如何利用合同条款控制业主审核结算的时间

如何利用合同条款控制业主审核结算的时间？
★案例正文：
项目竣工，便进入工程结算阶段，这时候很多经济矛盾就会集中爆发，施工过程中形成的很多签证单，如果还未经签证落实，施工企业项目部就会加大催促力度。

有时候，施工企业会采用非常有效的一招，不落实签证我就不移交项目竣工资料，我公司某项目部曾采用过这个办法，非常有效。

没有竣工资料，房地产企业就不能完成相关手续，无法向客户交房。

房地产企业面临客户收房的最后期限，往往会进行妥协，签订一个对施工企业有利的补充协议，解决施工企业提出的一部分重大签证事项。

这个过程之后，对方一定会产生不快情绪。

然后慢吞吞进行结算审计的事情就发生了。

甚至有时候故意找一些理由拒收结算申报资料，使工程结算迟迟不能开展。

试问：作为施工企业，如何在补充协议中设定条款，使结算审计工作能在一定期限内完成。

而相关条款也能被房地产企业接受。

（案例提供者：会员江海东）
★专家点评：
专家简介：
苗云升：接受过系统的工民建专业的本科及研究生教育，获得工学硕士学位，接受过北京大学和美国管理技术大学组织的项目管理专业研究生教育，获得理学硕士学位。

先后在内蒙古工业大学、青山大学、河套大学、西安建筑科技大学从事教学工作，长期从事设计管理、施工管理、总承包管理、工程监理、代建管理、海外工程总承包及全过程项目管理及咨询工作，专业领域涉及工业及民用建筑、商业及公共建筑、土地一级开发及高科技开发区的规划建设、地铁工程等。

在实践中长期承担企业内部及社会培训工作和咨询工作，基础理论扎实，实践经验丰富。

既有工民建专业的丰富技术管理经验，同时具有多年现场设计、施工管理的经验及综合管理和协调能力。

主要业绩：
1．在某大学任教，并承担其他社会大学的教学工作，专门学习了教育学、心理学等课程。

在设计院、咨询公司及总承包企业工作期间，长期从事单位内部及社会培训及咨询工作，积累了大量工程案例、工作流程及作业文件等资料，理论与实际相结合，教学经验丰富，培训贴近实际，深入浅出，具备科学性、实践性、趣味性、指导性。

2．担任某甲级设计院厦门分院总设计师及常务副院长，主持厦门分院的日常工作，参与湖里工业区的规划设计及分步实施，组织设计了湖里工业区30多万平米的厂房建筑及部分基础设施的设计，具体包括民用建筑、工业建筑及市政工程几个业务板块，主要有：民用建筑方面组织过华阳大楼31层高层建筑的设计管理，另外还主持过经典大第、万寿新城、开元科技楼一批民用、公共建筑的设计管理及专业协调；工业建筑方面，主持过金鹭特种合金有限公司钨制粉厂的设计管理，包括主厂房及机电楼、综合楼、变电所等配套设施，另外还有恒森化工厂、众达第一轧钢厂扩建高速线材工程、晋益汽车配件厂等工业建筑的设计。

市政工程方面，主持了漳州角美开发区、蓝田开发区、龙文开发区等开发区的规划设计和施工图设计管理。

通过在厦门分院多年的设计管理工作，特别是参与湖里工业区的规划建设，熟悉开发区规划建设及工程管理的流程以及与各类开发商协调配合的方式。

3．担任某甲级设计院工程建设部经理，主要负责过200万吨钢厂工程总承包全过程项目管理。

包括炼铁、炼钢及轧钢项目的前期管理、招标采购管理、设备监制管理、设计管理、现场施工及安装调试管理、合同管理及全过程造价管理等。

掌握大型工业项目工程总承包全过程管理及协调的流程和方法。

4．担任某国际咨询公司市场营销部经理、项目管理部经理、技术发展部经理，先后承担天鸿大厦、华泽大厦、垦华监狱、劳动关系学院及深圳地铁5号线等大型项目的工程监理、代建管理等项目管理工作，任工程总监、项目经理；负责咨询公司的投标管理、贯标管理、合同管理及技术管理工作。

熟悉和掌握咨询公司的部门运作管理和项目管理的流程和方法。

在组织项目从可行性研究、环境、交通、消防、抗震评价，项目前期规划、用地、拆迁及水、电、热、汽四源手续的办理，工程设计、监理、施工及材料、设备
招标管理，到工程实施过程的安全、进度、质量及投资控制直到竣工验收和工程移交及保修全过程的管理方面积累了丰富的经验。

