黄跃飞、曾广红与碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司物业服务合同纠纷一案民事二审判决书

黄跃飞、曾广红与碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司物业服务合同纠纷一案民事二审判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】广东省韶关市中级人民法院
【审理法院】广东省韶关市中级人民法院
【审结日期】2020.11.20
【案件字号】(2020)粤02民终1742号
【审理程序】二审
【审理法官】韩文锋赖凯文彭志光
【审理法官】韩文锋赖凯文彭志光
【文书类型】判决书
【当事人】黄跃飞;曾广红;碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司
【当事人】黄跃飞曾广红碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司
【当事人-个人】黄跃飞曾广红
【当事人-公司】碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司
【代理律师/律所】樊世友北京霆盛律师事务所
【代理律师/律所】樊世友北京霆盛律师事务所
【代理律师】樊世友
【代理律所】北京霆盛律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】黄跃飞;曾广红
【被告】碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司
【本院观点】本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

【权责关键词】无效催告附条件代理民事权利违约金支付违约金合同约定诚实信用原则证据不足证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判诉讼时效
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】另查明：广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司于2019年6月20日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司。

此外，经核实，按月536.56元计算物业服务费，黄跃飞、曾广红自2011年7月起至2020年1月未缴物业服务费54729.12元。

【本院认为】本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

"的规定，针对黄跃飞、曾广红的上诉意见，本院归纳本案争议焦点并论述如下：一、关于黄跃飞、曾广红上诉提出碧桂园物业公司起诉的物业费大部分已过了诉讼时效的主张应否支持。

黄跃飞、曾广红在一审期间未提出诉讼时效的抗辩，且其于二审也没有基于新的证据证明碧桂园物业公司的请求权已过诉讼时效期间的情形，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。

"规定，本院对黄跃飞、曾广红上诉提出的碧桂园物业公司起诉的物业费大部分已过了诉讼时效的主张不予支持。

二、碧桂园物业公司是否具备本案诉
讼的主体资格。

2008年7月10日，韶关市顺宏房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司韶关浈江分公司签订《韶关碧桂园前期物业服务合同》；2011年5月5日，黄跃飞、曾广红与广东碧桂园物业管理有限公司韶关浈江分公司签订《韶关碧桂园前期物业服务协议》。

二审审理期间，碧桂园物业公司向本院补充提供了盖有韶关市工商行政管理局公章的粤韶核变通外字【2012】第12xxx534号《核准变更通知书》，显示广东碧桂园物业管理有限公司韶关浈江分公司于2012年12月19日经韶关市工商行政管理局核准碧桂登记为广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司，而依据黄跃飞、曾广红于2020年9月29日提供的“爱企查"显示，广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司曾用名为广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司，碧桂园物业公司于一审提供的盖有韶关市市某监督管理局登记注册专用章的《核准变更通知书》显示广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司核准变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司，由此可见，碧桂园物业公司具备本案诉讼的主体资格。

三、2008年7月10日韶关市顺宏房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司韶关浈江分公司签订的《韶关碧桂园前期物业服务合同》及2011年5月5日黄跃飞、曾广红与广东碧桂园物业管理有限公司韶关浈江分公司签订《韶关碧桂园前期物业服务协议》是否为无效合同。

上述两份合同为合同双方真实意思的表示，黄跃飞、曾广红并未能举证证明韶关市顺宏房地产开发有限公司违反《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

"规定的“招投标方式"或“协议方式"选聘物业服务企业，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

"及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事
人承担不利的后果。

"规定，本院对黄跃飞、曾广红上诉提出2008年7月10日韶关市顺宏房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司韶关浈江分公司签订的《韶关碧桂园前期物业服务合同》及2011年5月5日黄跃飞、曾广红与广东碧桂园物业管理有限公司韶关浈江分公司签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》无效的主张不予支持。

