20160314苏州静思园项目概念定位报告(PPT99页)

本文图例标示说明
通过现有资料查阅到信息数据
通过互联网查阅到的资料数据 通过现场实地走访了解到的信息 通过电话询问到的相关信息
PART. 1
市场参考
1
本地房地产市场情况
宏观市场/吴江商品房成交
2015年吴江商品房累计成交24859套，同比增长69.18%，成交均面积为118.89㎡，更偏向于改善型 购房
周庄古镇是世界文化遗产预选地、首批国家5A级旅游景区，位于苏州城东南，位于昆山、吴江、上海三地交界处。 周庄古镇四面环水，因河成镇，依水成街，以街为市。井字型河道上完好保存着14座建于元、明、清各代的古石桥。800多 户原住民枕河而居，60%以上的民居依旧保存着明清时期的建筑风貌。 周庄镇为泽国，因河成街，呈现一派古朴、明洁的幽静，是江南典型的“小桥、流水、人家”，虽历经900多年的沧桑，仍 完整地保存着原有的水乡古镇的风貌和格局，宛如一颗镶嵌在淀山湖畔的明珠。
宏观市场/吴江商品房库存
截止2015年12月31日，吴江楼市库存量在苏州整体市场中占比一半还多，按照目前销售速度的去化 速度，预计需要36个月
区域 汾湖开发区
平望镇 七都镇 盛泽镇 松陵镇 桃源镇 同里镇 震泽镇 总计
吴江市场各区域商品房库存量
面积（㎡） 525379.72 206499.76 232558.37 1097195.48 2612587.24 133535.26 135833.47 284360.45 5227949.75
区域市场/周边项目分布
本案位于吴江市去与同里镇交界处，周边3公里范围内在售项目较少，同里镇多为别墅项目，而吴江市区 以小高层公寓为主
卓锦兰香
3公里
九里湖公馆 （待售）
中粮本源 （封盘）
本案
同里盛景园 （尾盘）
吴江市区项目
项目名称
产品类型
卓锦兰香
小高层
总建面 （平米）
110000
主力产品 （平米）
销售价格 （元/平米）
特点：以观光为主一次性 消费，以门票为主要收入 来源
劣势：资源利用有限，资 金回笼较慢，重复性消费 很低
特点：短期消费为主，显著季 节性，
劣势：消费者消费结构单一 ， 购买力较弱
特点：反复长、短期消费，以休闲体验度假为 主，旅游成为要素产业，产业链长、聚集度高 的特征，覆盖许多领域，城市功能不断完善
房地产投资：吴江区固定资产 投资增长迅速，对城市房地产 形成强劲推动里，房地产投资 的占比逐年增强，未来仍有一 定的发展空间
商品房市场：2015年吴江商品 房成交套数同比涨幅69.18%； 成交面积同比上涨71.42%；成 交情况良好，同时库存较大，目 前吴江区商品房库存量按照平均 去化速度，至少需要36个月的时 间；喜忧参半，未来仍具有良好 的发展契机
2015年吴江金九银十表现不凡相比去年表现较好，12月成交相比11月有所下滑，其中太湖新城板块为吴江销售主力板块 由于政策利好，作为准1.5线城市苏州吴江区，购房需求高涨，加上除吴中区外很多核心地块缺乏，而重点打造的太湖新城板块是吴江未来CBD，政府学校商业等重要 配套设施比较集中，长期看来具有良好的发展前景
观看古建筑，了解历史文化
1天
1-2天
较低
较高
餐饮、门票、纪念品
门票、餐饮等
几乎为零
几乎为零
名山秀水游 观山、戏水、亲近自然
1-2天 较低 门票、餐饮、住宿等 较低
由于资源限制，主要以观光旅游和休闲旅游为主，重复性消费低。
江南古镇分析
江南六大 水乡古镇 所在地 历史时间 水气指数 古老指数 人气指数
备注：数据来自吴江搜房网
2015年1-12月吴江区商品房共计成交24859套，较去年同期增加10165套，涨幅为69.18%；成交面积为2953730.74㎡，同比上涨71.42%；成交均面积为 118.89㎡，更偏向于改善 从月度成交走势来看，除了2月份成交下行仅成交754套同比2014年2月商品房成交少237套，整体来看还是逐渐走高的，其中3月份和10月份成交涨幅让人咋舌 吴江作为城南重要的置业区域以松陵镇为核心，桃源、七都、盛泽等乡镇板块为辅助，经济活跃城建迅猛，4号线地铁通车进入倒计时
假养老为购买目的
以旅游度假、养老为主， 多为二次以上置业
同里本地、周边乡镇客户
同里本地及周边乡镇私营业主 周边乡镇私营业主
以自住为主，改善居住环境或为子女 购房。或少量外地客户投资购买
