17地价理论
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是地租地价理论的直接应用，也是较为常 用的评估方法。 只适用于有收益的土地和建筑物或房地产 的估价。
成本逼近法
１. 基本原理
成本逼近法是以开发土地所消耗的 各项客观费用之和为主要依据，再加上 一定的利润、利息、税金和土地增殖收 益来确定土地价格的方法
２. 基本公式
地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费 ＋利息＋利润＋土地增殖收益
一、中国土地价格体系
（一）基准地价 （二）标定地价 （三）交易地价 （四）其他价格形式
基准地价
城镇土地基准地价 在城镇规划区范围内，对现状利用条件
下不同级别的土地或土地条件相当的地域， 按照商业、居住、工业等用途，分别评估确 定的某一时点上法定最高年期物权性质的土 地使用权区域平均价格。
农地基准地价 农地基准地价是指在农村范围内，以
县域为单位对现状利用条件下不同级别的 土地，或者土地条件相当的地域，按照土 地所有权、土地使用权等不同权利分别评 估确定的某一时点的平均价格。
标定地价
政府根据管理需要，评估的具体宗地 在公开市场和正常经营管理条件下某一期 日的土地使用权价格。
交易地价
指土地买卖双方按市场交易规则， 在土地市场中实际成交的价格。主要有： 土地使用权出让价格 土地使用权转让价格 租赁价格 地役权价格
5. 适用范围
适用于已公布基准地价并且基准地价及时 进行了更新的区域。
农地宗地价格评估方法
农地价格的最低限应能保障农民的 基本生活 农地价格因其权利内涵不同，其价格 内涵也不同 农地估价要特别重视农地区位、国家 投资和公共投资的影响
农地使用权价格
可以是农民承包地在其承包期内的使用权 价格，也可以是非承包地的集体土地使用 权价格 农地使用权价格中不体现农地对农民的保 障价值，而只有农地纯收益
基准地价系数修正法
1. 基准地价
基准地价是在宗地估价的基础上，评估出 的各个级别或各个区域土地的平均价格
特点：
基准地价是一种区域性的价格 基准地价是一种分用途的价格 基准地价是一种平均价格 基准地价具有时效性 基准地价是一种控制性的价格
2. 基本原理
基准地价系数修正法是通过对待估宗地 地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同 类用途同级土地基准地价进行修正，估算待 估宗地客观价格的方法
VD = VB×（100）×（100）×（100）×（100）
区域因素 估价对象 可比实例 可比实例 可比实例
A
B
C
繁华程度
10
13
9
8
道路通达度
10
8
10
11
公交便捷度
10
10
12
10
对外交通
10
9
11
13
环境质量
10
8
10
9
景观
10
11
11
12
城市基础建设
10
11
10
8
社会公共设施
10
9
12
11
＝土地成本价格＋土地增殖收益
3. 估价程序
判断待估土地是否适用于成本法； 收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收 益等资料； 通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、 土地开发费及相关的税费、利息、利润； 确定土地开发后较开发前的价值增加额； 按地价公式求取待估土地的土地价格； 对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
纯收入，以一定的土地还原利率还原，以 此估算待估土地价格的方法
2. 基本公式
V=a/r
Ｖ：土地收益价格 a：土地纯收益 r：土地还原利率
3. 估价程序
收集相关资料； 测算年总收益； 确定年总费用； 计算年纯收益； 确定还原利率； 选用适当的计算公式； 试算收益价格； 确定待估宗地地价。
4. 特点与适用范围
2 土地价格的特点 土地价格是土地的权益价格 土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依 生产成本定价 土地价格主要是土地需求所决定的 土地价格呈总体上升趋势 土地价格具有强烈的地域性
三、影响土地价格变动的因素
1. 一般因素 2. 区域因素 3. 个别因素
一般因素
指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的 因素，它对土地价格的总体水平产生影响 包括：土地制度、城市规划、城市性质及宏 观区位、土地利用计划土地相关政策、人口 状态、经济发展状况、社会安定状况
a
V= r
西方经济学地价形成理论
2. 土地供求理论 张德粹：“土地价格的决定因素是土地的 供给与需求 ” 马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等： 土地这一生产要素的价格完全由其需求决 定
P
S
P2
E2
P1
E1
D2
D1
S
L
P
S1
S2
