《深圳经济特区物业管理条例》修订解读共55页
深圳经济特区住宅区物业管理条例(2004年修正本)
深圳经济特区住宅区物业管理条例（2004年修正本）（1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过 1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议第一次修正 2004年6月25日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议第二次修正）第一章总则第一条为加强深圳经济特区（以下简称特区）的住宅区物业管理，明确业主、物业管理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，制定本条例。
第二条本条例所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。
住宅区的范围由深圳市人民政府（以下简称市政府）住宅行政管理部门会同有关部门划定。
本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。
本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
第三条住宅区的公共场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用与维护。
第四条住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。
第五条业主、承租人有依法参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益的义务。
第六条市政府住宅行政管理部门是特区住宅区物业管理的主管部门（以下简称市住宅主管部门）。
各区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区住宅主管部门）是本辖区内住宅区物业管理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。
第七条各住宅区可以根据本条例规定成立业主委员会。
业主委员会应当接受市、区住宅主管部门的指导和监督。
第八条物业管理公司根据本条例规定和业主委员会的委托对住宅区的物业统一实施管理。
物业管理公司应当在其管理的住宅区内设住宅区管理处。
第二章业主大会及业主委员会第九条住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到告知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大会。
深圳经济特区物业管理条例(2020年执行)
深圳经济特区物业管理条例(2007年9月25日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过2019年8月29日深圳市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议修订)目录第一章总则第二章物业管理区域及共用设施设备第三章业主和业主组织第一节业主第二节首次业主大会会议筹备第三节业主大会第四节业主委员会第四章前期物业管理第五章物业服务第六章业主共有资金管理第七章物业安全管理与使用维护第一节物业安全管理第二节物业使用及专项维修资金第八章监督管理第九章法律责任第十章附则第一章总则第一条为了规范深圳经济特区物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及其他当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合实际，制定本条例。
第二条深圳经济特区物业管理活动适用本条例。
前款所称物业管理，是指对物业管理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
经业主共同决定，可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，也可以由业主自行管理。
第三条物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。
第四条市、区人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，推动物业管理规范化、市场化。
第五条业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会(以下简称社区党委)的领导下依法依规开展物业管理活动。
业主委员会、物业服务企业应当依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织，开展党的活动。
第六条市人民政府住房和建设部门负责本市物业管理活动的监督管理和指导工作，履行下列职责：(一)贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定;(二)研究拟定或者制定物业管理规划、标准、规范和措施;(三)指导、协调全市物业使用安全监督检查工作;(四)统筹全市物业专项维修资金管理工作;(五)建立全市统一的物业管理信息平台;(六)统筹、协调全市物业管理培训与宣传工作;(七)法律、法规规定的其他职责。
深圳物业管理条例全文
