房地产抵押实务中存在的问题和解决方法五篇

房地产抵押实务中存在的问题和解决方法五篇
第一篇：房地产抵押实务中存在的问题和解决方法
房地产抵押实务中存在的问题和解决方法
在银行信贷业务中，抵押担保因其较大的安全性，成为银行贷款最为有利的担保方式。

但是，由于担保法及其司法解释对抵押担保的有关规定并不明确和具体，下面就江汉支行在房地产抵押实务和管理中存在的问题和解决方法谈谈本人的一点看法。

一、房地产抵押实务中存在的问题
1、一般房地产抵押担保中，以限制或禁止抵押担保的房地产进行抵押登记，如农村集体所有制土地。

这方面的情形不多，但确实存在，主要表现为抵押人或借款人通过人为关系使抵押登记管理部门对上述土地办理抵押登记;由于有他项权证，极易导致银行错信政府的登记公示，为借款人发放贷款。

这一案件已经处理完全，并没有受到损失。

2、以产权关系不明的房地产进行抵押担保。

如抵押人进行抵押的财产，表面上是一人所有，但实际上是与他人共同开发的房地产。

案件涉讼后，抵押效力受到影响。

该案件由于证据没有砸死，现在抵押人正在检察院申诉。

3、最高额抵押担保登记无对应的主债权文本。

现行文本是借款合同文本，不符和业务发展的需要，也不能与最高额抵押担保有效衔接。

4、抵押权人名称和机构变更频繁，影响变更前后抵押登记的效力和主从合同有效衔接性。

5、债务人或抵押人更名改制，对于需要办理的借新还旧贷款，如何处理好债务承担和借新还旧的关系、以及更名改制与办理抵押登记之间的关系，没有一个有效的程序和模式，危及贷款担保安全。

6、抵押物清单没有作为抵押合同的附件或是抵押物清单填写不规范。

7、个人金融业务中，大部分贷款只办理的房产抵押登记，而没有办理土地使用权的抵押登记。

8、子母公司抵押担保问题。

关于子公司为母公司提供抵押担保的
效力问题，目前司法实践中并没有一个明确的认定标准，而很多集团公司的业务往来均或多或少的存在上述问题。

二、解决方法
针对上述问题，联系的业务实际，建议使用下列方式解决：
1、严格按照担保法及其司法解释的规定办理抵押登记手续，对于不能进行的抵押登记的房地产，严把审查关口，杜绝此类现象的发生;对于限制性的房地产，严格按照相关特别法律法规的规定和相关行政法规的规定，作好报批、审批手续，完善有关手续，使抵押担保合法、有效、与主债权有效衔接。

2、对于产权关系不明的房地产，首先要查清权属关系，涉及共同共有或共同开发的房地产，办理抵押登记时，不但要求权属确定，并且必须征得全体权利人或共同开发人的书面同意，并将所有权利人的书面同意存档、同时报抵押登记管理部门。

3、出台有关最高额综合授信合同，并完善合同的内容，使最高额综合授信合同不但涵盖授信内容，并且有相关的权利义务条款，使银行有办理最高额抵押登记时严格对应一致的主债权合同。

4、尽量减少下属单位名称和机构的连续性，避免银行本身原因造成的抵押失效现象发生。

不得已要变更下属单位名称、机构的，一定要先作好业务的调查情况，根据业务实际和有利于业务安全、有效发展进行变更。

5、对于借款人改制更名而要办理贷款借新还旧的情形，建议：先由改制更名后的借款人办理债务承担手续，再为其办理借新还旧手续，并由抵押人出具书面同意继续为更名改制后的借款人提供担保的书面材料，并将相关材料报登记管理部门备案，保证有关业务的连续性。

对于抵押人更名改制的情形，建议，建议：在同一天办理抵押登记的注销、抵押物的过户、新抵押人的抵押登记手续，并以银行(债权人)名义、派工作人员在登记窗口索取上述所有手续的收件单，以控制阶段性风险。

6、根据业务需要和业务发展的具体要求，适时修改抵押物清单的相关内容，使之与抵押合同和主债权合同有效衔接;严格按照合同要求，
正确、完整地填写抵押物清单，随同抵押合同一并装订归档;必要时，修订合同文本，将合同文本和抵押物清单总页码一并订入合同条款之中，防范附件遗失。

