房地产企业票据处理与涉税风险控制实战培训
房地产企业集团“资金池”中的税收风险及管控
房地产企业集团“资金池”中的税收风险及管控(2011-08-24 10:26:02)转载▼分类：房地产财税实务标签：杂谈房地产企业是资金密集型企业。
房地产企业在项目开发初期的土地“招拍挂”和工程项目开工时，往往需要巨额的资金支持。
房屋进入预售阶段后，天量的资金回笼又会带来大量资金的临时闲置。
为了对集团所属企业的资金实现集中管控，提高资金的使用效率，统筹使用集团项目公司的资金，“集团资金池”的现金管理模式便应运而生。
那么“集团资金池”的现金管理模式有哪些涉税事项？存在哪些税收风险？又如何管控这些风险？一、集团“资金池”的运行模式所谓“集团资金池管理”是指集团母公司将下属项目公司的资金统一汇集在一个资金池内，由集团母统一调度使用资金，并向缴存资金的项目公司支付利息，向使用资金的项目公司收取利息的资金管理活动。
目前，集团资金池的运行模式主要分为两种，一是通过集团内部的结算中心运营，二是通过集团的财务公司运营。
1．结算中心管理资金池集团母公司设立的结算中心是办理集团内部各成员现金收付和往来结算业务的专门机构，一般隶属于财务部门，不具有法人资格，也不具备经营金融业务的许可。
结算中心主要借助网上银行对资金池进行管理。
根据集团与银行之间就“资金池”业务签订的协议，集团及纳入“资金池”管理的下属企业必须在指定银行开户，采取收支两条线的方式。
集团结算中心对于上存资金的项目公司，一般按照银行同期活期存款利率支付息，对使用资金的项目公司，一般按照银行同期贷款利率收取利息。
这样，集团结算中心的收入来源由两部分组成，一是“资金池”存款在银行的利差收入；二是向使用资金的项目公司收取的贷款利息。
2．财务公司管理资金池财务公司是在集团下设立并为本集团成员企业提供发展配套金融服务的非银行金融机构。
财务公司一般为集团内具有法人地位的子公司，并事先取得经营金融业务的许可。
在运作中，财务公司同样采取收支两条线的管理，操作层面比结算中心模式更自由和便捷。
中国注册税务师协会国家税务总局税务干部进修学院培训基地
班
8.25－8.30
避税行为（含国际避税、国内避税）成因、形式及案例分析（含转让定价、资本弱化等内容）
1
张辉
通过培训，帮助学员掌握特别纳税调整各项业务的相关政策，特别是提高目前税务代理业务量比较大的转让定价调查与调整、企业的同期资料的准备以及预约定价安排等业务的鉴定能力；指导参训学员掌握成本分摊协议、受控外国公司和资本弱化税收政策和代理能力，提高税务师对高端经济业务的代理能力和水平。
注册税务师或业务骨干
4+1
反避税服务中的信息获取方法
1
BVD数据库公司
如何出具高质量的同期资料
1
税务师事务所
非居民企业税收政策分析
1
韩凌宇
7
增值
税专
门业
务培
训班
10.23－10.28
“营改增”政策解析
1
辛连珠
通过培训，帮助参训人员全面了解增值税转型后的政策颁布和实施情况，熟悉增值税法及实施条例的立法背景和改革导向，学习近期增值税相关的重点、难点、热点和疑点政策，把握出口退税、资本运作中和特定经济业务涉及增值税的征管规定，掌握增值税纳税申报的技术与方法，提升注册税务师增值税业务代理能力。
1
高金平
房地产行业税务管理模式（结合总局《大企业税务风险管理指引》，讲解税务师事务所如何帮组房地产企业建立涉税风险控制体系）
1
外聘
3
涉税
鉴证
业务
培训
班
7.06－7.11
涉税鉴证业务基本准则、职业风险和职业道德
0.5
曲军
通过培训，帮助学员掌握涉税鉴证业务基本职能，夯实从事涉税鉴证业务所必须的专业基础知识，掌握涉税鉴证业务中容易出现的风险点，提高参训学员的工作技能和工作水平，增强税务中介人员的风险意识和应对能力。
房地产开发全程各阶段入账票据处理技巧与风险控制(doc34张)
企业所得税征税
第七条 企业所得税法第三条所称来源于中 国境内、境外的所得，按照以下原则确定： (2)提供劳务所得，按照劳务发生地确定；
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违约金专题
供应商 建筑商 价外 非价 费用 外费 支 房地产 收 用 企业 付 取 非价 价外 外费 费用 用 供应商 建筑商
业主
业主
注：违约金是否为价外费用，关键在于方向，反方向 不属于价外费用
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八、征地过程票据（拆迁补偿） 1、土地闲置费 2、拆迁还建发票开具 3、土地出让/转让协议出让金返还涉税条款 4、征地支付的红线外支出如何处理
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合并前
股东B
合并后
股东A 股东B 股东A
被合并 企业B
合并 企业A
合并企业 A+B
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重组前
股东甲 80%
重组后
股东乙 20% 股东甲 80% 股东乙 20%
被分立企业 A+B
被分立企业 A
分立企业 B
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九、前期规划立项设计票据管理
1、户型设计与土增税
2、勘察/监理
