中外旅游度假区经营模式创新研究

一一一创新研究I N N O V A T I O N N o．2A pr．2008一一
O
O
中外旅游度假区经营模式创新研究
廖慧娟
(清远职业技术学院经济管理系助教、硕士，广东清远511500)
【摘要】旅游度假区是度假旅游活动的场所，其经营管理水平影响着旅游者的旅游体验。

通过剖析中国旅游度假区经营的误区，研究国外分时度假和会员俱乐部两种经营模式，启示我国旅游度假区的经营管理。

，
f关键词】旅游度假区；经营模式
【中图分类号】F590．8【文献标识码】A【文章编号】1673—8616(2008)02-43038--04
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5I nnova t i ve R esear chi ng on Tour i st R es or t s’M a nage m ent Pat t e r n of C hi na a nd f or ei gn 3L I A O H ui-j u蚰
A bst r act：V aca t i on t ou r i sm bec a m e a pr eval ence am ong peo pl e．Tour i st r esor t s啪t he l o cat i o n w he r e t o ur is t a ct ivi ti es
t ake pl a ce．a nd t h ei r m ana g e m e n t i nf l u ences t ou r i st s’expe r i enc e．T he art icle r eveal s t he oper at i onal pr obl em s of
China’8舻aor t a，
and anal yzes t w o f or ei gn m anage m e nt pa t t er ns——t i m esh ar i n g hol i days and m em ber cl ubs，i n or de r t o enl i ght e n t he m anagem ent of C hi na’S t o ur is t re sort s．
K ey w or d s：t our i st re sort s；m ana gem ent pa t t e m
度假旅游是以休闲、健身、疗养及短期居住度假为目的的旅游活动，与传统观光旅游相比，更强调安全宁静的优美环境、丰富多彩的生活、增进身心健康和愉悦等。

为迎合新的市场需求，我国许多地区纷纷设立旅游度假区，但对其应具备什么样的功能、环境和经营管理特性未能有效把握。

以致简单照搬传统的商务酒店经营管理模式，造成了我国旅游度假区经营大多步履艰难。

本文针对我国旅游度假区普遍存在的问题，借鉴国外成功经验，试图探索适合中国旅游度假区的经营模式。

一、旅游度假区定义及其设施
(一)旅游度假区定义
旅游度假区是为旅游者的较长时间的住留而设计的住宅群。

在它的全包价格中，除了住宿费外，还有公共设备、体育及娱乐设施的使用费。

旅游度假区是为度假者提供娱乐、休闲、疗养及短期居住的综合体，为度假者营造愉悦、安静、舒适的环境。

度假区按环境特征分类，有海滨旅游度假区、山地旅游度假区、温泉旅游度假区、森林旅游度假区和湖滨旅游度假区；按客源市场分有国内旅游度假区【收稿日期】2008-03—12
38和国际旅游度假区；按功能分有康体型、娱乐型、会议型和赌博型旅游度假区。

(二)旅游度假区设施
旅游度假区作为一个旅游者短期居住的综合体，其设施系统应包括住宿设施、餐饮设施、购物设施、基础设施、游憩设施及会议设施【l】，其中游憩设施及会议设施都具有举足轻重的地位和作用。

根据不同市场定位及需求，住宿设施可以是别墅、星级酒店，或者是青年旅馆等；餐饮设施包括有高级西餐厅、宴会厅、风味小店及快餐店等；购物设施主要包括纪念品商店、购物街、旅游用品店、服装店等；会议设施对于会议型旅游度假区尤为重要，其一般包括有大型多功能会议厅、中小型会议室及商务配套设施等；游憩设施的具体内容详见表l：表1游憩设施系统一览表
观赏野生动物、自然风景、历史古迹、特观光设施
色建筑、民俗风情等
游憩
娱乐设施游乐设施、室内娱乐设施、演艺场所等
设施
系统体育设施
高尔夫球、网球、滑雪、水上运动、攀岩、
骑马等
康疗设施温泉SP A、森林浴、美容、桑拿等资料来源：研究整理
二、我国旅游度假区经营误区
我国从1992年开始建设12个国家级旅游度假区至今，大多未能成为具有影响力的旅游度假区，也未能实现向休闲度假型产品的转换和创新。