深圳物业管理条例全文深圳物业管理条例全文第一章总则第一条为了规范深圳市物业管理行为，维护业主权益，保障社区安全和和谐发展，根据《中华人民共和国物权法》等法律法规，制定本条例。
第二条本条例合用于深圳市行政区域内的各类物业管理活动。
第三条物业管理的宗旨是服务社区居民，管理物业财产，维护良好秩序。
第四条物业管理应当遵循依法、公平、公正、公开的原则，尊重业主的意愿，保护业主的合法权益。
第五条物业管理应当推行自治、法治、德治相结合的管理模式，促进社区自治，宏扬社区精神。
第六条物业管理应当注重法律法规和公共安全标准的宣传，提高物业管理工作的规范性和专业性。
第二章物业服务第七条物业服务的内容包括但不限于：公共设施设备的维护、修缮和管理；环境卫生的清洁与保洁；安全设施的维护和保养；公共场所的管理和维护等。
第八条物业服务应当保障业主的基本生活需求，提供便利的生活环境。
第九条物业服务应当按照公平、公正、公开的原则提供，不得有歧视性行为。
第十条物业服务应当按照业主大会或者住户委员会的决定进行，接受业主的监督。
第三章物业收费第十一条物业收费应当有明确的依据和依据，不得擅自提高或者乱收费。
第十二条物业收费应当按照业主大会或者住户委员会的决议进行，接受业主的监督。
第十三条物业收费项目应当包括但不限于：物业管理费、公共维修基金等。
第十四条物业收费的金额和方式应当合理合法，在业主大会上进行充分讨论和决定。
第四章物业安全第十五条物业安全应当建立健全相关制度与标准，确保居民的人身和财产安全。
第十六条物业安全责任主体包括但不限于：物业管理人员、业主和住户。
第十七条物业安全工作应当从源头预防，定期进行检查和维护，及时处理隐患。
第十八条物业安全事故应当及时报告相关部门，并按照规定采取相应措施处理。
附件列表：1. 《深圳市物业管理条例实施细则》2. 《深圳市公共设施设备维护细则》3. 《深圳市物业收费管理办法》4. 《深圳市物业安全监管细则》法律名词及注释：1. 物权法：中华人民共和国物权法，是我国物权法律基础，对物业管理行为具有重要指导意义。
解读《深圳经济特区物业管理条例》
星河物业总经办
目录
• • • • • • • • • 一、概述 条例制定的背景及出台后的各方反应 学习条例应注意的几个问题 二、条例的突破与创新 实行业必归会，强化行业自律管理 加强行政监管，街道办纳入监管体系 对业主大会表决制度、业主救济制度的突破 其他与物业服务企业相关的制度 三、《住宅物业服务收费指导标准》适用原则
对业主大会表决制度、业主救济机制 的突破
• 1.业主大会会议召开条件： • 国务院《物业管理条例》 • 与会业主所持有的投票权超过本物业 • 第十二条修改为：“业 管理区域内投票权半数，且与会业主 主大会会议可以采用集 人数超过全体业主人数半数的，业主 体讨论的形式，也可以 大会会议方为有效。 采用书面征求意见的形 • 前款所称与会，是指业主在会议签到 式；但是，应当有物业 表签字确认；采用或者同时采用书面 管理区域内专有部分占 形式召开业主大会会议的，包括业主 在表决票上或者选举票上签字确认并 建筑物总面积过半数的 按规定方式交回表决票或者选举票。 业主且占总人数过半数 • 业主投票权数按业主所拥有物业专有 的业主参加。
• （二）行业自律管理（第五十九条、第一百零四条）
• 1. 建立诚信档案和诚信风险预警公告制度 • 市物业管理协会应当加强对物业服务企业及物业服务从业人员的自律性监管， 建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。 • 2. 处罚 • （1）对违反法律法规、行业规范，侵害业主合法权益的，应当要求其改正； 情节严重的，应当给予警告、业内通报批评或者公开谴责等制裁。 • （2）受到公开谴责的物业服务企业，二年内不得参加物业服务招标投标， 业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。 • （3）受到公开谴责的物业服务从业人员，物业服务企业二年内不得聘用其 从事应当由取得物业服务相关资格证书的人员从事的工作。 • （4）市物业管理协会给予物业服务企业和物业服务从业人员处罚的，应当 报区主管部门备案；给予公开谴责的，应当向社会公告。 • （5） 物业服务企业聘用受到公开谴责的物业服务从业人员的，由区主管 部门责令改正，并处以一万元以上五万元以下罚款。
深圳经济特区物业管理 深圳经济特区实施物业管理条例
《深圳经济特区物业管理深圳经济特区实施物业管理条例》摘要：(六)办理物业管理区域、业主委员会及其委员、物业服务合同、物业管理招投标、管理规约、业主大会议事规则、业主大会和业主委员会印章、行业协会制裁、安全防范应急预案等备案事项;，物业服务合同未到期，物业服务企业要求提前退出的，物业服务企业应当与业主委员会协商处理物业服务合同终止事宜，并书面报告区主管部门，物业服务企业应当与新物业服务企业完成交接工作后方可退出物业管理区域;尚未选聘新物业服务企业的，由业主委员会在街道办事处的指导下决定是否由原物业服务企业服务至新物业服务企业选聘《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》已经市政府五届九十八次常务会议审议通过，现予发布，自2014年1月1日起施行。
下文是《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规定，欢迎阅读!第一章总则第一条为贯彻实施《深圳经济特区物业管理条例》(以下简称《条例》)，结合本市实际，制定本规定。
