屈媛与陕西量得实业开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

屈媛与陕西量得实业开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民
事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】陕西省西安市中级人民法院
【审理法院】陕西省西安市中级人民法院
【审结日期】2020.10.13
【案件字号】(2020)陕01民终12609号
【审理程序】二审
【审理法官】王吉利任蕾姬钊
【文书类型】判决书
【当事人】屈媛;陕西量得实业开发有限公司
【当事人】屈媛陕西量得实业开发有限公司
【当事人-个人】屈媛
【当事人-公司】陕西量得实业开发有限公司
【代理律师/律所】冯韧陕西毕达律师事务所;张某某陕西毕达律师事务所;安治陕西仁和万国律师事务所;王婉婷陕西仁和万国律师事务所
【代理律师/律所】冯韧陕西毕达律师事务所张某某陕西毕达律师事务所安治陕西仁和万国律师事务所王婉婷陕西仁和万国律师事务所
【代理律师】冯韧张某某安治王婉婷
【代理律所】陕西毕达律师事务所陕西仁和万国律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】屈媛
【被告】陕西量得实业开发有限公司
【本院观点】屈媛与量得公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。

【权责关键词】委托代理违约金支付违约金合同约定证据不足证据交换质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判
【指导案例标记】0
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【本院认为】本院认为，屈媛与量得公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。

本案中，双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定了逾期交付责任，根据该约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。

量得公司未按照合同约定的时间即2018年3月31日前向屈媛交付案涉房屋，量得公司应向屈媛支付违约金。

屈媛主张量得公司应按照每日102.24 元标准赔偿逾期交房损失，对此屈媛负有举证责任。

屈媛虽提交其与红璞公司签订的租赁合同、解除租赁合同通知函等证据予以证明，但上述证据真实性无法核实，且合同无法履行的原因多种多样，仅凭这两份证据不足以证明合同无法履行的真实原因以及屈媛的实际损失，屈媛亦未提交充足的证据证明量得公司在销售案涉房屋时宣称该房屋系带租约销售的事实。

故一审法院以合同约定的标准判令量得公司向屈媛支付违约金，符合合同约定，并无不当。

综上所述，屈媛的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费214元，由屈媛承担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 18:51:01
【一审法院查明】一审法院经审理查明，2017年6月10日，屈媛、量得公司签订《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：6576735)，约定屈媛购买量得公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房。

合同第六条约定：“2.按照建筑面积计算，商品房单价为每平方米人民币11882.57 元，总价款为人民币604110元”；合同第七条约定：“(二)买受人按下列第3种方式付款：3. 贷款方式付款：买受人应当于2017年6月12日前支付首期房价款人民币304110元，占全部房价款的50.34 %。

余款300000元向与我公司签署的商业银行申请贷款支付”；合同第十一条约定：“出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付涉案商品房”；合同第十二条第1款约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。

2017年6月10日，量得公司向屈媛出具一份收款收据，内容为：量得公司收到屈媛支付的3-1-12112房款304110元。

2017年8月23日，屈媛与北京银行股份有限公司西安分行签订《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》。

2019年5月13日，量得公司作出20-24公寓延期交房情况说明：公寓交房时间预计延迟至2019年9月30日。

该涉案房屋至今未交付。

庭审中，屈媛主张预期租金损失，并提供2017年8月31日与红璞公司签订的《房屋租赁合同》，屈媛主张量得公司承担因逾期交房损失的租金。

量得公司称该损失非双方签订合同时量得公司所能预见的损失，超出了合同的履行利益和签订合同时可以预见的损失范围，对该损失量得公司不予认可。

【一审法院认为】一审法院认为，屈媛、量得公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。

屈媛依约完成了交付房款的义务，量得公司应按照合同约定的交房期限(2018年3月31日前)向屈媛交付符合合同约定及法律规定的合格房屋。

因量得公司未在2018年3月31日前向屈媛交付房屋，屈媛主张量得公司承担逾期交房违约金的主张，予以支持。

按照合同第十二条关于逾期交房约定的违约责任，量得公司应向屈媛支付自2018年4月1日起至实际交房之日的违约
金。

关于违约金的数额，因购房总价款为604110元，应以604110元为基数，按照日万分之一，计至2019年9月30日(547天)为33045元；并以604110元为基数，按照日万分之一，自2019年10月1日起计至实际交房之日。

