四川炫锋房地产开发有限公司盐亭分公司、黄馨房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

四川炫锋房地产开发有限公司盐亭分公司、黄馨房屋买卖合
同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】四川省绵阳市中级人民法院
【审理法院】四川省绵阳市中级人民法院
【审结日期】2021.10.09
【案件字号】(2021)川07民终3185号
【审理程序】二审
【审理法官】刘颖邱倩宋岩
【审理法官】刘颖邱倩宋岩
【文书类型】判决书
【当事人】四川炫锋房地产开发有限公司盐亭分公司;黄馨
【当事人】四川炫锋房地产开发有限公司盐亭分公司黄馨
【当事人-个人】黄馨
【当事人-公司】四川炫锋房地产开发有限公司盐亭分公司
【法院级别】中级人民法院
【原告】四川炫锋房地产开发有限公司盐亭分公司
【被告】黄馨
【本院观点】本案的争议焦点为：黄馨是否就案涉商品房向炫锋公司盐亭分公司支付了购房款。

【权责关键词】实际履行新证据关联性证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判冻结
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为：黄馨是否就案涉商品房向炫锋公司盐亭分公司支付了购房款。

针对购房款支付方式，黄馨主张其因张华文与炫锋公司盐亭分公司之间存在民间借贷关系，在炫锋公司盐亭分公司无法按期足额还款时，经协商一致，将借款转化为了购房款，并形成了案涉房屋买卖合同。

对此，黄馨举出了炫锋公司盐亭分公司向其出具的收据，该收据上加盖了炫锋公司盐亭分公司印章及炫锋公司盐亭分公司时任负责人向荣私章，以证实炫锋公司盐亭分公司认可其通过以房抵债收到了购房款。

同时，在炫锋公司盐亭分公司时任负责人向荣因涉嫌刑事犯罪被采取强措施的情况下，为查明案情，一审法院依职权对向荣及案外人张华文就借款事宜进行了调查，向荣及张华文均表示借款关系属实，且向荣系代表炫锋公司盐亭分公司向张华文借款，并对款项未转入公司账户的原因作了解释。

向荣作为炫锋公司盐亭分公司时任负责人，其行为代表炫锋公司盐亭分公司，其行为后果应由公司承担。

向荣、张华文的陈述与黄馨的主张相互印证，再结合加盖有炫锋公司盐亭分公司公章及向荣私章的收据，及炫锋公司盐亭分公司将案涉房屋为黄馨办理网签的事实，足以证明炫锋公司盐亭分公司与黄馨协商一致将借款关系转化为房屋买卖关系属实。

炫锋公司盐亭分公司在借款合同到期后因难以清偿债务而将其所有的商品房出售给黄馨等四位债权人，是实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方之间的房屋买卖合同依法成立并生效，黄馨已通过抵消借款方式向炫锋公司盐亭分公司支付了购房款。

炫锋公司盐亭分公司所持借款系向荣与张华文个人之间发生，与公司无关的主张不能成立。

如炫锋公司盐亭分公司认为向荣的履职行为给其造成损失，可向向荣追偿。

炫锋公司盐亭分公司如认为以房抵债时，所抵债务有超出法律保护上限的利息的情形而导致黄馨未足额支付购房款，应对此承担举证责任，但炫锋公司盐亭分公司并未对此举证证实。

因此，炫锋公司盐亭分公司以黄馨未支付购房款要求解除其与黄馨之间《商品房买卖合同》
的主张不能成立，本院不予支持。

综上所述，四川炫锋房地产开发有限公司盐亭分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人四川炫锋房地产开发有限公司盐亭分公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-23 03:21:29
【一审法院查明】一审法院认定事实：2015年5月28日，炫锋公司盐亭分公司与黄馨就购
房事宜签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，合同主要约定：1.所购房屋为炫锋公司盐亭分公司开发的“紫辰明珠”的×幢×单元第×层×号房屋；2.房屋建筑面积为118.72平方米；3.房屋单价按照建筑面积计算，单价为每平方米23600元(结合案涉房屋面积及购房款收据载明的房款金额，“23600元”应系笔误，单价应为“2360元”)；4.付款方式为一次性付款。

补充协议约定：黄馨购买的紫辰明珠×幢×单元第×层×号房屋不含水、电、气等五通费用，五通费用共计10100.00元(大写：壹万零壹佰元整)按相关部门收费标准多退少补。

