大型社区建设管理对策研究

大 型社区建设 管理对策研究
■ 课 题 组
上 海 作为走 向 国际化 大都 市道 路上 的特 大 型城 市 ， 何建立 合 理 的大型 居 住社 区建 设 与管理 模 式 ， 如 需要在 实践 中不 断探 索 ， 总结经验 ， 拓前 进 。 开 针 对 当前存 在 的突 出 问题 ，课题 组经 过 调查研 究， 听取 方 方 面面 的意 见后 ， 实 际 出发 ， 出如 下 从 提 有针对 性 、 可操作 性 的对 策 建议 意见 ：
应 的就 业 岗位 。通过 建立 和完 善 市和 区事权 和财 政
的调节 平衡 机制 ， 保社会 福利 的覆盖 面 ， 确 促进大 型 居 住社 区 的和谐发 展 。
共配套设施 ，尽量 为先期导入居 民提供完善便捷 的配 套服 务， 确保 居民的入住安居 ， 促进社区发展 的 良性循 环 。大社 区作为近期建设重 点，应该做到产业 同步 引 入、 交通 同步建成 、 竣工 同步验收、 管理 同步到位 ， 上 与
至市域尺度 考察其 结构性 能、 综合功 能 、 用地 、 设施 与
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二、 实施运作方面： 在 调整规 划建设组 织形式 ， 明确参与开发各方主体 ，调动 区、镇政府参与积极
性 ，结合 所在 新 市镇 建设 契机 ，形 成 “ 大型 居住 社
需 求 。同时 鼓励新 市镇 当地 企业 更 多安排 市郊 导入 居 民就业 ， 合 当地 实 际情况 ， 结 发展 多层 次 就业 群体
和全 市中低收入群体住 房责任 的大社 区和相应的政策 倾斜， 如基础设施建设投入和优质 教育 、 卫生 资源 引入
的产 业体 系 ， 高社 会 服 务水 平 ， 育 就业 机 会 ， 提 培 提
一
环 境等要 素配置 ， 以及 在建设 时序 与运营 效能等 的关 联 与呼应 。同时 ， 大型 居住社 区作 为城区 或镇区 的发 展 单位 ， 化其 对所 在 区域 发展 的作 用 ， 优 强调互 动 与 互补 的关系 ， 以新城 区的定位 融人整 体结构 之 中。这 就 需要 与 大型 居住 社 区所在 新市 镇 的整 体规划 和 市
海‘ 十二五 ’ ， 聚焦新城 建设 的发展战 略相吻合 ， 与城 市 空间发展战略导 向相 匹配。承担 中心 城 旧区改造安置
进 一 步 通 过 人 才 引进 和 就 业 等 方 面 的政 策 引 导 ， 纳教 育 、 吸 医疗 卫生 等 方 面 的优 秀人 才 落户 ， 加 快 实现资源 配 置 的优 化 ，满足 市郊 居 民入 学就 医等
域层 面 的公共交通体 系 的空 间规划布 局紧 密结合 ， 合
、
在规 划建设方面： 高大型居住社 区规 划建 提
理 安排人 口规模与布局 ， 深化 完善与 大型居 住社 区所 在 新 市镇 人 口发展 相适 应 的市政 基础 设 施与 公共 服 务 设施规划 ， 加快编制 以轨道 交通 为主 的区域性 综合
贴 ，并根 据动迁 人 口导入 区和 导 出区财 力 的实 际状
况， 制定 相应 的补 贴标准 ， 由市统 筹后 以财政 转 移支 付形 式拨付 。 可 以放 宽经营 标准 的领域 ， 在 如小 型菜 场、 便利超 市 、 文化 设施 、 育场 所等 ， 体 以微 利和 便 民 为 原则 吸 引社会 力量和 资 本介 入 。这 样 既可 以培育 大 型居 住社 区 的经济 活力 ，也 有助 于为 居 民提供 相
设 ， 进 两者 良性 互动 发展 。 推
三、 在居 民入住 方面 ： 实满足入住 居 民安居 各 切
解决。 以此 进一 步形 成大 型居住 社 区有 效推 进合 力 ，
推动 大型 居住 社 区 的科学合 理 发展 。对 于大 型居 住 社 区 内菜 场 项 目，建 议市 土 地主 管部 门 明确 菜 场项
