2019年海南万科·浪琴湾阶段市场调查及营销突破思路-文档资料

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海甸岛板块
海南大公馆 江南城
海口最大的岛屿，同时也是教育、金融、娱乐、 餐饮、交通、生活配套最完善的板块；
荣域
并拥有海景及多重绿化景观资源；
板块特点：适宜居住及养老度假，本地客户置 业比例较高（区域情结）。
代表项目： 宝安江南城、荣域、海南大公馆。
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盛高置业——荣域
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海南昌茂——西雅图丽湾
位置：海口秀英区滨海大道（喜来登正对面）
占地60亩，总建面2.9万㎡，34栋别墅、4栋12层 公寓组成，容积率：0.66，413㎡大独栋（7栋）、 327-413㎡独栋（11栋）、209㎡双拼（6栋12户）、 137-142㎡三房；
价格：约14000-15000元/㎡； 优势：周边高端配套、部分海景、内部园林及配套 劣势：外立面及形象、社区不纯粹
位置：海口市世贸北路1号，世贸北路与滨海大 道交汇处
共28层，以小户型为主，面积50到140多平米的， 公寓、一房一厅、两房两厅和三房两厅，户型实用 率约80%。 每5层设一个公共中庭及空中花园。中庭的设计 保证了更好的通风和采光效果，使空间更加开阔。 价格：延续五一特价，7300-8100元/平，原价 约8000-9000元/平，加装修1500元/平。 优势：中心区配套完善、部分海景、成熟社区配 套、内部配套（高尔夫推杆练习场、网球场、游泳、 温泉泡池等）、规划设计（公寓采光通风优势） 劣势：社区不纯粹（居住与公寓混居）、噪音影 响
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海南中荟——宝华海景
位置：龙华区(海口) 滨海大道75号（万绿园对 面） 占地面积5111㎡，建筑面积35000㎡，由一栋 28层高层建筑及三层商业配套裙楼组成，其中一、 二层为五星级大堂及商业街、三层为花园平台、 露天泳池、豪华会所、4—28层为高层景观公寓。 户型面积在77平米左右至154平米左右； 价格：东西两侧约6800-7600元/㎡，北向海景 单位约10000-12500元/㎡； 优势：中心区配套完善、一线海景及万绿园景观； 劣势：社区不纯粹（居住与公寓混居）、噪音影 响噪音影响、环境空气较差。
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晋商——龙墅湾
位置：海口滨海大道235号
占地75700㎡ ，建面77298 ㎡，76套别墅， 8栋 6-15层公寓,容积率0.8, 365-395㎡双拼、 140-400 ㎡公寓；
价格：别墅约12500元/㎡均价，小高层 7500元/㎡起,一次性97折； 优势：纯联排别墅、社区园林、周边高端配 套、近市区 劣势：无海景、社区不纯粹
陈辞市长在美丽沙推介会上谈 到要将海口打造成度假休闲娱 乐的
城市发展轴线
阳光海口、 娱乐之都、
生态发展轴线
品位之城 。
资料来源：《海口市城市总体规划（2019年-2020年）》
本项目属于滨海旅游发展轴线பைடு நூலகம்的一线海景物业。
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西海岸板块
距离市区约13KM，车行约15分钟； 海口豪宅板块，海岸线长，海景资源丰富，度假及旅游的代表 区域； 政府规划重点开发的区域，未来城市功能及休闲配套将进一步 完善； 豪宅云集，多为别墅、酒店式公寓、酒店等为主； 板块特点：纯海边度假休闲区域，高端配套齐全，未来市政府 办公所在地；
阶段市场调查及营销突破思路
第一篇 海南市场调查
一、海口市场分析
二、三亚市场特征 三、博鳌市场特征
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一、海口市场分析
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板块分布
本项目
海甸岛板块 西海岸板块
国贸填海板块
老城区板块
本项目地处旅游度假豪宅板块——西海岸板块
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城市规划
本项目
滨海旅游发展轴线
市政府政策导向是重点向西发 展，重点发展海口外滩（从海 甸岛和西海岸到盈滨半岛），
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海南恩祥——紫园
位置：海南省海口西海岸长怡路27号
项目占地约23万平米，总建筑面积约32万平 米，容积率仅1.2。项目分四期开发，首期开发 约8万平米，户型由一房至复式单位，并首创出 “前庭后院”，“空中院馆”等创新设计户型； 目前主推香舍组团，70、90-155㎡两、三房及 复式单位；
价格：6700-8500元/平； 优势：大盘、西海岸豪宅片区内并且城市配 套完善、社区园林、文化营销、周边环境； 劣势：容积率及建筑密度较高，景观视线不 够开所。
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富力——西海豪园
位置：海口滨海大道235号 占地9.78万，70栋尊贵别墅、224套情景洋 房容积率：0.499，279-524㎡独栋、85-233 ㎡公寓 价格：别墅约15000元/㎡，公寓约5800元/ ㎡起 优势：周边高端配套、海景公寓、内部园林 及配套、开发商品牌、社区成熟 劣势：社区不纯粹、无海景
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国贸、填海板块
配套完善的城市功能型板块；
同时拥有海景资源和其它绿化资源；
板块特点：丰富的城市功能及配套，临海的海 景资源，适宜生活及度休闲于一体的特点；同时 本地客户也比较认可该片区（生活便利）。
代表项目： 宝华海景、海岸壹号---佳景国际、御景峰、 美源日月城。
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海南佳景——海岸壹号（佳景国际）
万科浪琴湾
代表项目： 大华西海岸、西雅图丽湾、蔚蓝海岸、观海台1 号、紫园、城市海岸、西海豪园、阳光西海岸、 长信海岸水城、金色阳光等
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大华——西海岸
位置：海口秀英区西海岸299号
占地114亩，67栋，74户，容积率0.66, 180-400㎡独栋小别栋纯别墅社区
价格：17000-18000起，最贵的20000元以 上，一次性97折 优势：社区纯粹、小面积独栋、双温泉（室 内、室外浴缸）、周边高端配套、社区园林 劣势：无海景
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柏斯 ——观海台1号
位置：海口市西海岸长信路10号（海南华侨 中学新校区旁） 项目占地72631.86㎡（约109亩），总建筑 面积84093.71㎡（含地下室面积）。小区共有 18幢独体别墅，11幢连排别墅，2幢洋房、五 幢小高层海景公寓，户型从一房一厅到四房二 厅，面积从58～562㎡不等，别墅、 TOWNHOUSE、花园洋房、小高层住宅及商业 为一体的高尚社区。 价格： 优势：大盘、海景公寓、社区配套、周边配 套、社区园林； 劣势：社区不纯粹（别墅、商业、住宅、） 社区过密，中心位置无海景