四、碧桂园物业公司是否依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

"的规定履行了书面催交的义务。

碧桂园物业公司于一审提供了顺丰速运的客户存根，显示单号SF1009204376661，寄件方碧桂园物业公司，收件方黄跃飞（广东省韶关市浈江区某某某某某某某某某某某），托寄物催缴函，收件时间2020年3月30日，结合寄件地址广东省韶关市浈江区某某某某某某某某某某某是由黄跃飞、曾广红提供的事实，上述证据足以证明碧桂园物业公司已依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款的规定履行了书面催交的义务。

另一方面，从黄跃飞、曾广红于一审判决后提供的顺丰速运单号SF1009204376661的《快递派送异常通知》手机截图中“您有一个来自韶关市的快递，因您拒收快件，派送不成功，请点击详情处理"的内容显示，黄跃飞拒收碧桂园物业公司寄出的催缴函，而不是碧桂园物业公司没有履行书面催交的义务。

五、黄跃飞、曾广红应否向碧桂园物业公司交纳物业管理费。

韶关市顺宏房地产开发有限公司与黄跃飞、曾广红签订的《商品房买卖合同》约定韶关市顺宏房地产开发有限公司应当在2011年6月5日前将具备“经验收合格"条件的商品房交付给黄跃飞、曾广红使用；黄跃飞、曾广红与碧桂园物业公司签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》约定黄跃飞、曾广红同意碧桂园物业公司对园区实施前期物业管理服务，碧桂园物业公司向黄跃飞、曾广红计收物业服务费，黄跃飞、曾广红应自《商品房买卖合同》约定的该物业交付之日起，且不论黄跃飞、曾广红是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。

由此可见，依照上述两份合同的约定，黄跃飞、曾广红无论是否居住或使用该商品房，在碧桂园物业公司提供了物业服务的前提下，黄跃飞、曾广红
均应向碧桂园物业公司全额交纳物业服务费。

碧桂园物业公司在物业交付之日起已提供了物业服务，其向黄跃飞、曾广红主张收取2011年7月开始的物业服务费具有事实依据。

至于黄跃飞、曾广红以涉案商品房存在质量问题未收楼为由拒绝向碧桂园物业公司交纳物业服务费一节，因涉案商品房存在质量问题并非碧桂园物业公司造成，而依据韶关市顺宏房地产开发有限公司与黄跃飞、曾广红签订的《商品房买卖合同》约定，韶关市顺宏房地产开发有限公司应当将符合合同约定质量要求的房屋交付给黄跃飞、曾广红，如果黄跃飞、曾广红认为购买的涉案房屋房存在质量问题，应依据其与韶关市顺宏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的约定并依法向韶关市顺宏房地产开发有限公司主张权利，而不是借此拒绝履行《韶关碧桂园前期物业服务协议》中约定的向碧桂园物业公司按时足额交纳物业服务费义务。

综上所述，黄跃飞、曾广红的上诉理由不成立，本院不予支持。

原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2780元，由黄跃飞、曾广红负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-18 05:29:52
【一审法院查明】一审法院认定事实，2011年5月5日，黄跃飞、曾广红（买受人）与韶关市顺宏房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买的商品房为位于广东省韶关市某某某某某某某某某某某某某的韶关碧桂园翠云峰6街14
（G11X型）联体住宅一幢。

该商品房的套内建筑面积251.42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积X平方米，即该商品房的房屋建筑面积共251.42平方米，该商品房花园面积168平方米。

出卖人应当在2011年6月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；买受人应在交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。

同日，黄跃飞、曾广红（甲方）与碧桂园物业公司（乙方）签订《韶关碧桂园前期物
业服务协议》，约定甲方同意开发公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。

本园区的物业服务费采取包干制方式。

乙方按以下计算方式、标准向甲方计收物业服务费：甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业套内建筑面积及与应分摊的公用建筑面积之和）每月1.8元/平方米及花园面积每月0.5元/平方米计收。

该物业的套内建筑面积为251.42平方米；该物业的公用分摊面积为X平方米；合计该物业的房屋建筑面积为251.42平方米；该物业的花园面积为168平方米。

按上述计算方式、标准，甲方应按536.56元/月向乙方缴交物业服务费。

甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。

物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。

甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。

同时，双方还就物业管理服务内容、甲、乙方的权利义务等内容进行了约定。

上述合同签订后，因黄跃飞、曾广红未依约缴纳物业服务费，碧桂园物业公司经催收未果于2020年3月30日向黄跃飞、曾广红发出《物业服务费催缴函》，但黄跃飞、曾广红仍未缴纳，碧桂园物业公司遂提起本案诉讼。

