扬州锦苑一期开盘方案及流程方案

第一次推盘预热期： 1、9月5日前，分批通知客户前往临时接待处，公开户型，给出价格区间，初步梳理客户诚意度。 2、9月10日-15日开始对已确认内部认购客户进行落位，给出价格区间，口头预告21日左右准备支付5万 元意向金，制作三顺位表。 3、9月16日开始对外部客户及其他内部客户进行落位，排入三顺位表，16日起不分内外客户之分，实行 先到先排，一视同仁的政策 ，给出分建筑形态的较精确价格区间，且口头预告21日左右准备支付5万元意向金。 4、9月20日为关键节点：售楼处进驻、且预售许可证取得。 第一次推盘强销准备期： 9月21日收取第一顺位客户意向金,优先权保留3天时间,23日后梳理2、3顺位客户，及后期蓄水客户，意 向金收取到位。 意向金：金额人民币5万元整，可退； 5、由于仅给出价格区间，若部分房源落位情况不佳，仍有调价余地，9月23日-26日进行价格修正及价格 确定。
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实施细则
开盘方案
实施细则
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一标段第一次推盘流程节点图
9月5日公 开户型
9月15-16日价 格修整及审批 完成(若需要)
9月10-15日 完成内部客 户意向落位
9月21开始第一 顺位客户意向金 收取
9月
9月10日确 认内部客 户名单
9月16日-20日外 部客户意向落位
目标合计 265
￥160,233,684 252 244
￥147,832,687 219
￥132,748,367
备注（按套数） -
大定率95%
签约率92%
回款率83%
07年一期一标段推案量计划完成：大定率95%；总销金额1.47亿元；签约率92%；回款金 额1.33亿元; 回款率83%
计算标准：每次开盘，开盘当月大定率80%; 签约率70%；次月大定率95%签约率90%; 第三月签约率95%; 回款率 =签约率*95%
在小力度的宣传情况下开盘，仍供不应求，增加市场饥饿度。
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开盘方案
前提
基本前提
不可延误的重要时间节点及环节
客户 预证 场地 道具 ……….
在9月10日前确认内部客户名单。
在9月20日前取得E-02、E-06栋房屋的预售许可证；10月27前取得E-01、E-04、E-07栋房屋的预售许可证；
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开盘方案
第三次推盘
三次推盘策略概述
C、第三次推盘： 1、暂定11月10日开盘 2、首次推出电梯多层，该种物业形态的蓄水时间最长，鉴于二标段有2/3产品为电梯多层；因此，为了给 二标段销售打好扎实铺垫，开盘方式当就蓄水情况再作定夺。 3、在意向征询落位超过90%的基础上，仍采用二次开盘的方式销售，优惠方案不变。
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实施细则
开盘方案
第一次推盘实施细则
第一次开盘优惠方案
■ 优惠措施：
1）. 开盘当天定房享受99折ຫໍສະໝຸດ 惠 2）. 意向金客户享受99折优惠;
3）. 内部客户享受98折优惠；
4）. 一次性付款享受98折优惠；
(以上优惠政策不可重复享受)
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开盘方案
机动战术
一期一标段开盘机动战术
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THANKS
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每一次的加油，每一次的努力都是为 了下一 次更好 的自己 。21.1.1021.1.10Sunday, January 10, 2021
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天生我材必有用，千金散尽还复来。01:46:3001:46:3001:461/10/2021 1:46:30 AM
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■ 相关人员配备
3
认购协议签定,车库选择区
开盘方案
1 2 意向金客户等候,资料复印区
1、 置业顾问12名: 签约区4名 \ 资料复印1名 \ 叫号1名 \ 跑单2名 \ 场机动接待2-3名 \ 控台主持1名\ 专案经理1名 : 控台+机动 案场助理1名: 控台
2 、 保安人员7-8名: 大门2名 \ 1\2\3号位各1名 \ 外场机动2-3名 3 、 保洁人员3-4名 4 、 吧台服务员2名
￥37,851,345 -
１０月目标 100
￥62,267,208 93 83
￥51,698,048 59
￥35,958,778
１１月目标 77
￥43,893,127 77 78
￥45,472,605 82
￥51,005,713
１２月目标 12 22
￥12,810,690 78
￥45,783,877
•
