由销售到经营—-从最新案例看旅游地产发展趋势
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产开发 日渐成 熟的 今天 ， 们更 愿意 相信 华侨 城 的综合 开发模 我 式是 产 业 发 展 的必 然 方 向， 是 ， 只 华侨 城 走在 了前面 。 市化 城
来 中国将会 成 为全 球 最大 的旅 游 观 光 目的 地 国家 ， 并且会 拥有
旅游、 出境 游 的最大群 体 。
进程和 居 民的收 入 消费水 平带 来了强 劲 的消费 需求 ， 综合 型 的 开发 先锋 者 们已 经赚 得 钵 满。竞争 日 激 烈 ， 益 今后 对开发 商 的
特 别关注
Ｓｐ ｃａ ｔ ｔ ｎ ｅ ｉｌ ｅｎｉ Ａｔ ｏ
由 售 到经 营 销
从最新案例看旅 游地产发展 趋势
文／ 继强 王
城 市 铺向了全 国。 旅 游地 产 持续 升温 ， 方政 府 的推 动和 大牌 开发商进 入 ， 地
都 有利于旅 游 地产 的健 康 发展 。随着旅游 地 产的进 入 门槛 不 断
额 资金 作支 撑 ； 其次 ， 有足够 的品牌 影 响力背景 ， 要 品牌 价值 越
来 越 受到重视 ； 第三 ， 发商 要 有相关 大型 项 目的运作 经验 。 开 大 型 旅 游 地 产 项 目一 般 都 是 政 府 推 动 ， 如 ， 海 、海 例 上 南、 云南 等地 方政 府 都 愈 加 重 视 旅 游 业 的 发 展 ， 府 合 作 的 政 对 象 需 要 有 足够 的实 力才 能 博 得 信 任 。当下 ， 低 重 大项 目 降
根 据专 家预 测 ， 来 十年 ， 未 中国的 旅游 地 产将 迎 来 快速 发 任 ， 因为这 些 品牌企 业 的实力已经 被市 场验 证 过了， 这一项 目 在 展 的 黄金 期。 实上 ， 着调 控频 出， 宅地 产利 润空 间下 降， 事 随 住 中出现 了问题 ， 只能 说 明 在操 作 环 节存 在 一 些纰 漏 ， 过 整 改 通 就 能 够 补救 。” 么 ， 那 怎样 证 明 某一 家 房地 产开 发企 业有 实ＰＮ２１
Ｕｒ ａ ｖ ｌｐ ｎ Ｄｅ ｅｏ ｍｅ ｔ ｂ ｎ
旅游地产从销售向经营转型
中国的旅 游 地 产发 端于上世 纪末 ， 最初 开发商 以销售 楼盘 为主要模 式 ， 多数消费 者购买楼 盘 的 目的也不是 休 闲度假 ， 大 而 是投 资。 专家分 析 ， 人均 Ｇ Ｐ Ｄ 超过 ５ ０ 美元 后 ， 质上不 再 缺 乏 ００ 物
提升， 开发项 目的 品质也 会得 到 提 升 ； 外 ， 场 日趋 成 熟 ， 此 市 旅
游地 产 逐渐从 销售型 转 向经 营型 。
旅游地产 需要做成 “ 高档 菜”
２ １ 年 ， 内开工建 设 的旅 游 地 产项 目中 ， 知 名 的莫 过 ０１ 国 最
于上海迪 土尼 乐 园。
需 求推 动下 ， 南脱 颖 而 出。 海 作为 国家 的重 大 战 略部 署 ， 我 国 将 在 ２ ２ 年 将海 南 初步 建 成世 界 一 流海 岛休 闲度 假 旅 游 ００
胜 地 ， 之 成为 开放 之 岛、 色之 岛、文 明之 岛、 谐 之 岛。 使 绿 和 第
的人 们就 会 把 钱 用于旅 游。美 国上世 纪 六十 年代 ， 欧洲 七 十年 代， 日本八十年代 都 有这个 过 程。 中国正在开 始 这一 过 程 。目 而 前 中国有３ 人 １达 到 了 亿 ： ３ 小康 状 态 ， 据 国家旅 游局 的测 算 ， 根 未
