房开企业向自然人借款代扣代缴义务

房开企业向自然人借款代扣代缴义务
自然人从房地产开发企业取得的借款利息需要交纳增值税和个人所得税，根据财税[2016]36号文附《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第（五）款第1点，贷款服务，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。

自然人将资金贷与他人使用而取得利息收入的，需要以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额，计算并交纳增值税（当借出款项的自然人为中华人民共和国境外个人时，付款方具有增值税代扣代缴义务；付款方向境内个人支付借款利息无需承担代扣代缴义务）；根据《中华人民共和国个人所得税法》第六条和第八条，房地产开发企业向自然人支付借款利息时应以支付利息款项的全额依法计算并代扣代缴利息所得个人所得税（税率20%。

实操中，房地产开发企业在向自然人支付利息时，应向自然人索取增值税普通发票，同时应代扣代缴个人所得税。

案例分析某房地产开发企业向自然人刘某借款100万元，约定借款期限为2年，年利率9%按月付息，到期一次性还本。

①每月房地产开发公司应向刘某支付借款利息100 X 9%+ 12
=0.75万元，应代扣代缴个人所得税7500 X 20%= 1500元；
②刘某每月应在税务机关代开利息增值税普通发票交房地
产开发公司入账，交纳增值税7500 -（1+3% X 3%= 218.45
元，交纳附加税费218.45 X( 7%+3%+2)= 26.21元。

刘某代开发票时交纳的增值税及附加 ( 244.66 元)不得在计算个人所得税前扣除。

③刘某总体税负为：1500+244.66 = 1744.66元。