青岛康储实业有限公司、徐浩然房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

青岛康储实业有限公司、徐浩然房屋买卖合同纠纷民事二审
民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院
【审结日期】2022.04.25
【案件字号】(2022)鲁02民终3030号
【审理程序】二审
【审理法官】陈明明齐新甘玉军
【审理法官】陈明明齐新甘玉军
【文书类型】判决书
【当事人】青岛康储实业有限公司;徐浩然
【当事人】青岛康储实业有限公司徐浩然
【当事人-个人】徐浩然
【当事人-公司】青岛康储实业有限公司
【代理律师/律所】张天舒国浩律师(青岛)事务所;刘胜帅国浩律师(青岛)事务所
【代理律师/律所】张天舒国浩律师(青岛)事务所刘胜帅国浩律师(青岛)事务所
【代理律师】张天舒刘胜帅
【代理律所】国浩律师(青岛)事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】青岛康储实业有限公司
【被告】徐浩然
【本院观点】本案中双方争议焦点主要为徐浩然与康储公司之间是否存在涉案房屋买卖关系。

【权责关键词】代理实际履行不可抗力合同约定第三人当事人的陈述自认质证诉讼请求维持原判发回重审执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经审理查明，本院查明的事实与一审一致。

【本院认为】本院认为，本案中双方争议焦点主要为徐浩然与康储公司之间是否存在涉案房屋买卖关系。

徐浩然提供《青岛市商品房预售合同》复印件、付款记录等证据，并提交(2018)鲁0203民初3335号民事判决、(2019)鲁02民终9704号民事判决，以证明徐浩然已与康储公司签订涉案《青岛市商品房预售合同》，且已支付涉案合同约定的购房款。

康储公司虽然不认可双方之间已签订《青岛市商品房预售合同》，但其在庭审中自认收到了徐浩然支付的166万款项，其在主张上述款项系为徐浩然保留购房资格的同时也表示知道徐浩然与案外人
进行的相关诉讼。

结合徐浩然提交的相关证据、双方当事人的陈述及另案判决查明的事实，在康储公司未提交有效证据反驳，且其无法就收取上述166万作出合理解释的情况下，一审认定徐浩然、康储公司之间已订立涉案商品房预售合同且已实际履行完毕，并无不当，本院予以确认。

因徐浩然与康储公司之间存在涉案房屋买卖关系，且徐浩然已经支付购房款，故康储公司应当履行办理涉案房屋所有权转移登记手续的义务，一审判令康储公司协助徐浩然办理涉案房屋所有权转移登记手续，并无不妥，本院予以维持。

徐浩然二审中提交的收条因系案外人出具，对其真实性无法确认，对该证据本院不予评判。

综上所述，上诉人康储公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条之
规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费500元，由上诉人青岛康储实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 22:36:13
【一审法院查明】一审法院查明事实：当事人有争议的主要证据及事实如下： 1.徐浩然提交《青岛市商品房预售合同》复印件一份，证明徐浩然、康储公司于2015年签订商品房预售合同，合同约定了房屋总价款166万元，并约定了交房时间。

康储公司质证称，徐浩然未提交合同原件，故对证明事项不予认可。

经核对，《青岛市商品房预售合同》卖方(甲方)为康储公司、买方(乙方)为徐浩然，合同约定：乙方向甲方购买青岛市市北区户房屋，房屋暂测面积为97.43平方米，每平方米建筑面积单价17037.87元，总房价款1660000元；甲方定于2015年12月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外；在甲方取得了房地产权属登记证明后120日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》；甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方向青岛市不动产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领房屋的房地产权证。

经询问，康储公司认可该合同与其公司出售房屋所使用的商品房销售合同版本一致。

2.徐浩然提交付款凭证一宗，其中包含银行xxxS、银行转账业务单、康储公司出具的收据复印件，证明徐浩然支付康储公司购房款166万元。

康储公司质证称，提交的POS单无康储公司或银行的标识不认可，显示的总额为156万元，与徐浩然主张交款166万元的事实不符；关于10万元的银行回执真实性认可，但收款人并非康储公司；收据系复印件，对其真实性及证明事项均不认可。