城不 断将 “ 游 ＋ 旅 地产 ” 的开发 模式 带到全 国各 地 ， 将荒 郊变 成 旅 游胜 地 ， 动周边 地价 抬 升， 后开发高 端地 产项 目， 出了 带 然 走 富有 特 色 的房地 产开发 之 路。近 日， 媒体 报 道北 京华 侨城 在 北 京 东部 又将 建 起一 个 仅 配 套 住宅 项 目的建 筑面 积 就 达８ 万 平 Ｏ 方米 的旅游 地产 大盘 ， 该项 目暂 命名为 “ 京旅 游主题社 区” 北 。 曾经有 人认 为华侨 城 的成 功是 特例 ， 无法 复制 ， 在旅 游地
开发商已经开始向旅游、 商业、 养老等领域倾斜。 万科、 保利、
万 达 、 居乐、 力等房 企 纷纷 重金砸 向旅 游地 产就 是佐 证 。 雅 富 可 呢？品牌 项 目， 是最 好 的说服 理 由。 评价 房地产 开发企 业在 某一 以说 中国旅游 地 产 热 已然 兴起 ， 并且 从 海 南、 岛、 青 云南等 旅游 领 域的综 合实 力， 通常都 是拿 品牌 项目说 话。
上 海迪 土尼 乐 园项 目投 资约２ ５ 元 人 民币， ４亿 预计 于 ５ 后 年 建 成 ， 世界投 资最 大 的主题公 园之一 ， 是 也是我 国现代 服务业 迄
今 投资规 模最 大 的中外合 资项 目。 专 家分析 ， 土 尼的真 正价 值 并 不在 于乐 园本 身可能带 来 迪
的收 益 ， 而在于 因为乐园的存 在 ， 能给 周边 的商业 环境 带来 的商 机， 以及发 展 机会。 海市 政 府历 经十年 争取 这 上 项 目， 也认 为
迪 士尼可 能给 上海 经济 转 型带 来契 机 ， 望成 为推 动 长三 角产 有
业 升级 的地 区标杆 。
从 上海迪 士尼 可以分 析 ， 游 地产 是 一个高 门槛 的领 域 ， 旅 恐 十 不是 每 个 开发 商都 能介入 的 行 当。 白 首先 ， 游地 产 要 有 巨 旅
建 设 中的风 险 已经 成 为很 多地 方 政 府 的共 识 ， 方 政 府 更 青 地 睐 品牌 度 高 、 誉 度 好 的 企 业 作 为 合 作 对 象 ， 风 险 率 降 至 信 将
最低 。
一
位 业 内人 士分析 说 ：“ 择 实 力雄 厚 的 房地 产 开发企 业 选
一
般不 会 出现 重 大 问题 ， 一旦 出现 问题 ， 不能 追 究 政 府 的责 也
来 中国将会 成 为全 球 最大 的旅 游 观 光 目的 地 国家 ， 并且会 拥有
旅游、 出境 游 的最大群 体 。
进程和 居 民的收 入 消费水 平带 来了强 劲 的消费 需求 ， 综合 型 的 开发 先锋 者 们已 经赚 得 钵 满。竞争 日 激 烈 ， 益 今后 对开发 商 的
特 别关注
Ｓｐ ｃａ ｔ ｔ ｎ ｅ ｉｌ ｅｎｉ Ａｔ ｏ
由 售 到经 营 销
从最新案例看旅 游地产发展 趋势
文／ 继强 王
城 市 铺向了全 国。 旅 游地 产 持续 升温 ， 方政 府 的推 动和 大牌 开发商进 入 ， 地
都 有利于旅 游 地产 的健 康 发展 。随着旅游 地 产的进 入 门槛 不 断
额 资金 作支 撑 ； 其次 ， 有足够 的品牌 影 响力背景 ， 要 品牌 价值 越
来 越 受到重视 ； 第三 ， 发商 要 有相关 大型 项 目的运作 经验 。 开 大 型 旅 游 地 产 项 目一 般 都 是 政 府 推 动 ， 如 ， 海 、海 例 上 南、 云南 等地 方政 府 都 愈 加 重 视 旅 游 业 的 发 展 ， 府 合 作 的 政 对 象 需 要 有 足够 的实 力才 能 博 得 信 任 。当下 ， 低 重 大项 目 降
根 据专 家预 测 ， 来 十年 ， 未 中国的 旅游 地 产将 迎 来 快速 发 任 ， 因为这 些 品牌企 业 的实力已经 被市 场验 证 过了， 这一项 目 在 展 的 黄金 期。 实上 ， 着调 控频 出， 宅地 产利 润空 间下 降， 事 随 住 中出现 了问题 ， 只能 说 明 在操 作 环 节存 在 一 些纰 漏 ， 过 整 改 通 就 能 够 补救 。” 么 ， 那 怎样 证 明 某一 家 房地 产开 发企 业有 实ＰＮ２１
