第十三章 房地产法律制度

（一）商品房预售的概念和特征 概念：指房地开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，
有买受人支付定金并分期支付价款的行为 特征：法律关系主体一方特定；标的是尚在建设中的房屋；受到较强
的国家干预 （二）商品房预售的条件 1.取得土地使用权证书 2.建设工程许可证和施工许可证 3.投入开发建设的资金达到工程总投资的25% 4.取得预售许可证
（一）房屋租赁的概念和特征 概念：所有权人（出租人）将其房屋出租给承租人使用，由承租人支
付租金的行为。 特征：出租方一般为房屋所有权人；具有明确的租赁期限；房屋法律
允许出租。 （二）当事人的权利和义务 1.出租方的权利和义务 2.承租人的权利和义务
（一）房地产抵押的概念和特征 抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履
一、房地产的概念 指房屋等建筑物和构筑物及构筑物及其占用范围内的土地使用权 二、房地产开发法律制度 1.概念：指在依法取得国有土地使用权的土地上，进行基础设施房屋
建设的行为。
2.设立条件：
a名称和组织机构；b固定的经营场所；c100万元以上的注册资本；d 有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人 员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；e其他法定条件。
地产权利的； 3．依法收回土地使用权的； 4．共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 5．权属有争议的； 6．未依法登记领取权属证书的；
7．法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
（三）房地产转让程序 1、当事人签订书面转让合同； 2、合同签订后30日内向房产管理部门申请并申报成交价格； 3、房产部门15日内作出是否受理的申请并书面答复； 4、房产部门核实申报成交价格； 5、办理权属登记手续，核发房地产权属证书。
（一）房地产交易管理法律制度 1.房屋所有权与土地使用权同时转移 2.地价公示制度 3.房地产交易价格评估 4.房地产成交价格申报 5.登记、备案制度
（二）房地产转让条件
不得转让的情况 1．以出让方式取得土地使用权的，不符合上述以出让方式取得土地
使用权的房地产转让的必备条件； 2．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房
行担保的行为。当债务人不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依 法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 特征：法律关系比较复杂；不转移抵押财产占有；属于要式法律行为 （二）房地产抵押权的标的 1.抵押人所有的房屋和其他地上附着物 2.国有土地使用权 3.荒地土地使用权 4.乡镇村的厂房等建筑物 5.预购商品房 6.在建工程
（三）房地产抵押担保的范围 1.主债权 2.利息 3.违约金 4.损害赔偿金 5.实现抵押权的费用 （四）抵押登记 抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应到房产管理部门办理房
地产抵押登记（抵押合同自登记之日起生效）；
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