P2
E2
P1
E1
P0
E0
D2
D1
Lቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
二、土地价格的内涵及特点
1 土地价格的内涵：土地收益现值的总和。是土 地未来地租的资本化。
土地价格呈总体上升趋势
社会经济发展水平提高 人口数量及家庭户数增加 土地投机
土地价格变动呈现周期性特征
土地价格的周期性变动受经济发展 周期的影响 土地价格变动受政府调节的影响
第二节 土地价格的评估
一、土地价格评估的目的与作用 二、土地价格评估的原则 三、土地价格评估的基本方法
一、土地价格评估的目的与作用
3. 估价程序
调查待估宗地的基本情况； 确定待估宗地的最有效利用方式； 估计开发建设周期和投资进度安排； 估算开发完成后的土地总价值或房地产总 价值； 确定待估宗地的土地价格。
4. 适用范围
适用于有开发价值的土地估价，包括几种情况： 待开发土地的估价； 待拆迁改造的再开发房地产的估价； 仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房 地产的估价； 现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产 价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。
3. 基本公式
n
土地价格＝基准地价×（１±∑Ｋi）× T i＝1
Ｋi ：估价对象第i个影响因素的修正系数
T ：交易时间修正系数
n
∑Ｋi ：各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之和
i＝1
4. 估价程序
收集有关基准地价资料； 确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准 地价； 分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地 价影响因素条件说明表； 依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系 数修正表，确定待估宗地地价修正系数； 进行估价期日、容积率、土地使用年期等其他修 正； 求出待估宗地地价。
二、中国土地价格管理制度
土地估价制度 估价机构和估价人员的资格认证制度 基准地价和标定地价定期公布制度 地价监测体系 土地供应计划制度和土地储备制度 土地交易最低限价制度 土地增值税制度
三、西方发达国家的土地价格管理
1. 美国 建立土地估价制度 对地价进行控制
2. 日本 建立地价公示制度 建立不动产估价制度 建立土地交易许可制度和申报劝告制度 制定《国土利用计划证》
区域因素
对区域地价有总体影响的自然、社会、 经济因素 包括：位置、基础设施条件、规划限制、 环境质量
个别因素
宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响 的因素 例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、 宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、 土壤肥力、地质条件等
四、土地价格变动趋势及规律性
土地价格呈总体上升趋势 土地价格变动呈现周期性特征 土地价格的变动具有明显的地区差异性 地价在房地产价格中所占比重越来越大
农地估价中，未获得转用许可的农地以 现状利用为最有效利用；可转为建设用 地者，以实际最佳用途为最有效利用
三、土地价格评估的基本方法
（一）市场比较法 （二）收益还原法 （三）成本逼近法 （四）剩余法 （五）基准地价系数修正法
市场比较法
1. 基本原理 市场比较法是根据替代原理，将待估
土地与具有替代性的、且在近期市场上交 易的类似土地进行比较，并对类似土地的 成交价格作适当修正，以此估算待估土地 价格的方法
修正指数计算
A：待估宗地情况指数∕比较实例宗地情况指数 ＝正常情况指数∕比较实例宗地情况指数
B：待估宗地估价日期地价指数∕比较实例宗地 交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数∕比较实例宗地 区域因素条件指数
F：待估宗地个别因素条件指数∕比较实例宗地 个别因素条件
基本公式在具体运用中可表示为：
土地估价有助于土地交易的顺利进行 土地估价有助于企业投资决策 土地估价有助于土地市场的完善 土地估价有助于土地市场管理
二、土地价格评估的原则
最有效利用原则 替代原则 预期收益原则 供需原则 贡献原则 变动原则
最有效利用的几种特殊情况
基准地价评估以估价对象的现状利用为 最有效利用
企业改制、资产清算、地税征收、公益 用地等估价，以估价对象的现状利用为 最有效利用
4. 适用范围
一般用于新开发土地。 既无收益又无比较实例的公建、公益用地 的价格评估。
剩余法
１. 基本原理
