【BT学院】2020年CPA税法——增值税知识点总结

个人工商户
同地不预缴，不同地预缴：
住房
预缴：不动产所在地，租金÷（1+5%）×1.5%
纳税：机构所在地，租金÷（1+5%）×1.5%-预缴
其他个人
非住房
租金÷（1+5%）×5% （无预缴，不动产所在地申报纳税，下同）
住房
租金÷（1+5%）×1.5%
【记忆贴士】其他个人无预缴；住房征收率 1.5%；
【例题】 北京某纳税人为增值税一般纳税人，该纳税人 2013 年购买了天津商铺一层用于出租，购买时价格为 500 万元，取得《不动产销售统一发票》。纳税人每月收到的租金为 10 万元。假设该纳税人 2018 年 12 月 份其他业务的增值税应纳税额为 25 万元。请计算该纳税人增值税应纳税额？应如何申报纳税？（纳税人 对出租商铺业务选择简易计税方法计税） 【答案】 思考：2016 年 4 月 30 前，选择简易计税方法，不同地：天津预缴，北京申报。
【例题】北京市某纳税人为增值税一般纳税人，2019 年 12 月 30 日转让其 2016 年 6 月购买的写字楼 一层，取得转让收入 1000 万元。写字楼位于苏州市。纳税人购买时价格为 777 万元，取得了增值税专用 发票，注明税款为 77 万元。该纳税人 2019 年 12 月份的其他销项税额为 70 万元，进项税额为 30 万元， 留抵税额为 33 万元。
【提示】回机构所在地的时候，需要申报异地转让不动产的销项税额，但是之前我们提到过，机构所
在地还会有其他业务，可能会有销项税额和进项税额，加上销项税额减去进项税额以及预缴金额，最终算
出总的申报金额，也就是应纳税额。
【记忆小技巧】
自建：无差额，全额预缴全额申报；注意：申报时分清一般方法还是简易办法。
非自建：看方法，简易方法差额预缴差额申报，一般方法差额预缴全额申报。
（1）该建筑企业对写字楼建造业务选择一般计税方法。按照工程进度及合同约定，本月取得含税金 额 3000 万元并给业主开具了增值税专用发票。由于该建筑企业将部分业务进行了分包，本月支付分包含 税金额 1200 万元，取得分包商（采用一般计税方法）开具的增值税专用发票。
（2）要求： ①计算上述业务企业在乙省应预缴的增值税。 ②计算上述业务企业的销项税额。 【答案】 ①企业在乙省应预缴的增值税=（3000-1200）÷（1+9%）×2%=33.03（万元） ②企业在甲省某市申报的销项税额=3000÷（1+9%）×9%=247.71（万元） （3）桥梁建造业务为甲供工程，该建筑企业对此项目选择了简易计税方法。本月收到含税金额 4000 万元并开具了增值税普通发票。该建筑企业将部分业务进行了分包，本月支付分包含税金额 1500 万元， 取得分包商开具的增值税普通发票。 要求：计算上述业务企业在乙省预缴的增值税。 【答案】甲供工程选择了简易计税方法，企业在乙省预缴的增值税=（4000-1500）÷（1+3%）×3%=72.82 （万元）
0
自建项目
增值税=出售全价÷（1+5%）×5%
0
转让差额=取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价
转让全额=全部价款和价外费用
【提示】这里的申报金额指的是实际纳税额金额，也就是包括在机构所在地应该实际缴纳的所有的增
值税金额，申报金额=应纳税额（见下面的公式）
其中：
1.非自建项目申报金额：应纳税额=（全部价款和价外费用—不动产购置原价或取得不动产时的作价）
（2）2016 年 4 月 30 日前取得（老项目）——选择一般计税方法、2016 年 5 月 1 日后取得（新项目）
——适用一般计税方法（一般纳税人新项目只能采用一般计税方法）
项目性质
不动产所在地预缴
机构所在地申报
非自建项目 增值税=转让差额÷（1+5%）×5% 应纳税额
自建项目 增值税=出售全价÷（1+5%）×5% =出售全价÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴税款
2016 年 4 月 30 日 简易计税
之前
AB 不同地
预缴：不动产所在地，租金÷（1+5%）×5% 申报：机构所在地，租金÷（1+5%）×5%-预缴
2016 年 一般计税
5 月 1 日后
AB 不同地
预缴：不动产所在地，租金÷（1+9%）×3%（预征率） 申报：机构所在地，租金÷（1+9%）×9%-进项税额预缴
