浅谈商品房建设过程中的资源浪费及优化方案

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浅谈商品房建设过程中的资源浪费及优化方案
全致高1
岳凌云2
(1.柳州市兴佳房地产开发有限责任公司 广西 柳州 545000
;2.柳州市建筑设计科学研究院有限公司 广西 柳州 545000
)作者简介全致高(1987-)
,男,本科学历,目前职称为高级工程师,主要研究方向为建筑工程管理㊂岳凌云(1988-)
,女,本科学历,目前职称为工程师,主要研究方向为建筑设计㊂
[摘 要] 在中国经济高质量发展的今天,
我们不得不承认房地产对社会所作出的贡献,因为有机构做过测算,房地产的兴起带动了全国数百个产业的崛起,其中对G D P 全部贡献达到20%以上,
所以毋庸置疑的是房地产已然成为国家经济的重要支撑产业㊂但是它的副作用也愈发明显,社科院发布了‘中国城市竞争力报告N o .17
:住房,关系国与家“中已经说明,在中国房价较低状态时,房地产对经济贡献是向上的,但如今房价已经过于高企,所以其对经济的贡献也是在由上往下发
展,当房价收入比超过9:1后,
那么对经济的贡献就已经转入负面,而且已经挤压到市场消费力㊂比如房地产业的产能过剩已对资源造成严重浪费,其中具体表现为烂尾楼㊁空置楼等,这些问题不仅表现为住房资源上的浪费,而且还占用大量土地资源㊁资金资源等㊂不仅如此,商品房在交付后,由于业主的使用习惯及装修的需要,会对房屋部分设备进行拆除和改造,这既无法达到原来的设计目的,又可能造成资源浪费甚至安全隐患㊂本文列举部分常见情况,目的是引起重视,进而提醒开发商㊁业主需要注意的事项,并根据最终改造结果结合现行规范提出相关建议,以避免建筑资源浪费㊂[关键词] 商品房;设计;装修[中图分类号]T U 723.3 [文献标识码]A [文章编号]1009-4563(2023)08-077-03
引言
交房时的新墙体,砸了!新门窗,换了!新腻子,铲了 装修新房时,很多人都会把原有装修全部砸掉㊂人们对住宅的个性化要求越来越高,希望无论是颜色㊁功能,还是布局㊁私人化格调,都有自己的独特风格,而千篇一律㊁千屋一面的强制性 原装 早已显得不合时宜㊂精装修价格高
昂, 重装 代价太高,重复装修相对少见,简装房则是新房
重复装修的 重灾区 ,砸掉重新装修,无疑会形成巨大浪
费㊂现在提倡节约型社会,而房屋装修中的浪费现象却不被人所重视,中国室内装饰协会室内环境监测工作委员会曾披露,中国的家庭装饰装修的浪费十分惊人,每年由于装修浪费的费用将达300多亿元㊂现实生活中,人们对这种浪费司空见惯,被扔掉的装修垃圾在浪费资源的同时,更造成对环境的污染㊂本文通过对拆改情况的梳理,并针对实践中存在的具体问题,提出相应的建议,以期解决商品房建设过程中的资源浪费问题㊂
1 集中拆改现象
1.1 封阳台
根据‘建筑工程建筑面积计算规范“G B /T 50353-2013(2014-07-01实施)
的面积规范规定,在主体结构内的阳台,应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构
外的阳台,应按其结构底板水平投影面积1/2计算建筑面
积㊂[1
]国内多数城市本地出台的房产测绘面积计算规则为封闭阳台应按其结构外围水平面积计算全面积,开敞阳台
应按其结构底板水平投影面积1/2计算建筑面积㊂
根据目前实施的各种规范,各地规划部门出台的‘城乡规划管理技术规定“在计算计容建筑面积时候的阳台计容
规则为:开敞阳台按其结构底板水平投影面积计算1/2计
算建筑面积㊂甚至部分城市满足绿化开敞阳台的条件可以不计容㊂
以此规则为导向,在容积率限制的情况下,开敞阳台的建设可以产出更多的建筑面积㊂多数开发商为提高商品房销售的竞争力,会着重在阳台方面进行设计㊂对于商品房购置者来说,在获取到一定利益的同时,也衍生出另一问题,就是后期应如何合理封闭阳台㊂多数业主在对房屋进行验收之后,出于对增大客厅㊁卧室㊁厨房的使用面积的考量,都会考虑将阳台进行封闭,但并非都会采取合理方式㊂
