房地产项目开发全成本管控的相关探讨_2

房地产项目开发全成本管控的相关探讨
发布时间：2021-12-15T02:33:27.870Z 来源：《建筑设计管理》2021年9期作者：韩斗斗
[导读] 在市场经济中,成本管控是企业经营目标的重要前提，企业对成本的控制能力体现了一个企业的核心竞争力。

韩斗斗
荆门市保障房运营管理有限公司，湖北荆门 448000
摘要：在市场经济中,成本管控是企业经营目标的重要前提，企业对成本的控制能力体现了一个企业的核心竞争力。

在房地产项目开发过程中，成本管控是房地产公司生产经营和管理的重要纽扣，企业进行成本管控不仅仅是为了降低成本，它的主要目的是在于控制成本的同时，提高投资收益，使自身在激烈的市场竞争中具有一定优势。

随着城镇化进程的加速，房地产业竞争日益白热化，各项成本费用的不断增加，进而导致利润空间逐步缩小。

鉴于此，文章对房地产项目开发全成本管控措施进行了研究，以供参考。

关键词：房地产开发；成本控制；优化策略
1房地产开发全成本概述
（1）所谓的全成本就是指房地产企业为开发商品房整个建设周期内所有的支出费用，具体可分以下七大科目：①土地使用权出让金；
②前期工程费；③建安工程费；④基础设施费；⑤公共配套设施费；⑥不可预见费；⑦开发期间税费。

（2）对房地产开发全成本管控的定义有广义的理解，具体可分为以下三大类：①收入管控（包含销售收入，自持租赁收入等），成本管控人员要参与评审售价，促使产品买出应有的溢价，通过成本来倒逼售价或通过售价来倒逼成本；②开发全成本管控（做好项目定位评审，选择适配成本，限额设计）；③税金管控。

2房地产项目开发全成本管控措施研究
2.1决策阶段造价控制
（1）拟建项目设计方案的确定。

拟建项目设计方案确定过程中即需要做好阶段成本控制，针对目标地块进行详细调研与可行性研究，保证所拟建项目设计到位，提出具体的项目开发设计方案。

具体来讲，它还需要结合销售、工程、成本、财务部门工作人员参与展开讨论，确保所实行方案最优化，最终确定落实拟建项目设计方案。

（2）投资估算和资金筹措。

在房地产开发项目中要做好投资估算与资金筹措工作，比如说在公共配套设施建设费用投资估算与资金筹措方面必须结合具体服务配套建设设备提出有效管理对策，保证各方面规划指标与实际工程量估算到位。

在可行性研究阶段过程中，需要结合房屋开发费中的各项费用进行估算。

例如，可采用单元估算法，结合工程量近似匡算过程分析概算指标，提出概算定额方法。

在结合类似工程经验进行估算过程中，需要确保资料可获得性与费用支出情况合理规划，运用注入单位指标估算法、工程量近似计算法等展开工程费用评估。

在这一过程中，必须要建立流动性投资估算与资金筹措方案，同时针对低流动性的资金使用效率影响进行进一步分析，做好资源配置优化。

2.2设计阶段造价控制对策
（1）积极推行设计招投标。

在设计阶段，房地产企业必须积极推行设计招投标内容，结合拿地价格与设计院方案对招投标内容进行分析，将项目设计与项目招投标两项工作融为一体，发挥其设计招投标综合规划作用，提高设计阶段的造价控制水平。

