2022年-2023年房地产估价师之估价原理与方法能力检测试卷A卷附答案
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2022年-2023年房地产估价师之估价原理与方法能
力检测试卷A卷附答案
单选题(共35题)
1、采用百分率法进行交易情况修正时,应以可比实例()为基准确定交易情况修正系数。
A.成交价格
B.账面价格
C.正常价格
D.期望价格
【答案】 C
2、影响某宗房地产变现能力的因素并不包括()。
A.该房地产的通用性
B.该类房地产的市场状况
C.该房地产的独立使用性
D.该房地产的所有人
【答案】 D
3、某企业开发某土地,土地重新取得成本为1000元/平方米,正常开发成本为1500元/平方米,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100元/平方米,直接成本利润率为6%,则开发后的地价为()元/平方米。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
【答案】 D
4、“先扶正后祛邪”适用于
A.病情缓和、病势迁延,暂无急重病
B.正虚不甚,邪势方张
C.正虚为主,虽有实邪但机体不耐攻伐
D.邪盛为主,急于补虚反会助邪
【答案】 C
5、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识,形成()。
A.一个直观、具体的印象
B.一个综合、全面的印象
C.一个模糊、大概的印象
D.一个片面、具体的印象
【答案】 A
6、对于不同类型的房地产,例如商业、办公、居住、工业等类房地产,同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向( )。
A.相同
B.不相同
C.可能相同,也可能不同
D.单边波动
【答案】 B
7、开发完成后的房地产适宜销售的,其价值适用()进行评估。
A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.推测法
【答案】 A
8、房地产估价的基本原则和最高行为准则为( )。
A.最高最佳使用原则
B.合法原则
C.估价时点原则
D.独立客观公正原则
【答案】 D
9、下列房地产估价活动中,不属于鉴证性估价的是()。
A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考
B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考
C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考
D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考【答案】 D
10、马克思的地租理论不包括()。
A.级差地租
B.剩余地租
C.垄断地租
D.绝对地租
【答案】 B
11、心开窍于舌的主要机理是
A.手少阴之别系连于舌本
B.心血荣于舌
C.心气通于舌
D.舌为心之外候
【答案】 A
12、采用长期趋势法估价时,决定直线趋势法公式y=a+bX中的常数a、b的因素应是()。
A.房地产的历史价格资料
B.房地产的现时价格资料
C.房地产的未来价格资料
D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和
【答案】 A
13、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法,错误的是()。
A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式
B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等
C.弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性
D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出
【答案】 C
14、某新建房地产的土地取得成本为200万元,建设成本和管理费用之和为500万元,投资利息为50万元。
销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%,成本利润率为15%,则该房地产的重新购建价格为()万元
A.939.56
B.947.80
C.952.51
D.986.84
【答案】 C
15、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。
当这些测算结果有较大的差异时,估价人员应寻找导致较大差异的原因,并消除不合理的差异。
寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面:①基础数据是否准确;②测算过程是否有错误;③参数选取是否合理;④公式选用是否恰当;⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的;⑥是否符合估价原则,一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查( )。
A.①②③④⑤⑥
B.①②④③⑤⑥
C.②①③④⑤⑥
D.②①④③⑤⑥
【答案】 C
16、销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由()的税费。
A.卖方和买方双方缴纳的
B.卖方独立承担和缴纳的
C.买方缴纳的
D.买卖双方协议承担和缴纳的
【答案】 B
17、某宗房地产每年净收益为800万元,建筑物价值为3000万元,建筑物资本化率为10%,土地资本化率为8%。
该房地产的价值是()万元。
A.6250
B.8000
C.9250
D.10000
【答案】 C
18、()是评估房地产价格的时间界限,例如,政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等,均有可能影响估价对象的价格。
A.价值时点
B.致委托方函日期
C.估价作业日期
D.估价报告提交日期
【答案】 A
19、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同,或是()。
A.同处于一个行政规划区
B.同处在同一供求范围内的类似地区
C.同处于一个相对稳定的环境
D.同处于公平竞争的地区
【答案】 B
20、评估某宗房地产2013年10月13日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为3000元/m2,成交日期为2012年11月13日。
经调查获知2012年6月至2013年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%,对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为()元/m2。
A.3214
B.3347
C.3367
D.3458
【答案】 B
21、久吐久下病人的治疗中加补气药的生理基础是
A.气能生津
B.气能行津