第二条市住房和建设部门是本市物业管理行政主管部门(以下简称市主管部门)，履行下列物业管理监督管理工作职责：(一)组织实施《条例》以及其他关于物业管理的法律、法规、规章，执行物业管理的有关规定;(二)研究拟定或者制定物业管理相关政策措施;(三)指导、协调区政府物业管理行政主管部门(以下简称区主管部门)以及其他相关行政管理部门、街道办事处、行业协会等依法开展物业管理相关工作;(四)依照《条例》以及其他有关物业管理的法律、法规、规章作出行政处罚等具体行政行为;(五)统一监督管理全市物业专项维修资金;(六)指导、监督和管理全市物业管理招投标活动;(七)建立物业管理电子投票信息系统、网络信用平台和诚信档案制度;(八)依法处理物业管理重大信访事项;(九)法律、法规、规章和市政府规定的其他物业管理监管职责。
第三条区主管部门接受市主管部门的业务指导，履行辖区内下列物业管理监督管理工作职责：(一)指导街道办事处履行物业管理监管职责;(二)确认未能依法选举产生业主委员会或者业主委员会集体辞职的情形，责令严重违法的业主委员会限期整改、解散;(三)撤销违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定，撤销管理规约中违反法律、法规规定和显失公平的内容，决定管理规约中对特定业主显失公平的内容对该特定业主无效;(四)会同街道办事处处理物业管理区域划分的争议;(五)指导、监督和管理物业管理招投标活动;(六)办理物业管理区域、业主委员会及其委员、物业服务合同、物业管理招投标、管理规约、业主大会议事规则、业主大会和业主委员会印章、行业协会制裁、安全防范应急预案等备案事项;(七)批准协议选聘前期物业服务企业的申请;(八)依照《条例》以及其他有关物业管理的法律、法规、规章作出行政处罚等具体行政行为;(九)依法处理物业管理信访事项;(十)法律、法规、规章和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。
深圳市经济特区住宅区物业管理条例
深圳市经济特区住宅区物业管理条例（2004年深圳市第三届人代会常务委员会修正）（1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第23次会议通过 1 999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议第一次修正 2004年6月25日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议第二次修正）第一章总则第一条为加强深圳经济特区（以下简称特区）的住宅区物业管理，明确业主、物业管理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，制定本条例。
第二条本条例所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。
住宅区的范围由深圳市人民政府（以下简称市政府）住宅行政管理部门会同有关部门划定。
本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。
本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
第三条住宅区的公共场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用与维护。
第四条住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。
第五条业主、承租人有依法参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益的义务。
第六条市政府住宅行政管理部门是特区住宅区物业管理的主管部门（以下简称市住宅主管部门）。
各区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区住宅主管部门）是本辖区内住宅区物业管理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。
第七条各住宅区可以根据本条例规定成立业主委员会。
业主委员会应当接受市、区住宅主管部门的指导和监督。
第八条物业管理公司根据本条例规定和业主委员会的委托对住宅区的物业统一实施管理。
物业管理公司应当在其管理的住宅区内设住宅区管理处。
第二章业主大会及业主委员会第九条住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到通知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大会。
新版《深圳经济特区物业管理条例》十大看点
新深圳物管騎文|Article＞王必丰2019年8月29日，深圳市六届人大常委会第三十五次会议表决通过《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称新«条例》），将于2020年3月1日起施行。
这是在中共中央、国务院发布＜关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见〉之后，深圳经济特区在民生领域颁布的一部重要法规。
新〈条例》坚持以人民为中心，践行高质量发展的要求，确立了业主大会组织在物业管理市场的主体地位，进一步理顺了建设单位、物业服务企业以及业主大会、业主委员会、业主之间的法律关系，在建立业主大会备案制度、明晰业主共有物业范围、强化业主共有资金监管等诸多方面都有创新举措。