【一审法院认为】一审法院经审理认为：一、碧桂园物业公司依据与黄跃飞、曾广红签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》请求黄跃飞、曾广红支付物业服务费及违约金理由是否成立。

碧桂园物业公司与黄跃飞、曾广红签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人真实的意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，对双方均具有约束力。

双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

根据《韶关碧桂园前期物业服务协议》的约定，黄跃飞、曾广红应自《商品房买卖合同》约定的该物业交付之日起，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，故黄跃飞、曾广红应自《商品房买卖合同》约定的商品房交付日2011年6月的次月即2011年7月起，全额向碧桂园物业公司交纳物业服务费。

黄跃飞、曾广红自签订《韶关碧桂园前期物业服务协议》至今，未履行向碧桂园物业公司交纳物业服务费义务，即便是碧桂园物业公司向其催收，黄跃飞、曾广红在收到碧桂园物
业公司的《物业服务费催缴函》后，仍拒绝履行该义务，黄跃飞、曾广红的行为已经构成违约。

碧桂园物业公司请求黄跃飞、曾广红支付2011年7月至2020年1月的物业服务费及违约金理由成立。

经核实，黄跃飞、曾广红应支付物业服务费54729.12元，关于违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，黄跃飞、曾广红逾期支付物业服务费给碧桂园物业公司造成的损失应为银行同期贷款利息。

同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。

"规定，现碧桂园物业公司诉求黄跃飞、曾广红按所欠物业费每日万分之八计付违约金，明显过高，该院适当调整为以每月拖欠物业服务费金额为基数，从逾期支付之日(次月1日)起以不超过人民银行同期贷款利率x(1+30%)计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率x(1+30%)计算为宜。

二、黄跃飞、曾广红以所购涉案房屋存在质量问题未收楼为由拒绝向碧桂园物业公司支付物业服务费是否有依据。

黄跃飞、曾广红向顺宏公司购买涉案房屋，与顺宏公司签订了《商品房买卖合同》，与碧桂园物业公司签订了《韶关碧桂园前期物业服务协议》，这两份合同属于不同的民事法律关系，黄跃飞、曾广红在这两份合同中所享有的权利与义务各不相同。

依据《商品房买卖合同》，黄跃飞、曾广红享有接收顺宏公司交付符合合同约定质量要求的房屋；依据《韶关碧桂园前期物业服务协议》，碧桂园物业公司应为业主黄跃飞、曾广红提供物业服务的义务，同时黄跃飞、曾广红应当履行按时足额交纳物业服务费义务。

鉴于黄跃飞、曾广红所称的涉案房屋存在质量问题并非碧桂园物业公司造成，且黄跃飞、曾广红与碧桂园物业公司签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》没有约定当涉案房屋存在质量问题未收楼时黄跃飞、曾广红可以免交物业服务费，故黄跃飞、曾广红以此为由拒绝向碧桂园物业公司缴交物业服务费，与《韶关碧桂园前期物业服务协议》约定黄跃飞、曾广红享有的权利不符。

根据合同相对性的原则，如果黄跃飞、曾广红认为购买的涉案房屋房存在质量问题，应依据与顺宏公司签订的
《商品房买卖合同》向顺宏公司主张权利，而不是借此拒绝履行《韶关碧桂园前期物业服务协议》中约定的向碧桂园物业公司按时足额交纳物业服务费义务。

综上，黄跃飞、曾广红所主张的房屋质量问题属于其与顺宏公司之间的《商品房买卖合同》调整范畴，与本案并非同一法律关系，其应与顺宏公司另行解决，而不能以此为由拒交物业服务费。

