物业设备主管培训讲座之物业机电设施、设备管理

整理 整顿 清扫 清洁 安全 素养
6S活动
污染源
清扫 困难源
故障源
浪费源
缺陷源
6H活动（寻找6源、解决6源）
危险源
一、设施设备基础管理
改善影响生产效率和设备效率的环节
改善影响产品质量和服务质量的细微之处
6I
改善影响制造产品之处
6
改善工人超强劳动局部疲劳动作环节
项
改
改善造成火灾事故环境危害隐患之处
善
• 2 设施设备管理
管理的意义
管理的目标
1)创造优美环境工 作和生活条件
2)延长使用年限, 使物业保值增值 3)实现社会价值
经经济价值 和环境价值 4)创物业品牌 和行业健康发展
1)保持完好,满足 物业的使用功能 2)确保物业和 使用人的安全
3)促进物业 的保值增值
房屋完好率 具 体 的 管 危房率 理 指 标
3、物业接管验收的原则：
物业接管验收是一个复杂的过 程，它不仅涉及到建筑工程技术，人文景 观，而且还涉及到许多法律法规，常常出 现实际与理论或条文不一致的地方，所以 在实际验收中要把握好尺寸，掌握以下基 本原则：
（1）原则性与灵活性相结合的原则
（2）细致入微与整体把握的原则
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二、物业设施设备验收、资料管理
设备完好率
一 设施设备基础管理
(二) 设施设备的基础管理
ISO9001
3
1）导入国际标准管理 体系和创优管理体系
ISO14001
实
OHSAS18001
施 标 准 2 ）制度建设
工程技术规程 管理工作制度
化
责任方面制度
管
理 3） 人力资源管理
架构 岗位职责 人员配置
一 设施设备基础管理
• （三） 设施设备的使用与维护
改善工作和服务态度
追求质量零缺陷
追求材料零库存
6Z
追 追求安全零事故 求 追求工作零差错 6个 零 追求设备零故障
追求生产零浪费
二、物业设施设备验收、资料管理
（一）物业设施设备分类，主要分为
1.强电系统； 2.电梯升降系统 3.空调系统； 4.给排水系统； 5.消防系统； 6.弱电系统； 7.房屋与设施。
2）供电、供气、供热、供水、排水、通讯、 公共照明、有线电视等市政共用设施设备 按规划设计要求建成，供水、供电、供热、 供气已安装独立计量表具；
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二、物业设施设备验收、资料管理
3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、 社区服务等公共服务设施已按规划设计要 求建成；
4）道路、绿地和物业管理用房等公共配套设 施按规划设计要求建成并满足使用功能要 求；
（3）物业接管验收的法律主体：新建物业公 共部位、共用设施设备的交接主体为：
• 移交方：物业建设开发单位 • 接收方：物业管理单位
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二、物业设施设备验收、资料管理
4、物业接管验收的内容
（1）建筑工程：所有规划设计中的建筑主体工 程。
（2）建筑设备安装工程。 （3）区内道路及附属工程。 （4）区内园林绿化环境工程。 （5）所有工程的图纸、说明文件和管理资料。
• A、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工 程和主体工程，为设计文件规定的该项工 程的合理使用年限；
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二、物业设施设备验收、资料管理
B、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房 间和外墙的防渗漏，为5年；
C、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； D、电气管线、给排水管道、设备安装和装修
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二、物业设施设备验收、资料管理
3）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景 观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、 排水沟、化粪池、垃圾容器、污水处理设 施、车辆停车设施、休闲娱乐设施、消防 设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转 运设施以及物业服务用房等。
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二、物业设施设备验收、资料管理
2 设施设备的检查 3 设施设备的状态监测
一 设施设备基础管理
（四）设施设备修理的管理
1）设备修理
1 设施设备大中修管理概述 2）设备修理的方针
3）设备维修方式 事后维修 预防维修 改善维修
2 物业设备更新改造管理
4）修理类别
小修
中修 大修
（五）设施设备完好评定
一、设施设备基础管理
（五）设施设备管理模式： 4个6原则（6S-6H-6I-6Z）