建立业主大会备案制度一业主大会首获“身份证明”业主大会是指全体业主成立的、行使业主对共有部分共同管理权利的组织。
根据《物权法〉第七十五条规定，"业主可以设立业主大会，选举业主委员会”。
很显然，法律承认业主大会是一个组织，但是法律并未明确业主大会以及业委会的民事主体资格，以至于在实践中引发了一系列问题，使得业主大会在物业管理市场活动中长期处于"缺位”状态，例如业主共有房屋以及设施设备无法进行登记、业主大会无法开设独立账户，物业费等业主共有资金只能通过物业公司账户收支，混淆不清；等等。
同时，业主大会及业委会有法定的决策执行权利，却无承担相关法律责任的义务，游离于政府监管之外。
深圳景洲大厦是最早探索实现业主自治的住宅小区之一，早在2005年就获得全国第一份业主委员会组织机构代码证书，并开立了共有资金监管账户，此后深圳市陆续有三百多个业主委员会取得了组织机构代码证书，并在业主自治方面积累了一些宝贵的经验。
为了解决业主大会组织"缺位”问题，新《条例〉根据深圳实际，率先全国建立了业主大会备案制度，明确规定"首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会之日起十五日内，由业主委员会向物业所在地区住房和建设部门办理业主大会备案”并依法取得统一社会信用代码证书（第二十四条）。
法理与事理之间的距离——简评新版《深圳经济特区物业管理条例》
特别关注法理与事理之间的距离—简评新版《深圳经济特区物业管理条例》毫无疑问，2020年即将实施的《深 圳经济特区物业管理条例》在物业管理 领域的立法实践上具有标志性的意义，其中在物业管理区域确定、业主大会颁 证、物业管理用房登记产权等内容上均 有突破。
以我的观察，其在制度创新方面的意义，堪比2010年〈北京市物业 管理办法》、2016年《南京市住宅物业管理条例》。
2017年《新疆维吾尔自治区物业管理条例〉、2018年《山东省物业管理条例〉中若干制度创设， 在新版《深圳经济特区物业管理条例〉 中也有借鉴、体现。
在以往与业主自治、物业管理相关 的立法实践中，争议焦点多集中在物业 管理区域划分、业主共有部分确认、筹备组组成、业委会成员任职资格、更换 物业公司程序等方面。
这些在新版〈深 圳经济特区物业管理条例》中均作出相 应处理。
对于这些制度设计，该如何评 价呢？从研究的角度看，有多重方法。
比如，我曾设想，如果能够有一个长时段、跨区域的研究，将不同时段、不同 区域的相关制度设计实施后，现实问题 解决情况作出对比，则同一问题的不同制度设计的效用即可清晰呈现出来。
当 然，这样的研究项目目前尚未发现，其 牵涉的资金、人力也远非我之力所能及。
就新版《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称新《条例》）中若干制度设计而言，可以从法理与事理的层面简要分析。
文-A2c_eV陈凤山一、物业管理区域划分首先需要说明的是，《物权法》第 六章中采用的是“建筑区划”的概念，但没有定义和界分方法。
国务院《物业 管理条例〉提出"物业管理区域”概念, 同样未给出定义和界分方法。
这导致现 实中围绕物业管理区域确认、界分出现诸多纠纷，影响较大的如长沙湘江世纪 城。
各地物业管理条例中对于物业管理区域划分问题，也是各有设计。
新《条 例〉中，将物业管理区域确认的时点前 推至土地出让阶段，由市规划和自然资 源部门在土地出让合同中予以确定。
《深圳经济特区物业管理条例(2020年实施稿)》要点解读(2019.12.18)改
第十二条 利用物业管理区域共有物业进行经营活动的，应当由业主共同决定，其收益属于业主 共有。
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（四）建立共有资金监管制度——管好“钱袋子”
背景及问题
业主共有资金是指，根据法律规定、管理规约约定或者业主大会决定，基于建筑物共有 部分的管理而筹集或者产生的，归属于全体业主共同所有的资金。
第三、政府各部门不断给物业公司增加工作职责，物业公司承 受不可承受的监管责任。
Q2：作为业主，你认为当前物业纠纷最大的问题有哪些：
第一、物业企业服务质量不高，存在挪用、侵占业主公共收益 等问题，更换物业很困难； 第二、存在工程质量问题； 第三、公共广告收益纠纷、停车位纠纷； 第四、业委会存在不作为、乱作为等问题。
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（三）建立权属清晰的业主共有制度——避免“糊涂账”
现行法律法规下业主共有部位、共有设施设备情况一览表
类别
范围及内容
存在问题
建筑区划内的道路，但属于公共道路除外。
《物权法》73条规定 建筑区划内的绿地，但属于公共绿地或明示属
的业主共有
于个人的除外。
建筑区划范围内的其他公共场所、公用设施和 物业管理用房。
物业管理的单位类型统计（个）
住宅小区业委会成立情况（个）
460 1208
3641
全市住宅小区3641个 其中，成立业委会1670个，占比45.9%
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物业管理的历史沿革与发展现状
信访投诉居高不下，物业管理矛盾日益凸显。
物业管理信访投诉统计（宗）
3210 3313 2611
一是业主与开发商之间的矛盾：开发商违规出售、出租业主共有 部分；开发商拒绝保修；开发商拖欠或拒缴首期专项维修资金。
深圳市物业管理条例