一审法院经审理后作出判决：一、黄跃飞、曾广红应于判决发生法律效力之日起十日内支付碧桂园物业公司2011年7月至2020年1月的物业服务费合计54729.12元及逾期支付期间的违约金（违约金以每月拖欠物业服务费536.56元为基数，从逾期支付的次月1日起按中国人民银行同期贷款利率x(1+30%)计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率x(1+30%)计算）；二、驳回碧桂园物业公司的其他诉讼请求。

案件受理费减半收取1390元，由黄跃飞、曾广红负担。

【二审上诉人诉称】上诉人黄跃飞、曾广红的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回碧桂园物业公司的诉讼请求；2、一审及二审诉讼费用均由碧桂园物业公司承担。

事实与理由：一、碧桂园物业公司不具备本案诉讼的主体资格。

广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司于2019年6月20日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司，即碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司的诉讼资格来源于广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司。

事实上，广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司并不具备本案的诉讼主体资格。

因为，2011年5月5日与黄跃飞、曾广红签订《韶关碧桂园前期物业服务协议》的合同相对方为广东碧桂园物业管理有限公司韶关浈江分公司；2008年7月10日与案外人韶关市顺宏房地产开发有限公司签订《碧桂园前期物业服务合同》的相对方也是广东碧桂园物业管理有限公司韶关浈江分公司。

由此可见，与黄跃飞、曾广红及案外人韶关市顺宏房地产开发有限公司签订合同的相对人均与广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司名字中有两个字的差别，一个是物业管理公司，一个是物业服务公司，两者是不同的法人组织。

在本案中，碧桂园物业公司并没有提供证据证明广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司就是广碧桂园物业管理有限公司韶关浈江分公司，故其没有诉
讼的主体资格。

一、关于黄跃飞、曾广红上诉提出碧桂园物业公司起诉的物业费大部分
已过了诉讼时效的主张应否支持。

黄跃飞、曾广红在一审期间未提出诉讼时效的抗辩，且其
于二审也没有基于新的证据证明碧桂园物业公司的请求权已过诉讼时效期间的情形，根据最
高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一
审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能
够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。

"规定，本院对黄跃飞、曾广红上诉提出的碧桂园物业公司起诉的物业费大部分已过了诉讼时效的主张不予支持。

黄跃飞、曾广红与碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司物业服务合同
纠纷一案民事二审判决书
广东省韶关市中级人民法院
民事判决书
(2020)粤02民终1742号当事人上诉人（原审被告）：黄跃飞。

上诉人（原审被告）：曾广红。

共同委托诉讼代理人：樊世友，系北京霆盛律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司,住所地:广东省韶关市浈江区某某某某某某某某某某某某某。

法定代表人：张艳芝，该公司区域总经理。

委托诉讼代理人：马艳，该公司职员。

审理经过上诉人黄跃飞、曾广红因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限
公司韶关浈江分公司（以下简称碧桂园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初740号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年8月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人黄跃飞、曾广红的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回碧桂园物业公司的诉讼请求；2、一审及二审诉讼费用均由碧桂园物业公司承担。

事实与理由：一、碧桂园物业公司不具备本案诉讼的主体资格。

广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司于2019年6月20日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司，即碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司的诉讼资格来源于广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司。

事实上，广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司并不具备本案的诉讼主体资格。

因为，2011年5月5日与黄跃飞、曾广红签订《韶关碧桂园前期物业服务协议》的合同相对方为广东碧桂园物业管理有限公司韶关浈江分公司；2008年7月10日与案外人韶关市顺宏房地产开发有限公司签订《碧桂园前期物业服务合同》的相对方也是广东碧桂园物业管理有限公司韶关浈江分公司。

由此可见，与黄跃飞、曾广红及案外人韶关市顺宏房地产开发有限公司签订合同的相对人均与广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司名字中有两个字的差别，一个是物业管理公司，一个是物业服务公司，两者是不同的法人组织。

在本案中，碧桂园物业公司并没有提供证据证明广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司就是广碧桂园物业管理有限公司韶关浈江分公司，故其没有诉讼的主体资格。

二、《碧桂园前期物业服务协议》、《碧桂园前期物业服务合同》均为无效合同。

《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业"该条款属于“效力性"强制规定。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列。