1）共用部位：一般应包括建筑物的基础、承 重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、 门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、 电梯井道、架空层及设备间等；
2）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、
避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、
发电机、变配电设备、给排水设备、电线、
供暖及空调设备等；
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• 1 物业设施设备的运行管理
• 1）使用管理概述（设备技术 运行管理和设备经
济运行管理）
管理制度、技术资料的编制
3)
2） 合理配置设备
合
理 合理配置人员
使
用 设备环境条件
设
备
健全管理制度
设
工程技术人员培训
备
投
能源、安全装置齐全
入
使
用
备件、附件、工具齐全
前
的
设备安装符合标准
准
备
清理现场环境卫生
工 作
1）物业买卖合同； 2）临时管理规约； 3）前期物业服务合同； 4）物业规划设计方案； 5）建设单位移交的图纸资料； 6）建设工程质量法规、政策、标准和规范。
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二、物业设施设备验收、资料管理
（3）接管验收应检索提交的资料
1） 竣工总平面图、单体建筑、结构、设备 竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图 等竣工验收资料；
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二、物业设施设备验收、资料管理
1、物业设施设备档案的建立： （1）新建物业项目设备、设施基础管理档案
的建立 1）设施设备原始技术档案的建立
设施设备原始技术资料收集.主要是在 物业项目设施设备和系统承接查验双方交 接时由交验方提交的竣工图纸、竣工资料 和技术资料、生产厂家的安装、维护、使 用说明书与合同书等,承接方应安排专人按 有关规范和制度的规定进行分类整理建档, 永久保存；按借阅制度供查阅使用.
中天物业设备主管培训讲座 之
物业机电设施、设备管理
培训目录
• 一、物业设施设备基础管理 • 二、物业设施设备验收及资料管理 • 三、物业设施设备的使用与维护 • 四、物业设施设备的修理与更新改造 • 五、物业设施设备完好率的自我评定
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一 设施设备基础管理
• （一）设施设备管理概述
一 设施设备基础管理
• （三） 设施设备的使用与维护
• 4 ）设备使用守则 • A 定人、定岗、定机，持证上岗 • B 建立交接班制度，制定各项规程 • C 建立设备“三好、四会” • 三好：管好、用好、维护好设备 • 四会：会使用、灰维护保养、会检查、会
排除故障
一 设施设备基础管理
• 2 设施设备维修养护管理
2）共用设施设备清单及其安装、使用和维修 保养等技术资料；
3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4） 物业管理所必需的其他资料。
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二、物业设施设备前期介入验收
（4）承接查验程序
1）确定物业承接查验方案； 2）建设单位提前20天移交有关图纸资料； 3）查验共用部位、共用设施设备； 4）解决查验发现的问题； 5）确定现场查验结果； 6）签订物业承接查验协议； 7）办理物业交接手续。
5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、 压力容器、电子监控系统等共用设施设备 取得使用合格证书；
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二、物业设施设备验收、资料管理
6）物业使用、维护和管理的相关技术资料完 整齐全；
7）法律、法规规定的其他条件。
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二、物业设施设备验收、资料管理
（2）实施物业承接查验依据的文件
（6）质量问题的处理
1）影响房屋结构安全和设备使用功能的质量 问题，必须约定期限由项目开发建设单位 责成施工单位和供货厂商进行返修，直至 合格。
2）对于不影响房屋结构安全和设备使用功能 的质量问题，可约定期限由项目开发建设 单位责成施工单位和供货厂商负责维修， 也可双方协商采取费用补偿的办法，由物 业服务企业处理。
概
述
G制定设备保养的考核制度并严格执行
一 设施设备基础管理
• （三） 设施设备的使用与维护 • 2 物业设施设备维修养护管理 • 2）设施设备的巡检 • A 设备日常巡检（操作人员随机检查） • B 设备的计划巡检（专业维修人员为主、操作者
协助） • C 物业设备的计划检修性维修保养
•3 设 施 设 备 故 障 与 事 故 处 理