社 区党 委开 展平 安社 区 的创 建活 动 ，为入住 居 民营
大 型居住社 区用地规模 以平 方公里计 ， 导入 人 口 大多在 ５万～ ０万或 １ １ ０万人 以上 ，而 且多 与城 区或 镇区毗邻 相接 。在宏 观层面上 ， 大型居 住社 区选址 多 在市区周 边和郊 区， 大规模地 以居住 功能 为主 的地 域 集聚和 多达 ３ ０多片 以上在 市域分布 ，将对 中心 区人 口疏 解和 人 口— — 就业 岗位 的地理 空间再 分布 ， 以及 交通格 局 重构和 公 共资 源 重新配 置 等非 地域 性 问题
为导 向， 虑 大 型居 住 社 区 目标 人群 特 征 ， 成“ 考 形 居
住—— 就业 ’ 对平衡 的空 间合理配 置格局 。结合 新 相
‘ 规合 一 ” 两 的空 间指 导 下所探 索 的一种 住 宅集 群 规划 与建设 的新 途径 。所 谓“ 型 ” 以理解 为企 求 大 可 建设 与 配 置 的规 模 效应 ； 以“ 区 ” 名 则 是 强 调 而 社 之 于人本 理 性和 体现 其社 会属 性 。大 型居 住社 区在 市 域 内布 点与推行 ，是在 回 眸上海 居 住 区规划 与 建设 的发展 历程 和 经验 基础 上 ，结合 当前 的发展 条件 和
邻 里重 构 、社会 联系 、消 费成本 以及 环 境适应 等 问
题。 这些 问题 在建成 的大 型居 住社区 已不 同程度 、 不
同角度 出现 ， 应该 引起各 方高度 关注 。
针 对 社 区入住 居 民 中低 收入 阶层 困难 群体 多 的
现状 ， 区 、 承担 的社 会保 障性支 出给予 必要 的补 对 镇
大 型居住 社 区建 设应 该 以区为 主 、 市区联 合 ， 以
国有 大 型 企 业集 团为 主体 的开 发 建设 组 织 模 式 ， 充
便 于 启动 ” 的原 则 ， 以人 为本 ， 筹 城 乡 ， 理布 局 ， 统 合
推 进郊 区城 市化 进程和 中心城 旧区 改造 ，构建 与 国 际化大 都市 相适 应 的住房 总体 格局 。应 该 以总体规
项要 求 ， 倡导入 住居 民期 望值合 理 化 ， 高居 民入住 提
主动 性 ， 营造 大型居住 社 区居 住格局 多元 化 。 入住 居 民面 临就业 、 学、 就 生活 设施 、 通 出行 、 交
目按照 划 拨 方 式供 地 ， 并享 受教 育 、 生 、 卫 邮政 等 公 益 性配 套 设施 的优 惠政 策 ，加快菜 场 项 目的开 工建
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城 砸麴］■＿ 镇
高 就业 率 ， 不断 缩小城 乡 二元 差距 ， 促进 城 乡 统筹 一
体 化发 展 。 高大 型居 住社 区入住 吸 引力 ， 提 促进 入 住 居 民主 动入住 。 在城 乡一 体化进 程 中 ， 需要 重视 由 还 于 城 市 人 口向郊 区疏 解 可 能产 生 的城 乡 生活 方 式 、 生 活 习俗 文 化 的冲突 和协 调 问题 。为提 升 全域 性城 市现 代 文 明水准 ， 和地 域 文化 多元 性格 局 ， 也要 有相
设新认识， 加快各类公共资源整合 ， 深化完善各类相 关规划， 探索大型居住社 区科学规 划建设新途径。
上 海近 年 正在 大 力 推 进 的大 型居 住 社 区 建设 ，
乃是 为 适应 社 会 对 住房 供 给和 保 障 的发 展 需 求 ， 基
交通 网络规划 。同时 以市域产业 空间布局与 发展趋 势
社会 需要 ， 论 在规 划理 论 、 无 建设 实 践 以及 运 行机 制 上都具 有 实验性 和前 瞻性 意义 。
市镇 资源配 置 的优势 ， 选择适 合本地 区发展 并能满 足
多层次 、 多样化 就 业需 求 的产业 规划 ， 分发挥 规划 充 对优 化布局 、 完善功 能和 引导社 区建 设发展 的综合 调
