房地产开发投资测算表完整版
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信托收益率
根据项目的回款周期和信托公司政策，确定信托期限。
信托期限
根据项目的风险情况和信托公司政策，确定还款保障措施，如抵押、担保等。
还款保障措施
02
01
03
04
05
信托融资成本
其他融资成本
租赁融资成本
根据项目的租赁需求和租赁市场的租金水平，确定租赁融资成本。
债券融资成本
根据项目的债券发行规模和债券市场的利率水平，确定债券融资成本。
城市维护建设税
以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，按照规定的税率进行计算，市区税率为7%，县城、镇税率为5%，其他地区税率为1%。
教育费附加
以纳税人实际缴纳的增值税税额为计征依据，税率为3%。
增值税及附加税
企业所得税
企业所得税预缴
房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
适应市场变化和行业发展趋势
目的和背景
测算表的作用和意义
评估项目可行性
通过测算表可以对房地产开发项目的投资成本、预期收益、风险等因素进行综合评估，从而判断项目的可行性和盈利潜力。
辅助决策制定
测算表可以为投资者和开发商提供关键的投资决策依据，帮助他们做出明智的投资选择和项目规划。
控制项目风险
通过测算表中的风险分析和应对措施，投资者和开发商可以识别潜在风险并采取相应的控制措施，以降低项目风险并实现预期收益。
房地产开发投资测算表完整版
目录
CONTENTS
引言 房地产开发投资测算表概述 土地成本测算 建安成本测算 融资成本测算 税费测算 投资回报测算
01
引言
房地产开发投资测算表旨在为投资者、开发商和相关利益方提供全面、准确的投资测算信息，以支持决策制定和项目规划。
提供全面、准确的投资测算信息
随着房地产市场的不断变化和行业发展趋势的演变，需要不断更新和完善投资测算表的内容和结构，以适应市场需求和行业规范。
基础设施建设费
包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等费用；
公共配套设施建设费
包括居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚等费用；
开发间接费
包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。
测算表的基本构成
合法性原则
合理性原则
一致性原则
资金使用计划
根据资金筹措计划和资金使用计划，建立现金流预测模型，对项目开发过程中的现金流情况进行动态监控和预测。
现金流预测模型
现金流预测
投资回报率分析
根据投资回报率分析结果，为投资者提供决策建议，包括是否投资、投资额度、投资期限等。
投资决策建议
根据销售收入预测、利润预测和现金流预测结果，计算项目的投资回报率，以评估项目的盈利能力和投资效益。
可操作性原则
测算表的编制原则
测算表中的各项费用应按照实际情况进行合理估算，避免过高或过低的预测；
测算表中的各项费用应与项目可行性研究报告、初步设计概算等相关文件保持一致，确保数据的准确性和一致性；
测算表应具有可操作性，方便开发商进行投资决策和成本控制。
测算表中的各项费用应符合国家和地方政府的有关规定，确保合法合规；
指为满足项目开发需要而进行的各项基础设施建设的费用，如道路、供水、供电、排水、通信等。
公共配套设施建设费
指为满足项目内居民生活需要而建设的各项公共配套设施的费用，如学校、医院、商业设施等。
前期工程费
指在项目开发前期所发生的各项费用，如规划设计费、地质勘察费、环评费等。
土地开发成本
土地使用税
指按照国家规定对使用土地的单位和个人征收的税费。
投资回报率计算
对项目开发过程中的关键变量进行敏感性分析，如售价、成本、销售速度等，以评估项目风险和投资回报率的稳定性。
敏感性分析
THANKS
指按照国家规定支付给被征收土地的单位和个人的补偿费用，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。
土地购置费
指通过市场购买方式取得土地使用权所支付的费用，包括土地转让金、土地评估费、中介费等。
土地使用权出让金
指通过招标、拍卖或挂牌等方式取得土地使用权所支付的费用。
土地取得成本
基础设施建设费
测算表的适用范围
适用于房地产开发企业在进行项目投资决策时使用，可作为项目可行性研究报告的附件；
适用于政府相关部门对房地产开发项目进行审批和监管时使用，可作为评估项目投资和建设成本的依据；
适用于金融机构在审批房地产开发贷款时使用，可作为评估贷款风险和确定贷款额度的参考依据。
03
土地成本测算
土地征收及拆迁补偿费
耕地占用税
指占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人需要缴纳的税费。