建议：根据法律要求和业务实际，出台正确填写抵押物清单的参考文本。

7、出台相关文件，要求个人金融业务必须办理土地使用权的抵押登记。

8、子母公司抵押担保的效力，因为对公司法第60条和司法解释的有关规定的不同理解，这种类型的担保，其效力问题一直没有定论，而且银行业务中经常遇到的一个普遍问题。

要解决这一普遍问题，建议：通过有关法律程序，提请有关机关对该问题作出明确的权威答复。

以上，就是当前房地产抵押担保中存在的一些问题和个人的建议解决方法。

当然，由于业务的纷繁变化、新情况的不断出现，房地产抵押担保中还存在其他问题，由于这些问题影响不大，不会危及抵押担保的效力，这里就没有一并列出。

第二篇：浅谈建筑工程设计中存在问题及解决方法
浅谈建筑工程设计中存在问题及解决方法
【摘要】本文根据建设部有关部门对近年来建筑工程设计中存在问题的统计材料，并结合在抗震审查工作中发现的一些问题，就其中比较重要的若干问题作些探讨和分析。

【关键词】建筑工程设计存在的问题解决方法
实践证明，若想防控建筑工程质量出现问题，工程的设计质量是第一道关口。

由于在设计上出现的问题，会给工程施工阶段与交付使用等方面带来很多安全质量隐患。

在这里，笔者将自己在建筑工程设计中发现的问题剖析给大家，并针对性地提出解决方法，希望对建筑设计人员和项目建设单位的基建人员能有所帮助。

一、设计中普遍存在的问题
1.设计人员“思想保守”与过于“开放”
“思想保守”体现在结构设计方面比较多，例如：现在很多高层住宅，剪力墙过多过厚，由于刚度过大，导致相对侧移值过小，远远小于规范的规定值，一来不利于建筑物抗震，二来不经济。

设计师
“思想保守”不应该，但不顾现场条件的“开放”也是错误的。

它体现在：有些设计师在建筑创作中大量的搞“怪异造型”和“仿制抄袭”，认为谁的作品能给人带来某种震撼，满足其求新、求异的心理需求，哪怕是从国外直接搬过来的东西，就会受到决策者和建设方等首选。

实际上这是建筑设计创作的极端表现，这种设计没有考虑到建筑与环境的协调及整体性，反而降低了设计品位，徒增造价。

2.专业技术知识不扎实，专业之间配合不到位
有些设计人员没有扎实的专业技术知识，自然设计出的建筑图纸会出现很多问题，给施工带来难度。

不具备扎实的专业知识，在施工过程中出现的临时性问题更是难以应付，有的甚至对施工工艺都不太了解。

一些年轻的设计师，离开计算机，离开图库，大脑一片空白，徒手根本不能画图，不能设计。

这样怎能保证设计质量，这样的设计在建设过程中如何能成为施工依据。

解决方法：设计师要加强专业知识学习，还要对新信息、新设计工具、新设计手段不断充电，同时也要注重实践训练，从设计室走出来，深入现场一线，对施工工艺、流程等方面要很好的把握等。

二、设计中具体存在的问题
1.勘察中设计大院的违反强条现象和设计小院的违反强条现象
在工程勘察项目中，违反强条多的是一些知名度高，市场占有份额较大，勘察项目较多的老牌甲级院。

而工程设计项目中违反强条较多的是一些设计资质较底，技术力量相对薄弱的设计院，这就说明勘察设计行业的主流是好的，各大勘察设计单位对执行强制性规范是认真的，这对保障的勘察设计质量起到了很好的表率作用。