房地产开发公司出于降低总价格的目的,会采取降低房屋总面积的方式,在进行房屋设计时,按照‘住宅设计规范“G B 50096-2011规范要求的套内空间最小使用面积,进而设计出缩减后的客厅㊁卧室㊁厨房,后期业主需将阳台封窗后才能使房间的功能性与舒适性得到提升㊂但这一举措导致了阳台与功能房间之间推拉门必须拆改,甚至阳台外栏杆也同样需要拆除,要进行整体窗加装,因此造成非必要的拆改浪费㊂全新的推拉门㊁阳台栏杆等设施,会在未使用的情况下被拆除,而且这部分建材具有尺寸的特定性,导致其并不能直接进行二次利用,多数都是作为建筑垃圾丢弃,这一现象既浪费了大量生产资源,也增加了房地产开发公司的建设成本与业主的装修成本㊂
住房和城乡建设部在2022年7月发布了关于‘
民用建筑通用规范“的公告:‘民用建筑通用规范“编号为G B
55031-2022,自2023年3月1日起实施㊂规范中规定,
阳台建筑面积应按维护设施外表面所围空间水平投影面积的1/2计算;
当阳台封闭时候,应按其外围结构外表面所围空间的水平投影面积计算[3
]㊂按此规范规定,封阳台导致的拆改现象仍将持续发生㊂1.2 无机保温砂浆内保温
由于绿色建筑的普及,新建建筑需按要求进行节能绿
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建设计㊂以广西为例,早期建筑外墙部位最常用的保温材料是无机保温砂浆外保温,因为无机保温砂浆具有优良的温度稳定性㊁化学稳定性㊁施工简单㊁成本低㊁消防安全㊁应用范围广等优点,所以许多房地产开发公司在外墙保温材料上倾向于选择使用无机保温砂浆,但是由于节能要求的提高,保温砂浆往往需要用到20厚到30厚,
甚至更高的要求㊂在技术上加厚的保温砂浆要求内置钢丝网加固,但近年施工完成的项目成效并不显著,外墙砂浆脱落现象频发,
在2017年自治区住房城乡建设厅关于民用建筑保温工程限制使用无机轻集料保温砂浆的通知中要求:自2017年
10月1日起,
我区行政区域内的新建㊁改建㊁扩建民用建筑工程项目外墙外保温禁止设计和使用无机轻集料保温砂
浆[5
]㊂因此,在近几年的保温设计上往往会将无机保温砂浆使用在外墙内保温,以达到建筑节能设计的要求㊂
外墙无机保温砂浆内保温又带来了新的问题,无机保温砂浆用在室内,虽然避免了日晒雨淋引起的材料老化导致的脱落,但由于家庭装修的不规范性,也很容易造成脱落,并且保温砂浆的厚度也会占用约3公分厚度的室内空间,所以很多业主在实际装修开始时一并将其铲除㊂这样就导致建筑在实际使用过程中,设计的保温措施未发挥应有作用的情况,同时也无法达到绿色建筑的要求,不仅浪费了建设成本,还因砂浆拆除产生大量装修垃圾,造成人力㊁物力的大量浪费㊂1.3 户内消防门
自2014年‘建筑设计防火规范“G B 50016-2014实施以来,规范中规定要求:建筑高度大于54米的住宅建筑,
每户应有一个房间满足以下要求:(1
)应靠外墙设置,并应设置可开启外窗;(2
)该房间的门宜采用乙级防火门,外窗的耐火完整性不宜低于1.00h [4
]㊂也就是常说的消防避难间,在地方消防验收中,这条规范往往作为强制性要求执行㊂
在现在的市场上,防火窗可以选择强度较硬的材料,同时也可以选择不锈钢板或者镀锌钢板,因为这两种材料具有防火,防高温,耐久的特点,安装的方法也相对简单㊂但是房地产开发公司基于建设成本的考量,会选用价格较为低廉的防火窗,容易在短期内发生脱漆㊁生锈的现象,所以部分业主在装修的时候同样会考虑将防火窗拆除,改为普通的铝合金窗㊂
关于防火门,常见的防火门材料主要有5类,分别是钢制㊁钢木构造㊁不锈钢㊁铝合金以及铜质,它们在质量和性能上差异很大,因此价格也各不相同㊂从房地产开发公司的角度来看,业主后期几乎都会将其消防避难间的消防门拆除,所以在安装这樘门时,通常会选择最便宜的钢质防火门,当然也存在部分房地产开发公司会安装木质防火门,但业主通常会因装修风格不一致的原因,基本也会将其拆除,这样同样会造成不能二次利用的浪费,只能将其作为建筑垃圾回收,造成资源浪费㊂
从实际出发,我们可以在房屋建设阶段取消这一樘门的安装,只需告知业主建筑的防火要求,在装修过程中必须安装防火等级满足要求的房门,然后主管单位或者物业配
合验收㊂但是,如果业主拆除预留防火门,安装了不符合防
火要求的门,同样会因此埋下消防隐患㊂虽然这一设想有很多难以实施的环节,但是在日后设计中,应该以此为导向进行符合实际应用场景的设计㊂
1.4 顶棚抹灰㊁
刮腻子当下的新建住宅基本都是使用混凝土楼板,施工方在施工技术上大多数还是会采用木模工艺,还有一部分会采用铝模工艺㊂如果是采用木模工艺,在模板拆卸后,楼板底部会出现凹凸不平㊁木屑残留等情况,相对来说,铝模工艺就不存在凹凸不平的情况㊂但是在新建建筑工程标准层不多的情况下,铝模工艺会造成建设成本的翻倍增加,所以多数项目仍旧采用传统的木模工艺㊂