（2）积极推行限额设计。

在房地产企业项目开发过程中，要积极推行限额设计，确保工程项目建设过程中限额设计到位，这也是目前国内基于工程建设领域控制投资支出的重要手段。

在有效使用建设资金有力措施的过程中，也希望限额设计有效到位，必要时还要设计限额可行性研究报告，对投资估算控制初步设计内容进行分析，明确总概算控制施工图设计内容。

与此同时，房地产项目在保证总投资限额不被突破的情况下并非一味考虑节约投资，而是希望将投资内容砍掉一块，精心设计并保证限额设计科学性、可行性。

在该过程中有效分解投资，做好工程量控制，实行限额设计有效优化，确保在设计审定投资阶段调整工程量，将其分解到各个单位部门管理体系中。

实际上，限额设计确保了房地产开发项目在设计标准、规模、原则等方面的合理化，在确保概预算资料合理取定过程中建立了层层限额设计，保证了对投资限额的有效控制与管理。

而这也就同时实现了对设计规模、设计标准、工程数量与概预算指标等各个方面的控制。

在限额设计的纵向控制中，伴随不同勘察设计阶段的深入，从可行性研究、初步勘察、初步设计、技术设计直到施工图，所以说积极推行限额设计对房地产项目开发非常有利。

2.3施工过程设计变更和签证管控思路
（1）设计变更的管控。

①招投标阶段要对施工图进行综合评审，评审后才能下发实施减少后期设计变更；②建立设计变更事前审批制度；③通过价值工程评审进行审批设计变更，若因功能和技术需求必须发生的变更实行绿灯制，其余的都要通过分析测算评审，审批后方可执行。

（2）签证的管控。

①设计变更现场执行时要组织安排好，减少成品损坏，采用合适的施工方案、施工方法，合理的施工工序搭接，材料的采购和劳动力的统筹安排，避免不必要窝工等达到最经济的变更成本；②设计变更的执行情况要进行现场完工验收，现场实测实量完成工程量，做好三方（施工方、监理方、建设方）验收记录。

（3）加强现场施工质量的管控，做好材料进场验收，施工样板先行，要求施工方严格按设计施工图纸和现行相关规范施工，减少后期运营使用的维护、维修费用。

质量和品质是企业的生命线，也是企业的品牌价值，可以增加销售溢价。

（4）统筹协调好工期、质量、成本三大对立统一的关系，分析利弊，重点监控，避免无效成本的发生。

2.4事后成本控制
结算阶段一般是指在项目工程竣工后，成本管控也到了最后一个阶段。

在此阶段，双方根据建设项目施工记录，详细核查施工过程中的各种材料使用和合同文件要求，将工程验收和支付款项归集在一起，对各类事项一边验收、一边付款，从而及时发现工程质量不达标等问题，质量不合格不予以款项支付，按照合同办事，避免多支付的问题。

在工程交接完成之后，房地产行业需要根据预期售价和市场变化等因素，制定合理的营销方案，积极拓展销售渠道，增强市场占有率，提高销售速度，让成本资金及时回笼，且将预售、销售阶段的成本控制在合理范围内。

加强事后分析，考核精细化管理，准确的评估成本，在现代建设中，转变传统的管理模式，发挥管理层的职责，提高运营管理能力，成立专门的事后考察小组，专业人员对过程和结构进行考核，得出的结果上报管理部门审核批准，采取对造成价格等因素尽量排除。

对此，房地产成本数据管理库的建设必不可少，结合上文，从企业层面看，有利于（房产企业标准化水平的提高、知识沉淀、成本管理的核对标准）从项目层面看有利于（项目决策选择、加强成本的监督审核、项目操作性质量保证之上提效）。

通过以上建设预
算、生命周期所需成本，所收、采集的数据经过验证处理后，总结经验，来形成各类建设成本指标，来反映事前监督的成本是否达到最低，从而为后期新项目的成本提供参考。

结语
综上所述，对于房地产企业而言还应该合理优化其开发项目，融入成本管控思想策略，确保房地产企业在项目开发过程中做好成本有效控制，提升企业整体竞争力与经济效益。

在文章中，从多方面研究了房地产企业在项目开发商的成本管控问题，给房地产开发企业的成本管控工作带来了极大启示，结合已知问题对成本管控进行深度分析理解，最大限度推动了房地产行业企业的向前发展，确保房地产业效益实现显著变化。

参考文献：
［１］郑智琴．全成本管控体系在房地产企业开发项目中的构建研究［Ｊ］．四川水泥，２０２０（９）：２３４－２３５．［２］杨胜明．房地产开发项目全面成本管控研究［Ｊ］．建筑工程技术与设计，２０２０（１５）：２９１２．。