顺势者昌 先行者王3

顺势者昌先行者王
系列之三“楼价深锁清秋日云山雾重再起风”
近段时间，正当广州恒大地产集团“全国八五折限时（5.5—5.16）限货（非全部在售产品）降价行动”风风火火之际，5月13日人民日报官方评论“谨防调控之苦肉计”，中国楼市一时间疑云密布，混沌真假。

而事实上，自4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号，俗称新“国十条”）颁布实施近一个月以来，市场观望购房者持币却步，房企呼应者众但真正降价者少，地方政府执行细则迟到难产（至今仅北京、深圳、西安三个城市出台细则），银行内部灵活应对仍有空间，大多数城市的楼市表现是“量跌价挺”，新政对房价调控作用的“止升”立竿见影，然“降价”尤未显现。

尽管新政被誉为“史上最严厉的中央调控政策”，其差别化手段严厉刚猛，尽管地产股哀鸿遍野，尽管一手市场成交量大幅下跌，……，但是，在一系列尽管面前，房价依然高位坚挺，房企依然高价坚挺，以至于购房者依然持币坚挺。

今天，在网上收料“从相关人士处获悉，国家发改委目前正在牵头起草一部“更严厉”的关于楼市调控政策的新文件，力度和范围将大于不久前刚刚出台的“国十条”。

据了解，这份发改委新版楼市调控新政的出台时间，将视此次楼市调控情况而定，如果调控达不到预
期，将会很快出台。

该人士表示，发改委新版楼市调控新政将不同于“国十条”，其中将涉及政府在楼市中起到何种作用，以及政府投资比例的问题。

”
本轮调控的第一波是2009年12月的“国四条”温和施政，第二波是2010年4月的“国十条”严厉打击，现在，第三波正在集结待命，伺机而发。

这正印证了我在5月4日博客“楼市新政下的市场博弈”中所担心的事情！
根据国家统计局的国房景气指数变化，从以下所呈现“U”形图看到，景气指数从2008年2月从高位105.55一直降至2009年5月最低点94.74，之后，通过10个月的反弹，至2010年3月最高点105.89，2010年4月以105.66开始高位下跌，前后共历时26个月。

而自2005年“国六条”90/70政策颁布以来，虽然风传政策松动，但近期官方再次表示要继续严格执行，可见政府对于保首置刚需型市场与深化调整结构的决心，此外，加快保障性土地供应与加快保障性住房建设的“双保政策”现今出台，最快也得明年的5、6月份产品入市真正显现效果，加上由于新政对于房企的房地产投资、项目开发节奏与产品定位均起到管理行业预期的作用，而将房企预期的行为转化为对市场结构产生实质影响的时间至少是2010年的第三季度，综合而言，本轮政策调控的首轮检验期是在2010年第二、三季度，政策检验期或许需要两轮周期，因此，我认为本轮调控的政策效力至少持续2-3年。

兵法有云：“不谋万世者，不足以谋一时”。

正因为这个2-3年的时间跨度，现时的价格问题，已经不是传统营销学“4P”理论层面的战术问题，经营决策者应该将价格放在战略层面，用战略思维审时度势。

在市场上行通道中，经营决策者通常考虑的是利润增长与销售速度的均衡，通过适当的时间和空间的变化获得物业升值价格增长带来的持续利润增长；而在市场下行通道中，经营决策者应当在建立保利润止亏损与清理库存之间获得平衡，通过适当的速度与节奏获得持续稳定现金流，在确保企业生存的前提下，通过较好的现金状况和融资能力，适时并购企业或拍卖土地，实施战略性区域扩张，在市场竞争中定点超越对手，提升竞争地位。

可惜的是，大梦谁先觉？！
中国房企现正实践着中国的一句古话：“不到黄河心不死”！中国房企恐怕要实践中国的另一句古话：“不见棺材不落泪”！。