房地产业折射的人口流动分析——以合肥市为例
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
南方论刊 ・ ０ ０ ２ １ 年第５ 期
学术 之 窗
房地产业折射的人 口流动分析
以 合 肥 市 为 例
徐晴晴
（ 安徽农业大学 安徽合肥 ２ ０３ ） ３ ０ ６
【 摘要 】 本文以合肥市房地产业为依托，着重从房地产业的投资者、建造者、主要购买者三个方面叙述相对应的人口
流动 的特 点、对城 市发展 的作 用及对城 市的影响 。重点分析 了以城 乡流动为主要 特征 的房地 产业的建筑者在流动过程所产 生的问题及解决 办法和 因教育、工作流动在城 市中所 面临的 困难和解决措发展 进 二元 结构 的城 乡流 动 。即我们 所 程 。这些人 的流 动特点可概 括为 以下 说 的农 民工现象 几 点 ：一是 目的是经商 ，获得经济 利 仅９ 月份 ，合 肥就 完成 ２ ．６ ５５ 万平 益 。二是年龄结 构层次 上已中青年 为 方 米 的土地开 发＠，如此 浩大 的工程 男性 为主 。三是 从流 向上看 ，主要 是 由发 达地区 向较 发达 、欠发 达地区 转 移 ，且时间 周期 短 。四是从 文化程度 上看 主要表现 为人员 的高 素质性 ，综 合 素质普遍很高 。这一群体 人 口数量 少而 精但决策影 响力大 ，常常一个投 资 中心的落成就 带动了这 个地区 的商 业发 展 。他们进 驻合肥所带 来 的影 响 主要 有 ：一是对城 市化发 展影响大 ， 促进 和提高城市发 展水平 。二是对扩 肯定 离不开众 多一线建筑工人 的辛苦 付 出。在这个产 业中 ，建筑 工人大部 分是从 农村来 的 ，很多人称他们 为农 民 工 ，但我更倾 向于将这些农 民称为 “ 筑工人 ”。外出务工前 ，他 们是 建 农民 ，来到城市 ；找 到建筑 工工作 ， 建 筑工人就是他们 的职业 ，无需把 此 类群体 加以农民 工的标签 。这 类群 体 的流动 特点 ：一 是 目的是务 工 ，追求 更好 的就 业 、发 展的机会 ，以期 改善 生活质 量和生活方式 ，他们 的流 动都 具有 周期性 ，主要 表现在工期 的周期 性 。二 是年龄结 构上主要以青壮 年为 主 ，男性 所 占比例 高于女性 。三 是流 向上主 要表现为农村 到城市 的二 元城 乡流动 。四是这一群 体的文化程度较 低 ，综合 素质相对较 低 ，但很 多人都 有一技之长 。在农村 ，他们有土地 ，
【 关键诃 】 口 人 流动 ；房地产业 ；上层流动 ；城 乡流动
房地产业 是个蓬勃 发展 的行 业 ， 也 是 对 人 们 生 活 影 响较 大 的行 业 。
２ ０ 年９ ０ ９ 月份 ，合肥 市房 地产 开发 购 置土地总面积 ２ ．３ ７７ 万平方米 ，完成 开 发土地２ ．６ ５５ 万平方米 ，同时商 品房 销 售 备案面积 为 １ ５７ 万平方 米 ，其 中 ５ ．９ 商 品住宅 １ ８１ 万平方 米 ；９ ３ ．１ 月份 合 肥 市区商 品房平均 销售价 格为 ４ ６ ． ６ ６２ 元／ 平方 米 ，整 个９ 月份 合肥 房地 产 业销 售市场活跃 ，销售量继 续维持 高 位 。那房地产 业和人 口流动之间有 什 么关 系呢？不可 否认房价 波动是在 人 口持 续流动 中完成 的。简单的来讲房 ｆ ￣涨 的根本原因是人们冈 ｝ Ｆ 生需求的增 长 ，只有存在着这么大的需求 ，才促使 房价的上涨 。人 口 流动使某些地区人 口 密度上升 ，房地产产品作为生产生活必 需品在明显 供小于求的现实背景下 自然 会引发价格 上涨 ，供求关系失衡导致价 格上涨 ，不管是从经济角度还是社会角 度上讲 ，都是正常的。在分析旁地产业