3、设计/咨询（约定：所有权归设计方？） 支付境外咨询费、设计费的代扣义务： 在劳务的境内外所得的划分上，企业所得税以劳务 发生地作为判定原则。而营业税则以提供或接受 劳务方是否在境内作为判定原则 判定是否为常设机构、判定劳务与特许权、技术转 让
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四、财务人员如何规避发票风险 五、权责发生制的运用与以票控税之争， “实际发生”如何界定 1、实际发生与实际支付
2、实际发生与取得发票
3、实际发生与权利义务发生
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六、入账票据管理 1、自查发现假发票如何补救，纳税检查发现 假发票如何定性处罚 2、当年票据的入账时效与不合规票据的补救 3、跨年度发票的税务处理 4、发票遗失如何处理 5、如何避免取得虚开、代开的发票 6、稽查查处假票应如何定性处罚，企业如何 应对
房地产公司主要会计科目与主要账务处理
添加标题
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营业成本：指房地产公司销售商 品和提供劳务所发生的实际成本
利润总额：指房地产公司的营业 收入减去营业成本、税金及附加、 期间费用和资产减值损失，再加 上公允价值变动收益和投资收益 后的余额
现金流量表
定义：现金流量 表是反映房地产 公司在一定会计 期间内现金流入 和流出的报表
THANK YOU
汇报人： 汇报时间：20X-XX-XX
偿债能力分析
流动比率：流动 资产与流动负债 的比值，反映短 期偿债能力
速动比率：速动 资产与流动负债 的比值，反映更 强的短期偿债能 力
资产负债率：总 负债与总资产的 比值，反映长期 偿债能力
利息保障倍数： 息税前利润与利 息费用的比值， 反映企业支付利 息的能力
营运能力分析
总资产周转率：反映企业总资产的运营效率 流动资产周转率：反映企业流动资产的运营效率 应收账款周转率：反映企业应收账款的回收速度 存货周转率：反映企业存货的变现速度和销售状况
风险管理措施
合理规划税收 支出
实施税务风险 防范措施
建立税务风险 管理制度
加强与税务机 关沟通与合作
税务风险防范策略
建立完善的税务管理制度
提高税务人员的专业素养
合理利用税收优惠政策
加强与税务部门的沟通与 合作
合理避税技巧
合理利用政策：充 分利用税法规定的 各项优惠政策，降 低税负
合理规划税务：合 理规划房地产公司 的税务，避免重复 纳税和不必要的纳 税
所有者权益类账务处理
实收资本：记录公司实际收到的资本 资本公积：记录公司由于特定原因形成的超出实收资本的资本 盈余公积：公司留存的部分利润，用于扩大再生产或抵减可能的损失 利润分配：记录公司分配给投资者的利润和投资者收回的资本
房地产合作开发之“代建”模式解读与涉税风险分析
干货！房地产合作开发之“代建”模式解读与涉税风险分析近年来，房地产代建业务越来越多，代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括但不限于土地、房屋、市政工程等。
那么什么样的工程属于代建工程？其中涉及的相关财税问题又该如何处理呢？一、代建模式应符合的条件例1：甲单位委托乙公司建设其办公大楼，由乙负责办理拿地、规划、建设，甲单位按照约定进程支付款项，那么乙公司是否为代建？例2：丙单位从政府手中以出让形式取得一块土地，委托丁公司建设其办公大楼，由丙办理立项、规划等手续、约定资金由丙单位提供，开发完成后，丙单位向丁公司支付项目总投入的5%的管理费，那么丁公司是否为代建？政策依据国税函1998年554号文件规定，房地产企业取得土地使用权并办理施工手续后根据委托方的要求进行施工，并按施工进度向委托方收取款项，工程完工后，替委托方办理产权转移等手续，上述房地产的行为属于销售不动产，应按”销售不动产”税目征收营业税。
而营改增后，该规定是否有效及是否具有可操作性并没有明确的文件规定，增值税应该是沿袭营业税的相关政策的，由此看来，房屋立项及土地产权的归属问题是影响房地产代建项目纳税模式的重要因素。
小结：代建模式至少应符合以下四个条件：（1）土地使用权归委托方所有，所有项目报批报建手续都在委托方名下。
（2）项目建设资金由委托方提供，代建方不垫资；（3）签署代建协议，代建方仅收取管理费用或者相关服务费。
（4）建设施工发票直接开给委托方。
由此可以看出，上述案例中，甲单位委托乙公司建设办公大楼属于房地产开发，而不是代建，只不过是属于房地产开发的一种特殊行为即定向开发业务。
而丙单位委托丁公司建设办公大楼符合代建的条件，属于代建业务。
二、代建模式的财税处理1、税务处理（1）增值税符合税法规定的代建模式，代建方应就取得的代建管理费或者服务费按“其他现代服务业”缴纳6%的增值税。
（2）企业所得税将代建管理费确认收入，同时根据企业的应纳税所得额，按照25%（或者企业享受的优惠税率）缴纳企业所得税。
票据管理规范
票据管理规范一、背景介绍票据是企业日常经营活动中不可或者缺的重要工具，对于企业的财务管理和风险控制具有重要意义。
为了规范票据管理，提高财务管理水平，确保票据的真实性、合法性和有效性，制定本票据管理规范。
二、票据的定义和分类1. 票据的定义：票据是指具有一定格式和内容，载明债权债务关系的书面凭证，包括但不限于发票、收据、支票、汇票等。