【知识点 4】房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理
适用：房企销售自行开发的房地产项目（包括土地开发和房屋开发）
1、预缴和缴纳税款
纳税人
计税方法
项目所在地预缴税款
机构所在地申报税款
税额
增值税=含税销售额÷（1+9%）
适用一般计税方法
一般
=预收款÷（1+9%）×3%（预征率）×9%-进项税额-预缴税款
支付的分包款）÷（1+3%）×3%（征 付的分包款）÷（1+3%）×3%-预缴
小规模纳税人 收率）（月销售额未超过 10 万元的， 税款
当期无需预缴税款）
【提示】老项目：建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目，可以选
择简易计税方法。
【真题回顾】位于甲省某市区的一家建筑企业为增值税一般纳税人，在乙省某市区提供写字楼和桥梁 建造业务，2019 年 12 月具体经营业务如下：
天津税务部门预缴税款=10÷（1+5%）×5%=0.48（万元）。 北京应纳增值税金额=10÷（1+5%）×5%（出租业务）+25（其他业务）-0.48（预缴金额）=25（万 元）。
【知识点 3】跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理
不适用于：其他个人跨县（市区）提供建筑服务。
适用于：单位和个体工商户在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务。
【例题 1】注册于北京的甲房地产企业（一般纳税人）自行开发了位于河北的居住性 A 房地产项目， 施工许可证注明的开工日期是 2019 年 6 月 1 日。
（1）2019 年 8 月开始预售房地产，取得预收款 2000 万元，只开具了收据。 （2）2019 年 12 月又收到预收款 7000 万元。2019 年 12 月共开具了增值税普通发票 9000 万元（含 2019 年 8 月预收的 2000 万元），同时办理房产产权转移手续。 【答案】 （1）2019 年 8 月纳税人在河北项目所在地就取得的预收款 2000 万元：
按 5%征收率
项目性质
不动产所在地预缴
机构所在地申报
非自建项目
增值税=转让差额÷（1+5%）×5%
0
自建项目
增值税=出售全价÷（1+5%）×5%
0
【提示】同上面简易计税原理一样，考试的时候要把申报金额写上，如果只有一笔业务，申报金额=
预缴金额，但是实际缴纳金额为 0
3、其他个人转让其购买的住房：向住房所在地税务机关申报。（个人销售自建自用的住房免税）
直接支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地 出让收益、取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费等。
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付 的土地价款
（2）进项税： 房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产项目，不执行进项税额分期抵扣政策，其进项税额 可一次性抵扣（如购买设计服务、建筑服务等）。 （3）预缴税款：采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应预缴税款=预收款÷（1+9%）×3%
购买时间
税务处理
备注
2 年内
全额 5%（征收率）
1.差额缴纳
Байду номын сангаас
北上 非普通住宅 差额纳税 5% =全部价款和价外费用-购买住房价款；
2 年 广深 普通住宅
免税
2. 个 体 工 商 户 应 向 住 房 所 在 地 税 务 机 关 预
（含）以上
非北上广深
免税
缴，向机构所在地税务机关申报；其他个人 向住房所在地税务机关申报。
预缴增值税税款=2000÷（1+9%）×3%=55.05（万元） （2）2019 年 12 月纳税人在北京公司注册地：
申报缴纳增值税税款=9000÷（1+9%）×9%—55.05=688.07（万元）
【例题 2】某市区甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）为增值税一般纳税人，销售自行开发的房