宏观市场结论篇 2015年吴江楼市跟随着苏州楼市的脚步，成交量、成交均价一路上
扬，商品房、住宅的量价走势同比涨幅明显；目前仍以改善型购房为主，具有一定的经 济基础，客户多来自本地及周边乡镇，而同里市场多为长三角旅游客度假养老购买，亦 有吴江外溢及周边乡镇客户
住宅市场：住宅市场成交情况良 好，金九银十表现不凡，同比 2014年涨幅明显，其中太湖新 城为区域销售主力板块，且板块 内项目成交均价相比2015年初 均有一定幅度的增长；吴江住宅 市场未来发展可期
长三角范围借鉴项目
长三角旅游主要类型
长三角旅游景点分布图
名人故里游
代表景点
南京、 绍兴
停留时间
1-2天
88-128
10500
同里镇项目
项目名称
产品类型同里盛景园源自多层总建面 （平米）
6886
九里湖公馆 中粮本源
叠加别墅
双拼、叠加 别墅
25291 286000
主力产品 （平米）
110、130
销售价格 （元/平米）
6500
185-550
8000
260
封盘
区域市场/客户来源
吴江市区项目已吴江本地及下辖乡镇客户购买为主，亦有少量苏州外溢客户购买，而同里镇住宅项目多 为本地乡镇客购买，辅以少量吴江外溢客户，苏州客户几无可能，同里别墅为长三角富有阶级度假养老 购买
宏观市场/吴江商品房价格
吴江楼市均价走势与成交走势如出一辙，2月份小幅下跌，3月份后开始稳定上涨，截止2015年12月， 楼市均价为9977元/㎡
楼盘名 首开太湖一号
中房颐园 华润凯旋门 苏州湾壹号 朗诗太湖绿郡 蓝光天悦城
吴江太湖新城板块商品房均价涨幅情况
2016.1价格
2015.1（首开价 格）
1
2
数据来源说明：本报告成交数据来源为吴江网上房地产签数据， 由颂唐地产监测，并在此基础上剔除经济适用住房、单位定向 房后所得。
本报告经济数据统计主要为吴江数据，商品房数据范围主要
3
为整个吴江城区域数据。
本报告观点及数据仅供参考,不作为投资依据。数据最终解释 权归颂唐地产所有
市场参考 本体认知 产品功能划分
20.12 16.82 7.72 19.75 19.36 25.08 24.78 22.45 23.01 25.43 33.31 39.94 35.39
成交均价（元/㎡）
7771 8732 7704 7597 7947 7745 7942 8274 8225 8106 8752 9979 9980
备注：数据来自吴江搜房网
套数 3746 2824 2054 9499 30162 1296 940 2963 53484
吴江区松陵镇在库存套数及面积上都是全区中量最大的区域，松陵镇共有商品房30162套，占整个吴江区库存量的56%以上。松陵镇是目前吴江区重 要的房源供应地，也是2015年全年吴江楼市最热的区域，从11月、12月成交量来看松陵镇几乎占了吴江区当月总成交量的7城以上
特色
周庄
江苏苏州 九百多年 ★★★★★
★★★ ★★★★★
西塘
浙江嘉兴 六百多年 ★★★★★
★★ ★★★★★
同里
江苏苏州 九百多年 ★★★★★
★★★ ★★★★★
乌镇
浙江嘉兴 一千多年 ★★★★
★★★ ★★★★
甪直
江苏苏州 两千多年 ★★★★ ★★★★★ ★★★★
南浔
浙江湖州 八百多年 ★★★★
★★★ ★★★★
优势：具备综合复合型休闲度假功能，消费者 消费结构复杂 ，购买领域广，重复性消费活动
生态农家游
古镇度假游
名山秀水游
名人故里游
功能
单一
复合
度假内容 逗留时间 可体验度 游客消费 重复购买性
生态农家游 水果采摘、吃农家宴
1天 较高 餐饮、采摘水果费用 几乎为零
古镇度假游
名人故里游
观赏小桥、流水、人家；体 验江南古镇历史韵味
宏观市场/吴江商品住宅成交
2015年吴江区住宅市场成交情况较好，金九银十表现不凡，相比去年涨幅较大，其中太湖新城板块为 区域销售主力板块
14.12 15.01 15.02 15.03 15.04 15.05 15.06 15.07 15.08 15.09 15.10 15.11 15.12
成交面积（万㎡）
千年古镇，家家临水、 曾经出过64个进士， 宋、元、明、清时代 市中心，云集百余家
户户通舟，号称“东 161个举人，以及 的石拱桥72座半，现
丝商巨富
方威尼斯”
如茅盾、沈泽民等 存41座，古代桥梁的