契税
指在土地权属转移时向承受土地使用权或房屋所有权的单位和个人征收的税费。
其他费用
包括土地评估费、土地登记费、土地测绘费等与土地相关的其他费用。
土地税费及其他费用
04
建安成本测算
规划设计费
进行地质勘察、土壤测试等所需费用。
合理规划税务筹划方案，降低项目开发的税务成本，提高利润空间。
根据销售收入预测和成本估算结果，建立利润预测模型，对项目开发过程中的利润情况进行动态监控和预测。
利润预测
1
2
3
根据项目开发的资金需求，制定详细的资金筹措计划，包括自有资金、银行贷款、销售回款等来源。
资金筹措计划
根据项目开发进度和合同约定，制定资金使用计划，确保资金按时到位并合理使用。
提高投资效率
测算表可以帮助投资者和开发商优化资源配置，提高投资效率，实现资源的最大化利用和项目的可持续发展。
02
房地产开发投资测算表概述
土地费用
包括土地出让金、拆迁补偿费、土地平整费等；
前期工程费
包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘等费用；
建筑安装工程费
包括建造房屋及附属工程所发生的土建、安装及装饰装修费用；
土地增值税
VS
对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，税率为0.05%。
契税
契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的税种。契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。
印花税
其他税费
07
投资回报测算
产品定位
根据项目规划、设计、品质等因素，确定产品的目标客群和市场定位，进而预测产品的售价和销售速度。
贷款期限
根据项目的回款周期和银行政策，确定贷款期限。
贷款本金
根据项目的资金需求和自有资金情况，确定贷款本金。
贷款利率
参考当前市场利率和银行政策，确定贷款利率。
银行贷款利息
根据项目的资金需求和信托公司的投资策略，确定信托计划规模。
信托计划规模
根据以上参数，计算信托融资成本。
测算结果
参考当前市场信托产品收益率和信托公司政策，确定信托收益率。
基础设施建设费
社区服务中心建设费
建设社区服务中心的费用。
如垃圾收集站、消防设施等其他公共配套设施的建设费用。
其他公共配套设施建设费
建设物业管理用房的费用。
物业管理用房建设费
建设公共厕所的费用。
公共厕所建设费
公共配套设施建设费
05
融资成本测算
测算结果
根据以上参数，计算银行贷款利息。
还款方式
根据银行政策和项目现金流情况，选择适合的还款方式，如等额本息、等额本金等。
企业所得税汇算清缴
房地产开发企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。
土地增值税预征
房地产开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。
土地增值税清算
符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1. 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3. 直接转让土地使用权的。
地质勘察费
招投标代理费
临时设施费
01
02
04
03
建设期间所需的临时设施，如临时办公室、工地围墙等费用。
包括规划方案设计、初步设计、施工图设计等阶段的费用。
委托招标代理机构进行招投标的费用。
前期工程费
包括建筑物的土建、装修、给排水、电气等工程的费用。
建筑工程费
包括设备、管道等安装工程的费用。
安装工程费
股权融资成本
根据项目的股权融资需求和投资者的期望回报率，确定股权融资成本。
其他融资方式成本
根据项目的实际情况和融资市场的变化，考虑其他融资方式的成本，如保理、供应链金融等。
测算结果
根据以上参数，计算其他融资成本。
06
税费测算
地方教育附加
以纳税人实际缴纳的增值税税额为计征依据，税率为2%。
增值税
根据销售不动产的销售额和适用税率计算，一般纳税人的税率为9%，小规模纳税人的税率为5%。
建筑安装工程中所需的材料、设备等费用。
材料设备费
支付施工人员的工资及附加的社会保险等费用。
施工人员工资及附加费
Hale Waihona Puke Baidu
建筑安装工程费
室外道路及场地硬化费
建设小区内道路、停车场等硬化地面的费用。
绿化景观工程费
进行小区绿化、景观建设的费用。
给排水工程费
建设小区内给排水管道、水泵房等费用。
电气工程费
建设小区内变配电室、电缆沟等电气工程的费用。
营销策略
制定有效的营销策略和推广手段，提高项目的知名度和吸引力，以促进销售收入的实现。
市场调研
收集项目所在区域的市场数据，包括同类产品的售价、销售速度等，以评估市场接受度和潜在需求。
销售收入预测
对项目开发过程中的各项成本进行详细估算，包括土地成本、建安成本、管理费用、销售费用等。