本文《深圳物业管理条例全文 xx-xx 深圳最新物业管理条例实施细那末》是由为您精心，深圳物业管理条例全文 xx：第一条为贯彻实施《深圳经济特区物业管理条例》 (以下简称《条例》 )，结合本市实际，制定本规定。
第二条市住房和建立部门是本市物业管理行政主管部门(以下简称市主管部门)，履行以下物业管理监视管理工作职责：(一)组织实施《条例》以及其他关于物业管理的法律、法规、规章，执行物业管理的有关规定; (二)研究拟定或者制定物业管理相关政策措施;(三)指导、协调区政府物业管理行政主管部门(以下简称区主管部门)以及其他相关行政管理部门、街道办事处、行业协会等依法开展物业管理相关工作; (四)依照《条例》以及其他有关物业管理的法律、法规、规章作出行政处分等具体行政行为;(五)统一监视管理全市物业专项维修资金; (六)指导、监视和管理全市物业管理招投标活动;(七)建立物业管理电子投票信息系统、网络信用平台和诚信档案制度; (八)依法处理物业管理重大信访事项;(九)法律、法规、规章和市政府规定的其他物业管理监管职责。
第三条区主管部门承受市主管部门的业务指导，履行辖区内以下物业管理监视管理工作职责：(一)指导街道办事处履行物业管理监管职责; (二)确认未能依法选举产生业主委员会或者业主委员会集体辞职的情形，责令严重违法的业主委员会限期整改、解散;(三)撤销违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定，撤销管理规约中违反法律、法规规定和显失公平的内容，决定管理规约中对特定业主显失公平的内容对该特定业主无效; (四) 会同街道办事处处理物业管理区域划分的争议;(五)指导、监视和管理物业管理招投标活动; (六)办理物业管理区域、业主委员会及其委员、物业效劳合同、物业管理招投标、管理规约、业主大会议事规那末、业主大会和业主委员会印章、行业协会制裁、安全防范应急预案等备案事项;(七)批准协议选聘前期物业效劳企业的申请; (八)依照《条例》以及其他有关物业管理的法律、法规、规章作出行政处分等具体行政行为;(九)依法处理物业管理信访事项; (十)法律、法规、规章和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。
深圳市物业管理条例
深圳市物业管理条例第一章总则第一条为了规范和促进深圳市的物业管理工作，保障业主、物业公司和社区的合法权益，促进社区和谐发展，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规，制定本条例。
第二条本条例适用于深圳市范围内的住宅小区和非住宅类物业区域的管理。
第三条物业管理应遵循“公开、公平、公正”的原则，依法行使管理权限，为业主提供优质、高效的服务。
第四条物业公司应当遵循市场原则，加强内部管理，提升服务品质，保护业主的合法权益。
第五条物业管理应当尊重业主的意见，加强与业主的沟通和协调，听取业主委员会的建议和意见。
第二章物业公司的管理职责第六条物业公司应当依法履行以下职责：（一）负责物业区域的日常管理和维护工作，包括保洁、绿化、安全等；（二）制定物业管理规章制度，确保业主的公共秩序和安全；（三）收取物业管理费用，并按规定进行使用和报销；（四）组织业主大会和业主委员会的相关工作；（五）维护物业设施设备的正常运行，及时修缮和更换；（六）应急处理各类突发事件，并及时向业主报告；（七）其他法律法规规定的职责。
第七条物业公司应建立健全服务管理体系，制定服务标准，提供优质的服务并接受业主监督。
第八条物业公司应当加强员工培训，提高员工的服务意识和专业素质。
第三章业主的权利和义务第九条业主享有以下权利：（一）参与物业管理决策，提出合理化建议；（二）监督物业公司的工作，并要求物业公司及时反馈；（三）参与物业设施的维修和改建；（四）按期缴纳物业管理费用，并要求物业公司按规定使用和报销；（五）依法维权，保护自身的合法权益。
第十条业主应当履行以下义务：（一）遵守物业管理规章制度；（二）按期缴纳物业管理费用，不得拖欠或私自扣减；（三）保持物业区域的公共秩序和安全；（四）按规定使用和维护物业设施设备；（五）积极配合物业公司的工作，提供必要的协助和支持。
第四章物业管理费用第十一条物业管理费用包括维修基金和物业公共服务费两部分。
第十二条物业公司应当每年制定物业管理费用收费标准，并向业主公示。
(完整版)深圳经济特区物业管理条例(2019年修订,2020年执行)
深圳经济特区物业管理条例(2007年9月25日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过2019年8月29日深圳市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议修订)目录第一章总则第二章物业管理区域及共用设施设备第三章业主和业主组织第一节业主第二节首次业主大会会议筹备第三节业主大会第四节业主委员会第四章前期物业管理第五章物业服务第六章业主共有资金管理第七章物业安全管理与使用维护第一节物业安全管理第二节物业使用及专项维修资金第八章监督管理第九章法律责任第十章附则第一章总则第一条为了规范深圳经济特区物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及其他当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合实际，制定本条例。
第二条深圳经济特区物业管理活动适用本条例。