购买人应缴的相关税费为15256.00元(大写：壹万伍仟贰佰伍拾陆万整)按相关部门收费标准多退少补。

同日，炫锋公司盐亭分公司向黄馨出具收据一张，该收据载明“兹收到黄馨货币贰拾捌万零壹佰柒拾玖元贰角整，￥280179.2，缴付紫辰明珠×幢×单元第×层×号购房款。

”该收据上加盖了炫锋公司盐亭分公司印章及炫锋公司盐亭分公司时任负责人向荣私章。

黄馨据此主张，其已实际支付购房款，支付方式系案外人张华文
与向荣之间的到期借款转化而来。

经一审法院向案外人张华文核实，其称2014年左右，炫锋公司盐亭分公司时任法定代表人向荣因紫辰明珠项目开发需要向其借款，借款本金在100万左右，现金方式支付，没有计算利息，2015年5月借款到期后，因向荣无力偿还，故以4套商品房抵偿债务，借款转化为购房款，因个人原因将房子分别写在自己的朋友黄馨等4人名下，抵了4套房子后，与向荣之间的债权债务关系已了结。

炫锋公司盐亭分公司对上述购房
款收据的真实性无异议，但认为黄馨没有实际向炫锋公司盐亭分公司缴付购房款项，公司对
案外人张华文与向荣之间的借款情况不知情，且该债务系张华文与向荣之间的个人借贷，与公司无关，不应视为支付了购房款。

一审另查明，经一审法院就案涉房屋买卖合同签订事宜及购房款的支付情况向炫锋公司盐亭分公司时任负责人向荣核实，其陈述，2014年左右在案外人张华文处借款情况属实，该款项系公司借款用于紫辰明珠项目开发，借款本金在60万-80万之间，以现金方式支付，约定了利息3分，当时没有把钱打入公司账户是因为公司有官司，账户已经冻结了，后面借款到期后，因无力偿还，经对本金、利息结算后，与张华文协商一致，以4套房屋抵债，因当时张华文在外面也有债务，为了规避风险，就按照他的要求，把房子写在了他人名下，签订了4套房屋的买卖合同并出具了购房款收据，与张华文的借款就结清了。

一审再查明，案涉房屋已办理网签，该房屋尚未竣工验收及交付使用。

【一审法院认为】一审法院认为，炫锋公司盐亭分公司与黄馨双方签订了《商品房买卖合同》并办理了网签，现炫锋公司盐亭分公司以黄馨未交付房款为由要求解除合同。

本案的争议焦点是《商品房买卖合同》签订后，黄馨是否实际履行了购房款交付义务。

黄馨陈述其所支付的购房款系案外人张华文与炫锋公司盐亭分公司时任负责人向荣间的借款转化而来，经一审法院就上述借款及以房抵债的事实向案外人张华文及向荣核实，双方就借款的事实均予以认可，并陈述借款到期后，2015年5月28日，经双方协商一致，将借款折抵购买含案涉房屋在内的四套商品房应支付的购房款，签订商品房买卖合同及出具房款收据后，双方之间的民间借贷关系终止。

故案外人张华文与炫锋公司盐亭分公司时任负责人向荣就到期借款转化为案涉商品房购房款的意思表示真实，也未违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，且炫锋公司盐亭分公司亦向黄馨出具了购房款收据，此行为应视为炫锋公司盐亭分公司对该事实的认可。

据此应认定黄馨已向炫锋公司盐亭分公司实际履行了购房款的支付义务。

故炫锋公司盐亭分公司要求解除与黄馨签订的《商品房买卖合同》的请求一审法院不予支持。

依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回四川炫锋房地产开发有限公司盐亭分公司的诉讼请求。

根据中华人民共和国国务院《诉讼
费用交纳办法》的规定，本案减半收取案件受理费50元，由四川炫锋房地产开发有限公司盐亭分公司负担。

二审中，双方当事人未提交新证据。

对一审查明的事实本院予以确认。

【二审上诉人诉称】炫锋公司盐亭分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由黄馨负担。

事实与理由：一、一审判决在认定黄馨是否支付案涉房屋购房款时，存在错误。

案外人张华文与时任炫锋公司盐亭分公司负责人向荣之间的借款是否属实，该借款是否合法转化为购房款，与本案无关联性。

即便二人之间的借贷关系成立，也仅限于两个自然人之间的借贷，与炫锋公司盐亭分公司无关。

炫锋公司盐亭分公司向黄馨出具购房款收据不应作为炫锋公司盐亭分公司对黄馨支付购房款的认可，商品房买卖交易中，大量存在着出卖人依双方协议事先打印好合同、开具好对应金额的房款收据，然后让买受人按照约定支付房款的现象，本案即是如此。

黄馨一直未按照约定支付房款。

黄馨应对支付购房款或提供借款承担举证义务，但其并未对此进行举证。

二、一审法院适用法律错误。

一审法院在审查争议事实时，主动代黄馨完成举证义务，并直接在本案中确认案外人之间的转款事宜，以一份判决审理了两个各自独立的法律关系的案件，违反了民事诉讼不告不理的原则。