成本估算
税务筹划
利润预测模型
根据项目的回款周期和信托公司政策，确定信托期限。
信托期限
根据项目的风险情况和信托公司政策，确定还款保障措施，如抵押、担保等。
还款保障措施
02
01
03
04
05
信托融资成本
其他融资成本
租赁融资成本
根据项目的租赁需求和租赁市场的租金水平，确定租赁融资成本。
债券融资成本
根据项目的债券发行规模和债券市场的利率水平，确定债券融资成本。
城市维护建设税
以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，按照规定的税率进行计算，市区税率为7%，县城、镇税率为5%，其他地区税率为1%。
教育费附加
以纳税人实际缴纳的增值税税额为计征依据，税率为3%。
增值税及附加税
企业所得税
企业所得税预缴
房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
适应市场变化和行业发展趋势
目的和背景
测算表的作用和意义
评估项目可行性
通过测算表可以对房地产开发项目的投资成本、预期收益、风险等因素进行综合评估，从而判断项目的可行性和盈利潜力。
辅助决策制定
测算表可以为投资者和开发商提供关键的投资决策依据，帮助他们做出明智的投资选择和项目规划。
控制项目风险
通过测算表中的风险分析和应对措施，投资者和开发商可以识别潜在风险并采取相应的控制措施，以降低项目风险并实现预期收益。
房地产开发投资测算表完整版
目录
CONTENTS
引言 房地产开发投资测算表概述 土地成本测算 建安成本测算 融资成本测算 税费测算 投资回报测算
01
引言
房地产开发投资测算表旨在为投资者、开发商和相关利益方提供全面、准确的投资测算信息，以支持决策制定和项目规划。
提供全面、准确的投资测算信息
随着房地产市场的不断变化和行业发展趋势的演变，需要不断更新和完善投资测算表的内容和结构，以适应市场需求和行业规范。
基础设施建设费
包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等费用；
公共配套设施建设费
包括居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚等费用；
开发间接费
包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。
测算表的基本构成
合法性原则
合理性原则
一致性原则
资金使用计划
根据资金筹措计划和资金使用计划，建立现金流预测模型，对项目开发过程中的现金流情况进行动态监控和预测。
现金流预测模型
现金流预测
投资回报率分析
根据投资回报率分析结果，为投资者提供决策建议，包括是否投资、投资额度、投资期限等。
投资决策建议
根据销售收入预测、利润预测和现金流预测结果，计算项目的投资回报率，以评估项目的盈利能力和投资效益。
可操作性原则
测算表的编制原则
测算表中的各项费用应按照实际情况进行合理估算，避免过高或过低的预测；
测算表中的各项费用应与项目可行性研究报告、初步设计概算等相关文件保持一致，确保数据的准确性和一致性；
测算表应具有可操作性，方便开发商进行投资决策和成本控制。
测算表中的各项费用应符合国家和地方政府的有关规定，确保合法合规；
指为满足项目开发需要而进行的各项基础设施建设的费用，如道路、供水、供电、排水、通信等。
公共配套设施建设费
指为满足项目内居民生活需要而建设的各项公共配套设施的费用，如学校、医院、商业设施等。
前期工程费
指在项目开发前期所发生的各项费用，如规划设计费、地质勘察费、环评费等。
土地开发成本
土地使用税
指按照国家规定对使用土地的单位和个人征收的税费。
投资回报率计算
对项目开发过程中的关键变量进行敏感性分析，如售价、成本、销售速度等，以评估项目风险和投资回报率的稳定性。
敏感性分析
THANKS
指按照国家规定支付给被征收土地的单位和个人的补偿费用，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。
土地购置费
指通过市场购买方式取得土地使用权所支付的费用，包括土地转让金、土地评估费、中介费等。
土地使用权出让金
指通过招标、拍卖或挂牌等方式取得土地使用权所支付的费用。
土地取得成本
基础设施建设费
测算表的适用范围
适用于房地产开发企业在进行项目投资决策时使用，可作为项目可行性研究报告的附件；
适用于政府相关部门对房地产开发项目进行审批和监管时使用，可作为评估项目投资和建设成本的依据；
适用于金融机构在审批房地产开发贷款时使用，可作为评估贷款风险和确定贷款额度的参考依据。
03
土地成本测算
土地征收及拆迁补偿费
耕地占用税
指占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人需要缴纳的税费。
契税
指在土地权属转移时向承受土地使用权或房屋所有权的单位和个人征收的税费。
