公寓产品专题研究

➢配套设施完善；
较低；
➢按照星级酒店的设施标准进行建筑的
特点
➢商住合一，既可居住，又可办公；
➢物业管理提供高于普通住宅的额
外部及内部设计，体现档次与舒适性；
外优质服务；
➢产权性质为商务公寓，非纯写字楼。 ➢一般以只租不售和产权式经营为主；
➢商务公寓的出现，是市场细分的结
➢销售价格一般高于区域整体水平。
目录CONTENTS
PART 3 公寓产品特点
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公寓APARTMENT·特征
地段的不可替代性
集住宅、酒店、会所 多功能于一体
公寓
APART的居家型功能布 局
公寓APARTMENT·特征
公寓市场特征
售价高、销售快、价格增长幅度大
特征的具体体现
高利润、回款快、易达利润最大化
店
齐全的配套（高档会所＋城市配套）
式
公
物业标准 豪华入户大堂
寓
体
系
雄伟气派的外立面
星级酒店式服务
服务标准
安全设施配套
酒店式公寓配套设施 酒店式公寓——硬件配套
廊 式） 保证较好的通达性，现
交通动线更为顺畅。
交通核布局
单元式内廊式
➢此结构的特点是每层多户，由一条内廊贯穿整个楼座。板式结构，大面宽，短进深，有 利于整个楼体的采光。户型易于分割，适合小面积户型排布。 但此种结构每层户数较多，略显嘈杂，适宜做过度型住房使用。
内廊式
内廊式即是沿走道两侧布置房间，这种组合形式平 面紧凑，建筑进深大，有利于寒冷地区的保温节能， 但有一侧房间的朝向较差，走道两侧的房间之间有一 定的干扰，走道的采光通风较差。
概念界定
功能复合的公寓产品
VS
区别于居住产品： 非居住用地，40或50年产权 公建化外立面 大堂、电梯间等商务化配套、商务化物业
管理 套内空间和平层空间的可分割
区别于商务产品： 智能化消防要求不一致、无中央空调等 层高多为3-3.3米，商务物业3.6-4米 增加了煤气等生活配套
公寓产品是这样一种物业形式：它具有公建化形式和住宅化内核，可以同 时满足办公与居住功能的复合需求。
➢户型面积要求：
商务公寓灵活性较强，户型面积设计小到几十平米，大到几百平米。多数项目户型面积 以40-60平米的小户型居多。
PART5：公寓产品元素——酒店商务公寓价值体系梳理
酒店式公寓
选址标准
商务区、高档住宅或酒店聚集区、高新产业区、涉外商 贸聚集地。
交通便捷、城市先进要素聚集。
酒
占据优越的自然资源或城市资源
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公寓产品的发展历程 ——“公寓”的国内外之分
在国外
发达国家，城市中心建有许多容积率较高的住宅供出 租用，叫做公寓，而在市郊则建有许多容积率较低的
独立别墅、联排别墅等，这是西方人眼中真正的“住 宅”，所以在西方人眼里，住宅就只有公寓和别墅之 分。
像北京、上海等海归人士较多的城市，便有不少 带有“公寓”、“国际公寓” 字样的楼盘，欲 与世界接轨，但这些所谓的“公寓”绝大部分是
不同功能产品的市场启示
基于前面介绍的不同产权类型和不同功能的公寓划分，主要有以下几点市场启示：
➢公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质和年限较复杂，需要区分不同性质和功 能； ➢不同产权性质和功能的产品，所产生的价值和投资回报区别较大，如商务公寓的特殊 功能决定了其价格的差异性，在定价时应有所体现； ➢不同公寓产品所针对的目标客户有所区别，销售时需要针对不同产品进行客户群体的 细分，体现产品和功能营销。
普通出租型公寓 VS 服务式公寓 VS 酒店 商业竞争模式比较
服务式公寓是介于酒店和住宅物业之间的一种物业类型，其满足了介于长期及短期居住之间 的需求。
其长租客源将与区域内投资型高档住宅形成竞争； 其短租客源在一定程度上与酒店形成竞争，也是对酒店需求的一种补充形式。
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PART 4 公寓产品发展历程
而住宅是以出售为主，基本上全是生活配套
住宅与公寓的最本质区别在于，住宅产权年限是70年， 而公寓的年限是40年，另外，住宅一般可带落户，但公 寓不能落户。
目录CONTENTS
PART 2 公寓产品分类
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目前市场上公寓类型的划分-按照产品户型形态来划分：
公寓
平层小户型 公寓
复式小户型 公寓
平层大户型 公寓
➢大多聘请国际知名品牌物管公司，专
果。根据不同的形态，又可分为
业酒店管理集团提供专业、细致、科学
soho,scho,studio等形式，是一种既 的酒店式服务，因此物业管理费也较高。
可居住又可办公的高档物业功能。