加强自身建设，增强个人的休养。2021年1月 10日上 午1时46分21.1.1021.1.10
■ 预售许可证： 即使20日取得，离开盘7天时间，方能对外收取意向金。
■ 推量：
第一次推案量少，内部客户较多。
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开盘方案
主旨
一标低调热销 二标厚积薄发
主旨
火爆完销 志在必得
第一次推案低调开盘，二次推盘制造火爆气氛。
满足内部客户的需求。
避免乱场、竖立较好的口碑效应。
简化流程，加大一次推盘意向客户锁定准确性，预锁二次推盘客户。
750
总计
12464
备注：活动中实际情况需要增加的项目另行核算。
备注
租用3天，费用包括条幅制作费用 租用3天，气球下的条幅制作 材质为锦布,丝网印刷配竹竿，0.6M×1.2M 3000响电光连燃鞭炮及电光高升 宣布开盘时打响 全新红地毯，用于售楼中心入口通道 所有权归中信泰富所有
活动费用的10% 税率7%
1、在客户意向落位十分理想的基础上，第一次推盘88套房屋90%以上意向认购完成，且第二批房屋预售许可证与第一 批同时取得时，为保证07年回款指标，减轻后期整体销售压力，可考虑将将E-07（36套）作为备选，与88套房屋 同时推出。
2、若9月28日售楼处仍未能交付使用，可考虑租借场地进行第一次开盘销售，如酒店宴会厅等场所。
本报价由盛大广告提供
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开盘动线
开盘方案
开盘活动
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■ 开盘动线及区域功能
3
认购协议签定,车库选择区
开盘方案
1 2 意向金客户等候,资料复印区
1、售楼处开盘临时功能区划分如上图,分为等候区和签约区2大块
2 、在紫色区域为等候,及材料复印区,意向客户进门后凭意向,按预约时间从1号口进入等候区,由置业顾问复印相关证件 3 、由指定的置业顾问叫号,从2号口将客户带出 4 、客户由3号口进入签约区,进行车库选定及认购协议签署 5 、其余非意向金客户可于其他区域等候及参观
开盘方案
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一期总体策略
■ 分三次推盘：
推盘
栋号
一次推盘
E-02、E-06
二次推盘 E-01.、E-04、E-07
三次推盘
E-03、E-05
合计
-
套数 88 100 77 -
开盘方案
概要方案
面积 10023 11406 7858 29288
销售金额 54046812 62243375 44021654 160311841
100套
三次蓄水
11月10日 第三波推盘
77套
二标蓄水
10月27—29日 二次强销期
11月10—15日 三次强销期
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■ 一期一标段总体销售回款计划目标
开盘方案
概要方案
科目
推案量
套数 金额（元）
大定
套数
签约
套数 金额（元）
回款量
套数 金额（元）
９月目标 88
￥54,073,350 70 62
11月10日前取得E-03、E-05栋房屋的预售许可证。
9月20日售楼处按时交付；内部软装、布展、销售道具、办公设施到位。
9月20日前案场操作流程、所有相关流转单据修改审批完成；配合人员（财务、银行人员、三保人员）就位。
9月26前一期一标段分户价表修改审批完成。
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概要方案
开盘方案
9月20日
9月22日-25日开 始其他顺位客户 意向收取
预热期
强销准备期
强销期
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开盘方案
第一次推盘实施细则
9月28开盘,认购 协议签署
10月 9月28日
10月1日-10月3 日尾盘销售
一次推盘尾盘期\二次退盘蓄水期
实施细则
开盘方案
第一次推盘实施细则
预热期 强销准备期
强销期
一次推盘尾盘期\二次退盘蓄水期
平方米,第三次推盘均价为5602元/平方米.
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一期一标段 推案节点图
开盘方案
概要方案
一次蓄水
9月28日
第一波推盘
88套
二次蓄水
21日左右收取意向金 提前进入一次强销准备 9月28-10月1日一次强销期
9月20日
售楼处交付、预售 许可证取得
10月15日
样板房交付
10月27日
第二波推盘
锦苑
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目录
开盘方案
开盘方案
责任与 问题点
主旨
前提
概要方案
第一次 推盘实 施细则
机动战 术
开盘流 程
实施细则
开盘活动
开盘动线
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任重道远……
中国投资有限公司在中国的第一站 中信泰富在扬州的第一站
第一站的第一次开盘
中信泰富的企业核心价值观所在应证明 品牌价值的第一次展现……..