关于屈媛要求量得公司承担租金损失的主张，因房屋买卖合同中并未涉及租赁合同的内容，也未提交证据证明该租赁合同与本案无关。

故屈媛主张量得公司承担租金损失的主张，于法无据，依法不予支持。

根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定，判决如下:一、被告陕西量得实业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告屈媛支付逾期交房违约金33045元；并以604110元为基数，按照日万分之一，自2019年10月1日起计至实际交房之日；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告屈媛其余诉讼请求。

本案案件受理费1040元，由屈媛承担200元，量得公司承担840元。

因费屈媛已预交，量得公司将应承担部分于本判决生效后十日内支付给屈媛。

【二审上诉人诉称】屈媛上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判为量得公司向屈媛赔付以每日102.24 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

屈媛提交两组证据，证据一、西安市中级人民法院(2020)陕01民终2756号判决、西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初13675号民事判决，证明量得公司所主张的因天气因素予以顺延的理由不能成立，生效判决中已对该事实作出确认。

证据二、销售信息网页截屏，销售顾问微信截屏。

证明量得公司在销售该房屋时均宣称是与红璞公司签订租约销售，因量得公司逾期交房，屈媛与红璞公司的租赁合同被解除。

量得公司质证意见为：证据一、真实性认可，证明目的不认可。

屈媛所述的开发项目确因重污染天气和高温天气停工，这是事实。

并且量得公司也接到了相应政府部门要求停工的通知，因此一审法院在认定逾期天数时认定正确。

证据二、真实性和证明目的均不认可，发布主体综上所述，屈媛的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：屈媛与陕西量得实业开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
陕西省西安市中级人民法院
民事判决书
(2020)陕01民终12609号当事人上诉人(原审原告)：屈媛。

委托诉讼代理人：冯韧，陕西毕达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张某某，陕西毕达律师事务所实习律师。

被上诉人(原审被告)：陕西量得实业开发有限公司。

住所地：陕西省西安市高新区。

法定代表人：陈忠谋，系董事长兼总经理。

委托代理人：安治，陕西仁和万国律师事务所律师。

委托代理人：王婉婷，陕西仁和万国律师事务所律师。

审理经过上诉人屈媛因与被上诉人陕西量得实业开发有限公司(以下简称量得公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初1728号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。

上诉人屈媛之委托诉讼代理人冯韧与张某某、被上诉人量得公司之委托诉讼代理人安治与王婉婷到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称屈媛上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判为量得公司向屈媛赔付以每日102.24
元计，自2018年4月1日至实际交房时止的逾期交房损失(暂计至2019年9月30日，共计49618元)，不服金额16573元。

2、本案诉讼费及上诉费用由量得公司承担。

事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。

一审中，屈媛提交了与西安红璞公寓管理有限责任公司(以下简称红璞公司)签订的《世联红璞房屋租赁合同》，且该租赁合同的租赁标的物就是涉案房屋，因量得公司逾期交付该房屋直接导致房屋租赁合同被解除，给屈媛造成的损失是直接损失。

红璞公司系量得公司引进的公司，在售房时量得公司对外宣称“带租约公寓”。

屈媛购买本案房屋的目的就是投资，量得公司在签订合同时有能力而且应该能预见到逾期交房肯定会给屈媛造成一定的租金损失。

案涉《商品房预售合同》约定的逾期交房违约金过低，不能完全弥补屈媛的实际损失。

二审被上诉人辩称量得公司辩称，一审法院认定按合同约定标准计算逾期违约金正确，屈媛要求承担租金损失的主张没有法律依据，应驳回屈媛的上诉请求。

双方签订的买卖合同已经对违约金做出约定的前提下，应以合同约定为准。

屈媛依据其与第三方签订的租赁合同向量得公司主张租金损失无法律依据。

租赁合同的签订时间晚于买卖合同签订时间，屈媛所主张的租金损失属于无法预见的损失，不应赔偿。

量得公司从未授权或者委托第三方与屈媛签订房屋租赁合同。

原告诉称屈媛向一审法院起诉请求：1、量得公司向屈媛赔偿逾期交房损失，以每日102.24
元计，自2018年4月1日至实际交房时止。

(暂计至2019年9月30日，共计49618元)。

2、本案诉讼费由量得公司承担。

一审法院查明一审法院经审理查明，2017年6月10日，屈媛、量得公司签订《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：6576735)，约定屈媛购买量得公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房。

合同第六条约定：“2.
按照建筑面积计算，商品房单价为每平方米人民币11882.57
元，总价款为人民币604110元”；合同第七条约定：“(二)买受人按下列第3种方式付款：3.
贷款方式付款：买受人应当于2017年6月12日前支付首期房价款人民币304110元，占全部房价款的50.34
%。