前款所称物业管理，是指对物业管理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
经业主共同决定，可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，也可以由业主自行管理。
第三条物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。
第四条市、区人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，推动物业管理规范化、市场化。
第五条业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会(以下简称社区党委)的领导下依法依规开展物业管理活动。
业主委员会、物业服务企业应当依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织，开展党的活动。
第六条市人民政府住房和建设部门负责本市物业管理活动的监督管理和指导工作，履行下列职责：(一)贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定;(二)研究拟定或者制定物业管理规划、标准、规范和措施;(三)指导、协调全市物业使用安全监督检查工作;(四)统筹全市物业专项维修资金管理工作;(五)建立全市统一的物业管理信息平台;(六)统筹、协调全市物业管理培训与宣传工作;(七)法律、法规规定的其他职责。
2007年深圳经济特区物业管理条例
2007年深圳经济特区物业管理条例深圳经济特区物业管理条例（2007年9月25日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）第一章总则第一条为了规范深圳经济特区（以下简称特区）物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合特区实际，制定本条例。
第二条特区物业管理适用本条例。
第三条物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。
物业管理应当遵守法律、法规规定，不得损害公共利益和他人合法权益。
第四条市政府物业管理行政主管部门（以下简称市主管部门）负责物业管理的监督管理工作，履行下列职责：（一）组织实施本条例以及其他关于物业管理的法律、法规，执行国家关于物业管理的有关规定；（二）研究拟定或者制定物业管理相关政策措施；（三）指导、协调区政府物业管理行政主管部门（以下简称区主管部门）以及其他相关行政管理部门、街道办事处、行业协会等依法开展物业管理相关工作；（四）本条例规定的其他职责。
区主管部门负责辖区内物业管理的监督管理工作，并接受市主管部门的业务指导。
市、区政府其他有关部门应当按照各自职责，依法做好物业管理相关工作。
第五条街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。
社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。
街道办事处可以委托社区工作站办理物业管理相关事务。
第六条深圳市物业管理协会（以下简称市物业管理协会）是物业服务行业自律组织，应当积极规范行业经营行为，维护会员合法权益，促进行业健康发展；负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，并组织物业服务行业从业人员的业务培训，调解行业内部争议等。
第七条建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理的重大问题。
具体办法由市政府制定。
第二章业主、业主大会、业主委员会和管理规约第八条物业的所有权人为业主。
《深圳经济特区物业管理条例》
《深圳经济特区物业管理条例》《深圳经济特区物业管理条例》是深圳市政府对于物业管理进行规范管理的一部分法律条文，这部条例于1994年4月1日开始实施，是深圳市物业管理发展历程的里程碑。
它保障了业主和物业公司的合法权益，为物业业务的高效运转提供了保障，同时也让业主们享有了更加便利和优质的生活环境。
首先，该条例在业主权益方面有所保障。
根据该条例，业主可以享受到合理的物业服务，并可以对物业服务的质量进行监督。
对于物业公司在服务过程中出现的不当行为，业主可以通过市场监管机构进行维权。
物业公司必须为业主提供维修、保养、清洁等物业服务，并在提供服务时遵循公平、公正、合法、透明的原则，不得采取诈骗、欺诈等不良手段。
同时，该条例规定，物业公司必须具备一定的资质并进行备案。
在资质申请过程中，物业公司需要提供公司实体、人员素质、服务预案等相关资料，并需要经过政府部门的审核。
物业公司在备案过程中应该严格按照规定操作，否则将被取消相应资质。
这就保障了物业公司的合法经营，也让业主们在选择物业服务时更有保障。
此外，该条例对于物业服务的标准也有规定。
物业公司必须遵守公共安全、环境保护、卫生保健等相关规定，确保小区内的安全和卫生。
同时，物业公司还需合理规划和管理小区内的公共设施，为业主提供必要的便利服务。
若物业公司不能达到规定标准，则业主可以向市场监管机构进行投诉，相关部门将会对其进行取缔。
该条例也规定了物业服务费的收取和管理。
物业公司须向业主公布服务收费标准，费用应以小区内的实际服务项目为依据，不得多收费用。
同时，物业公司还需公开其收费项目、收费标准、流程等相关信息，并提供收费票据。