2. 票据的分类：根据票据的性质和用途，可将票据分为收款类票据和付款类票据。
收款类票据包括发票、收据等，用于记录企业收到的款项；付款类票据包括支票、汇票等，用于企业支付款项。
三、票据管理的原则1. 真实性原则：票据的开具、填写和使用必须真实反映实际交易情况，不得虚构或者篡改票据信息。
2. 合法性原则：票据的开具、填写和使用必须符合国家法律法规和相关财务会计准则的规定。
3. 完整性原则：票据必须完整、清晰，不得有涂改、划线或者遗漏等情况。
4. 保密性原则：票据的管理应加强保密措施，防止票据被盗窃、篡改或者泄露。
四、票据管理的具体要求1. 票据的开具与填写a. 票据的开具和填写必须由授权人员进行，确保票据的真实性和合法性。
b. 票据的填写应按照规定格式进行，包括票据名称、编号、日期、金额、付款人或者收款人等信息。
c. 票据的填写必须清晰、准确，不得有涂改、划线或者遗漏等情况。
2. 票据的保管与使用a. 票据必须按照票据种类进行分类、编号和登记，建立完善的票据档案管理制度。
b. 票据必须存放在专用的票据保管柜或者保险柜中，保证票据的安全性和完整性。
c. 票据的使用必须经过授权，并按照规定的程序和权限进行，严禁私自挪用票据。
3. 票据的审批与核对a. 票据的开具和填写必须经过相应部门或者负责人的审批，确保票据的合法性和准确性。
b. 票据的核对应与相关交易凭证和账务记录进行比对，确保票据与实际交易一致。
4. 票据的报销与结算a. 票据的报销必须按照财务制度和相关规定进行，包括填写报销单、附上原始票据等。
房地产开发企业的应收账款管理与风险控制分析
房地产开发企业的应收账款管理与风险控制分析摘要：房地产开发企业要进行更好的发展，提高企业的市场竞争实力，其房款会应用应收账款形式实施，这种方式是公司给客户提供的商业信用，能够给公司提供良好利益，同时也会产生各种不能控制的因素，导致公司会产生应收账款风险。
本文分析了房地产开发公司应收账款在事前、事中、事后方面的管理，提出了风险控制方法和措施。
关键词：房地产开发企业；应收账款；风险控制；管理对于房地产开发企业开展的应收账款业务，要结合业务环节的事前、事中、事后的不同方面开展相应管理，并有针对性的开展风险控制，进而确保业务的顺利有效开展，促进房地产企业的稳定经营。
1、分析房地产开发企业应收账款管理房地产开发企业应收款分为三类：销售应收款（含按揭款、分期销售款、逾期款等）、工程应收款（含履约保证金、押金、供应链金融盘活资金等）、财务应收款（利息、交付纳税节点、品牌及管理费用等）。
下面从事前、事中、事后三个阶段管理进行分析。
1.1事前管理房地产开发企业进行回收房款通常一应收账款形式进行增加市场占有率，可是有些客户有失信行为，进而影响企业或给企业带来损失。
比如，房地产开发公司进行楼盘开发，贸易公式面对大量客户，如果商贸活动产生大的波动，导致资金流断裂或不能进行购房余款交付，进而会给开发公司收款带来风险[1]。
另外，房地产企业开发楼盘，会有高、中、低档定位的楼盘同时存在，定位差异会有楼盘材料及设计的不同，信息不对称导致客户出现对比心理，进而产生延期付款。
1.2事中管理房地产开发企业片面追求高利润，为了更好的完成任务，销售人员在信用上打折扣，进而增加了应收账款数量。
假如企业内部没有相应的严格信用审查制度，对应收账款不能进行责任分配，进而降低了资金使用效率。
另外，没有明确的业务及财务管理职责，不能及时催收应收账款，不能彻底实施日常管理，虽然增加了市场份额，可是不能对应收账款及时处理，导致出现损失。
1.3事后管理对于房地产开发企业，很多业务人员因为利益关系，减少业务管理职能，进而出现了长期拖欠应收账款的现象；而财务人员害怕担负责任而回避资金管理问题，进而不能进行有效实施回收应收账款[2]。
票据业务培训之票据与票据市场
定期对票据业务进行风险识别 和评估，了解和掌握业务中存
在的风险点。
风险预警与监控
建立风险预警和监控机制，及 时发现和解决潜在的风险问题 。
风险应对与处置
制定风险应对预案，及时采取 措施应对和处置风险事件。
风险报告与总结
定期进行风险报告和总结，对 风险管理工作进行评估和改进
。
04
票据业务的创新与发展
票据业务的作用与意义
总结词
票据业务在促进商业活动、加速资金流转和提高金融市场效率等方面具有重要作用。
详细描述
首先，票据业务为企业提供了便捷的支付和结算工具，降低了交易成本和风险。其次，票据业务能够 加速资金流转，提高资金使用效率。最后，票据市场是金融市场的重要组成部分，票据业务的健康发 展有助于提高整个金融市场的运行效率。
04
信用风险
由于债务人违约或破产，导致 票据无法兑现或兑现价值减少
。
市场风险
由于市场价格波动，如利率、 汇率等，导致票据价值发生变
化。
操作风险
由于内部管理不善或人为错误 ，导致票据业务操作失误或欺
诈。
法律风险
由于法律法规的变化或不明确 ，导致票据业务面临法律纠纷
或合规问题。
票据业务风险的防范措施
加强信用管理
功能பைடு நூலகம்
票据市场的主要功能是提供短期 融资和支付手段，帮助企业快速 、低成本地筹集资金，同时为投 资者提供多样化的投资工具。
作用
票据市场的发展有助于提高金融 市场的效率和流动性，降低企业 融资成本，促进经济增长。
票据市场的交易规则与流程
交易规则
票据市场的交易规则包括交易双方的资质要求、交易的合法性和规范性、信息披露和风 险管理等方面的规定。
税务稽查与风险控制