勘察工程中才出现的大院现象，也是由于工作量大而引起百密一疏的现象。

一般都是在外业工作深度达到了勘察深度后，在内业报告中出现的违规情况。

另外就是对设计要求没有吃透而产生的疏忽，但大多数项目质量是高的，一次通过率达到了48.7%就说明了这点。

2.在工程设计违反强条的现象中，建筑专业违规占总违规的50.85%，达到了一半以上。

而且从违规的条文来看都是十分常见，是每个执业者必须掌握的基本规范，并不是什么高深的理论，只要在设
计工作中稍加注意就能避免的常识性问题。

但为什么会出现这样的现象呢？我认为客观上是由于建筑专业的灵活性造成的。

由于每个工程项目的不同，建筑物的朝向、体量、高度、间距、面积都有不同，就会造成设计者的疏漏，从而造成多次违反强条的现象，这就给建筑设计的设计者提出了更高的要求。

作为执业者本身来说，对各类规范的强调要心中有数，对棱模两可的专业问题一定要有规范作依据，这样才能有效的避免违反强条的现象再度发生。

另外，建筑专业在方案阶段容易受到建设单位和业主的主观想法的影响，特别是边远城区，这种影响会更大，所以在主观上为了承接任务也有听之任之的现象，这是十分有害的，因此更要加强执业者本身的素质教育，加强职业道德的修养，对强制性条问多做宣传，在执行强条上毫不含糊，从根本上杜绝违反强条的现象。

三、针对建筑设计中偶便存在的问题提出的解决办法
1.设计人员的“保守”与“开放”都是建筑设计的误区，正确处理这些问题，一则可引用竞争机制，开展一些方案的竞赛，促使设计人员在建筑内在结构、外型、使用功能、合理控制工程造价等方面动脑筋。

二则设计人员平时要全面培养自己广泛地艺术素养和独到的见解，对国内外好的设计作品要把握“取其精华、去其糟粕”的创作原则。

2.设计师要加强专业知识学习，还要对新信息、新设计工具、新设计手段不断充电，同时也要注重实践训练，从设计室走出来，深入现场一线，对施工工艺、流程等方面要很好的把握等。

四、针对建筑设计中具体存在的问题的解决方法
1.加强强制性条文的学习。

各设计单位应该组织勘察设计的执业人员认真学习，特别是违反强制性条文的问题，拿出本单位有类似现象的施工图，作一次个案的分析，让全体执业人员通过学习，提高设计水平。

设计水平的高低，不仅仅体现在设计的工程项目的体量或复杂性，也体现在设计图的执行规范的严格性。

凡是规范的强制性条文，都是和建筑安全和人民生命安全息息相关的，要从建设和谐社会的高度，加强对强制性条文的执行，不得以任何方式和理由使工程项目在
设计阶段就出现不安全的因素。

2.建立一支相对稳定的勘察设计队伍，杜绝挂靠现象。

在勘察大院出现的违反强条中，就有担心不是自身的勘察执业人员的成果，而是挂靠的人员的所作所为的结果，这对于勘察报告质量危害是最为严重的，也是行业规定所不许可的。

在设计单位，特别是资质较低的单位，往往存在着带薪培训的问题。

当手把手教出的执业人员正能独挡一面的时候，就往往伴随着跳槽的现象。

作为跳槽本身无可非意，但对于中小设计单位却是个难题，最终的结果是大院人才储备过剩而小院的人才严重不足。

而切令人担忧的是这种情况还在时时发生，这样对提高设计质量是不利的。

因此，必须有相应的举措来减少这种状况。

各中小设计单位本身也要有相应的措施保证一个基本的设计队伍，防止设计质量的滑坡。

随着经济的发展，建筑工程设计人员所承担的任务也会越来越多，技术难度也会更大，这对设计人员是严峻的挑战。

建筑工程设计是一个市场行为，一个好的设计院要立足于这个市场，依靠的就是2条，一是热情服务的工作态度，二是严肃认真的工作作风。

工作作风的最好体现就是多出设计精品，而严格执行规范，不违反强制性条文则是设计出精品的最可靠的保证。

建筑工程设计人员需要不断的积累各种知识，博采众长，集思广益，充分利用现场条件，扬长避短，趋利避害，合理采用新技术、新工艺、新材料，加强科技创新，涌现出更多好的设计作品。

参考文献：
[1]现行建筑设计规范大全[M].北京：中国建筑工业出版社，2005.[2]王崇杰，崔艳秋.建筑设计基础[M].北京：中国建筑工业出版社，2002.[3]包世华，方鄂华.高层建筑结构设计(第二版)[M].北京：清华大学出版社，1990.[4]王煜麂.钢筋混凝土全框架及内框架结构房屋典型震害分析[A].云南澜沧―耿马地震震害论文集[C].北京：科学出版社，1991.（作者单位：河南新县城乡建设勘察设计室；河南新县自来水公司）
第三篇：备课中存在的问题及解决方法
备课中存在的问题及解决方法
备课是课程教学中最重要的环节之一。

