土地增值税清算审核指南PPT资料全面版

❖ （三））税务机关下达《土地增值税清算核准 通知书》，纳税人未按照规定期限清缴税款的。
第二部分 清算审核操作要点
一、清算审核前准备工作
（一）确定审核对象 （1）调取、查阅、消化税收征管信息资料 （2）充分利用现有信息手段获取审核项目（一个 或几个）涉税信息资料 （3）制定审核方案 （4）确定审核人员工作分工 （5）制作相应法律文书
能有偿转让的开发小区内公共配套设施发 生的支出
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ 2、扣除项目金额的审核 ❖（2）开发成本 开发间接费用⑥→直接组织、
管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利 费、折旧费、修理费、办公费、水电费劳动保护 费、周转房摊销等 。一般限于工程部中负责工地 现场管理人员。 ❖ 注意：防止管理费用销售费用挤列本项目
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ （七）审核项目扣除项目金额 ❖ 1、扣除项目金额确认原则 ❖（3）真实性 所归集的各项成本和费用必须是
真实发生的。实际支付且取得合法有效的凭证。 ❖（4）合理性 是否存在开发费用计入开发成本，
开发成本中某些项目支出是否异常。
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖二、清算审核实施步骤
❖2、扣除项目金额的审核 ❖（2）开发成本 基础设施费④→开发小
区内道路、供水、供电、供气、排污、排 洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生 的支出。 ❖ 注意：此款项同上款
第二部分 清算审核操作要点
❖二、清算审核实施步骤
❖2、扣除项目金额的审核 ❖（2）开发成本 公共配套设施费⑤ →不
（2）开发成本 ①土地征用及拆迁补偿费→土地征用费、劳动力安置费；
人所提交的清算资料，进行逐级审核（主 （二）关于转让房地产的成交价格明显偏低的确认问题。 管局长终审），并撰写《土地增值税清算 审核报告》。
第一部分 清算审核运作流程
❖
❖ 对于审核通过的，各区县地税局应下达 纳税人《土地增值税清算核准通知书》 （见附件6），限纳税人15日内办理清缴税 款手续，同时做好税款入库的监督和清算 资料的归档工作。
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ （八）扣除项目金额的归集分配 ❖ 1、归集原则：成本费用按受益对象归集 （1）直接单独受益
——直接归集（本项目、本种类） （2）间接共同受益
——分配归集（各项目、各种类）
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ （八）扣除项目金额的归集分配 2、分配方法：按成本费用的性质确定
第二部分 清算审核操作要点
一、清算审核前准备工作
（二）进驻被审核单位 (1)说明来意，消除误解，争取配合。
（2）履行法定程序－－ （1）两人以上上岗 （2）出示相关文书 （3）其他
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
（一）了解帐外情况 1、通过座谈等形式了解被审核对象经营状况 2、责成提供相关文件资料 3、前往工程部、售楼部等部门了解并索取涉税资料
❖ 2、扣除项目金额的审核 ❖（5）其它 对从事房地产开发的纳税人可按土
地成本和开发成本两项规定计算的金额之和，加 计20%的扣除。 ❖ 注意：若转让“生地”，只允许扣除地价款、交 纳的有关费用，以及税金；代收费用作为转让收 入，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的 基数；
第二部分 清算审核操作要点
❖ 关于收入金额确认问题
❖ （一）关于确定转让房地产收入的问 题
❖
土地增值税清算时，应以交易双方签
订《房地产销售合同》、《房地产预售
合同》（已在房管部门备案）和具有销
售合同性质的协议书等所载的销售金额 及其他经济利益确认收入。
❖ （二）关于转让房地产的成交价格明 显偏低的确认问题。
❖ （七）审核项目扣除项目金额 ❖ 1、扣除项目金额确认原则 ❖（5）配比性 二次分配：本项目开发产品扣除
项目在全部已售与未售间进行分配；三次分配： 本项目已售扣除项目在已售各种类开发产品间进 行分配。
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ 2、扣除项目金额的审核
❖（1）土地成本 审核:地价款和有关税费是否支
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ 2、扣除项目金额的审核 ❖（2）开发成本 前期工程费② →规划、设计、