与人口流动的关系之前 ，要先澄清一个 概念 ，即本文所讲述的人口流动既包含 长距离 、长时间跨度的人口移动 ，也包 括短距离 、时间不确定的人 口流动。也 就是包含着两种不同情形的人口流动 ： 大城 市规模有积极 的作用 。虽然这 些 是改变常住地 式 的以户 口迁 移为特 人在 数量上很 少 ，但所发挥 的作用是 点的人 口迁移 。二是不改变 户籍登记 不可 忽视的 。所 产生 的问题 主要表现 地的人 口流动。 在炒 房团的产生及对 合肥房地 产业带 以合肥 房地产 业为依托 来探寻人 来 的动荡 。从全 国范 围看合肥 目前 的 口流动 的相 关 问题 本文主要 是从以下 房价水 平居于 同等城 市水平 的末端 ， 三个方面进行论述 ： 发展 潜力大 ，可 以预 见 ，未 来几年这
区到积极潜 力区 的流 动 ，流动形 式主 使 房产经 济出现海市蜃 楼 ，使经济虚 要表现为 以技 术 、资 金为依托 的人员 而不实 。而 解决这－ Ｎ题 的主要措施 － 流动 ，是从 城 市到 城市 的流 动 。９ 月 是加大政府 对购房政策 的监管 。但有 份合 肥市房地产开发投资６ ．２ ００ 亿元 ， 点要看到 ，从房地产业 的发展事实 其中住宅４ ．１ ８ 亿元 。只一个 月 ，房 上看 ，炒房 团的出现必然促 进城市经 ９ 地产 业 就 吸 收 到 了如 此 庞 大 的 投 资 济发展 ，最 主要的原 因是经 由炒房 团 额 ，足见房 地产业投 资主体 的强大 。 炒 过的房子 终究还是转移 到具有实际 房 地产业投 资人多为 有经 济实力 的大 需求 的人们手上 。 公 司或个人 ，进 行了投 资就必须投 入 相 应的人力 ，而这部分人 群所具 有的 ２ 从 房 地产 业 的建 造 主体 上 ． 经 济价值远远 高于其他人 员的流动价 看 。所呈 现 的人 口流动 多表 现 为
一
部分 人的流入将更 为频繁 ， 具有 的 所 经济价 值也越来越 高 ，极大地 推动了 １从 房 地 产 业 的 投 资 主体 上 ． 看 。所 呈现 的人 口流动 可 以描述 城市发 展。但为 了更快的获得 经济利 益 ，势必会出现炒房 团 ，这 些人员 的 为上层流动 这部分 人的流动 是从经济发 达地 出现在很 短时间 内哄抬 房价 ，可 能会
学术 之 窗
房地产业折射的人 口流动分析
以 合 肥 市 为 例
徐晴晴
（ 安徽农业大学 安徽合肥 ２ ０３ ） ３ ０ ６
【 摘要 】 本文以合肥市房地产业为依托，着重从房地产业的投资者、建造者、主要购买者三个方面叙述相对应的人口
流动 的特 点、对城 市发展 的作 用及对城 市的影响 。重点分析 了以城 乡流动为主要 特征 的房地 产业的建筑者在流动过程所产 生的问题及解决 办法和 因教育、工作流动在城 市中所 面临的 困难和解决措发展 进 二元 结构 的城 乡流 动 。即我们 所 程 。这些人 的流 动特点可概 括为 以下 说 的农 民工现象 几 点 ：一是 目的是经商 ，获得经济 利 仅９ 月份 ，合 肥就 完成 ２ ．６ ５５ 万平 益 。二是年龄结 构层次 上已中青年 为 方 米 的土地开 发＠，如此 浩大 的工程 男性 为主 。三是 从流 向上看 ，主要 是 由发 达地区 向较 发达 、欠发 达地区 转 移 ，且时间 周期 短 。四是从 文化程度 上看 主要表现 为人员 的高 素质性 ，综 合 素质普遍很高 。这一群体 人 口数量 少而 精但决策影 响力大 ，常常一个投 资 中心的落成就 带动了这 个地区 的商 业发 展 。他们进 驻合肥所带 来 的影 响 主要 有 ：一是对城 市化发 展影响大 ， 促进 和提高城市发 展水平 。二是对扩 肯定 离不开众 多一线建筑工人 的辛苦 付 出。在这个产 业中 ，建筑 工人大部 分是从 农村来 的 ，很多人称他们 为农 民 工 ，但我更倾 向于将这些农 民称为 “ 筑工人 ”。外出务工前 ，他 们是 建 农民 ，来到城市 ；找 到建筑 工工作 ， 建 筑工人就是他们 的职业 ，无需把 此 类群体 加以农民 工的标签 。这 类群 体 的流动 特点 ：一 是 目的是务 工 ，追求 更好 的就 业 、发 展的机会 ，以期 改善 生活质 量和生活方式 ，他们 的流 动都 具有 周期性 ，主要 表现在工期 的周期 性 。二 是年龄结 构上主要以青壮 年为 主 ，男性 所 占比例 高于女性 。三 是流 向上主 要表现为农村 到城市 的二 元城 乡流动 。四是这一群 体的文化程度较 低 ，综合 素质相对较 低 ，但很 多人都 有一技之长 。在农村 ，他们有土地 ，
