广州商业裙楼定位策划与分析报告

商业裙楼定位策划与分析
一、裙楼物业的现状
近期，有关大型超市、餐饮等行业进驻高层物业裙楼的消息频见报端，很多商家都把目光对准了裙楼商铺市场。

只是，这些商家一番考察后发觉，很多裙楼商业物业由于社区规模、场地过小等因素很难符合经营要求。

广州市裙楼商业物业呈现两极化散布的态势。

很多区域尤其是新兴区域诸如珠江新城、东圃、白云区一带裙楼的空置率达到９０％以上，三四楼的位置空置率更高。

而天河北一带，那么裙楼供给紧俏。

具体在裙楼商铺方面，尽管供给量比较大，例如协和新世界芳草园2层共6200
平方米;华标广场3层共15000平方米;都市华庭也有2万平方米左右;帝景苑有4000平方米，但都已找到买(租)家，而且售价和租金比原先的有所提高。

据悉，芳草园首层商铺大面积售价超过3万元/平方米；鸿翔大厦商铺单价也近3万元/平方米；都市华庭因位处天河北和体育东交壤，位置优越，部份商铺乃至开出6万余元/平方米的单价，但仍有保险、电讯类等实力雄厚的公司预备进驻。

另外，天河北的很多楼盘都把裙楼部份用做写字楼，租赁的多为金融证券、保险等公司。

一样的裙楼写字楼租金相对廉价，多是面积比较大的公司租住。

另外，客户希望拿到面积比较大的场地，相对零散的生意就不是专门好，其
中１０００平方米左右的地块成交比较多。

二、裙楼物业的特点------商业裙楼与单体商业物业的区别
第一，体此刻价钱上。

由于商业裙楼中附含的土地价值被塔楼部份分摊了，因此价钱比单体商业物业有优势。

第二，体此刻经营方式上。

由于商业裙楼属于塔楼的一部份，因此不如单体商业那么纯粹，其经营的业态会受到塔楼形态的制约，比如塔楼是住宅，裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮。

第三、体此刻外立面上。

单体商业物业拥有比裙楼更多的优势。

裙楼是不独立的，因此在外观设计上发挥空间小，难以制造人气和商机。

而且商业裙楼的地段一样都兼顾塔楼功能。

三、裙楼物业的运作方式
目前，裙楼商业运作要紧采取三种方式，一是直接销售，二是分割出来，以租带售，三是走专业市场的道路。

目前运作比较成功的是走专业市场这条路。

进展商能够依照周边必然的历史、商业、人文等积淀来运作自己的项目。

另外政府对一个区域有必然的计划和假想，进展商能够跟从政府的指挥走，依照计划的要求建设相应的专业市场。

目前裙楼商业物业走专业化市场道路成功的例子很多，一德路的浩和大厦其裙楼部份命名为山海城国际商贸中心，定位为海味、干货商场，受到投资者的青睐；天一新村的天一文具精品中心也是延续了周边文具店铺林立的特点；而石牌西路的天晟明苑裙楼部份也将会做
电脑专业市场，从而更好地发挥岗顶、石牌一带电脑行业成行成市的特点。

在裙楼设计时，咱们最好先确信下裙楼物业的运作方式，是分隔建筑仍是整体打通，这对以后的招商运作关系重大。

如万科跟沃尔玛的合作，两边先确信裙楼的用途，量身定做，在建筑时就会省时省钱省力。

四、当前裙楼物业存在的要紧问题
一、缺乏策划，与住宅的销售脱节。

目前，商业裙楼往往是在住宅部份销售后，再进行策划推行，形成住宅和裙楼在策划销售上的脱节和滞后，既阻碍了裙楼自身的销售，也阻碍了住宅的销售。

二、空置率高，供求很不平稳。

造成高空置率的要紧缘故是进展商运作项目的时候比较盲目，很多进展商从“人有我有”和高回报的角度动身，缺乏商业物业运作的体会，对周边商业环境考虑不足，往往是项目做出来了再去找市场，而不是有针对性地设计商场的规模、大小、用途等，一段时刻凡住宅必有商业裙楼，致使商业裙楼大量显现，商业裙楼高空置率成为困扰进展商一个大难题。

五、裙楼物业的功能定位和主题定位
要确信裙楼物业的主题，必需先考虑到裙楼的功能定位：补缺型仍是主驱型。

裙楼作为整栋建筑的一部份，必需与建筑的其他部份（塔楼）和谐共处。

裙楼在整栋建筑中的作用，不外乎或是作为塔楼功能
的补充，为塔楼的业主效劳-----即补缺型；或是作为一个引力源，在她周围形成一个壮大的磁场，从而带动塔楼的租售-----即主驱型。

若是裙楼和塔楼缺乏内在的关联，那么整栋楼的投资效益必不能发挥到最大。

但究竟选择补缺仍是主驱，要依照区域特点、周围环境及政策导向等因素综合考虑。

目前的商业裙楼以补缺型为主。

如商住两用的裙楼，常常做成超市或餐饮店或会所等，优先弥补物业自身配套和周边配套的空缺或不足，为住宅的销售效劳，成为提升楼盘附加值的卖点。

而主驱功能的裙楼，常常做成专业市场、展览中心或主题商铺，吸引投资者的进入，聚集人气财运，造成联动效应，塔楼的销售也就瓜熟蒂落。

在确信了裙楼的功能定位后，还要对裙楼物业进行主题定位。

裙楼的主题定位需要注意以下几个方面：
一、地理位置。

商业裙楼最重要的因素确实是人流和物流。

这两个要素具有了，项目就成功了一半。

若是地处繁华的商业地段，拥有良好的商业气氛，项目本身的商业价值较高，那么在商业定位上的选择范围较广，能够是以大型的商场为主的商业形态，规模较大。

假设该片区不具有商业气氛，定位上应是以知足居民的大体生活需要为主。

二、周边配套。

要依照小区自身和周边（以1000米作为考察范围）物业的配套情形综合考虑采纳何种最正确的商业形态，以避免同周围商业形成近距离竞争。

一样以小型商铺为主。

3、裙楼自身规模。

假设裙楼自身的规模较大，能够考虑统一计划成大规模的主题式、仓储式商业形态。

例如沃尔玛都选在集中规模的小区内；反之，应以随意性的小店面为主。

4、辐射范围内的人流量。

商业形态的确信，专门大程度上依托于以该项目为中心的辐射范围内（以500米作为考察范围）的人流量，并以此决定超市或商场的规模大小。

五、项目定位档次。

若是住宅定位较高，相应的商业裙楼也要提高级次。

万科金色家园的商业裙楼的消费档次与住宅一样都中高收入的白领阶级；而拥有一样消费群体的士多店那么集中在一般档次的物业中。

六、业主的消费取向。

能够把选择商家的主动权把握在业主手中，让业主择优选择自己最中意的商家，形成良好的商业气氛，最大程度上知足业主的需要。

7、物业自身类型。

物业定位是商住两用楼，那么裙楼的商业形态选择应保证住宅居民的日常生活需求；假设为高贵写字楼，裙楼能够设商场、娱乐设施、酒店等以效劳为主的商业形态。

众多的酒楼、娱乐场所包围写字楼确实是那个缘故。

为了使定位加倍明确化，尚需要从不同角度对目标客户进行具体的界定：一、身份识别。

目标客户的可能取向及其占的比例。

二、区域识别。

目前客户存在的区域和该区域的消费适应和商业规模、气氛。

3、购买力识别。

可机动支配款项的来源、时刻、地址及其比例数额。

4、购买目的识别。

购买目的是为了投资、自经营、炒卖，仍是转租，目的不同，要求也不同。