公寓的目标客户及功能需求：
普通公寓 （居住型公寓）
商务公寓
酒店式公寓
高级白领及投资客 低首付、低月供 精装修交房，配套完善， 交通方便 具有较大投资价值，升值 潜力大
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PART 5 公寓产品元素
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PART5：公寓产品元素——布局
从建筑形态上讲，其形态多样，有单元式、外廊式、内廊式、核心筒式。
核 心 ➢有电梯井道、楼梯、
筒 结
公共空间、部分设备间
构 等围护成中央核心筒此
（ 回 种结构有利于结构受力，
字 形
具有较强的抗震性。
短 ➢从交通布局上来讲，
外廊式跨界产品：万科第五寓
中庭式
此类设计层平面四周围合，中央是内院或中庭，除了房间有 良好的窗外景观之外，走廊一侧也提供了较好的中庭景观，并 且部分裙楼还做到南北通透。
塔楼式
塔楼式是指中部的核心筒被单一的走廊或很多客房环绕着， 对塔外部的建筑处理可以有不同图形方案，有方形、十字形、 圆形、三角形等等。
➢根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型 公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型；
公寓的分类方式：
普通公寓 （居住型公寓）
商务公寓
酒店式公寓
用地性质
住宅
一般为综合性用地，商住或商业用地
一般为商业用地
产权性质 产权年限
公寓 70年
商务公寓 根据用地性质而定，40年
公寓或商务公寓 根据用地性质而定，40年
目前市场上公寓类型的划分-按照产品性质来划分：
普通(住宅)公寓 商务公寓 酒店式公寓
➢目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来 说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它 们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类 型的不同，在产权和年限上也各不相同；
➢一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段 位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进 行区分公寓和一般住宅；
自用型客户，尤其受成长中 租客主要以外籍跨国企业
的中小企业及创业者的偏好
高管、来往山西的外籍人士、
投资者，可作为商住型出租， 商务人士为主
投资回报率高，升值潜力大
购买客户主要以投资客为
可注册公司，价格相对写字 主
楼低
具备良好的商业、商务、
首付和贷款均有较大吸引力 交通条件
具备较高的投资价值
PART5：公寓产品元素——户型
公寓户型特征： 居住类公寓：户型开间较小，进深较大，具备通风 采光条件，厨房达到通风要求。 商务类公寓：开间进深与居住公寓并无本质区别， 具备基本的通风要求，可满足商务办公需求。
独立玄关， 带鞋柜
厨房可打开 空间开阔
舒适的 室内尺 对过道的处理 度
工作阳台
独立卧 室、带 凸窗
塔楼式平面组合形式平面紧凑，布局整齐，外形较为统一，利于 建筑的标准化和形式的多样化，利用率较高。
PART5：公寓产品元素——层高
大部分公寓平层层高大多在3—3.3米，LOFT层高4.5— 5.4米。与住宅相比较而言，公寓的层高稍高。
2015年新规规定层高在4.5米以上，按两层面积计算。 因此，目前市场上LOFT公寓层高为4.5米。
外廊式
外廊式是沿走道一侧布置房间，这种组合形式可使 房间获得良好的朝向及采光通风条件，但其走道所占 面积相对较多，建筑进深较小，用地较多，不够经济。
外廊式
➢公寓的楼体为板状单元，进深小，面宽大，使得所有主要功 能空间均获得良好的通风、采光条件 ➢创新的公共空间设计，摆脱传统塔式住宅封闭，呆板的入户 感受。
公寓产品元素——LOFT户型
复式公寓属于复式住宅的一种。小户型复式公寓 针对传统的复式住宅而言，特征是在面积上大幅 度降低，而户型结构并没有太大的变化。
PART5：公寓产品元素——不同类型公寓配套设施
居住公寓
一般首选繁华地段
选址标准 周边配套设施齐全
对外部景观资源无硬性要求 居
住
采用精装修标准
公
公寓产品专题
认知 市场 现状
目录CONTENTS
PART 1 公寓产品概念 PART 2 公寓产品分类 PART 3 公寓产品的特点 PART 4 公寓产品的发展历程 PART 5 公寓产品元素 PART 6 公寓产品目标消费者特征