项目可行性研究等支出 ；水文、地质、勘察、测 绘等支出；“X通一平”等支出 。 ❖ 注意：此项费用一般发生在立项开工前，应严格 对号入座，防止“管理费用”挤列本项目
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
（二）了解帐内情况 1、责成提供项目涉税期限的会计资料－报表、帐簿、
凭证 2、根据需要要求被审核对象经办人员汇总、统计相
关数据资料；对上述数据资料进行抽检核对以确 保真实可靠 3、确定重点审核 如毛利率、税负率等的异常现象 重点关注
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ 2、扣除项目金额的审核 ❖（2）开发成本 建筑安装工程费③→建安工程
是否真实发生；工程造价是否异常；甲供材料是 否重复扣除，是否取得施工方开具的发票。 ❖ 注意：此款项必须支付、凭证必须合法有效。对 于“预提”、“暂估”应予剔除（已开票未支付 的质量保证金除外）。
第二部分 清算审核操作要点
（1）本项目间：“占地面积”、“可售面积”、其 他
（2）多项目间：“占地面积” 、“建筑面积” 、 其他
第二部分 清算审核操作要点
❖ 三、清算结果确认和资料管理
（一）审核人员撰写《清算审核报告》 （二）所有案卷材料移交归档 （三）主管税务机关开具限期补（退）税款《核准
决定通知书》。
第三部分 具体问题及案例剖析
发商拥有或控制的建筑面积，比如会所、地下车 库等。
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ （五）审核项目开发产品建成情况 ❖ （2）不可售面积 ❖ ①建成后产权归全体业主所有的建筑面积； ❖ ②建成后无偿移交给政府等部门的建筑面积
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ （六）审核项目取得转让收入金额 ❖ 1、确认转让行为：强调有偿性。 ❖ ☆视同销售的情形 ❖ 2、确认转让开发产品种类 ❖ ☆先判断住宅与非住宅，再将其中的住宅细分为
2履行法定程序1两人以上上岗2出示相关文书3其他tianjinshidifangshuiwujutianjinshidifangshuiwuju二清算审核实施步骤一了解帐外情况1通过座谈等形式了解被审核对象经营状况2责成提供相关文件资料3前往工程部售楼部等部门了解并索取涉税资料tianjinshidifangshuiwujutianjinshidifangshuiwuju二清算审核实施步骤一了解帐外情况4实地查看核对被审核单位提供反映情况的真实性5核对税管资料外围资料与被审核对象提供情况的一致性对不一致方面作为审核重点6如有必要可持相关文书对其他与审核项目有关的单位和个人进行调查tianjinshidifangshuiwujutianjinshidifangshuiwuju二清算审核实施步骤二了解帐内情况1责成提供项目涉税期限的会计资料报表帐簿凭证2根据需要要求被审核对象经办人员汇总统计相关数据资料
付？支付凭证是否属于合法有效？是否含有土地 开发费用或其他费用？取得面积与本项目用地面 积是否不一致？
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ 2、扣除项目金额的审核 ❖（2）开发成本 ①土地征用及拆迁补偿费→土
地征用费、劳动力安置费； 耕地占用税、 契税； 有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出； 安置 动迁用房支出。 ❖
土地增值税清算 审核指南
年3月15日
TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU
土地增值税清算审核指南
❖第一部分 清算审核运作流程
❖第二部分 清算审核操作要点
❖
一、清算审核前准备工作
❖
二、清算审核实施步骤
❖
三、清算结果确认和资料管理
❖第三部分 具体问题及案例剖析
第一部分 清算审核运作流程
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ 2、扣除项目金额的审核 ❖（4）税费 营业税、城市维护建设税、 ❖ 教育费附加；与销售有关的印花税不得重复扣除。 ❖ 注意：此项收费是与转让房地产有关的税费；本
项目税费；各种类税费；已经实际缴纳。
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
一2、、扣清除算项通目知算金额的资审核料同时，出具《土地增值税清算受理 通知书》（见附件5），并依据土地增值税 并提供金融机构证明→利息据实扣除→其他按5%计算扣除。
第一部分 清算审核运作流程 1、责成提供项目涉税期限的会计资料－报表、帐簿、凭证