后经法庭询问，康储公司认可已收到徐浩然支付的166万元，但称166万为部分购房款，徐浩然交纳该款是为了保留向他人转让房屋的名额。

另外，康储公司称该价格低于同期公司出售房屋的价格，但未提交证据予以证明。

3.徐浩然提交其母亲孙毅与康储公司工作人员侯晓甜的2021年1月5日的通话录音一份，证明其将《青岛市商品房预售合同》原件交给了康储公司。

经审核，该份录音中载有“(孙毅)我上次12月份已经给公司发了函了，那个情况写得很清楚了，再写还是那些内容；(侯晓甜)是
啊我知道，当时公司说可以办，但现在不办了；(孙毅)当时16年办理更名时，通过你把合同交公司了，能不能给我；(侯晓甜)公司档案室不给，我确实不知道原因，原件不可能给你，交房时你就说在公司就可以”等内容。

康储公司质证称，该证据不能证明徐浩然、康储公司签订房屋买卖合同，仅是徐浩然自称与康储公司工作人员联系的内容，即使为公司工作人员，所称内容不能作为康储公司对相关事项的认可；且侯晓甜并非与我公司建立的劳动关系。

经询问，徐浩然称将合同原件交回公司是因为在2016年5月11日打算为案外人办理“更名”，当天没有办成，但将购房合同交给了公司。

4.徐浩然提交(2018)鲁0203民初3335号民事判决、(2019)鲁02民终9704号民事判决各一份，证明徐浩然与案外人关于涉案房屋的更名房屋买卖协议已解除，判决中认定徐浩然购买了康储公司开发建设的涉案房屋。

康储公司对该组证据不认可，认为系该两案当事人认定的事实，与康储公司无关。

经审核，该案件系徐浩然与案外人张韧关于青岛市恒竹院小区3号楼3单元402户房屋因无法办理“更名手续”导致合同解除发生的争议。

一审审理中，徐浩然、康储公司对双方是否订立商品房买卖合同产生争议。

对此，一审法院认为，徐浩然提交的《青岛市商品房买卖合同》复印件内容、徐浩然向康储公司支付了166万元款项且该166万元与合同约定一致、徐浩然称合同原件因办理“更名”将交至公司、徐浩然与案外人就涉案房屋不能办理更名发生争议等事实能够相互印证；并且，康储公司主张徐浩然交纳166万元系为“保留向他人转让房屋的名额”，康储公司该主张与(2018)鲁0203民初3335号和(2019)鲁02民终9704号案件中查明的关于涉案房屋康储公司不同意办理“更名”等事实相矛盾。

根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款关于争议事实证明标准的规定，一审法院认定徐浩然、康储公司已订立青岛市商品房预售合同，徐浩然提交的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，双方应当按约定内容履行。

【一审法院认为】一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于当事人应当全面履行合同的规定，徐浩然、康储公司对双方建立的合同均应遵照履行。

本案中，徐浩然已全额支付《青岛市商品房预售合同》约定的购房款，其主张康储公司协助办理涉案房屋所
有权转移登记手续，符合双方约定，康储公司未提出房屋不具备办理产权转移登记条件的主张及证据材料，对于徐浩然的主张，一审法院予以支持。

如房屋实测面积与暂测面积不一致，徐浩然、康储公司可持据另行主张权利。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，一审判决：青岛康储实业有限公司于判决生效之日起10日内协助徐浩然将青岛市市北区敦化路××楼××单元402房屋所有权转移登记至徐浩然名下。

案件受理费500元、保全费5000元，由青岛康储实业有限公司负担(徐浩然已预交，康储公司于判决生效之日起10日支付给徐浩然)。

本院二审期间，徐浩然提交收条原件、复印件各一份，证明：康储公司在2015年3月16日为购房人徐浩然开具了全款购房收据，以证明涉案购房收据原件的出处。

康储公司质证称，对该证据的真实性无法确认，该证据并非康储公司出具，与康储公司无关，其所反映的内容康储公司也并不知情。

【二审上诉人诉称】康储公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回徐浩然的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由徐浩然承担。

