一手房价格制定(ppt70张)

㈣交易日期修正
1.交易日期修正：将可比实例在其成交日期时的价 格修正为估价时点时的价格，如此才能将其作为估
价对象的价格。对比较实例的交易日期进行修正，
其实是要对房地产的销售价格予以调整，以反映随 着时间变化房地产市场价格行情的涨跌情况。
2.修正系数=估价时点的价格指数/交易日期的价格指数
（一般用物价指数，最适宜采用房地产价格指数）
（3）统一币种和货币单位。 以人民币元为基准，则需要将丙交易实例的日元换算 为人民币元。 甲单价=950 000 ÷140＝6785.71（元人民币 ／平方米使用面积） 乙单价=1144 600÷180＝6358.89（元人民币 ／平方米建筑面积） 丙单价=300 000÷15=20 000（元人民币／坪 建筑面积）
3、某宗房地产2009年2月25日的价格为1000$/m2，汇 率1$=¥ 8.26元。该类房地产以美元为基准的价格月均递减 0.5%，则其2009年10月25日的价格¥ 是？ 2009年10月 25日的汇率为1$=¥ 8.29元。 4、某宗房地产2009年2月25日的价格为1000$/m2，汇 率1$=¥ 8.26元。该类房地产以人民币为基准的价格月均递 减0.5%，则其2009年10月25日的价格¥ 是？ 2009年10 月25日的汇率为1$=¥ 8.29元。
项目三一手房价格制定
任务1期房价格制定 任务2在建工程价格制定 任务3现房价格制定
任务1
主要内容：
期房价格制定
v 1.期房的概念及相关规定
v 2.运用市场比较法评估期房
v 3.运用成本比较法评估期房 v 4.运用收益法评估收益性的期房
期 房
1.概念：期房是指开发商从取得商品房预售许 可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的 商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品 房时应签预售合同。
案例资料。
交易实例需要搜集的内容有哪些？
需要搜集交易实例的内容很重要，一般有：
(1)交易双方的基本情况和交易目的；
(2)交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土 地状况、建筑物状况、周围环境、景观等：
(3)成交日期； (4)成交价格； (5)付款方式；
(6)交易情况等。
交易实例调查表格
调查人员：
调查日期： 年 月
类似房地产
类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内， 并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方 面与估价对象相同或者相似的房地产。 具体要求选取的房地产符合下列6个条件： ①在区位上应与估价对象处在同一供求范围内；
②在用途上应与估价对象的用途相同；
③在规模上应与估价对象的规模相当；
1. 市场上有足够的交易实例，能满足比较、分析的需要；
市场比较法的运用完全取决于市场信息。一般认为评估者 掌握的初始资料即供筛选的房地产交易实例至少应有10个 以上，其中不少于3个最终可以选定为比较实例。 2. 比较实例与估价对象具有替代性； 3. 资料要可交易规模很小的地区； 2. 对某些交易实例极少、类型特殊的房地产，如寺院、园 林等。
3．参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情， 搜集有关信息，索取有关资料。 4．向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融 机构、司法机关等了解有关房地产交易的情况。
5．假装成房地产购买者，与房地产出售者，如 房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的 房地产价格资料。 6．同行之间相互提供。估价机构或估价人员可 以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价
3000×（1+1.5％）4×（1+2％）7=3658元／㎡
课内实训
1、某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格 指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、 98.1（以2007年1月1日为100）。其中有一房地产在 2008年6月1日的价格为6000元/m2，对其作交易日期 修正至2008年10月1日的价格是？ 2、某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格 指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、 98.1（均以上个月为100）。其中有一房地产在2008年 5月1日的价格为6000元/m2，对其作交易日期修正至 2008年10月1日的价格是？
场比较法来估算的。
本节任务重点掌握市场比较法的理论依据、比较实例的选 取原则，以及比较实例修正系数的确定方法和计算。
一、市场法的相关知识
（一）概念
市场比较法：（The Sales Comparison Approach ）又称市场法、交易实例比较法、买卖实例比较法 、市场资料比较法等。指将估价对象与估价时点的 近期有过交易的类似房地产加以比较，对这些类似 房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对 象的客观合理价格或价值的方法。
（4）统一面积内涵。 甲单价=6785.71×0.78=5292.85（元人民 币／平方米建筑面积） 乙单价=6358.89（元人民币／平方米建筑面积 ） 丙单价=20 000（元人民币／坪建筑面积） （5）统一面积单位。 以平方米为基准，1平方米＝0．303坪，则： 甲单价=5292.85（元人民币／平方米建筑面积 ） 乙单价=6358.89（元人民币／平方米建筑面积 ）
[解]该宗房地产2008年10月1日的价格计算如下 ： 105 . 0 109 . 2 112 . 5 2000× × × × 118 . 1 100 100 100 . 100 =3 046.80(元／㎡)
交易日期调整的价格变动率法
为评估某宗房地产2007年9月1日的价格，选取了 下列可比实例：成交价格3 000元／㎡，成交日期 2006年10月1日。另调查获知2006年6月1日至 2007年2月1日该类房地产的价格平均每月比上月 上涨l.5％，2007年2月1日至2007年9月1日平 均每月比上月上涨2％。请对该可比实例的价格进行 交易日期调整。 【解】对该可比实例的价格进行交易日期调整，是 将该价格调整到2007年9月1日，即
