花园小区物业管理处整改创收报告

花园小区物业管理处整改创收报告
花园小区物业管理处整改创收报告提要：减员增效：A：在水泵房加装摄像头两个，可裁撤说泵房值班人员，两人节约18000元支出（人员工资700元*2人*12
花园小区物业管理处整改创收报告
本人ZZ于2009年10月21日应聘到XX物业管理有限公司，被分配到**园物业管理处，从事物业管理工作。

自2009年10月21日到岗至今有一周有余，现对于物业小区基本情况有了一部分的了解和认识。

小区开发建筑面积共计平米，其中住宅平米，底商平米，应收物业服务费元全年，半年元，但现有3户未领钥匙，底商3户合计少收物业费元，也就是说物业公司半年的收入为元，物业公司支出每月电费16000元左右，水费350元左右，员工工资20900元+10%的各项员工福利2090元，办公费每月500元，卫生费1000元，不可预见费用1000元/月，合计每半年支出251040元，收入按85%收费率为元减8%税收元，每半年102236元，利润率%新城管理处每年净收入少于200000元，利润率低于20%，远远低于同等水平物业公司30%-35%的利润率。

综上所述本人提出以下整改措施和创收方案。

一、整改项目：
1、节能降耗：
A:现在新城物业地下车库需长期使用照明的灯泡120盏，每盏为40w的日光灯管，多为两个一组，每天24小时，照明用电为每天120kw/h（120度）。

整改时用36w高亮节能灯替代40w日光灯管一组，即80w。

这样整改后能源消耗将减少至每天/h（度），每月会减少开支元（这个节省还不包括地下车库进口坡道改成声光控灯头的节能部分）。

B:物业公司办公室节能把一层、二层现有办公用灯改装成36w高亮节能灯，在现有情况下可以节能60%，把电梯间灯更换成声光控灯头，使用25w白炽灯。

c:对现有三栋楼的各单园内加装各单元的楼梯间和电梯运行的电表。

根据是唐价经费字【2007】14号文件即《唐山市物业服务收费管理实施细则》的通知的第十六条规定。

这部分电费应向本单元内业主合理分摊收取。

这样我物业公司将节省大量的资金，提高营业收入，约为每单元1500元，新城小区应为每月10500元左右。

2、减员增效：
A：在水泵房加装摄像头两个，可裁撤说泵房值班人员，两人节约18000元支出（人员工资700元*2人*12月=16800元+1200各种福利=18000元）。

原有水泵房的工作通过加装两个摄像头来解决，同时要求保安员对水泵房进行巡检（不超过2小时一次），工程维修部对设备巡检每天一次，包括
设备加油、配电柜、清扫擦拭等。

B:调整工程维修部员工值班形式。

现在工程维修部为3人，每人值班24小时，第二天休一天，第三天上白班8小时，再加上每人每月有4天休息日，这样就造成每月有12天只有一名维修员工在岗，长期大活干不了小活多时干不过来的情况，拟更改成夜间值班给补贴15元-20元，第二天正常上班，这样既保证了工作的连续性也可把一些原来干不了的工程快速完成。

工程维修部员工3名，主管1名，4人同时倒班，包括中午值班。

c:环境保洁部现每天工作8小时，每月4天休息日，拟更改为每天工作6小时，每人每月1天休息日，原则上以每次休息半天，分两次休，但如果家中确有事时也可以休一天。

这样在以后的可以完全发挥员工的工作积极性，避免泡岗磨时间的事件发生，而且我个人认为现在保洁队伍就多一人，应为内外保兼顾打扫，哪个楼的内保卫生就应把相对应的外保任务完成，减员后保洁工资上涨50元，总工资成本下降。

但是、否减员请领导决定。

D:客服部前台值班，现物业公司中午无人值班和物价局备案不符，而且也有多名业主对此提出异议，现拟定客服中午值班每班1人，中午值班有两种方案：⑴是中午值班下午早下班，⑵是中午值班给5元补贴，⑶是中午在有条件时管饭，没有补贴下午也不早下班。

3、小区硬件改造：
A：对小区各楼前加装自行车泊车位，以便对小区内的非机动车辆（含摩托车），的管理，如按现有情况放在楼道内或单元门厅内外两处，既影响小区的整体形象，又不利于管理，而且如果为此出现意外伤害事件，物业公司还要有连带管理责任。

B:小区北门加装开关或防护栏，这样既保证了小区的安全性，又可以对人员和非机动车辆进行控制，还可节省3名保安员，每班一名保安员（费用在3000-4000元）。

c:对小区西门南侧铺设米-米的草坪砖，此工程是北门封闭配套工程，以便人员、车辆都在西门出入（含西门北侧抹一个缓坡）。

D:北门的摄像头更换为红外线摄像头，以便夜间管理。

二、小区创收：
小区创收是物业管理运营中不可缺少的一部分，也是物业公司的主要盈利点，一般的讲都是一次投资，20-30年收益，或不需投资就可收益。

1、小区内外停车有多种运营方式，以下针对新城小区有以下两种方法（外部车辆）：
A:对小区车辆只收取占地费，不收取管理费。

这样投资虽然较少，但管理效果不好，而且收益也非常少，不利于小区的长远发展和可持续发展（60-80元每车每月）。

B：在小区外商业北侧建立永久式地上停车位，在入口（商业西侧）建立道闸，有专人管理。

这样既解决了前面所说3名保安的去留问题，也可以大大的提高收入（150-1 花园小区物业管理处整改创收报告提要：减员增效：A：在水泵房加装摄像头两个，可裁撤说泵房值班人员，两人节约18000元支出（人员工资700元*2人*12
80元每车每月），而且投资也在2-3个月就可收回。

现小区外约可增车位100-300个，按每车每月150元收取，每月收取15000元，投资每个车位在280元左右，总投资35000元。

2、小区内广告位的设立和招商，因本小区现有面积比较小，各商家不太有兴趣，请总公司在招商时一起考虑，在二期可入住时在分开运营。

以上是本人一点肤浅的建议，请董事长批评指正。

**园物业管理处经理：ZZ
20**年**月**日。