C.津能生气
D.津能载气
【答案】 A
22、关于房地产估价合法原则及其运用的说法,正确的是()。
A.只有合法的房地产才能成为估价对象
B.估价对象状况必须是实际情况
C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象
D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格
【答案】 D
23、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米,层高4.1米,土地剩余使用年限为30年,不可续期。
目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米,建筑物重建成本为2000元/平方米。
假定层高每增加0.1m,建造费用每平米相应增加10元。
由于层高过大,该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。
以重建成本为基础估算该建筑物的价值,则应扣除的功能折旧为()万元。
(建筑物报酬率为10%)
A.11.80
B.16.07
C.23.57
D.31.06
【答案】 D
24、某写字楼的剩余收益年限为38年,预计5年后售出时价格将上涨20%,销售税费率为6%,已知持有期内年有效毛收入为400万元,运营费用率为30%,报酬率中无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%,则该写字楼目前的收益价格为()万元。
A.5286.72
B.7552.45
C.9939.23
D.14198.90
【答案】 A
25、某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元,销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%,投资利润率为20%。
该房地产的重置价值为()万元。
A.5890
B.5976
C.6053
D.6135
【答案】 B
26、房地产区位是指该房地产与()在空间方位和距离上的关系。
A.某一事物
B.某房地产
C.其他房地产或事物
D.各种事物
【答案】 C
27、评估某宗房地产的市场价值,选取了甲、乙、丙三个可比实例:甲可比实例的成交价格为8000元/m2,比正常价格低2%;乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2,交易税费全由买方负担,当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%;丙可比实例的成交价格为8300元/m2,其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。
假设不考虑其他因素影响,三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4,该房地产的市场价格为()元/m2。
A.8157.60
B.8158.91
C.8163.57
D.8164.88
【答案】 D
28、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时,采用()为好。
A.重建成本
B.重置成本
C.完全成本
D.重新购建成本
【答案】 A
29、在百分比法中,交易情况修正系数应以()为基准来确定。
A.成交价格
B.市场价格
C.交易价格
D.正常价格
【答案】 D
30、对于正常商品来说,当消费者的收入增加时,就会()对商品的需求。
A.减少
B.不变
C.增加
D.无法确定
【答案】 C
31、现评估一个半年前停工的在建工程价值,经测算,完成全部工程的建造费用为1500元/m2,其中主体工程900元/m2,安装及装饰装修工程费为600元/m2。
该在建工程主体部分已完成,未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成,未完成部分的费用均匀投入。
若折现率为15%,则在估价时点的续建费用为()元/m2。
A.486.52
B.521.74
C.559.50
D.1398.76
【答案】 C
32、市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。
A.政府出台新的政策措施
B.利率
C.房地产市场状况
D.可比实例房地产状况
【答案】 C
33、下列估价对象区位状况的描述中,不属于位置状况描述的是()。
A.估价对象距离机场35公里
B.估价对象东面临街,所临街道为城市主干道
C.估价对象建筑物坐北朝南
D.估价对象附近有三条公交线路经过
【答案】 D
34、下列对房地产建筑物权益状况的描述,不属于主要说明的状况的是()。
A.他项权利设立情况
B.维护情况和完损状况
C.出租或占用情况
D.房屋所有权状况
【答案】 B
35、关于房地产互补品的说法,正确的是()。
A.商业用房与工业用房是互补品
B.新建商品房与存量房是互补品
C.经济适用住房与普通商品住房是互补品
D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品
【答案】 D
多选题(共20题)
1、假设开发法中,选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途,而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。
A.可接受性
B.保值增值性
C.现实社会需要程度
D.未来发展趋势E 固定性
【答案】 ACD
2、一名合格的房地产估价师应具备()。
A.扎实的估价理论知识
B.良好的社会关系
C.良好的职业道德
D.深厚的语言文字表述功底
E.丰富的实践经验
【答案】 AC
3、从理论上讲,将多个可比实例对应的比较价格综合成一个最终比较价值的方法有()。
A.平均数
B.随机数
C.众数
D.中位数
E.概率分析
【答案】 ACD
4、下列建筑物状况中,属于建筑物权益状况的有()。
A.租赁期限
B.地役权的设立
C.建筑结构
D.维护情况
E.物业管理
【答案】 AB
5、关于路线价法中选取标准宗地的说法,正确的有()。
A.应一面临街
B.土地形状应为矩形
C.临街宽度与临街深度之比应为1∶1
D.用途应为所在区段的代表性用途
E.容积率一般设定为1.0
【答案】 ABD
6、运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时,应进行修正调整的有()。
A.土地形状
B.容积率
C.土地使用期限
D.土地市场状况
E.土地开发程度
【答案】 ABC
7、在求取土地的重新购建成本时,通常是假设该土地上的建筑物不存在,除此之外的状况均维持不变,再采用()等求取该土地的重新购置价格。
A.比较法
B.收益法
C.假设开发法
D.基准地价修正法
E.长期趋势法
【答案】 AD
8、下列制度政策的调整,在其他因素不变的情况下,会导致房地产价格下降的有()。
A.提高购房最低首付款比例
B.在卖方市场的情况下,增加房地产开发环节的税收
C.在买方市场的情况下,减少卖方的税收
D.减少房地产开发用地的供应量
