中国房地产泡沫探究

中国房地产泡沫探究
摘　要：近年来由于中国房地产价格快速上涨，引发了
对中国房地产市场是否存在泡沫的热烈讨论。

本文从经济泡
沫的理论入手，采用协整分析方法对2000-2012年我国房地产市场是否存在泡沫进行判定，并用指标测评法对其泡沫程度进行测量。

研究表明，从供给、需求和银行信贷角度看，我国存在不同程度的房地产泡沫现象。

最后，本文还提出了关于稳定房价和促进房地产业可持续发展的相关建议。

关键词：房地产泡沫　协整分析　指标测评法
DOI：10.3969/j.issn.1674-537X.2015.04.016
一、引言
早在1992—1993年，我国曾经出现过一轮房地产热，当时房地产开发投资额迅猛增长，社会投资向房地产业过度集中。

1998年，我国提出稳步推进住房商品化、社会化，加快住房建设的指导思想，从此我国房地产业开始了快速发展的历程。

2004—2007年，全国房屋销售价格指数较稳定，但个别大城市，如北京、上海、广州、深圳等地的房价则快速上涨。

其后，受国际金融危机的影响，我国房地产价格有所回落。

进入2009年，随着宏观经济开始复苏，加上政策对房地产的支持，房价和房屋销售量开始回升。

2010年，我国房价上涨的形势开始由点扩展至面，房价高涨的形势逐渐从少数几个一线大城市向二线城市蔓延，从东部沿海城市向中部和西部城市蔓延。

2011年，随着国家对房地产市场进行宏观调控的政策逐渐增加，房地产投资增速放缓，但商品房平均销售价格仍在上涨，同比增幅达6.5%。

2012年初，为防止房价过快上涨，国家出台更多宏观调控政策，半数以上的大中城市新建商品住宅价格出现环比下降或持平，但2012年下半年，大部分大中城市的新建商品住宅价格开始环比上涨或持平，房价再次表现出上涨的趋势，目前中国房地产市场是否存在泡沫已成为社会各界热议的一个话题，关于“房地产泡沫”的争论也越来越激烈，因而对于中国房地产泡沫的测度具有十分重要的现实意义。

二、中国房地产泡沫测度的实证分析
（一）房地产泡沫存在的初步判定
本文选用商品房价格（HP）增长率来反映房地产价格变动水平，选用人均GDP（PGDP）增长率来反映经济增长的变动程度，通过进行协整分析，判断房价增长和经济增长是否存在长期均衡关系，进而初步判断房地产泡沫是否存在。

根据EG两步法检验的步骤，可得人均GDP增长率和商品房价格增长率均为一阶单整的时间序列，即两个变量序列是同阶单整的时间序列，所以可以对二者进行协整关系检验。

采用最小二乘法对两个变量进行线性回归，得到的线性回归方程为：
HP=0.069219+0.114156PGDP+e
e= HP-0.069219+0.114156PGDP
对残差序列进行平稳性检验，ADF检验的P值为0.0002，小于1%显著性水平，即该模型的残差是平稳的。

尽管如此，由于模型中的常数和人均GDP增长率变量的t检验均未通过，即人均GDP增长率变量对商品房价格增长率变量的影响不显著，进而这两个变量之间并不存在协整关系。

房价增长与经济增长的不平衡，就我国目前的高昂房价而言，可初步判定有房地产泡沫存在。

（二）房地产泡沫程度的衡量
1、评价指标选取
由于房地产泡沫的成因复杂，外在表现形式较多，本文结合统计资料的可得性，确定我国房地产泡沫程度的测度指标体系如下。

指标一：商品房价格增长率/CPI增长率；指标二：房价收入比；指标三：房地产投资增长率/GDP增长率；指标四：房地产开发投资/全社会固定资产投资；指标五：房地产贷款额/贷款总额。

2、评价标准的确立
查阅国内已有的研究成果可知，国内对房地产泡沫程度的界定并没有形成统一标准，本文综合国内若干学者的界定标准，并参照国际经验，得到房地产泡沫程度的判断标准。

3、房地产泡沫程度的测度结果
从中国统计年鉴上搜集整理得到2000—2012年各指标的数据，通过计算得到各项指标存在的泡沫程度。

（1）从需求角度判定。

根据“商品房价格增长率/CPI增长率”的结果可知，除了2008年和2011年不存在房地产泡沫，2010年和2012年有轻微泡沫以外，我国从2000年到2012年的其它年份均呈现严重的房地产泡沫，说明房地产价格与居民消费价格远远偏离；根据“房价收入比”的结果可知，我国从2000年至2012年均呈现严重的房地产泡沫现象。

这说明在当前高昂的房价对于我国居民家庭而言，已经承受不起。

（2）从供给角度判定。

根据“房地产投资增长率／GDP 增长率”的结果可知，我国除了2006年、2009年和2010年不存在房地产泡沫，其余年份均超越了房地产泡沫警戒线，呈现轻微泡沫与严重泡沫交替出现的现象，这说明我国的房地产投资相比我国实体经济而言，增长过快，存在投机的现象。