【 关键诃 】 口 人 流动 ；房地产业 ；上层流动 ；城 乡流动
房地产业 是个蓬勃 发展 的行 业 ， 也 是 对 人 们 生 活 影 响较 大 的行 业 。
２ ０ 年９ ０ ９ 月份 ，合肥 市房 地产 开发 购 置土地总面积 ２ ．３ ７７ 万平方米 ，完成 开 发土地２ ．６ ５５ 万平方米 ，同时商 品房 销 售 备案面积 为 １ ５７ 万平方 米 ，其 中 ５ ．９ 商 品住宅 １ ８１ 万平方 米 ；９ ３ ．１ 月份 合 肥 市区商 品房平均 销售价 格为 ４ ６ ． ６ ６２ 元／ 平方 米 ，整 个９ 月份 合肥 房地 产 业销 售市场活跃 ，销售量继 续维持 高 位 。那房地产 业和人 口流动之间有 什 么关 系呢？不可 否认房价 波动是在 人 口持 续流动 中完成 的。简单的来讲房 ｆ ￣涨 的根本原因是人们冈 ｝ Ｆ 生需求的增 长 ，只有存在着这么大的需求 ，才促使 房价的上涨 。人 口 流动使某些地区人 口 密度上升 ，房地产产品作为生产生活必 需品在明显 供小于求的现实背景下 自然 会引发价格 上涨 ，供求关系失衡导致价 格上涨 ，不管是从经济角度还是社会角 度上讲 ，都是正常的。在分析旁地产业
与人口流动的关系之前 ，要先澄清一个 概念 ，即本文所讲述的人口流动既包含 长距离 、长时间跨度的人口移动 ，也包 括短距离 、时间不确定的人 口流动。也 就是包含着两种不同情形的人口流动 ： 大城 市规模有积极 的作用 。虽然这 些 是改变常住地 式 的以户 口迁 移为特 人在 数量上很 少 ，但所发挥 的作用是 点的人 口迁移 。二是不改变 户籍登记 不可 忽视的 。所 产生 的问题 主要表现 地的人 口流动。 在炒 房团的产生及对 合肥房地 产业带 以合肥 房地产 业为依托 来探寻人 来 的动荡 。从全 国范 围看合肥 目前 的 口流动 的相 关 问题 本文主要 是从以下 房价水 平居于 同等城 市水平 的末端 ， 三个方面进行论述 ： 发展 潜力大 ，可 以预 见 ，未 来几年这
区到积极潜 力区 的流 动 ，流动形 式主 使 房产经 济出现海市蜃 楼 ，使经济虚 要表现为 以技 术 、资 金为依托 的人员 而不实 。而 解决这－ Ｎ题 的主要措施 － 流动 ，是从 城 市到 城市 的流 动 。９ 月 是加大政府 对购房政策 的监管 。但有 份合 肥市房地产开发投资６ ．２ ００ 亿元 ， 点要看到 ，从房地产业 的发展事实 其中住宅４ ．１ ８ 亿元 。只一个 月 ，房 上看 ，炒房 团的出现必然促 进城市经 ９ 地产 业 就 吸 收 到 了如 此 庞 大 的 投 资 济发展 ，最 主要的原 因是经 由炒房 团 额 ，足见房 地产业投 资主体 的强大 。 炒 过的房子 终究还是转移 到具有实际 房 地产业投 资人多为 有经 济实力 的大 需求 的人们手上 。 公 司或个人 ，进 行了投 资就必须投 入 相 应的人力 ，而这部分人 群所具 有的 ２ 从 房 地产 业 的建 造 主体 上 ． 经 济价值远远 高于其他人 员的流动价 看 。所呈 现 的人 口流动 多表 现 为
一
部分 人的流入将更 为频繁 ， 具有 的 所 经济价 值也越来越 高 ，极大地 推动了 １从 房 地 产 业 的 投 资 主体 上 ． 看 。所 呈现 的人 口流动 可 以描述 城市发 展。但为 了更快的获得 经济利 益 ，势必会出现炒房 团 ，这 些人员 的 为上层流动 这部分 人的流动 是从经济发 达地 出现在很 短时间 内哄抬 房价 ，可 能会