浅析土地储备与城市规划良性互动

浅析土地储备与城市规划良性互动
发布时间：2021-10-23T16:08:58.685Z 来源：《基层建设》2021年第20期作者：王先明
[导读] 摘要：我国市场经济在社会经济发展为背景的基础上迅速发展，土地资源的利用也充分体现，土地使用制度的改革从有偿阶段到土地运营阶段，政府要想提高土地的利用率，增加土地保值，宏观调控，通过土地储备与城市规划的良性互动来创造条件，为土地资产变现提供基础又为土地资产创造了平台。

山东省菏泽市自然资源和规划局 274000
摘要：我国市场经济在社会经济发展为背景的基础上迅速发展，土地资源的利用也充分体现，土地使用制度的改革从有偿阶段到土地运营阶段，政府要想提高土地的利用率，增加土地保值，宏观调控，通过土地储备与城市规划的良性互动来创造条件，为土地资产变现提供基础又为土地资产创造了平台。

全文客观的分析了土地储备与城市规划的相互关系与良性互动，从对当前土地储备的引导机制和土地储备对城市规划的反馈机制的研究到目前土地储备与城市规划的问题。

关键词：土地储备；城市规划；良性互动；
引言：自从我国改革开放以来，经济水平的快速增长，整体呈现稳定增长的态势，有关于土地储备的经营模式也是土地资源管理发展过程中的主要任务。

我国社会主义市场经济的逐步完善，土地改革到有偿经营的初步阶段，关于是否能够达到某种经营模式还要随着实践来看，纵观未来看土地有偿的运营是否达到未来的预期。

在城市规划过程中，如何有效利用土地储备资源也是面临的主要问题，城市规划与土地储备必须相互配合，协调发展，良性互动才能够促进可持续发展。

一、土地储备现状
我国城市土地的紧张和浪费以及城市化的迅速发展，导致一些城市政府增加了土地开发、城市土地资源的过度使用和城市土地生态系统自我更新能力的破坏。

尽管中国城市土地面积增长相对较快，但城市人均面积仍低于世界平均水平。

人的矛盾是非常重要的。

目前，城市土地狭窄、住房拥挤、道路堵塞、交通不便以及教育、文化和体育等基础设施不足以满足公民的实际需要。

与此同时，城市土地利用是一种浪费现象，这是由于长期规划的经济中土地资源的无偿分配或使用造成的，导致了一种奇怪的现象，即和许多城市发展区的盲目发展，以及开放而不关闭的现象，导致土地资源的大量浪费。

在城市土地开发和利用方面，城市建设和土地管理当局必须充分考虑到短期目标与城市长期发展之间的关系，兼顾地方利益和公共利益，合理开发和利用城市土地。

政府服务必须根据城市总体规划考虑到长期利益，结合部分直接利益，并可适当增加城市绿地建设等公共基础设施的建设，以改善城市的景观和生态环境，改善城市的运作。

二、城市规划与土地储备的互动关系
2.1土地储备引导着城规发展
在城市发展离不开土地开发的今天，城市出现的高层建筑占有宝贵的土地资源。

为了促进城市可续化发展，改善城市整体的环境，实现基础设施，最终促进人民生活水平提高促进繁荣发展，这些都依赖于土地资源的充分利用。

在土地资源的利用过程中，很容易受价格波动的影响，其实并不是土地价格越高价值越高，这样的价格哄抬只会破坏土地资源市场的秩序，政府要想改变这个问题就要亲手着手在土地开发，严格把控资源的开发利用。

城市地区的地理分布是显而易见的，不同地区有不同的功能，因此该地区内的土地受到一定程度的影响。

所以必须在城市区域规划过程中充分考虑到这一问题，有效检测土地的使用情况做好分析，改善区域基础设施还有加强城市的空间规划，从此提高土地储备的效率。

2.2分析土地储备对城市规划的反馈机制
发展和建设过程中，在对外标准化土地资源利用的命令中，国家制定了相关管理政策，其中国家已经限制了土地储备。

在国家的限制下，土地储备资源的紧缩有利于城市建设发展的更加稳定。

这个过程主要是两个部分的一致性。

对于新城市来说这是一个重要的举措，可以提高城市扩张的效率，还有对城市空间的布局进行重新的调整和规划。

合理利用土地既满足上述要求，又能使城市向更高更好的方向发展，当前城市规划不是传统的规划方式，而是要求在合理利用城市空间的基础上科学配置土地资源和选择储备模式。

三、主要问题
3.1城市规划需要作为土地储备的指明方向
在当前的国内形势下，大多数城市没有意识到土地储备的重要性，也没有考虑土地价值主要表现在：土地储备与当前城市经济发展战略的协调性差，与近年来市场发展方向相反；随着时间的推移，这种压力越来越明显，越来越大，导致中国的城市规划为了获得更多的经济效益，出现了更有利的情况，即朝着这个目标前进，逐渐出现了许多障碍，他们的地位是被动的。

