商业街招商营销方案

备注
二楼面积除部分出 租给网吧、餐饮外，
较大规模空置
二楼面积较大量空置，主 力租户为横岗当地品牌富 佳电器
业振城商业街营销策略报告
竞争项目调查
锦冠华城和横岗文体中心的商业主要以满足锦冠华城社区居民的消费需求为目的，属于 社区配套商业，本片区社区商业二楼有一定难度，卓越中心花园现有上岛咖啡进驻，经营 情况较好，属于片区内大型休闲类商业，但其北面、内街部分经营情况较差；
新亚洲广场
的府前经济型商圈，档次和规
模较高，辐射全区
天和百货商圈
天和百货、天天乐百货
档次较低，主要满足工业区内 居民的日常购物需求。
业振城商业街营销策略报告
横岗商业概况 横岗商业正处在传统商业向现代商业过渡的阶段
横岗商业中自发形成的传统商业占了较高比例，基本呈“两点一线”格局分布，以横岗 大厦、横岗镇政府为中心，传统交通干道深惠路两侧分布，同时还看到由几个代表性的新 兴商业项目———龙洲百货、新世界广场等，形成对整个横岗具有商业辐射力和影响力的 商圈。随着志健时代广场零售巨头华润万佳的进驻，旧城改造项目的启动，横岗商业将面 临新一轮的淘汰与升级。
生活用品、餐饮、服饰零售为 现在主要的消费方向，货品的多 样选择性,是消费者重要考虑的因 素,主要以中低档次消费为主；
竞争项目调查
中海怡美山庄商业街
楼盘名称 发展商 占地面积 建筑面积 商业面积 售价 租金（元/㎡/月） 管理费（元/㎡/月） 物业管理公司
备注
中海怡美 中海地产（深圳）有限公司
220,000 286,000 约3,000 18,000—22,000元/㎡ 50-80
项目属性定位
社区商业的特征
1、主要以商业街、店铺为表现形式； 2、规模适中——为社区或片区服务 3、人 性 化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和 4、开 放 性——景观、空间组织、动线组织循环贯通、内外富于沟通和交流 5、休 闲 性——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能 6、有凝聚力——围合空间聚集人气，商气，使其不易分散和分流
• 地理上连接六约、深坑村，两大经济体提供强劲消费力； • 业振城、 128改造、港铁公司项目提供数十万平米商业供应量，为新商业
中心形成奠定基础。 • 深惠路改造及地铁3号线的建设，需花费2－3年的时间，为商业氛围的成
熟提供时间准备；
一个呼之欲出新商圈的诞生
业振城商业街营销策略报告
业振城商业街营销策略报告
2.6 中海物业管理公司 中海怡美配套商业由于受到所处位置 的限制，规模小，属内向型社区商业
业振城商业街营销策略报告
竞争项目调查
中海怡美山庄商业面积约为3,000㎡，属纯粹的社区配套商业。除了销售中心的1,200㎡，共有20 多个铺位，以30—40㎡的铺位为主，全部出售，并由中海物业统一管理。主要满足社区内业主、康 乐花园业主及附近居民日常消费，经营情况较为稳定，但规模小，人流量少，脱离横岗主要的商业 带，表现较为独立。
业振城商业街营销策略报告
横岗商业概况
社区配套商业迅速崛起
随着横岗房地产市场的快速发展，横岗商业出现了另一种主要表现形式，以单个或多个住 宅项目底商、裙楼商业构成的社区商业快速发展态式，这种商业主要功能为住宅社区提供生活 配套、综合服务等，具有代表性的有锦冠华庭、卓越中心花园社区商业。以便利店、中介服务、 餐饮、休闲等业态为主，围绕住宅社区消费者进行经营，消费辐射能力不强，具有统一的规划， 形象较好。