《条例》及《细则》和有关规定，就纳税 （六）审核项目取得转让收入金额
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ (四)审核项目纳税情况 ❖ 1、主管科（所）、税款征收方式 ❖ 2、预征方式、普通住宅及非普通住宅标准认定 ❖ 3、《清算通知书》文号、送达时间 ❖ 4、《清算申报表》报送时间、补退情况
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ （五）审核项目开发产品建成情况 ❖ 1、竣工验收建筑面积 ❖ （1）可售面积 ①测量报告确认的可售面积； ②虽未经许可但归开
❖ 对于审核有问题的，视情况责令纳税 人补充资料或修改数据。情节严重的，应 及时上报市局。
第一部分 清算审核运作流程
❖ 三、其他 ❖ 凡涉及下列情况的，均依据《中华人民共和
国税收征收管理法》及其实施细则有关规定处理。
❖ （一）纳税人应进行土地增值税清算申报而未 申报的；
❖ （二）税务机关下达《土地增值税清算通知 书》，纳税人未按照规定期限申报的；
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ 2、扣除项目金额的审核 ❖（3）开发费用 ①能够按项目计算分摊 ❖ 并提供金融机构证明→利息据实扣除→其他按5%
计算扣除。②不能按项目计算分摊或无法提供金 融机构证明→利息不据实扣除→全部按10%计算 扣除。 ❖ 注意：此费用重点审核计算基数。
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
（一）了解帐外情况 4、实地查看、核对被审核单位提供反映情况的 真实性 5、核对税管资料、外围资料与被审核对象提供 情况的一致性，对不一致方面作为审核重点 6、如有必要，可持相关文书对其他与审核项目 有关的单位和个人进行调查
第二部分 清算审核操作要点
❖ （三）重点审核项目情况 1、土地来源：取得方式、时点、文号 2、立项：时点、项目名称及内容、文号 3、开工：时点、施工方、施工许可证号
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
（三）重点审核项目情况 4、 预销售：时点、预售许可证号、面积 5、完工：时点、决算金额、建筑面积
第二部分 清算审核操作要点
❖ 凡纳税人自行申报项目清算，或涉及退 第二部分 清算审核操作要点
第一部分 清算审核运作流程
缴税款的项目清算。各区县地税局受理清 （一）通过税务中介机构申报项目清算（主动清算的） 。
（4）合理性 是否存在开发费用计入开发成本，开发成本中某些项目支出是否异常。 地下人防工程属于国家法律规定的强制行为，，视情况责令纳税人 补充资料或修改数据。情节严重的，应及 时上报市局。
第一部分 清算审核运作流程
❖ （二）纳税人自行申报项目清算（被动 （三）重点审清核项算目情况的)），或涉及退缴税款的项目清算。
房地产开发企业向 借款，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息可计入房地产开发费用计算扣除。
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ （七）审核项目扣除项目金额 ❖ 1、扣除项目金额确认原则 ❖（1）相关性 按照合同内容约定在相关项目分配；
一次分配：共同扣除在多个项目间进行分配。 ❖（2）准确性 成本费用应当准确地在各列举扣
除项目中分别归集，不得混淆。
第二部分 清算审核操作要点
❖ 一、清算通知 ❖ 凡符合天津市地方税务局关于印发《天津市
房地产开发企业土地增值税清算管理办法（试 行）》的通知【津地税地〔2007〕25号】清算条 件的纳税人，各主管税务机关应统一下达《土地 增值税清算通知书》（见附件4），并取得回执留 档。
第一部分 清算审核运作流程
❖ 二、清算受理 ❖ （一）通过税务中介机构申报项目清算（主动
普通住宅与非普通住宅
第二部分 清算审核操作要点
❖二、清算审核实施步骤
❖（六）审核项目取得转让收入金额 ❖3、确认各种类转让面积 ❖☆正常销售按合同或实测确认；视同销售
按权属证书确认。确认可售面积与本次清 算项目面积是否一致；
第二部分 清算审核操作要点
❖4、确认各种类转让金额：账载销售金额加 上其他经济利益。 ☆分期收款的按全部价款确认；视同销售 的按核定的金额确认。重点关注销售价格 的公允性，对明显偏低且无正当理由应当 予以调整。
清算的） 。 ❖ 凡纳税人通过税务中介机构申报项目清算，
且不涉及退缴税款的，各区县地税局管理部门 （管理所），应就纳税人所提交的清算资料和税 务中介机构出具的《鉴证报告》及其附表逻辑关 系进行审核。
第一部分 清算审核运作流程
❖ ❖ 对于审核无误的，各区县地税局限纳
税人15日内办理清缴税款手续，同时做好 税款入库的监督和清算资料的归档工作。