名人。
博物馆
具备民居建筑和水乡风情的共性，同时在历史积淀和文化氛围存在差异化
江南六大古镇竞争态势
互为攀比的营销开支 同质化竞争激烈 扎堆式的打折优惠政策 案例：周庄的‘万三蹄’,同里的‘状元蹄’,甪直的‘甫里蹄’
核心旅游区内的水乡资源优势正在受到其他水乡古镇的同质化冲击。
长三角旅游市场分析关键词：
同质化 观光型旅游 重复性消费低
并且辐射长三角区域的旅游产品已是屡见不鲜，而带有特定的文 化元素缺更容易脱颖而出，以下是具有一定代表性的案例：
水月周庄
杭州良渚文化村
水月周庄/水乡周庄
周庄“镇为泽国，四面环水”，河流呈井字形从镇中穿过，“咫尺往来，皆须舟楫”，小小的的周庄 共有十座四百年至八百年历史的古桥。海外报刊称周庄为“中国第一水乡”
区域 吴江市区项目
同里镇项目
项目
客户来源
客户特征
置业动机
卓锦兰香 九里湖公馆
中粮本源 同里盛景园
松陵本地 周边乡镇（震泽、盛泽镇）客户
松陵本地及周边乡镇企事业单位员工、 政府公务员；多为新苏州人，苏州客群
占据约20%的比例
吴江客户自住（婚房、养老）， 苏州客户自住
长三角旅游客户、度假养老客户
来自上海、苏州、杭州等长三角主要城 市富有阶层，多拥有二套以上房，以度
古镇度假游
周庄、同里、乌镇、西塘、 锦溪、朱家角、甪直
生态农家游
崇明、南北湖、余姚、婺源
杭州、千岛湖、安吉、丽水、 名山秀水游 普陀山、嵊泗、雁荡山
1天 1天 1-2天
同里属于1-2日游， 旅游类别以人文历史和江南山水为主。
长三角旅游主要类型
发展阶段 高
第一阶段：观光旅游
第二阶段：休闲旅游
第三阶段：体验旅游
涨价
12800
6900
5900
涨幅 85.51%
12800
10000
2800
28.00%
10500
8300
2200
26.51%
15500
8400
7100
84.52%
15500
12500
3000
24.00%
12500
10000
2500
25.00%
备注：数据来自吴江搜房网
2015年“涨价” 成为苏州楼市的代表名词，一波一波的涨价潮不停冲击客户的神经。这一年购房者对互动的涨势略显吃不消，被迫选择尹山湖购房，无奈尹山湖价 格也疯狂上涨，而均价还未过完的吴江（南苏州）成为了刚需们最后一片选择置地 吴江楼市均价走势与成交走势如出一辙，2月份小幅度下跌，3月份后开始稳定上涨，截止2015年12月，楼市均价为9977元/㎡，距离万元大关只剩下33元 吴江太湖新城凭借地段优势以及逐渐完善的配套，成为吴江房价上涨的领头羊。板块内多个楼盘冲向了1.5万元/㎡
周庄
同里
甪直
南浔
前街后河， 前店后房， 典型的‘河 街式’贸易 集镇
富家大园或 雅致小院， 体现出宁静 的水乡居住 环境
拥有唐代大 寺庙，以庙 兴镇
丝绸兴旺， 巨贾辈出， 是以工商业 托起的古镇
乌镇
西塘
典型的‘人 家尽枕河‘ 体现矛盾笔 下的‘林家 铺子‘的风 情
以酒兴市， 长廊布满整 个古镇，体 现的是买酒 饮酒的商业 文化
完整的明清代古建
最具文化气息的水 古老文化，名胜古迹、 名列浙江省l5个历史
筑 ，“一园、两堂、 乡古镇，具备小桥、 古桥、古街、古民宅
三桥”，被15条小河 流水、人家的水乡 以及具有1300多年 文化名镇之首，曾经
分割，有49座小桥的 风情和精巧雅致的 历史的古银杏树，有 是最富庶的江南古镇，
民居建筑，历史上 江南“桥都”的美称， 著名的丝绸产地和丝
明清时期周庄是一个 粮食、丝绸及多种手 工艺品集散地和交易 中心，全镇60%民居 为明清建筑，近百座 古典宅院、60多个砖 雕门楼和14座各具特
色的古桥。
吴越两国相争的交界 地，故也有吴根越角 之称。自然环境十分 幽静，具有长长的巷 道，过街的窗户是造 型细致雕刻讲究的木 结构，漫步其中，一 种思古之情油然而生
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2015年吴江楼市成交套数月度成交走势 2014年 1836 991 1184 1496 1140 846 940 1194 719 1476 1199 1673
2015年 1684 754 1715 1756 2032 2082 1930 1949 2144 2785 3007 3021