其他费用
包括土地评估费、土地登记费、土地测绘费等与土地相关的其他费用。
土地税费及其他费用
04
建安成本测算
规划设计费
进行地质勘察、土壤测试等所需费用。
合理规划税务筹划方案，降低项目开发的税务成本，提高利润空间。
根据销售收入预测和成本估算结果，建立利润预测模型，对项目开发过程中的利润情况进行动态监控和预测。
利润预测
1
2
3
根据项目开发的资金需求，制定详细的资金筹措计划，包括自有资金、银行贷款、销售回款等来源。
资金筹措计划
根据项目开发进度和合同约定，制定资金使用计划，确保资金按时到位并合理使用。
提高投资效率
测算表可以帮助投资者和开发商优化资源配置，提高投资效率，实现资源的最大化利用和项目的可持续发展。
02
房地产开发投资测算表概述
土地费用
包括土地出让金、拆迁补偿费、土地平整费等；
前期工程费
包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘等费用；
建筑安装工程费
包括建造房屋及附属工程所发生的土建、安装及装饰装修费用；
土地增值税
VS
对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，税率为0.05%。
契税
契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的税种。契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。
印花税
其他税费
07
投资回报测算
产品定位
根据项目规划、设计、品质等因素，确定产品的目标客群和市场定位，进而预测产品的售价和销售速度。
贷款期限
根据项目的回款周期和银行政策，确定贷款期限。
贷款本金
根据项目的资金需求和自有资金情况，确定贷款本金。
贷款利率
参考当前市场利率和银行政策，确定贷款利率。
银行贷款利息
根据项目的资金需求和信托公司的投资策略，确定信托计划规模。
信托计划规模
根据以上参数，计算信托融资成本。
测算结果
参考当前市场信托产品收益率和信托公司政策，确定信托收益率。
基础设施建设费
社区服务中心建设费
建设社区服务中心的费用。
如垃圾收集站、消防设施等其他公共配套设施的建设费用。
其他公共配套设施建设费
建设物业管理用房的费用。
物业管理用房建设费
建设公共厕所的费用。
公共厕所建设费
公共配套设施建设费
05
融资成本测算
测算结果
根据以上参数，计算银行贷款利息。
还款方式
根据银行政策和项目现金流情况，选择适合的还款方式，如等额本息、等额本金等。
企业所得税汇算清缴
房地产开发企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。
土地增值税预征
房地产开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。
土地增值税清算
符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1. 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3. 直接转让土地使用权的。
地质勘察费
招投标代理费
临时设施费
01
02
04
03
建设期间所需的临时设施，如临时办公室、工地围墙等费用。
包括规划方案设计、初步设计、施工图设计等阶段的费用。
委托招标代理机构进行招投标的费用。
前期工程费
包括建筑物的土建、装修、给排水、电气等工程的费用。
建筑工程费
包括设备、管道等安装工程的费用。
安装工程费
股权融资成本
根据项目的股权融资需求和投资者的期望回报率，确定股权融资成本。
其他融资方式成本
根据项目的实际情况和融资市场的变化，考虑其他融资方式的成本，如保理、供应链金融等。
测算结果
根据以上参数，计算其他融资成本。
06
税费测算
地方教育附加
以纳税人实际缴纳的增值税税额为计征依据，税率为2%。
增值税
根据销售不动产的销售额和适用税率计算，一般纳税人的税率为9%，小规模纳税人的税率为5%。
建筑安装工程中所需的材料、设备等费用。
材料设备费
支付施工人员的工资及附加的社会保险等费用。
施工人员工资及附加费
Hale Waihona Puke Baidu
建筑安装工程费
室外道路及场地硬化费
建设小区内道路、停车场等硬化地面的费用。
绿化景观工程费
进行小区绿化、景观建设的费用。
给排水工程费
建设小区内给排水管道、水泵房等费用。
电气工程费
建设小区内变配电室、电缆沟等电气工程的费用。
营销策略
制定有效的营销策略和推广手段，提高项目的知名度和吸引力，以促进销售收入的实现。
市场调研
收集项目所在区域的市场数据，包括同类产品的售价、销售速度等，以评估市场接受度和潜在需求。
销售收入预测
对项目开发过程中的各项成本进行详细估算，包括土地成本、建安成本、管理费用、销售费用等。
成本估算
税务筹划
利润预测模型