本案中黄馨存在根本违约，炫锋公司盐亭分公司有约定解除权，无论依照民法典还是原合同法规定，炫锋公司盐亭分公司对案涉合同均享有解除权。

综上所述，四川炫锋房地产开发有限公司盐亭分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
四川炫锋房地产开发有限公司盐亭分公司、黄馨房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
四川省绵阳市中级人民法院
民事判决书
(2021)川07民终3185号当事人上诉人(原审原告)：四川炫锋房地产开发有限公司盐亭分公司，营业场所：四川省盐亭县云溪镇紫云路12号，统一社会信用代码：915107235883684460。

负责人：张迅，该分公司经理。

被上诉人(原审被告)：黄馨。

审理经过上诉人四川炫锋房地产开发有限公司盐亭分公司(以下简称“炫锋公司盐亭分公司”)因与被上诉人黄馨房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省盐亭县人民法院(2021)川0723民初920号民事判决，向本院提起上诉。

本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称炫锋公司盐亭分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由黄馨负担。

事实与理由：一、一审判决在认定黄馨是否支付案涉房屋购房款时，存在错误。

案外人张华文与时任炫锋公司盐亭分公司负责人向荣之间的借款是否属实，该借款是否合法转化为购房款，与本案无关联性。

即便二人之间的借贷关系成立，也仅限于两个自然人之间的借贷，与炫锋公司盐亭分公司无关。

炫锋公司盐亭分公司向黄馨出具购房款收据不应作为炫锋公司盐亭分公司对黄馨支付购房款的认可，商品房买卖交易中，大量存在着出卖人依双方协议事先打印好合同、开具好对应金额的房款收据，然后让买受人按照约定支付房款的现象，本案即是如此。

黄馨一直未按照约定支付房款。

黄馨应对支付购房款或提供借款承担举证义务，但其并未对此进行举证。

二、一审法院适用法律错误。

一审法院在审查争议事实时，主动代黄馨完成举证义务，并直接在本案中确认案外人之间的转款事宜，以一份判决审理了两个各自独立的法律关系的案件，违反了民事诉讼不告不理的原则。

本案中黄馨存在根本违约，炫锋公司盐亭分公司有约定解除权，无论依照民法典还是原合同法规定，炫锋公司盐亭分公司对案涉合同均享有解除权。

原告诉称炫锋公司盐亭分公司向一审法院起诉请求:1.依法判令解除炫锋公司盐亭分公司与黄馨双方所签订的《商品房买卖合同》；2.本案诉讼费由黄馨承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2015年5月28日，炫锋公司盐亭分公司与黄馨就购房事宜签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，合同主要约定：1.所购房屋为炫锋公司盐亭分公司开发的“紫辰明珠”的×幢×单元第×层×号房屋；2.房屋建筑面积为118.72平方米；3.房屋单价按照建筑面积计算，单价为每平方米23600元(结合案涉房屋面积及购房款收据载明的房款金额，“23600元”应系笔误，单价应为“2360元”)；4.付款方式为一次性付款。

补充协议约定：黄馨购买的紫辰明珠×幢×单元第×层×号房屋不含水、电、气等五通费用，五通费用共计10100.00元(大写：壹万零壹佰元整)按相关部门收费标准多退少补。

购买人应缴的相关税费为15256.00元(大写：壹万伍仟贰佰伍拾陆万整)按相关部门收费标准多退少补。

同日，炫锋公司盐亭分公司向黄馨出具收据一张，该收据载明“兹收到黄馨货币贰拾捌万零壹佰柒拾玖元贰角整，￥280179.2，缴付紫辰明珠×幢×单元第×层×号购房款。

”该收据上加盖了炫锋公司盐亭分公司印章及炫锋公司盐亭分公司时任负责人向荣私章。

黄馨据此主张，其已实际支付购房款，支付方式系案外人张华文与向荣之间的到期借款转化而来。

经一审法院向案外人张华文核实，其称2014年左右，炫锋公司盐亭分公司时任法定代表人向荣因紫辰明珠项目开发需要向其借款，借款本金在100万左右，现金方式支付，没有计算利息，2015年5月借款到期后，因向荣无力偿还，故以4套商品房抵偿债务，借款转化为购房款，因个人原因将房子分别写在自己的朋友黄馨等4人名下，抵了4套房子后，与向荣之间的债权债务关系已了结。

炫锋公司盐亭分公司对上述购房款收据的真实性无异议，但认为黄馨没有实际向炫锋公司盐亭分公司缴付购房款项，公司对案外人张华文与向荣之间的借款情况不知情，且该债务系张华文与向荣之间的个人借贷，与公司无关，不应视为支付了购房款。