E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机
【答案】 AC
9、房地产具有易受限制性,政府对房地产的限制通常通过()来实现。
A.充公权
B.管制权
C.征税权
D.征收权
E.出让权
【答案】 ABCD
10、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值(其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算)的说法,正确的有()。
A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价
B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值
C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算
D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用
E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率
【答案】 ABC
11、关于房地产状况调整的说法,错误的是()。
A.对不同用途房地产的价格,房地产区位因素的影响方向都是一致的
B.比较调整的内容或因素越多,调整后的比较价值就越准确
C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整
D.可比实例状况比估价对象状况好的,应对可比实例价格进行减价调整
E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素
【答案】 ABC
12、关于有拖欠建设工程欠款的房地产,下列说法中正确的有()。
A.建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权
B.建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权,但次于抵押权
C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金
D.消费者交付购买商品房的全部款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人
E.消费者交付购买商品房的大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人
【答案】 AD
13、下列估价事项中,仅根据估价目的来确定的有()。
A.估价对象
B.估价时点
C.价值类型
D.估价方法
E.估价所需材料
【答案】 BC
14、从房地产估价角度来说,一宗土地的空间范围包括()。
A.地表
B.地上空间
C.地下空间
D.权益空间
E.区位空间
【答案】 ABC
15、路线价法与一般的比较法的主要不同之处有()。
A.要做“交易情况修正”
B.不做“市场状况调整”
C.先对多个“可比实例价格”进行综合,然后再进行“房地产状况调整”
D.利用相同的“可比实例价格”即路线价,同时评估出许多“估价对象”
E.是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整,然后再进行综合
【答案】 BCD
16、下列关于重新购建成本的说法,正确的有()。
A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出
B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本
C.重新购建成本是实际发生的重新购建成本
D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本
E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格
【答案】 BD
17、房地产供给形成的条件有()。
A.供给计划
B.供给决策
C.供给意愿
D.供给能力
E.供给行为
【答案】 CD
18、下列关于标准价调整法的表述中,正确的有()。
A.标准价调整法是一种批量估价方法
B.标准房地产必须是实际存在的
C.房地产分组包括分用途.分类型.分区域
D.估价范围仅指估价的区域范围
E.主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估【答案】 AC
19、建筑物的功能折旧又称精神磨损,其原因主要是( )。
A.自然环境恶化
B.消费观念变更
C.设备陈旧落后
D.城市规划改变E 政府政策变化
【答案】 BC
20、我国《物权法》规定,下列不得抵押的财产有()。
A.自留山
B.自留地
C.被依法查封的财产
D.被依法监管的财产
E.乡镇企业厂房房地产
【答案】 ABCD
大题(共10题)
一、某幢写字楼,土地面积4000㎡,总建筑面积为9000㎡,建成于2002年10月1日,土地使用权年限为2007年10月1目~2047年10月1日。
现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡,建筑物重建成本为3000元/㎡,建筑物自然寿命为60年,有效年龄为10年。
其他的相关资料如下:(1)门窗等损坏的修复费用为3万元,装修的重置价格为8
2.5万元,平均寿命为5年,有效年龄为4年,空调系统功能落后,必须更换,旧系统已提折旧80万元,拆除该空调费用为10万元,可回收残值30万元,重新构建价格(不含安装费)为130万元,安装新的空调系统的费用为8万元,除空调以外的设备的重置价格为250万元。
平均寿命为15年,经过年数为9年。
(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗800元。
(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为7万元。
(4)该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利率为5%,土地报酬率为8%。
(5)假设除空调以外,残值率均为零。
试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。
【答案】
二、某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年,从2008年10月1日起计,不可续期。
该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款,贷款金额600万元,贷款期限10年,贷款年利率6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。
抵押当时的贷款成数为6成,现实社会一般贷款成数为5成。
调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。
该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为8%。