区—— 新 市镇 ” 同发 展模 式 。 共
等， 有利于推 动新城 人 口集 聚和功能提升， 支撑 新城和 新市镇社会 服务事业和产业发展 。 大 型居 住 社 区选 址 规 划 应 该 聚 焦 城 市 发 展 战 略， 循 ‘ 遵 聚焦 新城 、 公交 优 先 、 出功能 、 突 产城 融合 、
中遇 到 的 问题 ， 一步探 索 纳入 行政 效 能监察 范 畴 ， 进 以便 发 现 问题 及 时研 究 、 时反 馈 、 时 监察 、 快 及 及 加
性和合 理性 ， 对局 部建 设区 范围进行 优化 。 住 大型 抓 居住 社 区建设 的契 机 ，来 完 善所 在新 市镇 的配 套建
控作 用 。此 外 ， 要重新 审视大 型居住 社 区的规划和 布 局 ， 部分基 地选址存 在矛盾 或者近 期不 具备建 设条 对 件 且 尚未动 工建设 的， 应该及 时结合镇 域 总体规划 布 局 予 以调整 和控制 。 比如 ， 桥 、 江 浦江 、 周浦 地区 的拓 展 基地 应 该予 以适 当控 制 ， 曹 路社 区 ， 该 结合 总 对 应
分调 动 区 、 参 与建 设 的积 极 性 ， 挥 当地 政府 在整 镇 发
合 资源 中 的优势 。建 立健 全 由市属 部 门负 责推 进计 划 、 调 、 管和 管 理 ， 关 区 、 负责 组织 实 施 ， 协 监 相 镇 国 有 企业 集 团为社 区 建设 主体 ，并 利用 市场 经济 方法
产生重大 影响 。因此 ， 大型居 住社 区应 该放 在 区域乃
体规 划对周 边发展进行 控制 ， 取必 要措施 改善周边 采
环境 ， 确保大型居住 社区协调可持续 发展 。 最 后 ，针对 上 海市 郊 区公共 服务 设施 和基 础 设 施 建 设不 完善 ，优 先考 虑大 型居 住社 区配套 设施 内 容 ，制 定 适合 大型 居住 社 区建设 发展 时设施配 置 标 准 ，结合 所在 新市 镇配 套设 施规 划进 一 步合 理 引导 各 项 设施 布局 ，促 进社 区公 共服 务设 施 配置 程度 和 服 务水 平不 断提 高 。
划 和土 地利 用规 划为 依据 ，选址 严格 遵 守基本 农 田
保护和 基本 生态 空 间控制 的总体格 局 ，在 集 中建设 区划 定建 设用地 范 围 ，防止选 址零 星孤 立和 建 设区 不合理 蔓延 。 时， 同 个别 选址考 虑到用 地布 局 的完整
和建立 完 善金 融融 资模 式 ， 推动 开发 建设 。同时 ， 应 该组织 各 成员 单位 加 强协作 ，进 一步 深化 协 同推进 机制 ， 定时 召开现 场推 进 例会 ， 并 协调 解 决工程 推进
设； 经济 适 用住 房商 业项 目出售 时 ， 议允 许在 明确 建 收购单 位 的前提 下 ， 补缴 土地 出让金 后予 以销售 ， 解 决划拨 土地 商业 配套 设施用 房 的销售 问题 。 同时 ， 补 缴 土地 出让 金标准 应 尽快 明确 。 为 了调动大 型居住 社区建设 ， 所在区、 参与大型 镇 居住社区建设 的积极性 ，大 型居住社 区应 该结合新市 镇规划实施和周边 的建设发展条件 ，合理制定大型居 住社 区住宅和配套 设施 的开发建设时序 ， 明确近、 中期 开发建设地块 ， 有序推进社区建设。 加快社 区各项配 在 套 设施建 设的同时 ， 托成熟地区 ， 分利用现 有的公 依 充
应 的文 化策略 与措施 加 以引导 。 多样化 的入住人群 ，就会带来多样化 的大 型居住
镇没 有 这方 面 的组织 ， 后要 和市 级层 面一 样 ， 今 建立 这方 面 的组织 。 该根据 市 公安局 的要求 ， 每个社 应 在 区设 置 派 出所 ，派 出所 的编 制数 可 以按照 目前 中心 区 中位数 的一 半确 定 ， ５ 左右 。 约 ３人 同时 ， 要求 各级