楼盘名称
锦冠华城
发展商
深圳市双义发实 业股份有限公司
占地面积（㎡）
46,888
横岗商业文化中心
深圳市卓越地产开发 有限公司
——
建筑面积（㎡）
104,450
12,000
商业面积（㎡）
一层商铺约4,900
约12,000
售价（元/㎡）
一楼一期销售均价 9,000
均价8,500
租金（元/㎡）
70—110
60—90
分析：
1、商业规模受限于自身所处的区位条件； 2、商铺均采取直接销售的方式，商铺设计不甚合理； 3、商业氛围欠缺，属内向型社区商业，满足居民日常购物需要；
综合来看，未来不但与本项目不构成竞争关系，并且中海怡美业主 也是本项目商业的主要目标消费群之一。
业振城商业街营销策略报告
竞争项目调查
锦冠华城&横岗商业文化中心
谨呈:深圳市业振(集团) 股份有限公司
业振 城 一 期 商 业 街 招商营销方案
2006年 12月
深圳市尊天地产咨询有限公司
业振城商业街营销策略报告
目录
市场调研 物业定位 招商实施 价格策略 营销推广
市 场 调 研
业振城商业街营销策略报告
区域分析 市场分析
横岗概况
横岗位于深圳东部、龙岗区的中部，东邻盐田港，南紧接深圳经济特区,西北毗邻东莞， 北连龙岗区中心城。距深圳经济特区18公里，距香港仅20公里.横岗2004年生产总值62.38 亿元，1980年来年均递增18％；工业总产值达105.88亿元，其中支柱产业眼镜产量占据世 界的50%，欧洲市场的70%；汽车玻璃产量全国排名第三。
业振城商业街营销策略报告
横岗概况 东部发展轴上的“明珠”
中部发展轴
西部发展轴
中
西部工
部
业组团
组
团
宝安中心组团
龙岗中心组团 东部发展轴 北
东部工
业组团
东
横岗
南山 中心 组团 组团
第一圈层
第二圈层
东部 组团
业振城商业街营销策略报告
第三圈层
横岗概况 一座崛起的“通衢新城”
地铁3号线 机荷高速
清平高速
水官高速 盐排高速
可以看出本项目是一种典型的社区商业形态
业振城商业街营销策略报告
客户群定位
商业消费客户：
1、业振城及未来周边高档社区业主 2、部分横岗本地原著居民 3、横岗制造业老板、工厂主 4、在横岗投资的港商、台商
商业投资者：
本项目的铺型多为中大型，故其所面向的投资者应为具有较强经济实力的 人士，结合横岗片区的实际情况来看，本项目商铺投资客户主要集中市内投 资客、业振城别墅客户、附近私营企业主、以及富裕的本地人等群体。
分析：
1、属锦冠华城、城市中心花园等的配套商业； 2、整体形象较好，档次较高； 3、共有两层，首层经营状况较好，二层大量空置，经营困难。
与本项目分属不同商圈，且其规模效应不强，辐射半径有限， 与本项目未能形成很直接的竞争关系业振城商业街营 Nhomakorabea策略报告
竞争项目调查
近期横岗新增商业物业
项目名称：志健时代广场 商业供应面积：约50000㎡ 五层 现时状况：销售中，二三楼引进华润超市进驻 售价：街铺3万元/㎡—5万元/㎡，内铺2万元/㎡
业振城商业街营销策略报告
主力消费客户群分析
消费客户群比例
16%
21%
8%
55%
横岗原居民
制造业务工人员
外资企业管理者 新社区居民
主要消费品种比例
16% 8%
18%
11% 25%
22%
手机、数码产品 生活用品
服饰
家电
业振城商业街营销策略报告
餐饮娱乐 家居用品