我作为年轻教师,由于自身的学术水平和教学能力有所欠缺,因此需要更加认真地备课.只有这样才能保证课堂教学的效果,上好每一堂课。

在这两年的工作中发现在备课上还有不足之处,现总结如下:
1.处理教材缺乏创造性。

从编写教案可以看出，大部分在备课、编写教案时是边看教参边备课边写教案。

备课时过分依赖教参或教案集，很少用自己的头脑去思考问题。

2.制定目标过于笼统。

目标都来自于教学参考用书或教案集，教师未能根据本班学生实际情况和教材内容及时加以调整，阐述笼统，缺乏针对性。

3.教学方法单一化.教学的其它方式了解不够，导致在自己的课堂上也是老一套，学生不会有太大的兴趣。

4.设计教案简单化。

在设计教案时没能细致化,导致课堂控制、管理方面存在不妥。

5.灵活掌控课堂能力不够。

针对备课时存在的问题应实施以下措施：
(一)认真阅读课标与大纲
首先阅读课程标准与教学大纲。

通过研究课程标准与教学大纲，明确所讲授课程的结构体系，知识点之间内在关系，初步了解课程教学重点、难点及教学法上的要求。

(二)分析教材
对于年轻教师，钻研教材是备课的前期基本工作。

先略读，再细读，最后精读。

通过钻研教材要把课程内容所涉及的基本理论、基本概念理解准确、透彻；重要公式、推导过程要清楚熟练；掌握教材的重点，找准教材的难点；掌握教材内在的知识体系结构和思维逻辑关系；同时广泛阅读有关教学参考书以及教学资料，从优取舍教学要点、方法和案例、习题等。

另外，还要注意搜集与教材相关的前沿的研究成果（尤其是优秀课例），调整充实教学内容，增补最新的信息。

(三)上前悟课
临上课前（一般第二天上午有课，前天晚上要准备）还要进行课前准备。

对本节课的主要内容、教学环节与轮廓、教学活动的组织、教学方法的应用再熟悉一遍，将自己教学思路与预案再重现一遍，进行悟课，做好充分的课前准备，只有这样，上课时才能“胸有成竹”，得心应手。

（四）认真写教学反思
每上完一节课都应认真反思，总结本节课的得与失，并在原教案的基础上对教案进行进一步地修改与完善。

备课实务与新技能
有关备课实务与新技能体会收获
一、教学目标制定要准确所谓目标准确，意指制定的教学目标既要符合课程标准的要求，又要符合学生的实际情况，既不是低标准的，又不是高不可攀的。

一节课的教学目标是根据本门课程的总体目标和本节课的教学内容确定的。

教学目标是设计教学过程的依据，是课堂教学的总的指导思想，是上课的出发点，也是进行课堂教学的最终归宿。

准确且注重实效的课堂教学目标是确保教学质量的关键。

为此，必须认真研究课程标准，研究教科书相应内容的整体要求和本节内容的实际应达到的目标，切忌以学段目标、单元目标取代本节课的教学目标。

二、内容选择要合理选择合理的教学内容是备好课的前提，教学内容的选择要依据知识的特点、教材的编写意图、完成教学任务需要的时间和学生的实际情况等因素来决定。

在选择一节课的教学内容时，要具体情况具体对待，以能顺利完成一节课的教学任务和所授知识有利于学生理解和掌握为准，既不要多选也不能少选，多选了不利于学生理解和掌握所学知识，少选了会造成课堂教学松散，浪费课堂教学时间。

特别地，教学参考书上的一课时的内容安排一般都是比较紧的，它是在理想的教学情况下确定的课时安排，有的内容安排得过松，有的内容安排得过紧，在备课时一般都要对教参上的课时安排进行适当调整，有时需要膨胀20%—30%，有时一个单元需要放宽一
两课时，甚至在教学顺利时，可以压缩一两课时。

