刘献利、谭利平房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

刘献利、谭利平房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】河南省洛阳市中级人民法院

【审理法院】河南省洛阳市中级人民法院

【审结日期】2021.04.16

【案件字号】(2021)豫03民终673号

【审理程序】二审

【审理法官】裴文娟张海舟杨献民

【审理法官】裴文娟张海舟杨献民

【文书类型】判决书

【当事人】刘献利;谭利平;洛阳市汇天房地产咨询有限公司

【当事人】刘献利谭利平洛阳市汇天房地产咨询有限公司

【当事人-个人】刘献利谭利平

【当事人-公司】洛阳市汇天房地产咨询有限公司

【代理律师/律所】刘红军河南经源律师事务所

【代理律师/律所】刘红军河南经源律师事务所

【代理律师】刘红军

【代理律所】河南经源律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】刘献利;谭利平

【被告】洛阳市汇天房地产咨询有限公司

【本院观点】经过一、二审审理已查明，2016年7月21日，刘献利与谭利平于洛阳汇天公司华阳店签订《房产交易合同》一份，约定刘献利购买洛阳市××西区××路世纪××花园××室，权利人谭利平，房产成交价为人民币1350000元，买方在签订合同当日向卖方支付定金30000元，剩余房款132万元按揭贷款；于2016年8月20日前办理房产解押等相关事宜，由买方出资协助解押，出资金额为900000元；刘献利当日向谭利平支付了3万元，谭利平出具收据一份。

【权责关键词】追认撤销代理实际履行违约金过错支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则第三人证据不足证据交换质证诉讼请求维持原判查封拍卖

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【更新时间】2021-12-23 16:25:48

刘献利、谭利平房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河南省洛阳市中级人民法院

民事判决书

(2021)豫03民终673号当事人上诉人(原审原告)：刘献利。

上诉人(原审被告)：谭利平。

委托诉讼代理人：刘红军，河南经源律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：洛阳市汇天房地产咨询有限公司。住所地：洛阳市西工区行署路4号院36幢3-101室。

法定代表人：王新慧,系总经理。

委托诉讼代理人：杨昊阳。系公司员工。

审理经过上诉人刘献利因与被上诉人谭利平、洛阳市汇天房地产咨询有限公司(以下简称洛阳汇天公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院(2020)豫0305民初6542号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘献利、被上诉人谭利平及其委托诉讼代理人刘红军、被上诉人汇天公司的委托诉讼代理人杨昊阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称刘献利上诉请求：1、撒销原判第三项和第四项，判令二被上诉人赔偿房屋差价损86.985万元(或询价、评估重新计算确定差价损失)；2、判令被上诉人谭利平赔偿其因违约和过错给上诉人产生的直接损失：本案一审和二审的全部诉讼费用和司法鉴定费。事实与理由：一、《房产交易合同》合法有效，应积极履行，不得擅自解除；我方是守约方，不存在违约和过错，不论是办理资金监管还是办理银行解押，必须是买方、卖方和中介三方到场才能办理，况且二手房买卖中先解押、再过户是交易惯例，更不是对风险评估不足存在过错。作为买受人，有充分理由相信谭利平涉案房产不存在交易障碍和汇天房产做到谨慎审查义务并对房产交易提供保障.涉案房产能否解押的责任是谭利平之义务，二被上诉人对不能解押完成交易承担全部责任。谭利平是违约方、隐瞒涉案房产被四次轮番查封、四套房产共同最高额抵押和离婚事实真相，与前夫许伟刚涉嫌民间非法集资借货逃避司法机关追踪而四处躲避玩失踪，对涉案房产不能履行存在全部过错和根本违约。汇天房产没有尽到合理的审查义务促成买卖双方签订房屋买卖合同(作为中介机构亦并非形式上审查房屋产权证即完成了对房源的积极查验)，最终因涉案房屋被拍卖无法交易导致合同无法继续履行负有不可推卸的主要责任。刘献利作为守约方通过诉讼请求继续履行合同在没有得到支持和涉案房产被拍卖的情况下，再次起诉解除合同并要求对方赔偿损失，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条规

定、不存在过错。可得利益是合同履行后可以获得的利益，是对债务不履行的賠偿，法律规定可得利益的目的主要在于通过加重当事人的违约成本，以期遏制违约行为的发生，督促当事人诚信履约，保护守约方的信赖利益，并弥补守约方因对方违约而造成的实际损失。本案中，房屋现实价值与购买价格之间房屋差价，属因合同履行后刘献利可获得的可期待利益，应由违约方谭利平和过错方洛阳市汇天房地产咨询有限公司予以赔偿。二、对于房屋价值的确定，一审法院既没有委托专业鉴定机构评估，也没有对照上诉人涉案房产拍卖评估价作为判决的参考依据，审委会酌情确定的8万元的价格不客观、无任何计算依据，更没有根据各方的过错程度，判决赔偿的房屋差价损失明显过于偏低(象征性赔偿)。被上诉人谭利平在与上诉人刘献利订立买卖合同时，在当时的市场状况下，应当预见到隐瞒房屋被查封和抵押权人申请拍卖房屋可能给刘献利造成的损失。考虑到其在本案中出于诉讼成本的考虑，为了举证的便利，简单地以谭利平系争房屋拍卖评估的价格作为参照，主张合同约定价格的价差，而该差额远远低于其造成的实际损失，同时，基于违约方不能因其违约行为而得益的原则，刘献利诉求二被上诉人赔偿差价损失869.85万元，理应全额得到支持。更是错误的一审法院免除了被上诉人洛阳市汇天房地产咨询有限公司的重大过错责任和赔偿损失责任。汇天房地产公司作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、核实卖房人的身份信息、判断交易过程中的合理性等。中介机构在提供中介服务时，应当对影响房屋买卖、居间合同签订的重要事实向委托人或有关机构进行调査核实，确保提供信息的准确性、真实性。洛阳市汇天房地产咨询有限公司作为居间方在案涉《房屋交易合同》上签字，不仅在形式上属合同主体，而且合同内容中也对其在交易过程中应当提供的服务及相应的违约责任等进行了约定。洛阳市汇天房地产咨询有限公司提供的居间服务也是导致交易双方就合同履行、解除及赔偿损失等提起诉讼的主要原因。尤其，房屋是否被査封和解押，是决定房屋能否办理过户手续、买卖双方合同目的