2011年企业税务稽查与税务风险规避技巧与实务时间地点：10月25-26深圳，10月27-28北京， 11月17-18日 上海≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡课程费用：2800元/人（包括资料费、午餐及上下午茶点等）授课对象：财务副总经理以及其他高级经营管理人员;财务总监、财务经理、财务主管、 税务经理、税务主管、总帐会计、税务会计等具体操作人士。
≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡主办单位：1 1 4 培 训 网广 东 报 名 中 心：０７５５--６１２８,０９３６上 海 报 名 中 心：０２１--５１８６,３８９４联 系 人：陈先生 何先生 杜小姐课程背景:税务稽查是企业必须面对的一项棘手事项，很多企业不清楚当前的税务稽查形势、稽查重点；更不清楚企业为什么会被稽查、稽查部门主要查什么？怎么查？以上种种问题的出现会使企业面临极大的税务风险！《2011年企业税务稽查与税务风险规避技巧与实务》课程主要帮您解决以下问题：1、为什么我们的企业会被稽查？而他们的企业没有？2、税务机关要求我们企业自查，什么样的自查税务机关才能满意？3、企业哪些涉税业务比较容易存在问题？哪些事项在稽查时会被税务机关重点关注？4、我们报出去的财务报表暴露出怎样的税务问题？5、我们所在的行业主要存在哪些税务问题？6、税务稽查证据的搜集主要有哪些手段、方法？7、企业如果被查出了问题，我们会面临什么样的处罚？我们怎样应对整个稽查过程及稽查结果，怎样才能大事化小，小事化了？≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡课程收益:1、帮助您准确认清企业所面临的税务稽查形势；2、帮助您掌握税务稽查工作的基本程序、基本方法，让您知己知彼，百战不殆；3、帮助您准确把握企业可能面临的具体税务问题及正确的解决办法；4、帮助您最大限度降低税务风险，减少企业损失；5、帮助您从税务角度解读财务报表，提前规避税务风险；6、帮助您选择正确的税务稽查应对策略，使公司和财税人员承担最小的法律责任；≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡课程大纲:第一部分：税务稽查与企业应对策略暨税务争议解决技巧一、税务稽查形势分析1）面对税务稽查，企业的复杂心态分析； 2）税法改革与稽查总体形势；3）2010年税务稽查工作结果的回顾；4）2011年税务稽查工作目标、任务及稽查重点领域。
销售人员必懂财务知识培训(含票据、税法)
随着市场竞争的加剧和客户需求的多样化，销售人员需要 更加关注客户需求的变化，提供更加个性化、专业化的服 务。
合规经营和风险管理
随着监管政策的不断加强和市场环境的变化，销售人员需 要更加注重合规经营和风险管理，确保企业在销售过程中 的合规性和稳健性。
THANKS FOR WATCHING
销售人员作为企业与客户之间的桥梁， 掌握财务知识有助于更好地推动企业 业务发展。
应对客户需求变化
客户对产品的财务方面的需求日益增 加，销售人员需要掌握相关财务知识 以满足客户需求。
销售人员为什么需要懂财务知识
更好地理解客户需求
了解客户的财务状况和需求， 能够更准确地为客户提供解决
方案。
制定合理销售策略
预算要求。
03
预算调整
在预算执行过程中，如遇市场变化、政策调整等特殊情况，可对预算进
行适当调整，但需经过上级审批并备案。同时，需对调整后的预算执行
情况进行跟踪和分析。
06 风险防范与内部控制
销售业务中常见风险点识别
合同风险
包括合同条款不清晰、合同欺诈、合同违约 等风险。
价格风险
市场价格波动导致销售收入减少。
定期检查
问题处理
企业应定期对票据进行检查，以确保其真 实性、完整性和有效性。
如果发现票据存在问题或异常情况，应立 即停止使用并及时向相关部门报告，以便 及时采取措施进行处理。
03 税法基础知识
税种及税率概述
01
02
03
04
增值税
对商品和劳务的增值部分征收 的税，税率根据行业和商品不
同而有所差异。
感谢您的观看
有涂改现象。
使用规范用语
金税四期下房地产企业税收风险分析与管控
金税四期下房地产企业税收风险分析与管控任中路摘要：随着金税四期启动实施，企业将面临的税收风险越来越大。
相对其他企业而言，房地产企业更容易发生税收风险。
为了更好的防控税收风险，本文从房地产企业税收风险现状和存在的问题进入深入分析，提出了税收管控措施，在于帮助企业加强税收风险管理，有效规避和降低税收风险。
关键词：房地产企业；税收风险；分析；管控一、房地产企业税收风险现状企业普遍不注重对会计人才或税收专业人才的培养工作，对税收风险重视程度也不够，对法律法规与税收政策没有进行深入的学习研究，导致经营行为一方面不符合税收法律法规规定，应纳税而未纳税、少纳税，以后将面临补税、滞纳金、罚款等税收风险；另一方面是事先规划的经营行为不恰当，没有充分利用税收政策，多缴纳了税款，增加了税收负担。
二、房地产企业税收风险分析（一）税收风险意识淡薄企业没有形成统一的税收风险管理意识，没有给予高度重视，没有严格遵循税收政策。
对税收方面的知识比较缺乏，对法律法规与税收政策方面认识也比较肤浅，从本质上没有认清税收风险的重要性。
高层决策者和管理层甚至错误认为：税收风险仅由财务部或者税收管理部门把控即可，无须其他业务部门协调配合。