事实和理由：一审法院认定事实错误。

一审法院认定康储公司和徐浩然之间签订了房屋买卖合同，依据是认为康储公司在本案中对于收到徐浩然的款项的主张，与(2018)鲁0203民初3335号和(2019)鲁02民终9704号案件中查明的关于涉案房屋康储公司不同意办理“更名”等事实相矛盾。

但是，(2018)鲁0203民初3335号和(2019)鲁02民终9704号案件当事人并非康储公司，康储公司也从未作为该两案的第三人或证人参加诉讼，没有在该两案中做出过任何意思表示。

也就是说，该两案中查明的事实，均为包括徐浩然在内的他人所述，与康储公司无关，不能证明是康储公司认可的事实。

因此，在徐浩然未能提交合同原件的情况下，康储公司对该证据的真实性有异议，不能证明双方之间签订了真实、合法、有效的商品房买卖合同。

徐浩然主张依据的合同都未签订，徐浩然更无权要求康储公司为其办理涉案房屋的产权登记。

综上所述，上诉人康储公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项、第一百八十
二条之规定，判决如下：
青岛康储实业有限公司、徐浩然房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
山东省青岛市中级人民法院
民事判决书
(2022)鲁02民终3030号当事人上诉人(原审被告)：青岛康储实业有限公司，住所地青岛市市北区福州北路86号1号楼3单元101户。

统一社会信用代码：91370200163616862M。

法定代表人：储青荣，执行董事。

委托诉讼代理人：张天舒，国浩律师(青岛)事务所律师。

委托诉讼代理人：刘胜帅，国浩律师(青岛)事务所律师。

被上诉人(原审原告)：徐浩然。

委托诉讼代理人：孙毅(徐浩然母亲)，住青岛市市南区。

审理经过上诉人青岛康储实业有限公司(以下简称康储公司)因与被上诉人徐浩然房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院(2021)鲁0203民初4461号民事判决，向本院提起上诉。

本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。

上诉人康储公司的委托诉讼代理人张天舒，被上诉人徐浩然及其委托诉讼代理人孙毅到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称康储公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回徐浩然的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由徐浩然承担。

事实和理由：一审法院认定事实错误。

一审法院认定康储公司和徐浩然之间签订了房屋买卖合同，依据是认为康
储公司在本案中对于收到徐浩然的款项的主张，与(2018)鲁0203民初3335号和(2019)鲁02民终9704号案件中查明的关于涉案房屋康储公司不同意办理“更名”等事实相矛盾。

但是，(2018)鲁0203民初3335号和(2019)鲁02民终9704号案件当事人并非康储公司，康储公司也从未作为该两案的第三人或证人参加诉讼，没有在该两案中做出过任何意思表示。

也就是说，该两案中查明的事实，均为包括徐浩然在内的他人所述，与康储公司无关，不能证明是康储公司认可的事实。

因此，在徐浩然未能提交合同原件的情况下，康储公司对该证据的真实性有异议，不能证明双方之间签订了真实、合法、有效的商品房买卖合同。

徐浩然主张依据的合同都未签订，徐浩然更无权要求康储公司为其办理涉案房屋的产权登记。

二审被上诉人辩称徐浩然辩称，1、康储公司在具备预售许可的前提下，2015年6月5日购房人徐浩然与康储公司签订青岛市商品房预售合同，购买了青岛市市北区房屋(现地址为敦化路××楼××单元402户)。

按合同约定，在2015年3月16日之前支付房屋全款，详见买卖合同第11页及交款凭证。

购房人徐浩然已履行了支付房款的合同主要义务。

2、徐浩然与康储公司存在涉案房屋买卖合同关系。

期间有为他人申请办理转让更名之事，因房地产政策等双方未能办理转让更名。

购房人和康储公司签订买卖合同后，徐浩然多次找工作人员要求办理网签(详见录音1)，工作人员以各种借口推延，称当时购买时打折了，徐浩然很无奈。

工作人员介绍他人，要买康储公司所购房屋。

因无证，只好申请办理转让更名手续。

在为他人申请办理更名时，工作人员要求购房人将买卖合同原件交公司处(详见录音5)，购房人将购房收据原件交案外人陈维艳(与他人系夫妻关系，详见被上诉人与他人解除判决书第2页第13行)，陈维艳出具了收条(详见收条)。