余款300000元向与我公司签署的商业银行申请贷款支付”；合同第十一条约定：“出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付涉案商品房”；合同第十二条第1款约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。

2017年6月10日，量得公司向屈媛出具一份收款收据，内容为：量得公司收到屈媛支付的3-1-12112房款304110元。

2017年8月23日，屈媛与北京银行股份有限公司西安分行签订《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》。

2019年5月13日，量得公司作出20-24公寓延期交房情况说明：公寓交房时间预计延迟至2019年9月30日。

该涉案房屋至今未交付。

庭审中，屈媛主张预期租金损失，并提供2017年8月31日与红璞公司签订的《房屋租赁合同》，屈媛主张量得公司承担因逾期交房损失的租金。

量得公司称该损失非双方签订合同时量得公司所能预见的损失，超出了合同的履行利益和签订合同时可以预见的损失范围，对该损失量得公司不予认可。

一审法院认为一审法院认为，屈媛、量得公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。

屈媛依约完成了交付房款的义务，量得公司应按照合同约定的交房期限(2018年3月31日前)向屈媛交付符合合同约定及法律规定的合格房屋。

因量得公司未在2018年3月31日前向屈媛交付房屋，屈媛主张量得公司承担逾期交房违约金的主张，予以支持。

按照合同第十二条关于逾期交房约定的违约责任，量得公司应向屈媛支付自2018年4月1日起至实际交房之日的违约金。

关于违约金的数额，因购房总价款为604110元，应以604110
元为基数，按照日万分之一，计至2019年9月30日(547天)为33045元；并以604110元为基数，按照日万分之一，自2019年10月1日起计至实际交房之日。

关于屈媛要求量得公司承担租金损失的主张，因房屋买卖合同中并未涉及租赁合同的内容，也未提交证据证明该租赁合同与本案无关。

故屈媛主张量得公司承担租金损失的主张，于法无据，依法不予支持。

根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定，判决如下:一、被告陕西量得实业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告屈媛支付逾期交房违约金33045元；并以604110元为基数，按照日万分之一，自2019年10月1日起计至实际交房之日；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告屈媛其余诉讼请求。

本案案件受理费1040元，由屈媛承担200元，量得公司承担840元。

因费屈媛已预交，量得公司将应承担部分于本判决生效后十日内支付给屈媛。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

屈媛提交两组证据，证据一、西安市中级人民法院(2020)陕01民终2756号判决、西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初13675号民事判决，证明量得公司所主张的因天气因素予以顺延的理由不能成立，生效判决中已对该事实作出确认。

证据二、销售信息网页截屏，销售顾问微信截屏。

证明量得公司在销售该房屋时均宣称是与红璞公司签订租约销售，因量得公司逾期交房，屈媛与红璞公司的租赁合同被解除。

量得公司质证意见为：证据一、真实性认可，证明目的不认可。

屈媛所述的开发项目确因重污染天气和高温天气停工，这是事实。

并且量得公司也接到了相应政府部门要求停工的通知，因此一审法院在认定逾期天数时认定正确。

证据二、真实性和证明目的均不认可，发布主体
均不是量得公司，量得公司对该内容的真实性无法予以确认，同时屈媛签订的租
赁合同的承租人也并非量得公司。

二审庭审中，双方当事人均表示对一审判决查明的事实无异议。

结合双方当事人的举证、质证和法庭调查情况，本院认定事实如下：一审判决查明的事实属实。

本院认为本院认为，屈媛与量得公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。

本案中，双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定了逾期交付责任，根据该约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。

量得公司未按照合同约定的时间即2018年3月31日前向屈媛交付案涉房屋，量得公司应向屈媛支付违约金。

屈媛主张量得公司应按照每日102.24
元标准赔偿逾期交房损失，对此屈媛负有举证责任。

屈媛虽提交其与红璞公司签订的租赁合同、解除租赁合同通知函等证据予以证明，但上述证据真实性无法核实，且合同无法履行的原因多种多样，仅凭这两份证据不足以证明合同无法履行的真实原因以及屈媛的实际损失，屈媛亦未提交充足的证据证明量得公司在销售案涉房屋时宣称该房屋系带租约销售的事实。

故一审法院以合同约定的标准判令量得公司向屈媛支付违约金，符合合同约定，并无不当。

综上所述，屈媛的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费214元，由屈媛承担。

本判决为终审判决。

落款
审判长王吉利
审判员任蕾
审判员姬钊
二Ｏ二Ｏ年十月十三日
书记员周媛媛
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