5．担任某特级施工企业副总裁，负责合同及成本管理、经营管理和咨询公司管理，国际公司副总经理及总工程师，负责技术管理和国际业务。

承担阿联酋、伊朗等海外工程的总承包业务从前期谈判、手续办理、材料设备供应、劳务组织，到现场管理、目标控制工作。

考察了多个海外建筑市场和代表性工程现场，对海外项目的组织和管理具有一定的经验。

同时发挥在项目管理的海外教育背景及一定的英语水平基础优势，不断向海外工程总承包管理的理论和实践发展，为承担大型国际项目的组织管理及咨询工作做好准备。

6．职称和执业资格：
教授级高级工程师；
工业与民用专业硕士；
项目管理专业硕士；
国家注册监理工程师；
国家注册一级建造师；
国家注册咨询（投资）工程师；
专家点评：
工程项目结算的管理和控制，包括很多环节和方面。

其中时间的控制是项目进度管理的内容，也是资金时间价值的考虑，最终为了实现项目的经济效益和企业利润的最大化。

要保证结算的时间，即实现结算的及时性目标，在保证结算质量的前提下，需要通过事前控制、过程控制和事后控制几个环节来实现。

而利用合同有关条款控制业主审核工程结算的时间属于事前控制的一种措施。

即通过合同的约定对过程控制和事后结算提供合法依据。

其中通用条款主要有：
1、工程竣工验收报告经发包人认可后28天内，承包人向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。

2、发包人收到承包人递交的竣工结算报告及结算资料后28天内进行核实，给予确认或者提出修改意见。

发包人确认竣工结算报告通知经办银行向承包人支付工程竣工结算价款。

承包人收到竣工结算价款后14天内将竣工工程交付发包人。

3、发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内无正当理由不支付工程竣工结算价款，从第29天起按承包人同期向银行贷款利率支付拖欠工程价款的利息，并承担违约责任。

4、发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内不支付工程竣工结算价款，承包人可以催告发包人支付结算价款。

发包人在收到竣工结算报告及结算资料后56天内仍不支付的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以由承包人申请人民法院将该工程依法拍卖，承包人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

5、工程竣工验收报告经发包人认可后28天内，承包人未能向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料，造成工程竣工结算不能正常进行或工程竣工结算价款不能及时支付，发包人要求交付工程的，承包人应当交付；发包人不要求交付工程的，承包人承担保管责任。

作为施工企业，可以在上述通用条款的基础上，在专用条款及补充条款中设定有关内容，对结算审核工作进行具体约定，以保证结算工作顺利按计划完成，而相关条款也能被甲方接受。

案例中描述的“工程进入结算阶段，有许多签证单还未经签证落实”所反映的状态，施工单位已经处于很不利的位置，如果按常规，至少施工单位在两个方面工作没有做到位：一是，没有及时办理签证手续，很可能错过有效时限，很可能失去最好的签证时机和证据；此时，如果原因在业主，那么施工单位没有及时采取有效合法的进一步措施，并留下证据，如果采取了合适措施和步骤，即便业主没有签证，只要留下相关记录和凭证，即便业主没签证，也可以作为结算的证据。

案例中所谓“非常有效的一招”，其结果也是“使工程结算迟迟不能开展”。

问题就在于没有将这一招及时落实在每一次的签证过程中，没有把目标分解并进行过程控制，最后既没有解决问题、同时激化矛盾，并不可取，也违背合作双赢的经营思想。

在最新的劳务分包合同示范文本中明确约定，甲乙双方在履约过程中如果发现对方存在违约行为，“必须60日内书面告知并提出明确要求，逾期不行使告知权利的，视为放弃此项权利”。