根据“房地产开发投资/全社会固定资产投资”的结果可知，我国从2000年到2012年均存在严重的泡沫，房地产开发投资在全社会固定资产投资中的份额过大，我国依旧存在对房地产投资过热的现象。

（3）从银行信贷角度判定。

根据“房地产投资增长率／GDP 增长率”结果可知，我国从2000年到2005年并不存在房地产泡沫现象，从2006年开始，连续7年出现轻微
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财经论坛
泡沫的现象，这说明近几年我国银行等金融机构对房地产的支持过多，如果金融机构不对房地产贷款加以限制，将可能出现更为严重的房地产泡沫。

三、结论及建议
（一）结论
综上所述，第一，我国房价过高，已经远远超出了居民家庭的承受限度，居民买不到房子，生活便得不到保障，对我国的社会发展和稳定将会产生不利的影响；第二，房地产投资过热，比GDP增长的更快，且占据了固定资产投资的较大比重，投机现象严重，投资不顾成本，也造成资源大量浪费；最后，银行等金融机构的信贷对房地产的支持力度逐渐增长，也刺激了房地产泡沫的扩大。

房地产在暴利的刺激下已经发展了13年，房地产泡沫已经成为中国经济的最大隐患，必须加以控制和消除。

（二）政策建议
努力实现“居者有其屋”是我国政府对人民群众的承诺，也是关系社会和谐稳定、国民经济健康发展和实现全面小康的重大事项。

结合房地产泡沫形成的主要原因，提出如下建议：
1、稳定房地产市场价格
房价过快和过度上涨不仅直接损害广大人民群众的利益，还会对国家宏观经济的稳定构成威胁。

因此，各级政府应充分认识到稳定房地产市场价格的意义，积极承担起调控房地产市场的重要职责。

加强土地管理，严格控制土地交易价格和建材的价格，努力促进房地产市场价格的稳定。

2、调整房地产供给结构
一方面应采用相关优惠政策积极鼓励和引导开发商调整房地产开发结构，增加普通住房和经济适用房的供给比例，减少高档住宅及别墅的建设；另一方面要积极引导社会大众树立正确的住房消费观念，以缓解需求压力。

3、控制金融机构对房地产的支持力度
应该加强对银行等金融机构对房地产业的信贷监管，预防并遏制不良房地产贷款的产生，拓展房地产业的融资途径，从而分散金融信贷的风险，政府应该加强对银行等金融机构的宏观调控，防止在投资过程中出现投机现象，并积极向房地产投资者传达预警信息，从而缓解房地产泡沫。

参考文献：
[1]苗盼,张会新.我国房地产泡沫原因分析[J].中国经济评论,2005(6).
[2]孙敬水.中级计量经济学[M].上海:上海财经大学出版社,2009(1).
[3]王玉英.我国房地产泡沫实证研究[J].金融发展研究,2013(8).
[4]李冬琛.现阶段我国房地产泡沫实证分析及对策研究[J].财经视点,2010(10).
（作者单位：吉林财经大学统计学院研究生）
大资本视域下我国金融理财监管的现状与前景
吴文森
摘　要:自2001年我国加入WTO以后，经济一体化和全球金融一体化在我国不断深入，我国经济面临着众多挑战。

其中最为突出的是在大资本视域下的我国金融理财监管面临着众多问题，如“政出多门”、“多头管理”等法律困境，我国金融理财市场上混合经营和信托属性不明确等情况频发。

现有的管理体制已经不能适应我国大资本视域下的金融理财监管，建立一个系统的金融理财监管体系亟待进行。

文章提出在大资本视域下我国金融理财监管存在的问题以及相应的解决措施。

关键词：金融理财监管　法律困境　解决措施
DOI：10.3969/j.issn.1674-537X.2015.04.017
随着市场经济的不断深入，我国的市场经济化水平不断提高，显著表现就是银行“利率市场化”改革。

这使得我国数量众多、规模庞大的储蓄存款逐步由银行向金融理财市场转变，使得我国的金融理财市场得到大大发展。

同时监管部门的“资管新政”更是放松了对证券公司和基金公司的管理，并给期货公司和保险公司颁发了开展资产管理的营业执照，开启了我国金融理财市场混合经营的模式。

所以，大资本背景下我国金融理财的监管现状与前景探索亟待进行。

一、大资本视域下我国理财监管的现状
（一）监管制度环境过于零碎
在大资本视域下，我国金融理财市场得到了大力发展。

不仅有利于个人收入的提高，而且有利于整个社会的经济发展。

可目前对金融理财市场的监管却存在着很多不足。

例如，由于监管制度环境缺乏统一的规划和设计，造成金融理财监管制度过于碎片化、行政化、小修小补的常态化；缺乏统一的管理机构，使得各个监管机构各自为政，监管不到位和干预太多情况屡发。

因而，对金融理财市场的监管不到位，不能准确及时地捕捉到市场行情，也极易造成各个金融机构间的合作与创新受到阻碍。

（二）人员管理理念落后
金融理财监管的水平和好坏对我国大资本视域下的金融理财市场有着决定性作用。

而管理理念的先进与否和管理人员的水平又对金融理财监管体制有着重要影响。

因此，对我国的金融理财监管体制的问题进行分析时还应该考虑到人员。