性：附设于建筑物外墙的建筑部件、应有栏杆、栏板等围护设施或窗、是室外空间。

本规范将阳台划分为主体结构内的阳台和主体结构外的阳台两类，其建筑面积不同：主体结构内的阳台计算全面积，主体结构外的阳台计算1/2面积。

判断阳台的主体结构有不同的方法，如砖混结构以外墙为判断依据，框架结构以柱梁体系为判断依据，剪力墙结构则分为四类情况。

顶盖不再是判断阳台的必备条件，只要满足阳台的三个主要属性，都应归为阳台。

无论上下层之间是否对齐，只要满足阳台的三个主要属性，也应归为阳台。

阳台的其他几
种典型情况包括由剪力墙包围的阳台、主体内外结合的阳台、以及附属于阳台可进出的花槽也计算面积。

为了准确计算阳台面积，需要根据规范进行判断和分类，并按照规范计算建筑面积。

在右图中，阳台被剪力墙包围，属于主体结构内，因此应计算全面积。

下面部分虽然设计为花槽，但与阳台间有推拉门相连，该花槽与室内相通，具备使用功能，且满足阳台的三个主要属性，因此应视为阳台，计算1/2面积（如果花槽与阳台
不相连通，则不应计算建筑面积）。

在右图中，结构底板上有两个用途。

栏杆围护起来的部分为阳台，栏杆外部（图左侧）为设备平台。

按规定，阳台应计算1/2面积，但设备平台不与阳台相连通，不计算建筑面积。

计算阳台建筑面积时，前端按结构底板外边线取定，左侧以栏杆外边线为界。

栏杆左侧的设备平台不计算建筑面积。

上图中标注为“空中花园”的部分，根据阳台的判断原则，属于主体结构内，无论是否封闭，均应计算全面积。

其他工程中，如发生类似入户花园等的情况，也按阳台的原则进行判断。

综上所述，判断阳台是在主体结构内还是在主体结构外，与以下四个方面无关：（1）阳台与室内空间之间是否有隔断；（2）阳台是否封闭；（3）阳台是否采暖；（4）保温层做在
哪里。

当阳台在主体结构外时，按结构底板计算建筑面积。

此时无论围护设施是否垂直于水平面，都应按结构底板计算建筑面积，同时应包括底板处突出的部分。

如自然层结构层高在
2.20m以下时，主体结构内的阳台随楼层一样，均计算1/2面积；但主体结构外的阳台，仍计算1/2面积，不应出现1/4面积。

有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积。

本规范与
旧规范含义完全一致，仅将“永久性顶盖”改为“顶盖”。

不分顶
盖材质，不分单、双排柱，不分矩形柱、异形柱，均按顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积。

顶盖下有其他能计算建筑面
积的建筑物时，仍按顶盖水平投影面积计算1/2面积，顶盖下
的建筑物另行计算建筑面积。

例如，上图加油站下方有建筑物，其面积仍按A某B某0.5计算，建筑物另行计算建筑面积。

以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。

智能呼吸式玻璃幕墙（双层幕墙）由两层幕墙和两层之间的空间构成外墙结构，因此建筑面积应以外层幕墙外边线为准计算。

而装饰性幕墙则不计算面积。

有保温层的外墙面积计算需要按保温材料的水平截面积计算，并入自然层建筑面积。

建筑面积仅计算保温材料本身，不包括抹灰层、防水（潮）层、粘接层（空气层）及保护层（墙）等。

具体计算方法为保温隔热层以保温材料的净厚度乘以外墙结构外边线长度按建筑物的自然层计算建筑面积。

外墙外边线长度不扣除门窗和已计算建筑面积的构件。

复合墙体视为外墙结构，不属于外墙外保温层。

变形缝面积计算需要将与室内相通的变形缝按自然层合并在建筑物建筑面积内计算。

对于高低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。

与室内不相通的变形缝不计算建筑面积。

设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，
应计算1/2面积。

1.设备层和管道层虽然在功能上与普通楼层不同，但在结
构和施工消耗方面没有本质区别。

因此，根据本规范对自然层的定义，“按楼地面结构分层的楼层”，设备层和管道层也应归为自然层，其计算规则与普通楼层相同。

2.在吊顶空间内设置管道和检修马道的情况下，吊顶空间
部分不能被视为设备层或管道层，并且不计算建筑面积。

具体内容如右图所示。

本规范规定的不应计算建筑面积的内容包括：与建筑物内不相连通的建筑部件，骑楼和过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道，以及舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等。

3.本规范还规定了其他不应计算建筑面积的内容。

例如，
露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱以及装饰性结构构件等。

其中，露台必须满足四个条件：位置必须在屋面、地面或雨篷顶，可出入，有围护设施，无盖。

此外，建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台也不计算建筑面积。

4.勒脚、附墙柱、垛、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、主体结构外的空调室外机搁板（箱）、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台和挑廊也不应计算建筑面积。

但是，如果台阶利用下部空间，则按建筑物屋顶计算面积。

此外，台阶也可能架空，起点至终点的高度在一个自然层以内。

楼梯是建筑物中垂直连接楼层的部件。

当从起点到终点的高度达到一个自然层及以上时，就可以称之为楼梯。

凸（飘）窗是指窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以下的窗户，或者窗台与室内楼地面高差在0.45m及以上的窗户。

这些窗户的面积不应计算在建筑面积中，包括勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、构件、配件、宽度
在2.10m及以内的雨棚以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。

旧规范中还包括室外爬梯和室外专用消防钢楼梯，但新规范将专用消防钢楼梯排除在外，只有当钢楼梯是建筑物通道，兼顾消防用途时，才应计算建筑面积。

观光电梯如果没有围护结构，即电梯轿厢直接暴露，外侧无井壁，不计算建筑面积。

但如果观光电梯在电梯井内运行时（井壁不限材质），则应按自然层计算建筑面积。

自动扶梯按照自然层计算建筑面积，而自动人行道在建筑物内时，建筑面积不应扣除自动人行道所占的面积。

建筑物以外的地下人防通道、独立的烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥等构筑物不
应计算在建筑面积中。

地下人防通道可以与建筑物相连通，但都不应计算在建筑面积中。

附墙烟道应按自然层计算建筑面积，但独立烟道不计算建筑面积。

旧规范中还包括地铁隧道，但新规范取消了这一条款。