74 . 7
可比实例在其成交日期的价格× 成交日期时的价格指数 =可比实例在估价时点的价格
估价时点时的价格指数
价格指数为环比时的修正
2.某宗房地产2008年6月1日的价格为2 000元／㎡ ，现需要将其调整到2008年10月1日。已知该宗房地 产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1目的 价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0， 109.2，112.5，118.1(均以上个月为100)。请计 算该宗房地产2008年10月1日的价格。
以上建立价格可比基础可以如下计算：
甲单价= 一次性付清的人民币总价÷总建筑面积 =950 000 ÷（140÷0.78）=5292.85（元/m2） 乙单价= 一次性付清的人民币总价÷总建筑面积 =[400 000+800 000÷（1+0.6%）12]÷180 =6358.89 （元/m2）
丙单价= 一次性付清的人民币总价÷总建筑面积
= (12 000 000÷15) ÷（40÷0.303） =6060（元/m2）
课内实训
搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产的建筑面积 200m2，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付 16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32 万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积 2 500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清 。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格 作有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。（假 设当时人民币的年利率为6％，乙交易实例成交当时的人民 币与美元的市场汇率为1美元等于7.0元人民币，该类房地 产的使用率为0.75，1平方米＝10.764平方英尺。）
2.项目开发到什么状态可以取得“预售许可证”， 即变成了“期房”。 3.期房的估价时点与估价对象状况、房地产市场 情况的关系如何？ 4.评估方法： 市场比较法、收益法、成本法
任务1.1 运用市场比较法制定期房价格
引言：
市场比较法是房地产估价的基本方法中最重要、最常用的 一种，在估价实务中往往为估价人员首先选用。而在运用 其他估价方法时，也必须以市场比较法为辅助，所以它又 是最基础的方法。如剩余法中的预期房地产价格便是用市
④在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同；
⑤在档次上应与估价对象的档次相当； ⑥在权利上应与估价对象的权利性质相同。
（二）理论依据----替代原理
二、理论依据
利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的
价格，来推测估价对象可能实现的市场价格。
（三）市场比较法的适用条件和范围
必须具备以下三个条件：
二、市场法的操作过程
㈠ 收集市场交易实例
㈡ 选取可比实例
㈢ 建立价格可比基准
㈣ 交易日期修正
㈤ 交易情况修正 ㈥ 房地产状况修正 ㈦ 求取比准价格
㈠收集市场交易实例
----运用市场法的基础和前提条件
l通常的信息渠道有：
1．查阅政府有关部门的房地产交易等资料
2．查阅有关房地产出售、出租的广告、信息等
修正系数=1+T%或(100+T)/100
3.修正方法
①交易日期调整的价格指数法： 价格指数为基比时的修正；
价格指数为环比时的修正。
②交易日期调整的价格变动率法 。
价格指数为基比时的修正
1.某宗房地产2008年5月1日的价格为2000元／㎡，现需 要将其调整到2008年10月1日。已知该宗房地产所在地区 类似房地产2008年4月1日至10月1目的价格指数分别为 79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以 2006年1月1日为l00）。请计算该宗房地产2008年10 月1目的价格。 【解】该宗房地产2008年10月1日的价格计算如下： 2000× 98 . 1 =2626.51(元／㎡)
日
㈡选取可比实例
1.类似房地产：地区相同、用途相同、结构相 同、权利性质相同(出让方式)； 2.可比实例的交易类型与估价目的相吻合； 3.交易实例必须为正常交易。正常交易是指公 平竞争、信息通畅、平等自愿的市场条件下进 行的公平交易；
4.交易时间与估价对象的估价时点应尽量接近 。最长时间不宜超过2年。
l l l l l
统一货币单位 统一付款方式 统一采用单价 统一面积内涵 统一面积单位
[解] （1）统一付款方式。
甲总价=95（万元人民币） 乙总价=40+80÷（1+0.6%）12 = 114.46（万元人民币） 丙总价=1200（万日元） （2）统一采用单价。 甲单价=950 000 ÷ 140=6785.71（元人民币／平方 米使用面积） 乙单价=1144 600÷180=6358.89（元人民币／平方 米建筑面积） 丙单价=1200÷40=30（万日元／坪建筑面积）
例：某一幢砖混结构的住宅，建筑层数为9层，地区级别为5 级。要求用市场比较法评估其出售价格，请从下表中所给出 的资料中选取合适的比较实例。
结论：可选取实例E 做为待估房地产的可比实例之一。
㈢建立价格可比基础
现搜集甲、乙、丙三宗交易实例：甲实例使用面积 140m2，成交总价95万元，一次付清，该类房地产的得 房率（使用率）为0.78；乙实例建筑面积180 m2，成 交总价120万元，分两次支付，首付40万元，余额于一 年后付清，月利率为0.6%；丙实例建筑面积为40坪， 成交总价1200万日元，一次付清。丙实例交易当时的人 民币与日元的市场汇价为1元=15日元，估价时点人民币 与日元的市场汇价为1元=15.2日元。试将上述资料整理 成一次付清建筑面积每平方米人民币价格。
㈤交易情况修正
交易行为中的个别情况不易实现完全的公平竞争的市场 ，容易造成价格偏差的特殊因素一般有以下几种：
（二） 交易情况修正