为了规范过程签证活动，可以在合同中参考设置如下条款：
1、在通知监理工程师对隐蔽工程检查前，乙方应严格进行自检。

2、乙方自检合格后，按规定格式填写隐蔽工程检查证及附件，于隐蔽前48小时，通知监理工程师（或甲方代表）到现场进行检查，并在检查证签字，方可继续施工。

检查如不合格或检查证及附件与实际不符，监理工程师（或甲方代表）不予签证，待乙方改正后重新检查签证。

3、如监理工程师（或甲方代表）接到通知后，在规定时间内不能到现场检查时，应委托乙方检查人员负责检查合格、签证并注明原因，即可继续施工。

监理工程师（或甲方代表）事后应补签检查证，如有疑问，确需再行检查的隐蔽工程，可以提出重新检查，其检查返工费用由甲方负责。

监理工程师（或甲方代表）在接到隐蔽工程检查通知后，既不按时到现场，又未委托者，对危及安全的工点，乙方有权视现场情况予以隐蔽，其后果由监理单位（或甲方）承担。

4、乙方未按规定通知监理工程师（或甲方代表）到现场进行检查，需重做检查及返工的费用均由乙方负责。

5、与设计资料差异较大的隐蔽工程，乙方在通知监理工程师（或甲方代表）的同时，还应通知设计单位参加检查、签证。

验工计价可以参考铁路部门的做法，在合同中设置类似条款以介绍竣工结算风险：
验工计价按照月预支，季度、年度验工计价及末次验工清算分阶段办理。

1、月预支工程款：乙方应按当年投资计划（扣除列入当年计划的设备）及施工组织设计安排，提出季度用款计划，经甲方认可后，每月按当季建安工程价值的30%预支。

2、季度验工计价：乙方按当季实际完成的工作量，分章节编制季度验工计价表，经监理工程师（或甲方代表）签认后，于季末5天内报甲方审批，作为季度结算的依据。

3、年度验工计价：乙方按当年投资计划内完成的实际工作量，编制年度验工计价表，经监理工程师（或甲方代表）签认后，于次年1月7日前报甲方审批，作为年度结算的依据。

4、末次验工计价：建设项目竣工时，由乙方编制末次验工计价表，经监理工程师（或甲方代表）签认后作为竣工清算的依据。

5、凡需要安装的设备，待安装就位后凭发货票和规定的综合业务提成、运杂费计价。

不需要安装的设备和工器具，根据发货票及固定资产验收或保管记录办理计价。

6、材料（不含国外贷款采购材料）差价按铁道部公布的价差系数计价。

7、其他项目和费用，按工程比例或双方约定计价。

确定变更价款也是承包合同中对结算工作影响较大的内容，可以参考以下条款：
1、承包人在工程变更确定后14天内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。

变更合同价款按下列方法进行：
（1）合同中已有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格变更合同价款；
（2）合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照类似价格变更合同介款；
（3）合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行。

31．2承包人在双方确定变更后14天内不向工程师提出变更工程价款报告时，视为该项变更不涉及合同价款的变更。

2、工程师应在收到变更工程价款报告之日起14天内予以确认，工程师无正当理由不确认时，自变更工程价款报告送达之日起14天后视为变更工程价款报告已被确认。

3、工程师不同意承包人提出的变更价款，按关于争议的约定处理。

4、工程师确认增加的工程变更价款作为追加合同价款，与工程款同期支付。

5、因承包人自身原因导致的工程变更，承包人无权要求追加合同价款。

以上是一些通用的考虑，对于具体项目应在合同谈判和评审的过程中进行风险分析，在专用条款和补充条款中提出有针对性的措施，同时加强合同管理的基本素养，使得合同条款既能符合我方利益、又能合理合法、有根有据，容易被对方接受，实践中便于操作和实施。

在上述合同措施的基础上，在现场可以采取组织措施、管理措施作为配套措施共同保证工程结算能够及时顺利的完成，比如进场后可以协同监理单位制定一些现场管理制度和规定，把结算工作纳入其中，事前征的业主代表的认可，大家共同按有关制度和流程办理，共同实现项目管理的目标，保证工程结算按时申报、审核完成。

不妥之处，欢迎同行指正。

★网友评论：
分析1：如何利用合同条款控制业主审核工程结算的时间[作者] 朱行军 [公司] 保密
1、关于工程结算，建设部、财政部、国家税务总局等部门有文件规定。

施工企业如何利用这个文件，是一种技巧。

2、合同中，业主往往要求施工单位如何在工程竣工时提供工程资料，而施工单位却没有提出如何进行工程结算。

3、有的施工单位在合同中会提出非常严厉的条件。

因为房地产企业在项目的资金和其他方面会严格要求施工单位。

4、签证具有一定的时限性。

施工单位的签证一定要及时、正确的完成，超过时限的签证是不能进入结算的。

分析2：应该按程序办事[作者] wanjichong [公司] 青岛建设集团海外部
遇到过一个白人工程师，他说的很有道理：为什么我会成功，我的QS strong 我的site engineer strong，我的资料最全，我的工作程序正规．我拿出来的所有资料，包括索赔的，需要调价的都完全有依据，对方不得不批．
实际上，很多的时候我们说的这些管理技巧，索赔技巧等等，归根到底就是按程序办事，严格按照程序办事．
分析3：应该签证规范化[作者] 帝晓明 [公司] 四川省港航开发有限公司|
接手一个工程结算，原工程的监理和业主代表现场管理薄弱，工程过程资料签证无量无价（监理签为按合同相关条款办理，给后期留下扯皮后患），300万的合同，施工索赔报270万，不达到目的就阻扰后续施工。

经多次会议，现达成结算框架协议。

因此工程的过程签证规范化很重要。

分析4：应该做好准备工作[作者] mark [公司] 新广国际
一个建筑公司，对于合同风险管理应该有自己的一套办法，在合同中都会签定关于签证、进度款支付及结算的相关条款。

但到了项目施工阶段，这些条款便会很难落实，因为很多条款对于施工方来说落实的难度很大。

作为项目部来说，在这个过程中要尽量把一些有利于施工方的条款按合同实施，只要形成习惯就好了。

做好签证资料的收集和整理工作，把握好对施工方有利的时机，有时可以适当的“赖”一下。

分析5：应制定严格的合同条款限定[作者] 我是鲨鱼 [公司] 中油管道
合同条款的形成是双方或者三方斗志斗勇，激烈对决的结果，贵企业的做法也是业界熟知的，建议将审计工作的节点时间前移至提交竣工资料前15天，通常条件下这是合理且可以接收的。

再者，要清楚的制定出审计的标准及产生争议后的仲裁机构，避免直接对簿公堂，设置一个缓冲，为双方和解乃至自身搜集证据链条赢得时间。