问题（1）：A 企业需要向哪个税务机关预缴增值税？预缴多少？ 问题（2）：A 企业需要向哪个税务机关申报缴纳增值税？应纳增值税是多少？ 【答案】 （1）A 企业需要向 B 县税务机关预缴增值税。 预缴增值税=（3600-2500）/1.05×5%=52.38（万元） （2）A 企业应该向 A 县主管税务机关纳税申报。 应纳增值税=（3600-2500）/1.05×5%=52.38（万元） 实际缴纳金额为 52.38-52.38=0
【答案】 苏州市税务机关预缴税款：税款=（1000-777）÷（1+5%）×5%=10.62（万元）。 北京市税务局申报纳税：应纳税款=1000÷（1+9%）×9%（转让不动产）+70（其他业务销项税额） -30（进项税额）-33（留抵税额）-10.62（预缴金额）=78.95（万元）。
2、小规模纳税人（除其他个人之外）转让其取得的不动产：
÷（1+5%）×5%-预缴税款
2.自建项目：应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%-预缴税款
【注意】
①因为只有转让不动产一个项目，上面的申报金额也就是应纳税额为 0；如果不是一个项目，结果就
不是 0，但是关于简易计税考的最多的就是异地转让不动产一个项目这种情况。
②但是税法考试，要遵循考试规则，考试的时候如果问到机构所在地申报金额是多少，不能直接写上
【提示】
（1）同地不预缴，不同地预缴。
（2）如果采用简易计税，同上面原理，申报金额=预缴金额，实际缴纳金额为 0（如果只有一个项目）
2.小规模纳税人出租不动产（月销售额未超过 10 万元的，当期无需预缴税款）
纳税人类型
房屋类型
税务处理
单位
同地不预缴，不同地预缴（处理同上表简易计税方法）：
非住房
预缴：不动产所在地，租金÷（1+5%）×5% 纳税：机构所在地，租金÷（1+5%）×5%-预缴
0，要把异地预缴金额写上去，因为虽然纳税人在异地预缴了税款，但是回机构所在地的时候需要告知机
构所在地的税务机关在异地预缴了多少金额，考生需要写上针对异地转让不动产在机构所在地的申报金额，
如果只有一项业务，申报金额=预缴金额，但是实际缴纳金额为 0。
【例题】A 工业企业为增值税一般纳税人，机构所在地在 A 县，2020 年 3 月 10 日转让其 2014 年购买 的一幢写字楼，取得含税转让收入 3600 万元。该写字楼位于 B 县，2014 年购买时的价格为 2500 万元，保 留有合法有效凭证；该办公楼资产原值 2600 万元，已经计提折旧 150 万元。该工业企业对于该项业务选 择了简易计税方法，请回答下列问题。
2020 年 CPA 税法——增值税知识点总结
【知识点 1】转让不动产增值税征收管理
1、一般纳税人转让其取得的不动产（区分新老项目、自建和非自建）
（1）2016 年 4 月 30 日前取得（老项目）——选择简易计税方法
项目性质
不动产所在地预缴
机构所在地申报
非自建项目
增值税=转让差额÷（1+5%）×5%
纳税人 选择简易计税方法
（老项目） 税额
增值税=含税销售额÷（1+5%）
小规模 简易计税方法 =预收款÷（1+5%）×3%（预征率）×5%-预缴税款
纳税人 （新项目、老项目）
2、一般计税方法（房地产新项目） （1）销售额差额计税： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%） 【解释】公式中“支付的土地价款”：是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位
一般计税方法：一般纳税人老项目选择、新项目；
简易计税方法：小规模、一般人老项目、甲供工程、清包业务。
纳税人 方法
预缴
申报
一般 纳税人
应预缴税款=（全部价款和价外费用应纳税额=全部价款和价外费用÷
一般计税 支付的分包款）÷（1+9%）×2%（预 （1+9%）×9%-进项税额-预缴税款
征率）
简易计税 应预缴税款=（全部价款和价外费用应纳税额=（全部价款和价外费用-支
【提示】
1.应纳税额（差额纳税）=（全部价款和价外费用-购买住房价款）÷（1+5%）×5%
2.应纳税额（全额纳税）=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
【知识点 2】提供不动产经营租赁服务增值税征收管理
1.一般纳税人出租不动产的税务处理
不动产所在的地 A 取得时间 计税方法
与机构所得在地 B
税务处理