物业公司在向业主收取物业费时，应当以正规途径进行，并应当将收费情况进行公示。
总之，《深圳经济特区物业管理条例》在物业管理方面对物业公司和业主都有一定的约束性和指导性，旨在维护业主群体的合法权益，保证物业服务的质量，为深圳市的经济和社会发展做出了很大贡献。
物业管理费和物业服务费——浅析新版《深圳经济特区物业管理条例》
深圳物管条例作为一名物业管理地方法规爱好者，我阅读一部新地方条例的习惯有些特别。
一般来说，最正常的阅读方式是从第一章读到最后一章，条款项目，辰宿列张；或者是直奔主题，直取所需（业主自治与前期物业管理肯定是阅读关注点最高的部分）。
而我的习惯是先看附则，经验告诉我，如果立法者希望做些新尝试，就一定会设定一些新概念，而立法技术规范则要求，附则这章必须要对这些概念进行解释。
在新版《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称新《条例》）的附则部分中，我发现了一个熟悉又陌生的新概念一物业管理费。
我们先逐字阅读理解一下深圳新《条例〉的物业管理费。
条例第—百二十三条第三项，"物业管理费，是指由业主或者物业使用人缴纳的物业管理预付金，包括支付给物业服务企业的物业服务费和除物业专项维修资金以外其他应当由业主共同支付的管理费用"。
先暂时放下我个人对这个概念的理解，首先说明为什么要挑这个概念作一篇评述。
梳理一下，我惊讶地发现物业管理费这个概念共出现在14个条款中，而这些条款分布在第三、四、五、六、七、九、十共7章中，仅是第一章总则、第二章物业管理区域以及第八章监督管理未出现。
因此，可以说物业管理费是—个贯穿深圳全新《条例〉的重要概念。
关键，这还是一个全新的概念。
生活中，人们通常把一些常用的词语概念口语表述简略化，在取得一致认同后，即使最终的表达已经严重偏离了词语本义，也并不妨碍日常使用。
比如，我们会把物业服务企业简述成"物业”，而并不介意物业的本义是指房屋及其配套设施。
再比如，我们口中的"物业费"，并不是表达"物业”所需管养费用，而是指物业服务企业所收取的费用。
深圳新《条例〉的"物业管理费”需要一个必须的"正名”，于是我们看到第一百二十三条第三项中有两个词语概念——"物业管理费”和"物业服务费”。
为了防止读者混淆这两个看似相差不大的概念，我们这里简单梳理一下深圳新《条例〉中"物业管理费”和"物业服务费”的重要区别：第一，归属方向不同。
深圳经济特区物业管理条例(2024修正)
深圳经济特区物业管理条例(2024修正)文章属性•【制定机关】深圳市人大及其常委会•【公布日期】2024.05.10•【字号】深圳市第七届人民代表大会常务委员会公告第144号•【施行日期】2024.05.10•【效力等级】经济特区所在市地方性法规•【时效性】现行有效•【主题分类】物业管理正文深圳经济特区物业管理条例（2007年9月25日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过2019年8月29日深圳市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议修订根据2024年4月30日深圳市第七届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改〈深圳经济特区注册会计师条例〉等十二项法规的决定》修正）目录第一章总则第二章物业管理区域及共用设施设备第三章业主和业主组织第一节业主第二节首次业主大会会议筹备第三节业主大会第四节业主委员会第四章前期物业管理第五章物业服务第六章业主共有资金管理第七章物业安全管理与使用维护第一节物业安全管理第二节物业使用及专项维修资金第八章监督管理第九章法律责任第十章附则第一章总则第一条为了规范深圳经济特区物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及其他当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合实际，制定本条例。
第二条深圳经济特区物业管理活动适用本条例。
前款所称物业管理，是指对物业管理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
经业主共同决定，可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，也可以由业主自行管理。
第三条物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。
第四条市、区人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，推动物业管理规范化、市场化。
第五条业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会（以下简称社区党委）的领导下依法依规开展物业管理活动。
业主委员会、物业服务企业应当依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织，开展党的活动。
深圳经济特区物业管理条例解读(20200年)
业主大会、业主委员会、物业服务企业等在社区党委的领导下依法依规开展物业管理活 动。 业主委员会、物业服务企业应当依照章程的规定设立党的基层组织，开展党的活动。
第5条
强调基层党组织和居民委员会对物业管理的领导（指导）监督
主所持投票权数比例。
下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