剩余法是在预计开发完成后不动产正 常交易价格的基础上，扣除预计开发成本 及有关专业费用、利息、利润和税收等， 以价格余额来估算待估土地价格的方法。
２. 基本公式
Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ）
Ｖ：待估土地的价格 Ａ：总开发价值 Ｂ：整个土地项目的开发成本 Ｃ：开发商合理利润
3. 德国 成立土地估价委员会 政府具有土地的征购权和优先购买权 建立农地转用控制制度
思考题
1、土地价格的内涵及特点 2、土地价格的影响因素 3、土地价格评估的原则和方法 4、中国的土地价格体系 5、中国的土地价格管理制度
规划限制
10
8
10
9
治安状况
10
10
11
12
总分值
100
97
106
103
4. 特点与适用范围
是最基本、最常用的土地估价方法之一、 也是国际上通用的基本估价方法。评估价 格比较接近土地的实际市场价格。 适用于地产市场发达、有充足的具有替代 关系的土地交易实例地区。
收益还原法
1. 基本原理 收益还原法是将待估土地未来正常年
2. 基本公式
VD=VB×A×B×D×F
VD：待估宗地价格 VB ：比较实例宗地价格 A： 待估宗地情况指数修正 B： 待估宗地日期指数修正 D： 待估宗地区域因素指数修正 F： 待估宗地个别因素指数修正
3. 估价程序
收集宗地交易实例 确定比较实例 建立价格可比基础 交易情况修正 估价期日修正 区域因素修正 个别因素修正 使用年期等修正 求出比准价格
第一节 土地价格的形成与变动
一 土地价格的形成 二 土地价格的内涵及特点 三 影响土地价格变动的因素 四 土地价格变动趋势及规律性
一 土地价格的形成
（一）马克思主义地价形成理论 （二）西方经济学地价形成理论
马克思主义地价形成理论
土地不是劳动产品，没有价值。 但土地有使用价值，并存在价格 土地价格 实质是地租的资本化
土地价格=地租/土地还原利率 4000 = 200 / 5%
土地价格是出租土地的资本化收入
西方经济学地价形成理论
以土地收益理论和土地供求理论为代表 1 土地收益理论
土地收益理论认为: 土地价格是土地收益即地租的资本化 土地收益指：正常情况下的土地收益；
处于最佳利用方向的土地收益；土地纯收益
土地价格公式：
农地所有权价格
主要根据农地的现时农业技术水平和利用状况、 农业用途的未来纯收益及农地对农民的保障作用 来确定 在当前农民没有被纳入国家社会保障系统的情况 下，农地的社会保障价值在农地价格中应得到较 高的体现 农地所有权价格＝农地纯收益的资本化＋农地社 会保障值
第三节 土地价格的管理
一、中国土地价格体系 二、中国土地价格管理制度 三、西方发达国家的土地价格管理
成本逼近法
１. 基本原理
成本逼近法是以开发土地所消耗的 各项客观费用之和为主要依据，再加上 一定的利润、利息、税金和土地增殖收 益来确定土地价格的方法
２. 基本公式
地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费 ＋利息＋利润＋土地增殖收益
一、中国土地价格体系
（一）基准地价 （二）标定地价 （三）交易地价 （四）其他价格形式
基准地价
城镇土地基准地价 在城镇规划区范围内，对现状利用条件
下不同级别的土地或土地条件相当的地域， 按照商业、居住、工业等用途，分别评估确 定的某一时点上法定最高年期物权性质的土 地使用权区域平均价格。
农地基准地价 农地基准地价是指在农村范围内，以
县域为单位对现状利用条件下不同级别的 土地，或者土地条件相当的地域，按照土 地所有权、土地使用权等不同权利分别评 估确定的某一时点的平均价格。
标定地价
政府根据管理需要，评估的具体宗地 在公开市场和正常经营管理条件下某一期 日的土地使用权价格。
交易地价
指土地买卖双方按市场交易规则， 在土地市场中实际成交的价格。主要有： 土地使用权出让价格 土地使用权转让价格 租赁价格 地役权价格
5. 适用范围
适用于已公布基准地价并且基准地价及时 进行了更新的区域。
农地宗地价格评估方法
农地价格的最低限应能保障农民的 基本生活 农地价格因其权利内涵不同，其价格 内涵也不同 农地估价要特别重视农地区位、国家 投资和公共投资的影响
农地使用权价格
可以是农民承包地在其承包期内的使用权 价格，也可以是非承包地的集体土地使用 权价格 农地使用权价格中不体现农地对农民的保 障价值，而只有农地纯收益
基准地价系数修正法
1. 基准地价
基准地价是在宗地估价的基础上，评估出 的各个级别或各个区域土地的平均价格
特点：
基准地价是一种区域性的价格 基准地价是一种分用途的价格 基准地价是一种平均价格 基准地价具有时效性 基准地价是一种控制性的价格
2. 基本原理
基准地价系数修正法是通过对待估宗地 地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同 类用途同级土地基准地价进行修正，估算待 估宗地客观价格的方法
VD = VB×（100）×（100）×（100）×（100）
区域因素 估价对象 可比实例 可比实例 可比实例
A
B
C