甚至面对已出现的税收风险，更重视税收关系的维护和经营，认为事后私人关系维护重要性远大于事前税收筹划和税收政策理解掌握。
（二）成本核算不规范随着金税四期启动实施，在大数据背景下的税收征管方式，财务核算的规范性、正确性，可以说直接影响企业的税收风险。
由于不重视或不完善成本费用核算管理制度建设、会计专业人才招聘、后续培养，造成财务人员专业素质低、工作经验不足，在具体核算中，不能正确执行财会制度和准确理解税收政策，对发生的成本费用核算不规范、不准确，不能提供准确的会计信息，造成应该缴纳的税款，没有正确及时申报缴纳，不应该缴纳的税款反而缴纳了，该享受的税收优惠没有享受到，最终造成很大的税收风险，将来会面临税收稽查风险，被要求补缴税款、滞纳金、罚款，不仅给企业造成重大的经济损失，还会影响长期发展。
涉税发票的政策适用及风险解读
• 《广西自治区地方税务局关于集团公司借款利息税前 扣除问题的批复》（桂地税字[2009]106号 • 《辽宁省地方税务局关于印发企业所得税若干业务问 题的通知》（辽地税发[2010]3号）
• 《海南省地方税务局关于集团内企业统借统还业务营 业税问题的函》（琼地税函[2013]817）
• 浙江国家税务局2012年度企业所得税政策问题的解答 • 大地发（2015）18号 • 要按统借统还政策适用企业必须提供下列资料减少纳 税风险
• 四是要重点检查“一定金额”以上发票及其业务 的真实性，要求逐票比对、逐票核查。特别是药 品、医疗器械行业发票以及列支项目为“会议 费”、“餐费”、“办公用品”、“佣金”和各 类手续费的发票，要通过资金、货物等流向和发 票信息的审核分析，检查其业务是否真实，是否 存在未按规定开具发票、开具虚假发票或虚开发 票的行为。 • 五是对检查过程中发现的其他涉税问题，要一并 进行认真查处。对检查发现的虚假发票，一律不 得用于税前扣除、抵扣税款、办理出口退（免） 税和财务报销、财务核算
• 问：企业偶然发生设计业务应到哪个税务局代开发票？ 代开普票还是专票？代开发票时个税尴尬境地 • 《国家税务总局关于加强和规范税务机关代开普通发 票工作的通知》（国税函〔2004〕1024号） • 《国家税务总局关于印发《税务机关代开增值税专用 发票管理办法（试行）》的通知》（国税发〔2004〕 153号） • 问：我们单位到外面买了些礼品送人，可以去国税局 代开发票吗？需要什么手续？ • 又问：企业向外提供股务，出具服务合同还是咨询合 同？
财政部国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知财税20007号房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发200931号天津市地税国税关于企业所得税税前扣除有关问题的通知津地税企所20105号河北省地方税务局关于企业所得税若干业务问题的通知2014年5号第八条吉林省地方税务局关于明确继续执行的企业所得税有关业务问题的通知吉地税发200952号第六条广西自治区地方税务局关于集团公司借款利息税前扣除问题的批复桂地税字2009106号辽宁省地方税务局关于印发企业所得税若干业务问题的通知辽地税发20103号海南省地方税务局关于集团内企业统借统还业务营业税问题的函琼地税函2013817一是要求集团公司的核心企业或所属的财务公司提供从金融机构取得借款的证明文件复印件认真审核其真实性和有效性准确把握其借款的利率标准
房地产销售培训知识大全
房地产销售培训知识大全目录一、房地产基础知识 (3)1.1 房地产定义与特点 (4)1.2 房地产市场概述 (5)1.3 房地产类型与结构 (6)1.4 房地产法律法规 (8)二、房地产市场分析 (9)2.1 市场供需分析 (10)2.2 市场价格分析 (11)2.3 市场趋势预测 (13)2.4 竞争对手分析 (14)三、房地产销售策略 (15)3.1 客户需求分析 (17)3.2 销售渠道选择 (18)3.3 销售定价策略 (19)3.4 销售促销策略 (20)四、房地产销售技巧 (20)4.1 销售口才与沟通技巧 (21)4.2 客户关系管理 (23)4.3 谈判技巧与策略 (24)4.4 合同签订与履行 (25)五、房地产销售团队建设与管理 (27)5.1 团队组建与人员选拔 (28)5.2 团队培训与发展 (29)5.3 团队激励与考核 (30)5.4 团队文化与团队凝聚力 (32)六、房地产销售风险管理 (34)6.1 市场风险分析与应对 (35)6.2 法律风险分析与防范 (37)6.3 政策风险分析与应对 (38)6.4 员工风险管理与培训 (40)七、房地产销售实战案例分析 (41)7.1 成功案例分享 (42)7.2 失败案例分析 (43)7.3 教训与启示 (45)八、房地产销售趋势与展望 (46)8.1 当前房地产销售形势分析 (47)8.2 未来房地产销售发展趋势 (49)8.3 房地产销售创新与挑战 (50)九、房地产销售人员的职业规划与发展 (52)9.1 职业定位与目标设定 (53)9.2 职业发展路径与晋升机会 (54)9.3 职业素质与能力提升 (56)9.4 职业心态与自我管理 (57)一、房地产基础知识房地产定义：房地产是指土地及土地上的建筑物、构筑物等不可移动的物业，包括住宅、商业、工业等各类用途的房产。