横岗消费群体主要由四类构 成，其中制造业外来务工人员 消费占绝大多数约为55%，本 地原居民、近年新建社区居民 分别约占21%和16%，外资企 业管理者约8%占；
随着“旧改”及开发的不断深入，区域内中长期将会持续有较大型商业 项目推出。
业振城商业街营销策略报告
产品规划
一、业振城商业街处于别墅社区前端，共4栋呈两排分布，沿深惠路排开，具有良 好的展示效果，内部自然形成内街，多了几分宁静和风情，中间与右侧为入口广场。
1#楼
3#楼
2#楼
广
场
4#楼
广场
三、西班牙建筑风格在商业街外观上表现的较为充分，色调以黄色为主，黄、红 相间，具有浓郁的欧洲风情商业街氛围。
正在兴起的一种新的商业物 业形态，以满足片区和社区 配套生活需要为目的的商业 步行街，经营业态主要以餐 饮、娱乐和休闲为主。是最 适合社区和片区的一种商业 形态。在发达国家，社区商 业中心已经相当成熟。
业振城商业街营销策略报告
主要分布在城市 的副中心地带，主要 以大型连锁超市和百 货公司的分店为主。 其在特征上重复中心 地区零售设施的模式， 而且距离客户的住所 更近。
劣 势：
片区不属于成熟的商业中心区域，本项目入住户数少，缺乏成熟的商业氛围； 地块属区域边缘地带，商业服务半径小，人气较弱，辐射范围有限； 项目东侧、梧桐花园南侧待开发用地对商业环境造成影响； 深惠公路改造完成和地铁正式运行，预计需要3年的时间，同时噪音污染问题突出。
业振城商业街营销策略报告
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项目名称：锦绣花园 商业供应面积：约8000㎡（一期） 现时状况：尚未进行销售，前期积累客户中 售价：未定
横岗商业特点分析
1、横岗的商业伴随着横岗城市化进程正在从低端、单一的传统业态向中高端、丰 富的现代业态转变。 2、大多为中低档次消费,尚无知名大型商家入驻，具有品牌效应的商家和休闲场 所相对匮乏。 3、对于本项目而言，传统的零售业态容易导致与现有的商业进行同质化竞争，故 项目的定位一定要从差异化入手。 4、租赁水平较低，住宅底商呈现阴阳街情况，裙楼的二楼以上部分经营难度大。 5、当地居民投资置业意识强，社区业主投资增值巨大，多次置业现象表现明显。
2005年12月 现状：深惠路、盐排高速、水官高速、深峰路、梧桐路等 在建/规划：环城北路、地铁三号线
独立商业街 包括1＃，3＃首层 及2＃，4＃首、二层
本次销售目标为商业街3、4号楼及F组团一层商业,面积约为3663平方 米，销售总面积相对较小。
业振城商业街营销策略报告
项目SWOT分析
优 势：
依靠54万平方米的大型别墅社区，消费能力有保障； 紧邻深惠公路和地铁，距3号线六约站出口仅30米，交通优势显著； 地理位置、规划上的优势，开发商具有一定的品牌优势； 横岗强大的产业基地，片区高档楼盘客户未来潜在消费力优势。
业振城商业街营销策略报告
横岗商业新动向
片区项目分布
中海怡美山庄 中海大山地
128
改
造
业振城
项
目
3号线 六约站
港铁公司项目
业振城商业街营销策略报告
龙洲百货
横岗大厦
横岗商业新动向
• 地铁3号线六约站及管理调度中心、梧桐路公交总站共同打造横岗交通枢 纽中心；
• 振业、中海、港铁等品牌发展商齐聚，周边近300万平米别墅及高档社区， 数十万高端消费群体；
‘四纵六横一铁’的网状道路结构规划，横岗处于深圳大交通的“网中央”，水官、机荷、清平、 盐排、南平等高速，地铁3号线及深惠路改造全面开工，便捷的交通将直接拉动区域经济的发 展，增强与周边其他区域的联系，扩大片区商业辐射范围，引领商业形态全面升级。