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公寓就是一个人住的房子,住宅就是和家里人一起住的房子；
公寓就是高档的酒店式住宅,但不象酒店是计算每天的费用,
用来出售的。后来，“公寓”一词逐渐演变成
住宅的代名词，而与出租形式无关。
在国内
公寓产品的发展历程 ——“公寓”的国内外之分
• 1992年 公寓名称 获认可； • 1997年 商务公寓 大发展； • 2002年 酒店式公寓 盛行； • 今天… 公寓俨然已经成为高档产品的代名词。
• 公寓的发展史实际上是其内涵的演变史，在10多年的时间里，公寓的 内涵历经了外销房、写字楼、高档住宅、商住两用的演变，这类产品 大多是精装修，而且价格较高，到了今天，公寓俨然已经成为高档产 品的代名词。
5
什么是公寓？
公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地 区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住 形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式 公寓、商务公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存 在。
公寓解读
公寓——指以商业或工业用地开发的住宅项目 “公寓”一词就成了最好的回避规划管理的“遁词 ”
公寓都以“免装修、拎包入住、贴心细致的酒店式管理”的特点受到市场 认可，而其“低总价、高出租回报率”的优势，正是其受到投资者追逐的 主要原因。
商务公寓与住宅、纯办公楼基本特征比较
商务公寓——居住与办公用途比较
商务公寓分为两类：居住型和办公型，其区别主要体现在以下几部分：
商务公寓配套设施和服务标准中外比较
公寓可以包月,价格比酒店优惠；
公寓听起来像年轻人住的,品质外观精美,价格也高,
而住宅是指大社区,注重配套的成熟社区;
公寓好像都是在繁华闹市区,住宅大都好像是在郊区吧!
大众对公寓的理解——
3
什么是公寓？
为什么大家的答案千奇百怪？ 公寓的概念到底是什么……
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PART 1 公寓产品概念
商务公寓
城市发展商务中心区、新兴发展区域或城市成熟商圈
选址标准 处于众多成长型公司的聚集地
交通便捷之地，周边最好有轨道交通支撑 商
务
齐全的商务配套设施（商务服务中心+大型会议室等）
公
寓
物业标准 豪华挑空大堂
体
系
智能化系统（包含宽频上网等）
专业的物业服务
服务标准
安全设施配套
商务公寓配套设施
商务公寓——硬件配套
➢一般处于城市核心地段及商务中心
区，户型面积中等，装修档次较高； ➢面积较小，主力户型主要在90平米以
➢具备写字楼功能，在部分城市可注 下，装修档次较高；
➢户型面积小，30~60平米；
册公司；
➢大多位于城市核心繁华地带、商圈周
➢注重外立面设计，价格相对写字楼
➢精装修交房标准，拎包即可入住；
边，交通方便；
寓
物业标准 户型面积偏小且较为单一
体
系
外立面形式多采用现代风格
“金牌式“管家服务
服务标准
安全设施配套
居住公寓配套设施
居住公寓——硬件配套 户型面积要求：
居住公寓户型面积一般以30-80平米居多，精装修标准，可以实现拎包入住。个别高档居住公 寓依托优越的资源禀赋，户型面积普遍在100平米以上，借此实现较高溢价。
普通公寓居住型公寓商务公寓酒店式公寓精装修交房配套完善交通方便具有较大投资价值升值潜力大自用型客户尤其受成长中癿中小企业及创业者癿偏好投资者可作为商住型出租投资回报率高升值潜力大租客主要以外籍跨国企业高管来往山西癿外籍人士商务人士为主具备良好癿商业商务交通条件具备较高癿投资价值公寓产品划分界限相对模糊尤其是产权性质和年限较复杂需要区分丌同性质和功丌同产权性质和功能癿产品所产生癿价值和投资回报区别较大如商务公寓癿特殊功能决定了其价格癿差异性在定价时应有所体现
公寓和住宅的主要区别
公寓的周边配套和社区配套较一般住宅 更加的齐全，有的具备星级酒店的管理和 服务、有的具备SOHO特征、有的住宅公 寓修建豪华的酒店式大堂等等； 公寓的本身硬软件设施较高，同一地段 投资型公寓租金较普通住宅要高出50%； 同一地段的公寓楼比普通住宅销售价格 要高； 公寓有很多增值服务：诸如打字、复印、 保洁、代缴话费、代订机票、火车票等各 种增值服务等；
高档居住公寓
居住公寓
管家式服务
居住公寓配套设施
居住公寓——软件配套 物业服务：
高档居住公寓要求内外配套齐全，装修标准较高，真正的高档居住公寓对物业服务要求较高， 个别项目可以实现“金牌管家服务”对于中档居住公寓，注重社区内部配套设施，满足客户日 常生活需求。
西宁龙湖Moco国际公寓
管家式服务
PART5：公寓产品元素——商务公寓价值梳理