房地产市场：房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、投资等经济活动的总称，是市场经济体系的重要组成部分。
营改增后房地产企业税务风险点分析与管控措施
营改增后房地产企业税务风险点分析与管控措施发表时间：2019-05-06T15:03:53.253Z 来源：《中国经济社会论坛》学术版2018年第9期作者：夏文俊[导读] “营改增”后，房地产企业发展已经掀开了崭新的一篇章，但是在掀开新篇章的同时也需要面对新一轮税务风险。
夏文俊济南东进龙鼎置业有限公司山东济南 250012摘要：“营改增”后，房地产企业发展已经掀开了崭新的一篇章，但是在掀开新篇章的同时也需要面对新一轮税务风险。
因为房地产企业自身具有价格敏感性、业务复杂性的特征，所以税务部门对“营改增”后的税务关注度非常高。
因此，基于当前“营改增”后税务情况，房地产企业首先应明确认识新的纳税政策，继而结合企业自身的发展情况，加强房地长税务风险控制及房地产企业的票据管理。
关键词：营改增；房地产企业；税务风险引言营业税改增值税自2015年起在全国范围内推行试点，这不仅仅是我国税务体系与国际接轨的重要一步，更是实际降低企业纳税负担、活跃我国社会主义市场经济的重要举措，营改增在减轻企业税务负担、调整企业生产经营结构方面做出了卓越贡献，从长远来看，绝对是一项利国利民的积极改革。
随着营改增的全面施行，在不同行业不同领域所带来的影响及变化也是不容忽视的，而面对税务体制的深刻变革，企业现有的管理体系、财务管理理念及模式也必然受到影响和冲击，新旧管理意识的冲击和管理模式的碰撞，甚至在某些行业产生了短期内的制约及消极影响。
这一影响在房地产行业及企业当中也表现得比较明显，因此，如何有效应对营改增，尤其是充分掌握营改增之后房地产企业在税务管理及风险防控方面的新侧重，对于房地产企业实现营改增平稳积极过度、进一步强化企业管理质量意义重大。
1营改增给房地产企业带来的税务风险1.1税务风险职能部门不完善在多处房地产公司中，都成立专门的税收管理机构，但是并没有针对税收管理等具体职能进行划分。
税收管理人员其职责也仅限于报税，并不能针对税务风险进行识别和管理。
如何进行银行工作中的票据处理与管理
如何进行银行工作中的票据处理与管理在现代社会中，银行作为金融机构的重要组成部分，承担着金融中介和资金流转的重要角色。
在银行的日常运营中，票据处理与管理是一项至关重要的工作。
本文将从票据的定义、票据处理流程以及票据管理的重要性等方面进行探讨。
一、票据的定义与分类票据是指债权人向债务人要求支付一定金额的书面凭证。
票据的种类繁多，常见的有支票、汇票、本票、债券等。
不同类型的票据在处理和管理上有着一些差异。
二、票据处理流程票据处理是指银行对客户提供的票据进行验证、清算和结算的过程。
票据处理流程一般包括以下几个环节：1. 验证：银行工作人员需要仔细核对票据的真实性、完整性和合法性。
这包括验证票据的签发人、金额、日期等信息，并与客户提供的相关证明文件进行核对。
2. 清算：一旦票据真实有效，银行将对其进行清算。
清算是指银行通过相应的系统和程序，将票据的款项从付款人账户上划拨到收款人账户上的过程。
3. 结算：票据的结算是指银行对已清算的票据进行结算和归档。
银行需要妥善保存票据的相关信息，以备日后查询和审计之用。
三、票据管理的重要性票据管理对银行来说至关重要，它涉及到银行的信誉、风险控制和合规性等方面。
以下是票据管理的重要性：1. 风险控制：票据作为一种金融工具，存在着一定的风险。
银行需要建立完善的票据管理制度，包括风险评估、风险防控和风险监测等方面，以确保票据交易的安全性和合规性。
2. 信誉建设：良好的票据管理能够提升银行的信誉和声誉。
当客户对银行的票据处理和管理有信心时，他们更愿意将自己的资金交给银行，从而增加银行的业务量和市场份额。
3. 合规性要求：票据管理涉及到一系列法律法规和监管要求。
银行需要遵循相关法律法规，确保票据处理和管理的合规性。
这不仅能够避免违法违规行为的发生，还能够减少银行面临的法律风险。
四、票据处理与管理的挑战与对策票据处理与管理过程中，也存在一些挑战和问题。
以下是一些常见的挑战以及相应的对策：1. 技术挑战：随着科技的不断发展，票据处理和管理的方式也在不断更新。
房地产企业明股实债交易模式涉税风险
房地产企业明股实债交易模式涉税风险杨白杨摘要：随着国家对房地产行业政策调控，国内大多数房地产企业为了满足融资监管要求以及财务报告核心指标披露，随即产生了明股实债的融资形式，此类融资工具结构兼具股权及债权的双重属性，该融资模式实质为投资模式创新的产物。
但由于该资金融通行为复杂性以及法规制约因素的影响，明股实债融资模式存在着较大的涉税风险。
在房地产行业中，增值税、土地增值税与企业所得税作为主要税种，通过对明股实债交易模式下的涉税风险进行深入探索与分析，房地产企业才能高效且合规运转。
关键词：房地产；明股实债；交易模式；涉税风险引言在社会主义经济建设不断发展的基础上，国家对房地产行业的发展愈发重视，不仅要求房地产企业对内部结构进行优化管理，使其正常有序运行。
特别加强对税务问题的管理，因为房地产行业所接触到的业务涉税类型较为广泛，涉税环节也较为繁琐，因此房地产企业在运行过程中存在涉税风险。
为控制涉税风险的进一步恶化，房地产企业需要对税务问题进行严格的管控，科学使用明股实债融资模式，保证房地产企业依法纳税，使企业正常有序运行，从而满足社会发展的需求。