业振城商业街营销策略报告
横岗商圈
横岗大厦商圈 龙洲百货商圈 天和百货商圈
餐饮美容足浴茶艺业振城商业街营销策略报告业态规划商业街目标商家餐饮cy真功夫山天野山菌kosmo咖啡舞鹤料理冰冰糖水店关东风餐馆砂锅粥九凤鸟比萨kfc湘江老厨肠粉王客家菜小肥牛火锅四川豆花雨化西餐厅名典咖啡红蚂蚁清凉钙骨馆成都小吃家居jj施华云顶穗宝艾佳厨柜雅兰豪宅家私宝特防爆膜家的感觉帝扬灯饰雅安居美舒布艺特艺达装饰枫叶装饰三叶门窗公司大鑫元丽景装饰富杰斯装饰馨庭名北新装饰金海鹏意德厨柜罗兰床上用品经典饰家窗帘布艺美容休闲mrxx发轩名店自然美汇美名店诗蔓美容逍遥养生堂出发点美发雪天使休闲驿站休闲街配套及其它fwqt便利店万店通友华空调电器海尔电器万科租赁中心花艺画廊四季果园怡宝水管家趣味书吧质的主张面包小白兔干洗涛影影音制作一致药店万泽医药三春辉书店博士眼镜非靓皮具维护一缕幽香花店柯达冲印邮局园艺屈臣氏水店内衣舒儿宝尤可服饰莎嘉服饰jessick女装爱特爱服饰深圳车港贝蒂童装卡通宝贝优美世界蒙牛乳业蓝通王柏斯信邦dolcevita雪糕陈同春凉茶张裕酒专卖万盛商行七度银饰煌上煌深安名茶特百惠精品品质生活天工坊风之谷精品雪蛤膏专买雪菲娅香格里拉红酒圣骏水晶新贵精品备注
➢ “半里”一词很充分概括本项目商业的规模及特点，形象地表达深惠路旁 商业街的长度；
➢业振城商业街由内外两街组成，将其命名为“半里街”更好的强调街的概 念，街中休闲消费的乐趣。
业振城商业街营销策略报告
项目属性定位
商业的三种主要类型
中心区商业
社区商业
区域性商业
位居城市中心， 集零售、服务、 办公、金融和中 心商务类功能于 一体的区域。
项目SWOT分析
机 会：
横岗商业发展不完善，市场存在空白点，暂时片区没有竞争对手； 城市化进程的加速，区域接受程度提高，深惠路改造及地铁三号线为中短期利好因素； 大山地、128工业区改造项目、港铁公司等高端项目启动，片区入住人口、居民整体
素质不断提高。
威 胁：
中心城、乃至布吉的商业发展日趋完善与成熟，对横岗片区商服业发展 造成一定的分流；
业振城商业街营销策略报告
传统商圈 新兴商圈 新兴商圈
横岗商圈 商圈简述
商圈名称
业态及商家
商业特色
横岗大厦商圈
南城百货、隆盛购物广场、新世 横岗传统商圈，商业氛围浓
界广场、松柏商业街、志健时代 厚，业态丰富，随着旧城改造
广场
正在经历商业档次的转型。
龙洲百货商圈
横岗商业文化中心、龙洲百货、 横岗新兴商圈，属于比较典型
二、铺位规划形式：一、二层独立或联体，2#、4#楼双面临街；1#、3#号楼南面 临内街，单个铺位面积在60－130平米之间。
业振城商业街营销策略报告
项目形象定位
业振城风情商业街
半里街
释义
➢业振城建筑为西班牙风格，特别是商业街将这一建筑元素表现的更加充分， 欧洲小镇异域风情商业范围尤为突出；
➢定位为风情商业街，与别墅高端物业的项目相匹配，发挥高端住宅配套商 业的作用；
目录
市场调研 物业定位 价格策略 招商实施 营销推广
物业定位
物 业 定 位
业振城商业街营销策略报告
项目概况 形象定位 功能定位 业态定位 业态规划
项目概况
项目名称 地理位置 整体定位 建筑面积 商业面积 交付日期 主要交通
备注
业振城商业街 横岗六约深惠路北侧
高尚别墅生活区
项目总建筑面积约54万平米，一期约18万平米 约20000㎡