恰恰相反，政府的土地储备资源和城市规划用地无法做到同步协调。

3.2对于城市规划缺乏市场需求分析
虽然城市规划的发展很系统很有进展，但有些东西根深蒂固，例如国家的控制经济和计划经济体制深深的存在了历史上，难以摆脱长久的控制，无法摆脱。

策划负责人往往没有足够的力量分析时尚项目的需求，缺乏远见。

主要体现在目前市场土地建设开发中，与土地市
场、楼市、城市发展相关的咨询师参与度往往无法上去，现有的约束和限制进一步加大。

第一，城市规划往往是指城市规划体系中的僵化规则但不能完全把握市场节奏和相关需求。

第二，目前的投资主体不仅是政府本身，还取决于社会资本的推动，但这必然会导致项目规划的灵活性增加。

四、两者的互动关系
4.1 城市规划对土地储备的导向机制分析
4.1.1城市规划有助于合理分配土地资源和提高土地储备的效率。

在城市规划方面，投资回报和土地价格因地区和地区而异。

为了高效集约地配置土地资源，城市规划一般会将投资回报率高的行业放在地价高的地区；将工业发展所需的基础设施与人的生活、工作、生活和娱乐需求等相关要求结合起来，合理的分配土地资源，完善土地储备功能。

4.1.2城市规划对土地价格有明显影响。

城市规划所确定的城市性质、功能和规模、城市土地分配的合理程度、城市基础设施的功能布局和发展水平以及城市建设的一般能力控制标准都影响到城市土地的价格水平；城市发展方向对土地价格的影响。

城市发展的定位要求城市功能适应城市的形象，因此，不同性质、功能和规模的城市在土地供求、储存能力和土地使用强度方面有不同的需求；城市土地利用结构对土地价格的影响城市规划确定城市土地的功能分区，而城市土地的功能分区又根据不同功能土地的次级租赁规模确定不同的土地价格水平。

4.2.1土地储备促进了城市结构的合理化。

土地储备对城市规划的作用有两点，新城区的扩建和旧城区的重建。

随着国有土地使用制度的改革，城市土地的资产价值越来越受到重视，市场经济条件下的地租理论得到充分验证。

原本位于中心区的普通住宅和工厂，应该改造成商业和高档住宅用地；原有狭窄拥挤的道路应当加宽并种植绿化；住宅用地就选择城市周边的郊区土地。

这些内生需求肯定会对城市空间结构产生重要影响，而这种需求转化为现实背后的驱动力是土地储备，土地储备通过收回、收购、征收等方式恢复原有的土地使用权，在土地拆迁整理后，将土地干净利落地公开推向市场。

建立土地储备的过程简化了城市土地的结构、布局和功能分区，促进了功能土地的合理空间分配，实现了最佳位置。

4.2.2土地储备资源有助于城市的更新和扩大以及加快城镇化进程。

简单地说改造旧城和发展新区是城市规划的两项主要任务。

在旧城改造过程中，由于拆除困难，规划指标不符合市场要求等，则无法直接启动。

该司通过土地储备，与市场密切联系，寻找潜在的受益者，并及时与城市规划部联系，研究适合市场需要的合理规划要求，同时及时筹集资金，以便利拆除和处置土地，加快城镇化进程。

五、构建两者良性互动
5.1土地储备计划
5.1.1反馈机制的建立，有效的反馈来源。

5.1.2促进城市建设筹资良性循环。

在建立土地储备制度之后，城市建设逐渐集中于两个方面：建设公益基础设施和为开发和转让开发土地而保留的土地。

第一个是提供政府的公共资金，第二个是在土地资产清算后归还政府收入。

对公用事业基础设施建设的公共投资无疑将改善设施扩展区的环境，这将涉及土地估价、将这些土地事先纳入政府保留地的估价、保留地机构制定应急计划、组织和维护
5.1.3有效填补现有土地转让计划中的空白。

在土地有偿使用向经营阶段过渡的背景下，土地储备可以有效填补土地转让计划中的空白，适应城市土地管理的模式，空闲的土地与城市规划相联系，从而为这个计划奠定基础。

5.2十地储备规划
5.2.1在城市规划中促进建立政府土地储备，加强政府管理土地市场的能力。

土地储备规划是政府特别计划的一部分，该计划规定，土地储备局将全面安排土地储备，这有助于建立土地储备，促进建立单一储备，《加强政府应对能力建设规划》明确了土地储备机构土地储备的范围、数量和空间分布，为城市规划创造了反馈渠道条件，是专门为实施土地储备而制定的总体规划，控制了城市的不合理扩张。

六、结束语
随着经济科技的飞速发展，人们越来越意识到资源在实践中，缺乏对资源的了解给实现社会发展造成了巨大代价。

因此，土地储备技术已成为未来城市规划和发展的一个不可或缺的组成部分，也是和谐发展地球空间的基础。

主要需求包括建立一个土地储备与城市规划之间的互动系统，促进健全的城市化规划措施，合理利用和执行土地利用政策，以及制定和改进土地储备衡量标准。

参考文献：
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