一审另查明，经一审法院就案涉房屋买卖合同签订事宜及购房款的支付情况向炫锋公司盐亭分公司时任负责人向荣核实，其陈述，2014年左右在案外人张华文处借款情况属实，该款项系公司借款用于紫辰明珠项目开发，借款本金在60万-80万之间，以现金方式支付，约定了利息3分，当时没有把钱打入公司账户是因为公司有官司，账户已经冻结了，后面借款到期后，因无力偿还，经对本金、利息结算后，与张华文协商一致，以4套房屋抵债，因当时张华文在外面也有债务，为了规避风险，就按照他的要求，把房子写在了他人名下，签订了4套房屋的买卖合同并出具了购房款收据，与张华文的借款就结清了。

一审再查明，案涉房屋已办理网签，该房屋尚未竣工验收及交付使用。

一审法院认为一审法院认为，炫锋公司盐亭分公司与黄馨双方签订了《商品房买卖合同》并办理了网签，现炫锋公司盐亭分公司以黄馨未交付房款为由要求解除合同。

本案的争议焦点是《商品房买卖合同》签订后，黄馨是否实际履行了购房款交付义务。

黄馨陈述其所支付的购房款系案外人张华文与炫锋公司盐亭分公司时任负责人向荣间的借款转化而来，经一审法院就上述借款及以房抵债的事实向案外人张华文及向荣核实，双方就借款的事实均予以认可，并陈述借款到期后，2015年5月28日，经双方协商一致，将借款折抵购买含案涉房屋在内的四套商品房应支付的购房款，签订商品房买卖合同及出具房款收据后，双方之间的民间借贷关系终止。

故案外人张华文与炫锋公司盐亭分公司时任负责人向荣就到期借款转化为案涉商品房购房款的意思表示真实，也未违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，且炫锋公司盐亭分公司亦向黄馨出具了购房款收据，此行为应视为炫锋公司盐亭分公司对该事实的认可。

据此应认定黄馨已向炫锋公司盐亭分公司实际履行了购房款的支付义务。

故炫锋公司盐亭分公司要求解除与黄馨签订的《商品房买卖合同》的请求一审法院不予支持。

依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条
之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回四川炫锋房地产开发有限公司盐亭分公司的诉讼请求。

根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案减半收取案件受理费50元，由四川炫锋房地产开发有限公司盐亭分公司负担。

二审中，双方当事人未提交新证据。

对一审查明的事实本院予以确认。

本院认为本院认为，本案的争议焦点为：黄馨是否就案涉商品房向炫锋公司盐亭分公司支付了购房款。

针对购房款支付方式，黄馨主张其因张华文与炫锋公司盐亭分公司之间存在民间借贷关系，在炫锋公司盐亭分公司无法按期足额还款时，经协商一致，将借款转化为了购房款，并形成了案涉房屋买卖合同。

对此，黄馨举出了炫锋公司盐亭分公司向其出具的收据，该收据上加盖了炫锋公司盐亭分公司印章及炫锋公司盐亭分公司时任负责人向荣私章，以证实炫锋公司盐亭分公司认可其通过以房抵债收到了购房款。

同时，在炫锋公司盐亭分公司时任负责人向荣因涉嫌刑事犯罪被采取强措施的情况下，为查明案情，一审法院依职权对向荣及案外人张华文就借款事宜进行了调查，向荣及张华文均表示借款关系属实，且向荣系代表炫锋公司盐亭分公司向张华文借款，并对款项未转入公司账户的原因作了解释。

向荣作为炫锋公司盐亭分公司时任负责人，其行为代表炫锋公司盐亭分公司，其行为后果应由公司承担。

向荣、张华文的陈述与黄馨的主张相互印证，再结合加盖有炫锋公司盐亭分公司公章及向荣私章的收据，及炫锋公司盐亭分公司将案涉房屋为黄馨办理网签的事实，足以证明炫锋公司盐亭分公司与黄馨协商一致将借款关系转化为房屋买卖关系属实。

炫锋公司盐亭分公司在借款合同到期后因难以清偿债务而将其所有的商品房出售给黄馨等四位债权人，是实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方之间的房屋买卖合同依法成立并生效，黄馨已通过抵消借款方式向炫锋公司盐亭分公司支付了购房款。

炫锋公司盐亭分公司所持借款系向荣与张华文个人之间发生，与公司无关的主张不能成立。

如炫锋公司盐亭分公司认为向荣的履职行为给其造成损失，可向向荣追偿。

炫锋公司盐亭分公司如认为以房抵债时，所抵债务有超出法律保护上限的利息的情形而导致黄馨未足额支付购房款，应对此承担举证责任，但炫锋公司盐亭分公司并未对此举证证实。

因此，炫锋公司盐亭分公司以黄馨未支付购房款要求解除其与黄馨之间《商品房买卖合同》的主张不能成立，本院不予支持。

综上所述，四川炫锋房地产开发有限公司盐亭分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人四川炫锋房地产开发有限公司盐亭分公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长刘颖
审判员邱倩
审判员宋岩
二〇二一年十月九日
书记员廖子颖
北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。