繁华程度
10
13
9
8
道路通达度
10
8
10
11
公交便捷度
10
10
12
10
对外交通
10
9
11
13
环境质量
10
8
10
9
景观
10
11
11
12
城市基础建设
10
11
10
8
社会公共设施
10
9
12
11
＝土地成本价格＋土地增殖收益
3. 估价程序
判断待估土地是否适用于成本法； 收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收 益等资料； 通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、 土地开发费及相关的税费、利息、利润； 确定土地开发后较开发前的价值增加额； 按地价公式求取待估土地的土地价格； 对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
纯收入，以一定的土地还原利率还原，以 此估算待估土地价格的方法
2. 基本公式
V=a/r
Ｖ：土地收益价格 a：土地纯收益 r：土地还原利率
3. 估价程序
收集相关资料； 测算年总收益； 确定年总费用； 计算年纯收益； 确定还原利率； 选用适当的计算公式； 试算收益价格； 确定待估宗地地价。
4. 特点与适用范围
2 土地价格的特点 土地价格是土地的权益价格 土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依 生产成本定价 土地价格主要是土地需求所决定的 土地价格呈总体上升趋势 土地价格具有强烈的地域性
三、影响土地价格变动的因素
1. 一般因素 2. 区域因素 3. 个别因素
一般因素
指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的 因素，它对土地价格的总体水平产生影响 包括：土地制度、城市规划、城市性质及宏 观区位、土地利用计划土地相关政策、人口 状态、经济发展状况、社会安定状况
a
V= r
西方经济学地价形成理论
2. 土地供求理论 张德粹：“土地价格的决定因素是土地的 供给与需求 ” 马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等： 土地这一生产要素的价格完全由其需求决 定
P
S
P2
E2
P1
E1
D2
D1
S
L
P
S1
S2
P2
E2
P1
E1
P0
E0
D2
D1
Lቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
二、土地价格的内涵及特点
1 土地价格的内涵：土地收益现值的总和。是土 地未来地租的资本化。
土地价格呈总体上升趋势
社会经济发展水平提高 人口数量及家庭户数增加 土地投机
土地价格变动呈现周期性特征
土地价格的周期性变动受经济发展 周期的影响 土地价格变动受政府调节的影响
第二节 土地价格的评估
一、土地价格评估的目的与作用 二、土地价格评估的原则 三、土地价格评估的基本方法
一、土地价格评估的目的与作用
3. 估价程序
调查待估宗地的基本情况； 确定待估宗地的最有效利用方式； 估计开发建设周期和投资进度安排； 估算开发完成后的土地总价值或房地产总 价值； 确定待估宗地的土地价格。
4. 适用范围
适用于有开发价值的土地估价，包括几种情况： 待开发土地的估价； 待拆迁改造的再开发房地产的估价； 仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房 地产的估价； 现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产 价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。
3. 基本公式
n
土地价格＝基准地价×（１±∑Ｋi）× T i＝1
Ｋi ：估价对象第i个影响因素的修正系数
T ：交易时间修正系数
n
∑Ｋi ：各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之和
i＝1
4. 估价程序
收集有关基准地价资料； 确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准 地价； 分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地 价影响因素条件说明表； 依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系 数修正表，确定待估宗地地价修正系数； 进行估价期日、容积率、土地使用年期等其他修 正； 求出待估宗地地价。
二、中国土地价格管理制度
土地估价制度 估价机构和估价人员的资格认证制度 基准地价和标定地价定期公布制度 地价监测体系 土地供应计划制度和土地储备制度 土地交易最低限价制度 土地增值税制度
三、西方发达国家的土地价格管理
1. 美国 建立土地估价制度 对地价进行控制