由于多数住宅采取毛坯房交付的方式,在建设完成后为了保持更美观的交付效果,通常会采取顶棚抹灰找平㊁再刮腻子的方式㊂在实际交付后,业主在装修过程中,装修开槽㊁开孔㊁安装灯具㊁安装吊顶等行为都会破坏到现有抹灰层,造成抹灰层松动,可能还会随时间经过而造成脱落,易砸伤人㊂所以多数装修公司在设计初期都会建议业主将其全部铲除,等埋线后重新找平,在增加业主装修成本的同时,也产生了大量的建筑垃圾㊂基于该情况的考量,如果将抹灰找平层这项工作放到业主装修阶段,在管线预埋完成之后再进行抹灰找平㊁刮腻子,既可避免产生大量的建筑垃圾,也能节省铲除产生的人力㊁物力费用㊂1.5 精装交付的家装建材
随着国内房地产的日益发展,精装修绿色㊁环保㊁节能
的观念逐渐深入人心, 拎包入住 的精装修已经成为购房
者的重要选择,精装修是站在购房者角度考虑的产物,家装建材㊁家具的大规模定制,无论对于房地产开发公司或者业主来说都可以节约成本㊂对于绿色建筑体系来说,精装修房也更节能环保㊂精装修目前基本都是按照楼盘整体定位而设计,后期依旧有部分业主会对装修风格㊁材料存在不满意的情况,并在入住前进行拆改,也会造成产出大量家装建筑垃圾的结果㊂
2 避免浪费的建议
2.1 完善相关规范㊁
规定首先应从实际情况出发,在制定各项规范㊁规定前要对各种规范规定的应用结果以及成效进行充分调研,谨慎决定在建设的过程中采取的相关做法㊂房地产行业已经过多次迭代,有充分的经验教训可以积累学习,而且目前的房地产市场正面临严峻的困局,此时应当在制定各项规则前进行充分调研,普遍听取各房地产开发公司和广大业主的意见㊂对于正在实施的规范和规定,在经过市场的考验和反馈后,要顺应实际情况采取行动㊂在生产端,如同面积类的计算规则,要尽可能地匹配业主装修需求,减少房地产开发公司偷面积的行为㊂在销售端,我们要严格控制开发商类似面积赠送等销售手段㊂
对于一些存在安全隐患的拆改,我们也要进行充分预判㊂比如上述的封阳台,如果按照建筑设计防火规范G B
50016-2014条文中规定,建筑外墙上 (下转第81页)
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优点,比如说准确度比较高,携带方便,检测的速度比较
快等等㊂所以在桥梁结构以及裂缝等的检测工作当中被广泛应用,而在这个时候分辨率相对较高的探地雷达技术就可以将它自身的作用发挥出来,根据反射波直接计算出地面到达反射波波幅的具体数值,还可以参考地下电池的实际情况,从而计算在检测桥梁砌墙和结构包括性能之间的作用而产生的数值㊂
4.3 光纤传感器检测技术
光纤的性能和特征也就是光纤传感器检测技术应用过程当中的作用机制以及具体的基础,具体在以下两个方面表现出来㊂首先是多层反射传感器检测技术,它的原理就是需要利用光速的自然规律从而计算传感器离开光以及反射回来的时间距离差距,统一计算得到最终的结果,根据结果对桥梁内部结构情况进行计算,保证它的精度可以控制在一个合理的范围内㊂还有一项检测技术就是可以利用光纤维损失质量的变化来进行检测㊂如果说光纤传导射光密度,随着局部纤维的改变而出现一定的变化,那么光纤局部纤维的变化直接就决定了传导射光密度的大小㊂这一技术的优点是准确率较高,实用性较强,灵敏度比较高等等,所以说在混凝土桥梁结构当中被广泛使用㊂
4.4 频谱分析检测技术
频谱分析检测技术实际上就是利用介质表面所具有的不同传播频率,从而实现桥梁使用状态精准的检测㊂在这一技术应用的过程当中,检测人员需要将瞬间垂直冲击力直接在检测对象的表面施加,从而有效地使得检
测对象表面产生一组瑞雷波面,以此波面作为震源的中心,会出现各种不同类型的频率㊂要根据频率的不同从而做好对于不同位置的锤击处理,检测人员根据锤击后所得到的波面信号更加精准地判断在检测区域所应用的实际状态㊂频谱分析技术不仅仅具备检测速度非常快,检测频率相对比较高等等基本特点,并且针对分层检测的情况也获得了相对比较理想的应用效果㊂
结束语
运无损检测技术对桥梁进行检测,可以为桥梁工程的质量控制以及桥梁的有效维护保养提供参考依据,使桥梁的使用期限延长㊂因此,检测人员一定要掌握相应技术的优势和特点,根据工程实际情况,选择最为合理的检测技术,从而为桥梁工程的施工和养护提供帮助㊂
参考文献
[1] 陈奥.