2018-05
市人大就修订草案公 开征求意见
2019-04 市人大常委会二审 107条
2019条例与2007条例、国务院条例对比
2019条例
一、总则 二、物业管理区域及公用设施 三、业主和业主组织 四、前期物业管理
五、物业服务 六、业主共有资金管理 七、物业安全管理与使用维护 八、监督管理 九、法律责任 十、附则
降低业主委员会选举门槛
【双轮选举】业主委员会委员、候补委员的首轮选举应当获得参会业主所持投票权数 过半数和参会业主人数过半数同意。 如果首轮选举未能足额选出委员、候补委员的，则按照不少于尚未选出的委员、候补 委员名额的百分之一百二十从尚未当选的候选人中依照首轮选举的得票顺序确定第二 轮选举的候选人。第二轮选举的候选人按照该轮选举的得票顺序当选。
街道办事处应当在收到书面告知后一个月内， 负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议 筹备组。
《深圳经济特区物业管理条例》（全文）
《深圳经济特区物业管理条例》（全⽂）《深圳经济特区物业管理条例》（全⽂） 为了规范深圳经济特区物业管理活动，制定了《深圳经济特区物业管理条例》，下⾯是条例的详细内容。
《深圳经济特区物业管理条例》 第⼀章 第⼀条 为了规范深圳经济特区(以下简称特区)物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、⽂明、和谐的⼯作和⽣活环境，根据有关法律、⾏政法规的基本原则，结合特区实际，制定本条例。
第⼆条 特区物业管理适⽤本条例。
第三条 物业管理实⾏业主⾃治、专业服务与政府监管相结合的原则。
物业管理应当遵守法律、法规规定，不得损害公共利益和他⼈合法权益。
第四条 市政府物业管理⾏政主管部门(以下简称市主管部门)负责物业管理的监督管理⼯作，履⾏下列职责： (⼀)组织实施本条例以及其他关于物业管理的法律、法规，执⾏国家关于物业管理的有关规定; (⼆)研究拟定或者制定物业管理相关政策措施; (三)指导、协调区政府物业管理⾏政主管部门(以下简称区主管部门)以及其他相关⾏政管理部门、街道办事处、⾏业协会等依法开展物业管理相关⼯作; (四)本条例规定的其他职责。
区主管部门负责辖区内物业管理的监督管理⼯作，并接受市主管部门的业务指导。
市、区政府其他有关部门应当按照各⾃职责，依法做好物业管理相关⼯作。
第五条 街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主⼤会成⽴及业主委员会的选举⼯作，指导、监督业主⼤会和业主委员会的⽇常活动。
社区⼯作站协助街道办事处开展物业管理相关⼯作。
街道办事处可以委托社区⼯作站办理物业管理相关事务。
⾏为，维护会员合法权益，促进⾏业健康发展;负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，并组织物业服务⾏业从业⼈员的业务培训，调解⾏业内部争议等。
第七条 建⽴物业管理联席会议制度，协调处理物业管理的重⼤问题。
具体办法由市政府制定。
第⼆章 第⼋条 物业的所有权⼈为业主。
《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则(2004年修订)
《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则(2004年修订)文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2004.08.26•【字号】深圳市人民政府令第135号•【施行日期】1996.09.20•【效力等级】地方政府规章•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则（1996年9月20日深圳市人民政府令第52号发布，根据2004年8月26日深圳市人民政府令第135号修订）第一章总则第一条根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十一条的规定，制定本细则。
第二条《条例》所称物业管理，是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。
《条例》第二十七条所称专营公司，是指接受物业管理公司的委托，承担住宅区的机电设备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等专项维修养护管理业务的机构。
第三条《条例》所称入住，是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。
《条例》第十二条所称一户一票，是指一套单元式住宅为一户，享有一票表决权。
第四条开发建设单位、管委会、物业管理公司及专营公司，应当依照《条例》和本细则规定承担管理、维修、养护与整治责任，保障房屋安全使用，维护物业正常使用。
业主、承租人和其他非业主使用人以及施工单位在对物业进行使用、维修养护、装修改造、施工安装时，应遵守《条例》和业主公约的规定，文明居住，文明施工，爱护物业。
第五条住宅区管理处负责对住宅区的物业实施具体管理，在经济上实行独立核算。
住宅区管理处主任的任职条件由市住宅主管部门确定。
第六条未取得《物业管理资质证书》的，不得从事住宅区物业管理业务。
第二章业主大会及管委会第七条区住宅管理部门在住宅区已交付使用且入住率达到《条例》规定条件的六个月内，应会同开发建设单位或其委托的物业管理公司召集第一次业主大会。