市场定位的模糊、配套设施的不完善，经营管理的误区，使得我国旅游度假区发展缓慢，市场与产品供求失衡。

(一)定位误区
国务院1992年下发的关于试办国家旅游度假区有关问题的通知中明确指出，“国家旅游度假区是符合国际度假旅游要求，以接待海外旅游者为主的综合性旅游区”。

目前我国对发展度假旅游一直坚持的原则：以国际旅游市场为导向，以国内旅游市场为基础，坚持可持续发展原则，建立多层次全方位的度假产品体系。

可见，从国家层面已把我国旅游度假区定位在满足国际度假者的需求上。

同时，由各级政府推动建设的旅游度假区，往往也不顾市场的需求和资源的基础，不切实际的将目标定位于国际市场。

12]以致造成国内日益兴起的庞大的度假旅游市场被忽略，而过高期望的国际市场却无法有效吸引客人前来消费。

客观地看，我国度假旅游环境的吸引力不足以大量吸引国际度假旅游者，三大主流度假吸引资源(海滨、温泉、滑雪)不具有国际竞争力是其主要原因。

以国际上风靡的海滨度假旅游为例，我国虽有很长的海岸线，但真正能够开展度假旅游的海滩为数不多。

如分布在我国北方地区的大连和青岛的海滨，由于气候的原因，海滨度假投资的可行性较低。

即使是条件较好的海南三亚等地，其资源条件和世界著名的海滨度假胜地夏威夷、黄金海岸相比也缺乏竞争力。

同时由于距离与文化的原因，来华的外国游客中，大多数是观光旅游者。

因此，市场定位的错位，加剧了旅游度假产品推进的难度。

(二)建设误区
硬件建设方面，度假区在地理位置、建筑设计与装潢、服务设施等方面与传统酒店存在明显的区别。

度假区借助优越的地理位置、良好的自然资源，配套康体、健身、休闲、娱乐等度假设施，建筑风格要有特色，与周边环境融为一体，使游客能真正享受放松休闲的乐趣。

然而，部分度假区建设以度假区为名而实际进行房地产建设，如很多大中城市城郊大规模建设某某山庄、别墅等，都冠名度假区，基
廖慧娟／中外旅游度假区经营模式创新研究一一一q
本上没有资源依托，没有活动空间和绿化配置。

更
不具备度假休闲功能，破坏了度假旅游产品的形象，误导旅游者对度假旅游区的认识。

有些度假区
甚至只是将宾馆进行改造，装修豪华化、娱乐化，将
其宾馆的食宿购物娱乐设施配套完善，但其环境质
量和容量都不符合度假区的要求，无游览景点和休
闲氛围，严重降低了度假旅游的内涵和质量。

《三)经营管理误区
度假区经营管理仍拘泥于传统酒店的模式。

度
假区员工提供的服务只是常规的客房餐饮服务，规
范化服务，缺乏人性化服务。

国外度假区在这方面
有着丰富的经验，如澳大利亚摩尔顿岛野生海豚度
假区，服务人员在喂食海豚过程中，详细讲解海豚
的生活习性；在滑沙活动中，服务人员则会讲解岛
上沙丘的成因，给游客指出沙中蕴含的矿物资源；
游客可独立出入岛，或者露营，亲身体验岛上生态
环境；度假区还为摄影爱好者提供各种摄影素材。

度假区的客源、营业收入结构、淡旺季等不同
于传统酒店，因此，在制定营销方案、营销方式、经
营策略时不能照搬酒店模式。

传统酒店以商务客及
观光客为主，收入主要来自客房、餐饮及物业三大块，淡旺季受节庆、公共假期限制；度假区以休闲度
假游客为主，收入来自游憩活动费用，淡旺季受假
期影响。

由于我国还未真正实现带薪假期，度假区
淡旺季主要受黄金周假期的影响。

许多度假区经营
者缺乏对两者区别的认识，消费者对度假区的认识
偏差，导致度假区的康体、娱乐、休闲、放松的功能
被忽略，纯休闲的度假旅游者及散客较少，而会议
型的商务客人则成为我国度假区销售的主要目标
客源市场，这是国情所决定。