无损检测技术在建筑工程检测中的应用研究[J ].科技风,2020(9):253.[2] 叶凝.
市政桥梁工程质量控制中无损检测技术的运用[J ].科技风,2020(5):133.
[3] 张博,
朱占龙.无损检测技术在桥梁桩基检测中的应用[J ].工程建设与设计,2020(4):189-190.
[4] 耿新雷.
道路桥梁检测中的无损检测技术及其应用简述[J ].安徽建筑,2019,26(10):215-217.(上接第78页)下层之间开口之间应设置高度不小于1.2米的实体墙,确有困难时可设置防火玻璃墙或外窗,但防
火玻璃墙和外窗需满足耐火极限规范要求㊂[4]
因为规范条文仅对外墙上窗洞有上下层的距离要求㊂并未要求阳台上下层之间距离㊂往往在现在的设计中,阳台与阳台开口之间没有1.2米的间距㊂业主在装修过程中购置的封阳台所用的玻璃窗,应该具备规范要求的耐火极限,才能达到规范的要求,有效降低火灾风险㊂但现实生活中,业主并不会按此规定购置防火窗,隐形中加大了火灾风险㊂
2.2 充分论证绿建㊁
节能近年来,关于绿建㊁节能的要求越来越高,在建筑施工过程中,为了达到绿建㊁节能设计能耗要求,也应运而生了很多新型材料,在传统的施工过程中增加了多道工序㊂如近年来开发出来的外墙隔热反射涂料㊁楼板隔音隔声材料㊁可再生能源应用㊁光伏发电等㊂这些都是在原有的建
筑建设安装的工程基础上做了 加法
㊂但在实际建筑应用过程中,部分措施可能如上文所述,业主在装修的过程中会将其拆除,从而无法达到原有的设计目的,降低环保性的同时,还产生了大量建筑垃圾㊂根据绿建㊁节能的要求,需要着重在主材上加大措施力度,如混凝土㊁外墙涂料㊁外墙砖等材料,可以通过外加剂或者其他的措施来达到节能目的㊂现行的采用新三级钢H R B 400,作为一项节能措施就是一个可行性强,成本造价低,非常实用的一个案例㊂因为工序会导致成本㊁维修维保的成本增加,所以要减少因绿建㊁节能额外产生的工序,因为这样不仅会产
生材料不适用的情况,同时还会增加业主的购置成本,增
加房地产开发公司的建设负担㊂在关于户内节能措施的方面,要慎重决策关于增项的内容,针对毛坯交付的情况,更多业主还是倾向房屋基础设施按个人意愿进行装修㊂
结语
目前商品房市场已较为成熟,有充分的经验和教训值得学习和总结,我们在不断地完善房地产市场的相关规范,环境保护能力也在日益提升㊂可以坚信,随着科技进步,将会有更先进㊁更经济的环保型节能材料问世,不但能够达到人民的居住需求,也能够保护我们赖以生存的环境,从而做到人与自然的和谐发展㊂我们也相信,各项规范㊁制度会随着市场的检验以及人们的使用习惯得到逐步完善㊂
参考文献
[1] G B /T 50353-2013建筑工程建筑面积计算规范.[2] G B 50096-2011‘住宅设计规范“.[3] G B 55031-2022‘民用建筑通用规范.“[4] G B 50016-2014‘建筑设计防火规范“(2018年版).[5] 桂建发[2017]7号自治区住房城乡建设厅关于民用
建筑保温工程限制使用无机轻集料保温砂浆的通知.。