2. 日本 建立地价公示制度 建立不动产估价制度 建立土地交易许可制度和申报劝告制度 制定《国土利用计划证》
区域因素
对区域地价有总体影响的自然、社会、 经济因素 包括：位置、基础设施条件、规划限制、 环境质量
个别因素
宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响 的因素 例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、 宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、 土壤肥力、地质条件等
四、土地价格变动趋势及规律性
土地价格呈总体上升趋势 土地价格变动呈现周期性特征 土地价格的变动具有明显的地区差异性 地价在房地产价格中所占比重越来越大
农地估价中，未获得转用许可的农地以 现状利用为最有效利用；可转为建设用 地者，以实际最佳用途为最有效利用
三、土地价格评估的基本方法
（一）市场比较法 （二）收益还原法 （三）成本逼近法 （四）剩余法 （五）基准地价系数修正法
市场比较法
1. 基本原理 市场比较法是根据替代原理，将待估
土地与具有替代性的、且在近期市场上交 易的类似土地进行比较，并对类似土地的 成交价格作适当修正，以此估算待估土地 价格的方法
修正指数计算
A：待估宗地情况指数∕比较实例宗地情况指数 ＝正常情况指数∕比较实例宗地情况指数
B：待估宗地估价日期地价指数∕比较实例宗地 交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数∕比较实例宗地 区域因素条件指数
F：待估宗地个别因素条件指数∕比较实例宗地 个别因素条件
基本公式在具体运用中可表示为：
土地估价有助于土地交易的顺利进行 土地估价有助于企业投资决策 土地估价有助于土地市场的完善 土地估价有助于土地市场管理
二、土地价格评估的原则
最有效利用原则 替代原则 预期收益原则 供需原则 贡献原则 变动原则
最有效利用的几种特殊情况
基准地价评估以估价对象的现状利用为 最有效利用
企业改制、资产清算、地税征收、公益 用地等估价，以估价对象的现状利用为 最有效利用
4. 适用范围
一般用于新开发土地。 既无收益又无比较实例的公建、公益用地 的价格评估。
剩余法
１. 基本原理
剩余法是在预计开发完成后不动产正 常交易价格的基础上，扣除预计开发成本 及有关专业费用、利息、利润和税收等， 以价格余额来估算待估土地价格的方法。
２. 基本公式
Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ）
Ｖ：待估土地的价格 Ａ：总开发价值 Ｂ：整个土地项目的开发成本 Ｃ：开发商合理利润
3. 德国 成立土地估价委员会 政府具有土地的征购权和优先购买权 建立农地转用控制制度
思考题
1、土地价格的内涵及特点 2、土地价格的影响因素 3、土地价格评估的原则和方法 4、中国的土地价格体系 5、中国的土地价格管理制度
规划限制
10
8
10
9
治安状况
10
10
11
12
总分值
100
97
106
103
4. 特点与适用范围
是最基本、最常用的土地估价方法之一、 也是国际上通用的基本估价方法。评估价 格比较接近土地的实际市场价格。 适用于地产市场发达、有充足的具有替代 关系的土地交易实例地区。
收益还原法
1. 基本原理 收益还原法是将待估土地未来正常年
2. 基本公式
VD=VB×A×B×D×F
VD：待估宗地价格 VB ：比较实例宗地价格 A： 待估宗地情况指数修正 B： 待估宗地日期指数修正 D： 待估宗地区域因素指数修正 F： 待估宗地个别因素指数修正
3. 估价程序
收集宗地交易实例 确定比较实例 建立价格可比基础 交易情况修正 估价期日修正 区域因素修正 个别因素修正 使用年期等修正 求出比准价格
第一节 土地价格的形成与变动
一 土地价格的形成 二 土地价格的内涵及特点 三 影响土地价格变动的因素 四 土地价格变动趋势及规律性
一 土地价格的形成
（一）马克思主义地价形成理论 （二）西方经济学地价形成理论
马克思主义地价形成理论
土地不是劳动产品，没有价值。 但土地有使用价值，并存在价格 土地价格 实质是地租的资本化
土地价格=地租/土地还原利率 4000 = 200 / 5%
土地价格是出租土地的资本化收入
西方经济学地价形成理论
以土地收益理论和土地供求理论为代表 1 土地收益理论
土地收益理论认为: 土地价格是土地收益即地租的资本化 土地收益指：正常情况下的土地收益；
处于最佳利用方向的土地收益；土地纯收益
土地价格公式：
农地所有权价格
主要根据农地的现时农业技术水平和利用状况、 农业用途的未来纯收益及农地对农民的保障作用 来确定 在当前农民没有被纳入国家社会保障系统的情况 下，农地的社会保障价值在农地价格中应得到较 高的体现 农地所有权价格＝农地纯收益的资本化＋农地社 会保障值
第三节 土地价格的管理
一、中国土地价格体系 二、中国土地价格管理制度 三、西方发达国家的土地价格管理