现阶段的度假游客主
要是商务客人，但度假区经营要区别于传统商务酒店，不仅为客人配套商务设施、会议设施，还要有娱
乐体育、康体设施，让他们能真正地休闲放松。

三、国外度假区经营模式及其启示
面对我国旅游度假区的经营误区，放眼国外成
功的旅游度假区，吸收其成功的经营模式，如世界
度假村的魁首——地中海俱乐部，采取会员制俱乐
部形式经营，已经根据会员的相同或共通点，形成
了“城市商务俱乐部”、“城市休闲俱乐部”、“高尔夫
俱乐部”、“游艇俱乐部”、“健身俱乐部”等多种成熟
俱乐部；如R esor t C ondom i ni um s I nt er nat i onal(R C I)
已经成为了分时度假业的佼佼者，向客户提供世界
39。

爸明靳研究I N N O V A T I O N N o ．2
A pr ．2008。

上最大、最多选择的度假设施出租服务，并在全球
代表度假区经营出租项目；再如“家外之家”的经营
模式，它为个人或者家庭所有，这些个人和家庭同
时拥有或可以出租作为永久住宅的房屋[31。

他们开
发更强调户外区域，在人口低密度区，设计较不正式，由社区联合而不是开发商或度假区经营者管理。

这三种经营模式中，“家外之家”在国内极少用于旅游业，会员制俱乐部和分时度假经营模式在我国具有实施意义，以下就这两种模式进行探讨。

(一)会员制俱乐部模式
会员制俱乐部是度假区常用的一种经营模式。

会员制俱乐部指将拥有相同志趣、相同爱好、相同
地位、相同生活品质及有其他相同或共通点的人，以某种形式组织起来，为其提供针对性服务f 4】。

如今比较通行的俱乐部运作形式主要有以下三类：私人
会员制俱乐部、权益性会员俱乐部及优惠性会员俱
乐部I 列。

1．私人会员制俱乐部
这是最传统、最正规的会员制俱乐部。

会员具
有高度私密性，会员通过严格审核，会员的一切资
料以至会费、服务方式等都是不受干扰的；会员数量严格控制，保证服务质量和会员的价值，能进入俱乐部是一种身份的象征。

2．权益性会员俱乐部
这是一种变通的会员制俱乐部，会员可以在特
定时间内进入一些特定的区域，而非会员不能进入
这些区域，只能在普通区域进行活动。

俱乐部经营
灵活，有着相对广泛的目标市场，增大了空间的利
用率。

一方面，会员既可享受身份的优越性，又可享
受优惠和折扣；另一方面，增大利用空间，扩大客
源，从而提高经济效益。

3．优惠性会员俱乐部
一般是度假区本身完全对外开放，一些固定的
度假者可以通过交纳一定会费的形式而成为会员，从而享受一定的优惠。

它的卖点基本与身份地位无关，以优惠和折扣程度吸引游客，刺激消费。

(二)会员制在中国的发展启示
会员制俱乐部在我国的发展已经经历了一段时间，并得到了一定的发展，但经营者仍感到经营
的艰难，面临巨大的阻力。

1．最佳会员量、会费难以确定
度假区经营的目标是利润最大化，会员会费和量多少决定利润大小。

会费过高将大多的消费
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者挡在门外，而相对低则降低会员的转移成本，客
源无法得到保障。

2．投资费用高，资金回报效果慢
俱乐部开展的各项服务和活动以及会员资料管理等需要一定的经费投入，但度假区要赢得会员的认可和归属需要较长的时间，会员没有发展到足够的规模，资本运营艰难，前期投资通常会影响度
假旅游区经营者。

(三)分时度假模式
分时度假是度假区的一种新的经营模式，起源于20世纪60年代的法国，散布于80多个国家的4100多个分时度假区，为300万个家庭所有。

分时度假是在指定年限(或永久)内的指定时间段的居住权。

除了每年的维护费、管理费、经营费，业主要一次性或在7年～10年中分期交纳购置费，也可
以凭借自己在交易公司，如国际分时公司和国际度假管辖公司的成员身份与其他成员交换数周的所
有权。

