房地产投资作价入股涉税及费用

房地产投资作价入股涉税费用及办理流程
一、对房产投资作价入股涉税及费用有：
1、契税，按成交价的3%由被投资企业缴纳；
2、印花税，按投资作价入股合同金额的0.05%由投资方和被投资缴纳；
3、所税税，由投资方按评估入股价减去购买价的25%缴纳。

4、手续费：按成交价的1%，由投资双方各半缴纳；
不用缴纳营业税和土地增值税，具体规定如下：
（1）营业税方面：根据财税[2002]191号文规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；
总结：不征营业税。

（2）土地增值税方面：根据财税字[1995]048号文规定，对土地（房地产）作价入股进行投资时，暂免征收土地增值税。

但根据财税[2006]21号的规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

总结：投资的企业从事房地产开发要缴土地增值税，其他企来不缴。

（3）企业所得税方面：根据国税发[2000]118号文规定，企业以经营活动的部分非货币资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按照公允价值销售有关非货币性资产和对外投资两项经济业务进行所得税处理。

总结：投资企业房地产估价高于原价的要缴企业所得税。

二、企业投资作价入股管理流程
企业股东决议确定以房产土地投资作价入股的股东决议－评估报告－章程修改（初稿）－向主管地方税务机关提交相关资料－主管地方税务机关审核－国土部门代征契税、印花税、企业所得税（投资方为企业，且由地税部门征管的核定征收企业）、土地增值税（企业为房地产开发企业）－国土部门办理权属变更—企业三个月内到工商部门确认章程修改（章程需加盖工商部门骑缝章）－修改章程报主管税务机关备案
三、投资作价入股需向主管地方税务机关提交的相关资料
（一）股东决议；
（二）修改章程（初稿）；
（三）评估报告（土地房产评估明细）；
（四）企业所在镇（区）政府证明文件；
（五）房地产作价投资入股涉税事项审核表。

四、后续管理
（一）企业投资作价入股不需开具发票；
（二）对投资方所得税的管理
1、投资方为个人的，其评估增值的所得暂不征收个人所得税，投资方在投资收回、转让或清算股权时，须“财产转让所得”缴交个人所得税，其“财产原值”为资产评估前的价值。

2、投资方的企业所得税属地税部门征管且为查账征收的，其评估增值的所得（投资入股房地产账面净值与入股价值之差）应并入当期的应纳税所得额，于章程修改确定的投资入股次月向主管地方税务机关申报。

（注：非货币性资产投资转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经主管地方税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过５个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。

“数额较大”指非货币姓资产投资转让所得占当期应纳税所得50％及以上）。

（三）企业三个月内未到工商部门确认章程修改（章程需加盖工商部门骑缝章）并报主管税务机关备案的，主管税务机关应对其“投资作价入股”行为视同房地产交易，追缴相关税费。