Ｕｒ ａ ｖ ｌｐ ｎ Ｄｅ ｅｏ ｍｅ ｔ ｂ ｎ
旅游地产从销售向经营转型
中国的旅 游 地 产发 端于上世 纪末 ， 最初 开发商 以销售 楼盘 为主要模 式 ， 多数消费 者购买楼 盘 的 目的也不是 休 闲度假 ， 大 而 是投 资。 专家分 析 ， 人均 Ｇ Ｐ Ｄ 超过 ５ ０ 美元 后 ， 质上不 再 缺 乏 ００ 物
提升， 开发项 目的 品质也 会得 到 提 升 ； 外 ， 场 日趋 成 熟 ， 此 市 旅
游地 产 逐渐从 销售型 转 向经 营型 。
旅游地产 需要做成 “ 高档 菜”
２ １ 年 ， 内开工建 设 的旅 游 地 产项 目中 ， 知 名 的莫 过 ０１ 国 最
于上海迪 土尼 乐 园。
需 求推 动下 ， 南脱 颖 而 出。 海 作为 国家 的重 大 战 略部 署 ， 我 国 将 在 ２ ２ 年 将海 南 初步 建 成世 界 一 流海 岛休 闲度 假 旅 游 ００
胜 地 ， 之 成为 开放 之 岛、 色之 岛、文 明之 岛、 谐 之 岛。 使 绿 和 第
的人 们就 会 把 钱 用于旅 游。美 国上世 纪 六十 年代 ， 欧洲 七 十年 代， 日本八十年代 都 有这个 过 程。 中国正在开 始 这一 过 程 。目 而 前 中国有３ 人 １达 到 了 亿 ： ３ 小康 状 态 ， 据 国家旅 游局 的测 算 ， 根 未
城不 断将 “ 游 ＋ 旅 地产 ” 的开发 模式 带到全 国各 地 ， 将荒 郊变 成 旅 游胜 地 ， 动周边 地价 抬 升， 后开发高 端地 产项 目， 出了 带 然 走 富有 特 色 的房地 产开发 之 路。近 日， 媒体 报 道北 京华 侨城 在 北 京 东部 又将 建 起一 个 仅 配 套 住宅 项 目的建 筑面 积 就 达８ 万 平 Ｏ 方米 的旅游 地产 大盘 ， 该项 目暂 命名为 “ 京旅 游主题社 区” 北 。 曾经有 人认 为华侨 城 的成 功是 特例 ， 无法 复制 ， 在旅 游地
开发商已经开始向旅游、 商业、 养老等领域倾斜。 万科、 保利、
万 达 、 居乐、 力等房 企 纷纷 重金砸 向旅 游地 产就 是佐 证 。 雅 富 可 呢？品牌 项 目， 是最 好 的说服 理 由。 评价 房地产 开发企 业在 某一 以说 中国旅游 地 产 热 已然 兴起 ， 并且 从 海 南、 岛、 青 云南等 旅游 领 域的综 合实 力， 通常都 是拿 品牌 项目说 话。
上 海迪 土尼 乐 园项 目投 资约２ ５ 元 人 民币， ４亿 预计 于 ５ 后 年 建 成 ， 世界投 资最 大 的主题公 园之一 ， 是 也是我 国现代 服务业 迄
今 投资规 模最 大 的中外合 资项 目。 专 家分析 ， 土 尼的真 正价 值 并 不在 于乐 园本 身可能带 来 迪
的收 益 ， 而在于 因为乐园的存 在 ， 能给 周边 的商业 环境 带来 的商 机， 以及发 展 机会。 海市 政 府历 经十年 争取 这 上 项 目， 也认 为
迪 士尼可 能给 上海 经济 转 型带 来契 机 ， 望成 为推 动 长三 角产 有
业 升级 的地 区标杆 。
从 上海迪 士尼 可以分 析 ， 游 地产 是 一个高 门槛 的领 域 ， 旅 恐 十 不是 每 个 开发 商都 能介入 的 行 当。 白 首先 ， 游地 产 要 有 巨 旅
建 设 中的风 险 已经 成 为很 多地 方 政 府 的共 识 ， 方 政 府 更 青 地 睐 品牌 度 高 、 誉 度 好 的 企 业 作 为 合 作 对 象 ， 风 险 率 降 至 信 将
最低 。
一
位 业 内人 士分析 说 ：“ 择 实 力雄 厚 的 房地 产 开发企 业 选
一
般不 会 出现 重 大 问题 ， 一旦 出现 问题 ， 不能 追 究 政 府 的责 也