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开盘活动
开盘方案
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开盘方案
开盘活动
时间: 2007年9月28日 8:58分开始(点燃鞭炮礼炮) 地点: 邗江北路88号,锦苑项目售楼处
布展内容:
1、电控礼炮、鞭炮 门厅两侧各放置8门电控彩屑礼炮。 2、场地地毯 铺设于迎宾大道 3、空飘 售楼处（邗江北路西侧）外围显目位置设立,建议定做锦苑专属气膜(锦苑标准色)。 4、拱门 售楼处（邗江北路西侧）外围醒目位置设立,建议定做锦苑专属拱门(金色)。 5、路杆彩旗 插于邗江北路西侧外沿街路段,营造氛围,建议定做锦布双面道旗,体现品质。 7、庆贺花篮
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■ 开盘活动费用预算
开盘方案
开盘活动
项目
单位
数量
单价 （元）
合计（元）
充气拱门
个
2
400
800
空飘气球
个
4
700
2800
路杆彩旗
杆
50
25
1250
喜庆鞭炮
若干
2000
电控彩屑礼炮
门
8
80
640
现场地毯
平方 100
10
1000
庆贺花篮
只
30
75
2250
小计
9740
劳务费
974
税收
均价 5392 5457 5602 5474
分三次推盘,第一次推盘为E-02、E-06,一栋小高层,一栋多层\第二次推盘为E-01.、E-04、E-07,
一栋位置较好的小高层及两栋多层\第三次推盘为E-03、E-05,位置最好的一栋多层及第一次将电梯洋房推
向市场.
由于推盘位置从次到优,因此推案价格稳中有升,第一次推盘均价格为5392元/平方米,第二次推盘价格为5457元/
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二次推盘策略概述
开盘方案
第二次推盘
B、第二次推盘： 1、10月15日在样板房面市的节点，举行大型客户答谢会，借已成交老客户引出新客户的做法，宣传中信 泰富及锦苑的同时，进行二次推案预热。 2、10月15日后，对二次推案客户落位，编制客户三顺位表，落位不收意向金，仅填写意向征询单，旨在 制造二次开盘排队抢购的火爆气氛。 3、10月20日～10月23日进行价格修正及价格确定。 4、10月27日隆重开盘，推出E-01、E-04、E-07三栋（一栋小高层，两栋多层，位置较好；整体均价在第 一次开盘的价格基础上略有自然增长） 5、开盘方式： ＃ 营造排队抢购效应：所有客户先到先选、先定先得的原则；开盘当场选中房号，直接收取定金（2万元 不可退）；优惠方案不变。
………….;
问题点
时间短 弹药少
开盘方案
责任与问题点
■ 场 地： 售楼处交付至开盘仅7天时间。
■ 样 板 房： 预计10月中完工，无法在第一次开盘时面市。
■ 客 户： 正式蓄水时间短，梳理时间不够充足。
■ 销售人员： 培训无法系统进行，可展开的项目具体卖点及说辞单薄，实地适应时间短。
■ 销售道具： 到位时间仓促，部分道具暂时无法制作，公开信息量少。
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。21.1.1001:46:3001:46Jan-2110-J an-21
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得道多助失道寡助，掌控人心方位上 。01:46:3001:46:3001:46Sunday, January 10, 2021
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安全在于心细，事故出在麻痹。21.1.1021.1.1001:46:3001:46:30Januar y 10, 2021
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实施细则
开盘方案
第一次推盘实施细则
预热期 强销准备期
强销期
一次推盘尾盘期\二次退盘蓄水期
第一次推盘强销期： 9月28日开盘认购
理论上不排队，已认购意向金客户，给出分户价格，意向金收据换取定金收据（定金为人 民币5万元，不可退）；
未认购意向金客户，实行先到先选、先定先得的原则； 开盘当场确认价格，签署认购协议,选定车库号。 第一次推盘尾盘期： 10月1-3日国定假日,力求清售剩余尾盘,并开始二次开盘蓄水