一、明股实债的内涵1.明股实债的产生背景房地产企业作为资金高度密集型企业，资金需求非常高，除了股东原始投资款之外，需要大量融资。
而房地产企业通常会通过银行开发贷款、信托贷款、保险资金、资产支持证券等作为资金融通的手段。
国家为了保障房地产企业运行健康发展，减少产业泡沫，近年来陆续采用了限购限贷措施。
企业为了能够获得足额的发展资金，同时要满足金融监管要求，催生出以信托公司为代表的明股实债交易方式。
该融资模式的优点是项目公司可以绕开“四证”及二级开发资质的严苛监管标准提前获取融资款，支持企业在整个行业毛利下滑周期得到稳定资金流。
另外该交易方式能够满足企业降低财务杠杆、优化财务指标的披露需求。
2.明股实债的定义明股实债是一种在实务中加以改革优化的新型投资交易模式。
明股实债在理论学术中可以看做是阶段性股权转让，这一理念并不是相关法条规范的概述，而是在实践操作中所引发的概念。
涉税专业服务机构专场培训课件
报送 材料
《专项业务报告要素信息采集表》。专项业务报告的原 件由涉税专业服务机构和委托人双方留存备查，除税收 法律、法规及国家税务总局规定报送的外，无须向税务 机关报送。
报送
渠道
电子税务局报送
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涉税专业服务 业务信息采集
涉税专业服务年度报告采集
涉税专业服务专项报告采集
涉税专业服务年度报告采集 27
涉税专业服务业务范围具体解释
涉税鉴证类
涉税鉴证：按照法律、法规以及依据法律、法规制定的相关规 定要求，对涉税事项真实性和合法性出具鉴定和证明。
纳税情况审查：接受行政机关、司法机关委托，依法对企业纳 税情况进行审查，作出专业结论。
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涉税专业服务业务范围具体解释
举例：受纳税人自身委托企业所得税汇算清缴所包含的 二种情况：只对汇算清缴过程进行计算或对单独事项进 行风险评估 ，不进行代理申报，可以归类为一般咨询； 包括汇算清缴全部过程，一直到签署申报表代理申报， 可以归类为纳税申报代理。
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涉税专业服务 业务信息采集
涉税专业服务年度报告采集
涉税专业服务专项报告采集
专项业务
税务师事务所 会计师事务所 律师事务所
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专业税务顾问 税收策划 涉税鉴证
纳税情况审查
涉税专业服务专项报告采集 25
报送 时间
完成专业税务顾问、税收策划、涉税鉴证、纳税情况审 查的次月底前报送。上述业务的完成时间，以税务师、 注册会计师、律师在相关文书上签字的时间为准。
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涉税专业服务业务范围具体解释
其他类
涉税业务培训 涉税软件开发等
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二、涉税专业服务实名制管理 和业务信息采集
《国家税务总局关于采集涉税专
房地产行业成本预提涉税风险解析
房地产行业成本预提涉税风险解析房地产企业承接项目开发经营，从拿地开始到竣工验收的整个周期需要大量的资金成本来维持运营。
那么，如何有效的运用高密度资金，并且节约资金成本是经营者最关注的核心问题。
实务中，房地产企业的开发主要思路是将能尽快回现的业态先行开发销售，比如说普通住宅、公寓等，但对于延后建设的公共配套设施，会导致这些过渡性成本分摊滞后的问题。
这里，在财务核算过程中财务人员会考虑到降低税负的因素，会对相关的成本费用进行预提。
本文将结合具体案例为大家详细讲解。
【案例】某房地产企业开发一楼盘2018年完工19年结算可售面积30000平方米，出包工程合同总金额7500万元。
2018年仅取得发票4000万元，另3500万工程发票于2019年7月收到2000万，2020年7月收到1500万。
一、预提费用会计处理1．2018年对发票不足部分进行预提通常，会计核算遵循“收入费用配比”的原则进行费用预提，但参照所得税口径的要求，预提比例受限于10%的税前扣除限制。
因此，在本案例中，账面做如下处理：预提成本=7500*10%=750万元借：开发成本——建筑安装工程费750 贷：其他应付款——预提费用750 2．2019年7月收到2000万工程发票，冲减预提费用750万元借：开发成本——建筑安装工程费1085 预提费用750 应交税费——应交增值税（进项税额）165 贷：银行存款 2000 3．2020年7月收到余款1500万的发票借：开发成本——建筑安装工程费1376 应交税费——应交增值税（进项税额） 124 贷：银行存款1500二、预提费用的涉税风险提示对于房地产企业来说，预提费用影响最大的三个税种分别为增值税、土地增值税、企业所得税。
1．增值税通常情况下，房地产企业作为一般纳税人，其进销项税额的差额作为增值税应纳税额。
因此，在销项税额既定的情况下，进项税额就决定了房地产企业应纳增值税的金额。
众所周知，关于进项税额的抵扣税务部门有严格的要求，必须要有合法合规的票据、增值税专票、海关缴款书或者是通行费电子普通发票，按照票面上注明的金额作为进项税额；也可以对一些比如农产品发票、高铁票等按照票面金额计算进项税额。