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二、物业设施设备验收、资料管理
（二）物业设施设备的接管验收 1、物业接管验收，是指物业服务企业在承接
物业时，对物业的公共部位、共用设施设 备进行的、以物业主体结构安全和满足使 用功能为主要内容的再检验，同时接受图 纸、说明文件等物业资料，从而着手实施 物业管理。它是开展物业管理必不可少的 主要环节，是物业管理的基础工作和前提 条件，也是物业管理工作真正开始开展的 首要环节。
工程，为2年； • 其他项目的保修期限由发包方与承包方约
定。 • 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日
起计算。
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二、物业设施设备验收、资料管理
• 3）建设工程在保修期限内发生质量问题， 开发建设单位应当履行保修义务，并对造 成的损失承担赔偿责任。
• 4）项目开发建设单位要严格按照保证书的 规定和双方协议约定共同做好房屋保修期 内的维修工作，尽快解决工程遗留问题， 确保业主正常使用和物业安全。
施
特大事故
设
责任事故
备
事 B设施设备事故的性质
质量事故
故 自然事故
管
理 C设施设备事故的调查分析及处理
一 设施设备基础管理
（三） 设施设备的使用与维护
4 设施设备 1) 设备润滑管理的意义 的润滑管理 2) 设备润滑管理的组织和制度
3) 润滑装置的要求和防漏治漏
1 设备状态管理的目的和任务
5 设施设备 的状态管理
1） A 维修养护方式：清扫、紧固、润滑、调整、防腐、防冻
物
业 B内容：日常维护、定期维护、定期检查、精度检化、工艺化、规范化
设
备 D设备三级保养制度：日常维护保养、一级保养、二级保养 维
修 E设备维修保养要按照手册实施、严格执行安全操作规程 养
护
F特种设备按国家法律法规，确保安全和正常运行
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二、物业设施设备验收、资料管理
（5）质量和使用功能的检验
交接双方根据设计要求、标准规定和企
业交房标准对项目的主体建筑、结构、防 水、屋面、内外装修、安装和配套设施、 设备、绿化、道路、标识等进行全面现场 检验。
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二、物业设施设备验收、资料管理
现场查验的内容包括：
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二、物业设施设备验收、资料管理
5、物业接管验收的标准：
（1）建设部颁布的《房屋接管验收标准》 （2）物业项目规划设计所引用的国家、行业、
地方的规范标准。
（3）合同约定的交接标准。
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二、物业设施设备验收、资料管理
6、物业项目的交接验收：
(1）交接条件：
1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、 环保等主管部门出具的认可或者准许使用 文件，并经建设行政主管部门备案；
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二、物业设施设备验收、资料管理
（7）物业保修责任
1）项目开发建设单位在提交项目工程验收报 告时，应出具《房屋使用说明书》、《房 屋质量保证书》。在两书中应当按政府法 规规定写明建设工程的保修范围、保修期 限和保修责任。
2）住建部规定，在正常使用条件下，建设工 程的最低保修期限为：
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二、物业设施设备验收、资料管理
（三）物业设施设备档案资料管理
• 主要包括设备原始档案、设备技术资料和 政府职能部门颁发的有关政策、法规、条 例、规程、标准等强制性文件，以及设备 使用、维修养护、修理改造的运行管理档 案。
• 其目的在于：实现规范管理、便于事后追 朔，还可以作为管理的证据。
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二、物业设施设备验收、资料管理
2、物业接管验收的目的和意义是：
（1）明确建设单位、施工单位、物业服务企 业的责、权、利，维护各方的合法权益。
（2）促使建设单位提高建设质量，加强物业 建设与管理的衔接，提供物业管理的必备 条件，确保物业安全和使用功能。
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二、物业设施设备验收、资料管理
一 设施设备基础管理
1）设施设备故障及故障处理
B
C 设
D 设
A
设
设
施
施
设
设
备
备
故
施 设 备 故 障 管
施 设 备 故 障 全
故
障
理
过
障
管
理
的 重 要
程 管 理
性
故障信息收集 故障信息统计
故障分析 故障处理
一 设施设备基础管理
3 设施设备故障与事故处理 一般事故
2） 设 A设施设备事故及类别
重大事故