请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购
买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。
(10分)
【答案】(1)求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的市场价值-(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)-其他法定优先受偿款1)2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值500万元,收益期限为40年-5年=35年,利用公式:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:
V=500/8%×[1-1/(1+8%)35]=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额
P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(万元)3)2013年10月1日再次抵押价值=5827.28-(455.08/0.5)=4917.12(万元)
三、某宗房地产占地2000m2,容积率为3.0。
土地是在2009年5月通过出让方式取得的,出让年限是40年。
建筑物是于2010年11月建成使用的,经济寿命为50年。
经调查,现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2,同类建筑物重置价格是1000元/m2。
通过估价师对该建筑物观察鉴定,对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元,装修重置价格30万元,经济寿命5年;设备的重置价格50万元,经济寿命15年。
残值率假设均为零,报酬率为8%。
求该房地产在2013年5月的市场价格。
(10分)
【答案】
四、某宗出租的房地产,建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使用期限为40年,自2005年10月1日起计算,约定不可续期。
建筑物为钢筋混凝土结构,于2007年10月1日建成,可供出租的面积占总建筑面积的70%。
根据市场调查得知,2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2,年平均空置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元,出租人承担的税费约占租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2100元/m2,土地报酬率为8%,建筑物报酬率为10%。
请计算该房地产在2010年10月1日的价值。
(8分)
【答案】具体计算过程如下:(1)总有效毛收入:A=40000×0.7×(1-20%)×40×12=1075.2(万元);(2)总运营费用:
C=30×12+1075.2×8%=446.02(万元);(3)年净收益:a=A-C=1075.2-446.02=629.18(万元);或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(万元);(4)土地总价:L=40000/4×2100=2100(万元);(5)年土地净收益:aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(万元);(6)年建筑物净收益:aB=a-aL=629.18-
180.19=448.99(万元);(7)建筑物总价:B=448.99/10%×[1-1/
(1+10%)40-5]=4330.13(万元);(8)房地产价值:
V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)。
五、某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年,从2008年10月1日起计,不可续期。
该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款,贷款金额600万元,贷款期限10年,贷款年利率6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。
抵押当时的贷款成数为6成,现实社会一般贷款成数为5成。
调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。
该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为8%。
请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。
(10分)
【答案】(1)求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的市场价值-(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)-其他法定优先受偿款1)2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值500万元,收益期限为40年-5年=35年,利用公式:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:
V=500/8%×[1-1/(1+8%)35]=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额
P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(万元)3)2013年10月1日再次抵押价值=5827.28-(455.08/0.5)=4917.12(万元)
六、某宗出租的房地产,建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使用期限为40年,自2005年10月1日起计算,约定不可续期。
建筑物为钢筋混凝土结构,于2007年10月1日建成,可供出租的面积占总建筑面积的70%。
根据市场调查得知,2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2,年平均空置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元,出租人承担的税费约占租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2100元/m2,土地报酬率为8%,建筑物报酬率为10%。
请计算该房地产在2010年10月1日的价值。
(8分)
【答案】具体计算过程如下:(1)总有效毛收入:A=40000×0.7×(1-20%)×40×12=1075.2(万元);(2)总运营费用:
C=30×12+1075.2×8%=446.02(万元);(3)年净收益:a=A-C=1075.2-446.02=629.18(万元);或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(万元);(4)土地总价:L=40000/4×2100=2100(万元);(5)年土地净收益:aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(万元);(6)年建筑物净收益:aB=a-aL=629.18-
180.19=448.99(万元);(7)建筑物总价:B=448.99/10%×[1-1/
(1+10%)40-5]=4330.13(万元);(8)房地产价值:
V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)。
七、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案。
方案一:改造为批发市场出租10年后转售,需补缴地价,取得40年商业用地土地使用权,已知改造期为1年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2·天,可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查,10年持有期类似房地产净租金年增长率为
2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍,转售税费为转售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。
方案二:改扩建为公寓出售。
需补缴地价,取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面积17600m2;预计改造期为1.5年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元;在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积8500元;销售税费为售价的6%。
根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为4000元/m2;容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居住用地楼面地价下降2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。
请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)
【答案】假设开发法方案一:(从旧厂房到批发市场)从第2-11年,每年逐年递增的净租金,第11年的出售价格第一年净租金收益=
3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后的价值
V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n =1300.86/(7.5%-
2.5%)×[1-(1+
2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857
2.35+0.32V1 V1=12606.39(万元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能转售。
)补地价=4500×26400-1500×12500=10005万元
契税=(补地价+旧厂房价值V0)×4%=400.2+0.04V0 改造建设成本及管理费用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.81万元营销费用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71万元旧厂房的价值V0=12606.39-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71 V0=-813.83(万元)
八、某宗房地产占地2000m2,容积率为3.0。
土地是在2009年5月通过出让方式取得的,出让年限是40年。
建筑物是于2010年11月建成使用的,经济寿命为50年。
经调查,现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2,同类建筑物重置价格是1000元/m2。
通过估价师对该建筑物观察鉴定,对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元,装修重置价格30万元,经济寿命5年;设备的重置价格50万元,经济寿命15年。
残值率假设均为零,报酬率为8%。
求该房地产在2013年5月的市场价格。
(10分)
【答案】
九、某写字楼为钢筋混凝土结构,层高4.8m,没有电梯,建筑面积为
30000m2,经济寿命为60年,有效经过年数为3年。
经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2(含装修、设备费),专业费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的3%,年利率为6%,建设期为2年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年内均为均匀投入,销售税费为重新购建价格的6.5%,投资利润率为35%。
又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元;装修的重置价格为500万元,平均寿命为5年,已使用3年;设备的重置价格为200万元,平均寿命为10年,已使用3年;残值率为零。
由于该写字楼没有电梯,其出租率仅为80%,月租金为30元/m2,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼,则需要的电梯购置费用为180万元,安装费用为60万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%,正常月租金为32元/m2,由于该写字楼的层高较正常层高要高,使其能耗增加,经测算,正常情况下每年需要多消耗10000元能源费;同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为40万元。
当地该类房地产的报酬率为8%。
请计算该建筑物的现时价值。
(12分)
【答案】(1)计算重新购建价格C总:方法一:首先,计算单价
①建筑安装成本:1200元/m2;②专业费用:1200×8%=96(元/m2);
③管理费用:(1200+96)×3%=38.88(元/m2);④销售费用:C×3%;
⑤投资利息:(1200+96+38.88+3%C)×60%×[(1+6%)1.5-1]+
(1200+96+38.88+3%C)×40%×[(1+6%)0.5-1]=88.93+0.2%C;⑥销售税费:C×6.5%;⑦投资利润:(1200+96+38.88+3%C)
×35%=467.208+1.05%C;⑧每平方米重新购建价格
C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.。