三、作好教学内容分析，突出重点，击破难点，抓住关键几乎每节课都有它的教学重点、难点和关键。

重点、难点部分的教学处理要害就是这节课的关键，教师的课堂教学水平主要体现在重点的突出和难点的突破上。

一般说来，一节课中学生需要掌握的主要内容（包括知识、方法、经验、思想）就是本节课的教学重点，而学生理解存在困难的地方、教学难于实施的地方，就是教学难点。

四、要全面了解学生水平学生已有的知识、经验和智力能力水平，是确定学生的学习方法、选择教师的教学方法和设计教学方案的重要依据。

如果学生对相关的旧知识掌握不好，就会影响学生对新知识的理解和掌握。

因此，在备课时，我们要根据所教内容，找出新旧内容之间的关联，寻找学生的现实水平，明确未来要达到的水平，以便确定学生的“最近发展区”。

这就是我们常说的“备学生”，只有这样，我们在备课、上课时才能有的放矢。

五、学法制定要恰当，切合学生实际学生的学习方法是课堂教学的一个重要方面，它既能反映教师的教学理念，又能影响学生的课堂学习效果和新课程目标的实现。

目前，学生的学习方法有很多，归纳起来可以分为两种：接受性学习和探究发现式学习。

接受性学习可分为机械接受性学习和有意义接受性学习。

探究发现式学习可分为指导性的探究发现、独立探究发现和创新性学习。

在教学中，教师要根据教学内容、教学目标和学生的实际情况来选择相应的学习方法。

六、教学方法要精选，体现教学方式的转变和课堂环境的改善人们常说，教学有法，教无定法，贵在得法。

教学有法是指教学时有法可依，有法可循。

常用的教学方法有讲授法、谈话法、演示法、实验法、发现法、自学辅导法、引探教学法、合作教学、探究式教学等。

教无定法是指在实际教学时，没有固定不变的教学模式，同样的教学内容和学生，不同的教师，同样的教学内容和教师，不同的学生，同样的教师和学生不同的教学内容采用的教学方法各不相同，因为每种教学方法都不是十全十美的，都有各自的优点、缺陷和适用范围，超出了这个范围就不适用了。

所以教师在备
课时要根据教学内容、学生的年龄特点、接受能力以及自己的教学风格，选择恰当的教学方法，以达到最佳的教学效果。

特别要注意，一节课中采用的教学方法也不是固定不变的，在实际课堂教学中，往往是根据教学的需要和实际教学的进程交替使用多种教学方法，有的教学内容可以用几种不同的方法进行教学，这就要结合实际情况择优选择。

总之，教学方法的选择要依据教学的内容、本人的教学风格、学生的理解和接受能力而定，以达到课堂教学效果最优化为准。

值得一提的是，选择教法要符合学生的认识规律，要有章可循，有法可依，绝不能凭空想象，不切实际。

七、问题设计要精当课堂教学是师生之间、生生之间信息交流的多边活动，师与生、生与生间的交流活动主要是靠教师的提问、学生的答问、生生之间的信息传递来实现的。

学生在教师的提问之下进行思考和信息交流并相互启发，同时教师从学生的回答和信息交流中了解学生的学习情况，从而调整课堂教学的进程。

良好的课堂提问可以使课堂教学机制正常运转，可以激发学生积极思维，主动合作和交流，可以活跃课堂气氛，提高课堂教学效率。

八、教学细节要周密安排课堂教学中的细节问题虽然是一些细小的问题，但是也能影响一堂课的教学效果，细小的问题也能酿成大的失误。

因此，教师在备课时不要轻易放过每一个细节问题。

细节问题包括的内容很多：有板书设计的问题：板书是否科学、合理、简洁、实用；有提问、演示、作图的问题：问题是否准确，无歧义，演示是否到位，准确无误，作图是否科学、合理；有前后衔接问题：有没有过渡性语言，过渡性语言是否简洁明了；有教学设计问题：是否对各种可能出现的情况作了充分的估计，是否设计了两套甚至几套教学的方案，以应付课堂教学中的突发事件等，做到万无一失；有对学生作业书写格式的指导问题等。

所以教师在备课时要通盘考虑各个教学环节，处理好课堂教学中的每一个细节问题，使课堂教学自然，流畅，扣人心弦。

九、教具和课件准备要充分多媒体课件和教具是必不可少的辅助教学手段。

它可以使抽象的知识具体化，直观化，形象化，较好地。