之后，工作人员表示公司出现异议。

最终，因房地产新政等双方未能办理转让更名手续，且双方转让更名协议于2017年6月8日解除。

政策不准许，康储公司也不予办理转让更名，徐浩然多次找工作人员要买卖合同原件，工作人员表示公司未返(详见录音
5)。

3、徐浩然多次找工作人员要求办理网签，康储公司以各种借口推拖(详见录音1、3、5，短信、书面材料等)。

康储公司不仅违约，也违反相关法律规定。

依《商品房销售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。

预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门办理登记备案手续。

预售合同里也写明，是开发商的义务。

康储公司具备交房条件后，徐浩然多次找工作人员要求办理。

并且，依青岛市2018年4月18日房产政策通知内容第四条：售房单位应在2018年4月28日之前，将本通知实施前已形成实际交易尚未完成网签备案的存量住房完成网签。

在2020年6月18日，还办理了一笔抵押(之后到期了，现无抵押)。

原告诉称徐浩然向一审法院提出诉讼请求：1.判令康储公司办理青岛市市北区敦化路××楼××单元402户房屋产权转移登记手续；2.诉讼费用由康储公司承担。

一审法院查明一审法院查明事实：当事人有争议的主要证据及事实如下：
1.徐浩然提交《青岛市商品房预售合同》复印件一份，证明徐浩然、康储公司于2015年签订商品房预售合同，合同约定了房屋总价款166万元，并约定了交房时间。

康储公司质证称，徐浩然未提交合同原件，故对证明事项不予认可。

经核对，《青岛市商品房预售合同》卖方(甲方)为康储公司、买方(乙方)为徐浩然，合同约定：乙方向甲方购买青岛市市北区户房屋，房屋暂测面积为97.43平方米，每平方米建筑面积单价17037.87元，总房价款1660000元；甲方定于2015年12月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外；在甲方取得了房地产权属登记证明后120日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》；甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方向青岛市不动产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领房屋的房地产权证。

经询问，康储公司认可该合同与其公司出售房屋所使用的商品房销售合同版本一致。

2.徐浩然提交付款凭证一宗，其中包含银行xxxS、银行转账业务单、康储公司出
具的收据复印件，证明徐浩然支付康储公司购房款166万元。

康储公司质证称，提交的POS单无康储公司或银行的标识不认可，显示的总额为156万元，与徐浩然主张交款166万元的事实不符；关于10万元的银行回执真实性认可，但收款人并非康储公司；收据系复印件，对其真实性及证明事项均不认可。

后经法庭询问，康储公司认可已收到徐浩然支付的166万元，但称166万为部分购房款，徐浩然交纳该款是为了保留向他人转让房屋的名额。

另外，康储公司称该价格低于同期公司出售房屋的价格，但未提交证据予以证明。

3.徐浩然提交其母亲孙毅与康储公司工作人员侯晓甜的2021年1月5日的通话录音一份，证明其将《青岛市商品房预售合同》原件交给了康储公司。

经审核，该份录音中载有“(孙毅)我上次12月份已经给公司发了函了，那个情况写得很清楚了，再写还是那些内容；(侯晓甜)是啊我知道，当时公司说可以办，但现在不办了；(孙毅)当时16年办理更名时，通过你把合同交公司了，能不能给我；(侯晓甜)公司档案室不给，我确实不知道原因，原件不可能给你，交房时你就说在公司就可以”等内容。

康储公司质证称，该证据不能证明徐浩然、康储公司签订房屋买卖合同，仅是徐浩然自称与康储公司工作人员联系的内容，即使为公司工作人员，所称内容不能作为康储公司对相关事项的认可；且侯晓甜并非与我公司建立的劳动关系。

经询问，徐浩然称将合同原件交回公司是因为在2016年5月11日打算为案外人办理“更名”，当天没有办成，但将购房合同交给了公司。

4.徐浩然提交(2018)鲁0203民初3335号民事判决、(2019)鲁02民终9704号民事判决各一份，证明徐浩然与案外人关于涉案房屋的更名房屋买卖协议已解除，判决中认定徐浩然购买了康储公司开发建设的涉案房屋。