年终决算与涉税风险管控课程大纲
《年终决算与涉税风险管控》课程大纲一、课程收益年终财务决算难题：1.封存会计凭证、结转会计科目、报出会计报表有什么技巧？2.如何检查各项业务的凭证以及财税账务处理？3.各种票据的问题年底尤其突出，财务人员该如何应对？4.年终员工的奖金怎么发，才能最大限度的利用好优惠政策?5.如何发现常见的企业所得税纳税风险？6.如何处理税会差异？备战2015年汇算清缴？7.如何进行适当的调整，避免税务风险?8.如何应对税务稽查？保证企业年终财税健康无忧？二、课程大纲（一）模块一、票据的风险管控（一）审查应取得发票的事项是否都取得了发票。
（二）审查发票的真实性。
（三）审查发票内容及相关资料的完整性。
（四）审查其他支出的票据风险点模块二、年终结账的风险管控（一）关注“应交税费”各明细科目当期发生额及期末余额。
审查企业是否存在税费应缴未交、各税当期税负明显偏低等情况。
（二）关注“现金”或“存货”类账户是否存在贷方期末余额。
审查企业是否存在取得收入不计账或多结转各项成本的情况。
（三）关注“往来”类账户的期末余额。
审查企业是否存在确实无法付款项未计收入、企业取得各项收入不计账及个人股东向企业借款不归还而引发个税风险等问题。
（四）关注“预计负债”、“应付职工薪酬”等负债类科目的期末余额。
审查企业是否存在将预计发生的支出未做纳税调整及“应付职工薪酬—职工福利费”、“应付职工薪酬——职工教育经费”是否存在以前年度有余额而未先用余额的情况。
（五）应关注的其他账簿风险。
模块三、所得税汇算清缴的风险管控（一）收入类的风险管控。
重点审查企业是否存在以下涉税风险：1.在建工程试运行收入是否进行纳税调整。
2.分期收款方式销售商品是否进行纳税调整。
3.视同销售业务是否进行纳税调整。
4.取得政策性搬迁收入如何进行所得税处理。
（二）扣除类的风险管控。
重点审查企业是否存在以下涉税风险：1.业务招待费等税法规定扣除标准的项目是否进行纳税调整。
2.固定资产、无形资产及长期待摊费用税法与会计处理的差异是否进行纳税调整。
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【课程对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。
【房地产培训内容】
一、当前税收征管环境与财务人员面临的风险
1、税收征管法及细则的规定
2、发票管理办法的变化
3、刑法修正案对虚开发票的规定
二、合法入账凭证的种类
三、跨期取得发票的税务处理与会计处理
四、财务人员如何规避风险，发票的审核要点
五、权责发生制的运用与以票控税之争，“实际发生”如何界定
六、入账票据管理
1、发票的取得时效
2、不合规票据的补救
3、发票遗失如何处理
4、如何避免取得虚开、代开的发票
5、稽查查处的假票应如何定性处罚，企业如何应对
七、违约金专题
1、房产企业支付的违约金
2、房产企业收取的违约金
八、征地过程票据(拆迁补偿)
1、土地闲置费的扣除
2、拆迁还建发票如何开具
九、前期规划立项设计票据管理
十、建设施工发票取得
1、混合销售发票如何开具
2、工程大包合同
3、工程清包工合同
4、甲控材料发票的取得
5、工程发票的开票地点
十一、完工后续支出票据处理
十二、销售发票的开具
1、车位、车库销售，如何开具发票
2、附赠地下室，如何开具发票
十三、促销过程中的票据处理
1、购房赠送家电、家具
2、定金返息、代垫首付、购房返税
3、免收物业费如何处理
4、销售装修开发产品，装修费的处理
5、销售开发产品代收费用的票据处理
6、商铺售后返租的处理
十四、租赁过程票据处理
1、不等额租金收取如何开票
2、免租期是否需确认收入
3、无租使用的税收风险
十五、融资业务票据处理
1、统借统还是否需开具发票
2、向个人借款、关联企业借款
3、企业无息借贷的税收风险
4、无息借贷的变通方法
5、利息支出税前扣除争议应对(实际发生)
十六、工资薪金与劳务费
1、工资与劳务的区别
2、劳务派遣人员
3、临时工、季节工、实习生、返聘
4、工资与附加费的扣除--实际发生
5、福利费、招待费、行贿、宣传费、会议费、旅游费
6、佣金
十七、开发成本与期间费用
1、计税成本与会计成本
2、成本与期间费用的核算范围
3、计税成本的计算
4、售楼处
5、预提成本
十八、面对日趋严厉的税务稽查，财务人员如何防范风险
1、税务稽查重点关注的项目
2、稽查各阶段风险处理与补救
3、稽查中常见税企争议与对策
十九、专家现场开放时间，解答学员疑难问题。
参考资料：
/huangliang73/blog/item/0432*******a3d830cf4d2bd.html
/!repaste/detail.php?uid=140773177&urpid=7074318271
/diary/view_140773177_50320270.html?classid=0&pos=0&start=0&type=list
/s/blog_98d21acb01014bjy.html
/question/459734334.htm
/p/=v2=db5tl2YnmnlpGbbhhUAxNjMuY29t/blog/view/231166294.htm /qtpeixun/xinxi14_1215451.html。