分时度假独特的财政特点，不同于传统旅馆的财政。

它能加快资金回收的速度。

大多数旅馆抵押借款是长期交易，还款是来自日常运营的现金流；分时度假的贷款来自开发商销售能力和出售分时度假利息的短期贷款。

分时度假财政比传统旅馆财
政更简单，更具有可预测性。

分时度假还能保证长期稳定的客源，调节淡旺季矛盾。

‘’
(四)分时度假在中国的发展启示
分时度假这种全新的运作模式，在一定程度上给旅游经营者带来了希望，但由于我国度假旅游还
处于初级阶段，分时度假要在我国形成一定的规
模，还面临着许多困难，主要是以下几个方面：
1．经济水平限制
分时度假产品时限一般比较长，最短也有20年，在我国最低价格在3万人民币左右，我国绝大．
多数消费者的经济承受能力有限。

这使得其目标市。

场只能集中于极少数高薪阶层，从而限制了分时度
假的推广和发展。

2．交换网络不发达
分时度假在国外盛行原因之一在于基础较为广泛的交换网络。

如今全球有两个较大的分时度假
交换网络R C I (R esort
C o ndom i ni u m s
Int ernat i onal )
和II (I nt er val I nt er nat i ona l )，其中R CI 的交换网络
涉及80多个国家的3000多个度假村，而I I 也已经有50
多名会员加入了其
库，巨大的网络使
一目一
二o o 八年
第二期
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任何一个会员都可以十分快捷方便地实现分时交换。

哦国分时度假交换还处在发展初期，一个基础广泛的交换网络没有建立，真正涉及分时交换的产品很少，很多提供时权产品，不提供交换产品。

3．消费时空受限
我国带薪休假制度尚未普遍实施，度假时间缺乏灵活性，传统的时间完全固定的分时度假产品，在我国市场上的销售受到很多的限制。

三个黄金周的公共假期，使我国城市居民旅游消费活动具有高度的集中性，对分时度假产品经营企业的正常经营活动造成影响。

同时，我国公民出境旅游目前在空间范围上还受到一定的限制，这种制约很大程度限制了分时度假产品的发展。

在分时度假交换比较盛行的西方国家，国家之间都有着免签证协议，简化公民出国旅游的手续，目前全世界有超过100个国家的5000多家酒店和度假村已加入分时度假交换联盟。

而我国分时度假交换还处于发展阶段，很多只是提供分时产品，但不提供交换产品。

另外，即使参加了国际分时度假交换网络，但我国没有配套的免签证制度，限制了分时交换的实现。

四、小结
国外会员制和分时度假两种经营模式各有利弊。

根据目前我国旅游度假区发展状况，会员制旅游度假区较为合适，商业行业会员制在我国发展成熟的基础上，运用于旅游行业容易让消费者所接受，从消费观念和消费习惯上都较分时度假易于接受。

中低档的旅游度假区则采取权益性和优惠性的会员制俱乐部，采用游客一般接受的价格，游客数
廖慧娟／中外旅游度假区经营模式创新研究
量最大化的原则；高档的旅游度假区则采用私人俱
乐部模式。

采用较高价格，控制一定的游客数量，保
持旅游度假区高品质的原则。

而对于分时度假在我
国的发展，首先，要打破旅游者的消费观念，让旅游
者接受全新的营销模式；其次，利用互联网搭建国
内的分时度假的交换网络，在扩大国内分时度假网
络的基础上，再发展完善国际交换网络。

最后，完善
分时度假的法律保障机制，建立完善的信用机制。

我国旅游度假区处于发展阶段，存在不少经营
误区，但在国内度假旅游需求的不断增长的趋势推
动下，度假区经营将走向成熟。

度假区面向国内市
场，提供个性化、人性化的服务，满足不同层次消费
者的需求，真正发挥休闲度假功能，走向可持续发
展的道路。

’。

‘一7【参考文献1’
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【责任编校：张少宁】
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二o
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