康储公司对该组证据不认可，认为系该两案当事人认定的事实，与康储公司无关。

经审核，该案件系徐浩然与案外人张韧关于青岛市恒竹院小区3号楼3单元402户房屋因无法办理“更名手续”导致合同解除发
生的争议。

一审审理中，徐浩然、康储公司对双方是否订立商品房买卖合同产生争议。

对此，一审法院认为，徐浩然提交的《青岛市商品房买卖合同》复印件内容、徐浩然向康储公司支付了166万元款项且该166万元与合同约定一致、徐浩然称合同原件因办理“更名”将交至公司、徐浩然与案外人就涉案房屋不能办理更名发生争议等事实能够相互印证；并且，康储公司主张徐浩然交纳166万元系为“保留向他人转让房屋的名额”，康储公司该主张与(2018)鲁0203民初3335号和(2019)鲁02民终9704号案件中查明的关于涉案房屋康储公司不同意办理“更名”等事实相矛盾。

根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款关于争议事实证明标准的规定，一审法院认定徐浩然、康储公司已订立青岛市商品房预售合同，徐浩然提交的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，双方应当按约定内容履行。

另查明，青岛市市北区吴石路16号地址已变更为青岛市市北区；涉案房屋登记在康储公司名下。

一审法院认为一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于当事人应当全面履行合同的规定，徐浩然、康储公司对双方建立的合同均应遵照履行。

本案中，徐浩然已全额支付《青岛市商品房预售合同》约定的购房款，其主张康储公司协助办理涉案房屋所有权转移登记手续，符合双方约定，康储公司未提出房屋不具备办理产权转移登记条件的主张及证据材料，对于徐浩然的主张，一审法院予以支持。

如房屋实测面积与暂测面积不一致，徐浩然、康储公司可持据另行主张权利。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，一审判决：青岛康储实业有限公司于判决生效之日起10日内协助徐浩然将青岛市市北区敦化路××楼××单元402房屋所有权转移登记至徐浩然名下。

案件受理费500元、保全费5000元，由青岛康储实业有限公司
负担(徐浩然已预交，康储公司于判决生效之日起10日支付给徐浩然)。

本院二审期间，徐浩然提交收条原件、复印件各一份，证明：康储公司在2015年3月16日为购房人徐浩然开具了全款购房收据，以证明涉案购房收据原件的出处。

康储公司质证称，对该证据的真实性无法确认，该证据并非康储公司出具，与康储公司无关，其所反映的内容康储公司也并不知情。

本院查明经审理查明，本院查明的事实与一审一致。

本院认为本院认为，本案中双方争议焦点主要为徐浩然与康储公司之间是否存在涉案房屋买卖关系。

徐浩然提供《青岛市商品房预售合同》复印件、付款记录等证据，并提交(2018)鲁0203民初3335号民事判决、(2019)鲁02民终9704号民事判决，以证明徐浩然已与康储公司签订涉案《青岛市商品房预售合同》，且已支付涉案合同约定的购房款。

康储公司虽然不认可双方之间已签订《青岛市商品房预售合同》，但其在庭审中自认收到了徐浩然支付的166万款项，其在主张上述款项系为徐浩然保留购房资格的同时也表示知道徐浩然与案外人进行的相关诉讼。

结合徐浩然提交的相关证据、双方当事人的陈述及另案判决查明的事实，在康储公司未提交有效证据反驳，且其无法就收取上述166万作出合理解释的情况下，一审认定徐浩然、康储公司之间已订立涉案商品房预售合同且已实际履行完毕，并无不当，本院予以确认。

因徐浩然与康储公司之间存在涉案房屋买卖关系，且徐浩然已经支付购房款，故康储公司应当履行办理涉案房屋所有权转移登记手续的义务，一审判令康储公司协助徐浩然办理涉案房屋所有权转移登记手续，并无不妥，本院予以维持。

徐浩然二审中提交的收条因系案外人出具，对其真实性无法确认，对该证据本院不予评判。

综上所述，上诉人康储公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条之规定，判决如下：。