重庆塔陵园项目推介书

重庆市北碚龙车寺塔陵园有限公司
100%股权及债权
项
目
推
介
书
一、项目概况
本次转让标的为重庆市北碚龙车寺塔陵园有限公司100%股权及相关债权，其基本情况如下：
（一）公司简介
重庆市北碚龙车寺塔陵园有限公司（以下称：重庆塔陵）成立于1998年，注册地址为北碚区龙凤一村180号，为上海兴现房地产有限公司全资控股的一人有限公司。

重庆塔陵主要从事骨灰存放，销售丧葬用品（殡葬服务经营许可证:渝民殡[2008]26号）；分支机构经营：住宿，娱乐、餐饮。

公司现拥有正式员工150人左右，销售业务人员近1500人。

重庆塔陵主要经营重庆北碚龙车寺塔陵园（以下称：龙车寺塔陵园）项目。

龙车寺塔陵园由塔陵区、龙车寺庙区、管理区和休闲区四部分组成，建有逸仙、逸灵、逸秀三座塔陵和一个地宫。

龙车寺塔陵园位于重庆市北碚区龙凤桥镇龙车村，东南倚华蓥山和中梁山两山之麓，毗邻龙车寺院北侧，西临环镇公路，北傍山涧清溪。

四周九龙山环抱，群山迤逦，青翠叠嶂，似卧于两尊睡佛中央。

龙车寺塔陵园毗邻重庆名胜古迹龙车寺，该寺院建于明朝成化年间，又名“阳雀寺”，距今已有五百余年历史，历经清康熙、同治、光绪三朝修葺扩建，渐成丛林规模，风光旖旎，人杰地灵，为佛教朝拜圣地，被列入《全国宗教名庙大全》。

龙车寺塔陵园既取青山之精气，又得龙车之灵秀，处龙脉福地之中，是世人百年之后长眠安息的最
佳风水宝地。

（二）土地及建设情况
（图1：龙车寺塔陵园）
总用地面积36075.5平方米，其中：出让用地面积15208平方米，划拨用地面积20867.5平方米，用途：商业、绿化，商业。

终止日期2030年5月23日。

总建筑面积32416平方米，其中：塔陵区建筑面积19870平方米，停车场及共公通道8000平方米，龙车寺庙区厢房建筑面积814平方米，管理区建筑面积3572平方米，休闲区160平方米。

（三）产品情况
1、产品均价
重庆塔陵所开发的寿位产品分为高、中、低三档。

低端产品均
价4200元/个，中端产品均价13600元/个，高端产品均价23800元/个。

2、库存及未开发产品
龙车寺塔陵园可开发寿位（即墓位或格位）共计约8万个。

截至2011年2月，已开发寿位5万余个，尚待开发寿位约3万个。

已开发寿位中，已售2.8万个，库存2.2万个。

重庆塔陵已开发的库存产品和未开发产品预计总价值约为7.3亿元。

其中，已开发产品总价值约为2.1亿元，未开发产品总价值约为5.2亿元，需投入后续开发资金约2600万元。

3、产品展示
（图2：寿位产品-低档）
（图3：寿位产品-中档）
（图4：寿位产品-高档）
二、项目背景和相关政策
龙车寺塔陵园地处重庆市北碚区，该区是重庆著名的旅游风景区，旅游资源丰富，是国家建设部命名的“国家级山水园林城区”。

右上图为北碚区著名的国家四星级旅游景区缙云山。

“塔葬”殡葬业在日本、新加坡、马来西亚等国家和地区得到大力推行，享有“绿色事业”之称。

随着改革开放向纵深发展，保护生态平衡、美化环境、节省用地的现代殡葬业已获得“朝阳”产业的称号，已受到各级政府和有识之士的高度重视和支持。

土地是人类赖以生存和发展的物质基础，是无法再生的有限资源，是人类共有的宝贵财富，而我国人均耕地仅为世界人均耕地的三分之一。

尤其是“入土为安”的传统土葬方式，死者与生者争夺有限的土地资源，不但威胁人类的生存发展，而且不利于环境保护和生态平衡。

实施塔葬将殡葬事业向“立体化、艺术化、园林化、现代化”方向发展，成为现代殡葬业的发展潮流。

《殡葬管理条例》（国务院令[1997]第225号）及《重庆市殡葬管理条例》（重庆市人大[1998]）明确规定：一是改革土葬，节约殡葬用地，革除丧葬陋俗，提倡文明节俭办丧事；二是禁止或严格限制土葬，并将殡葬建设列入省、市、县计划；三是国家授权各级民政部对殡葬服务业实施统一管理。

龙车寺塔陵园的兴建，有利于正确引导人们的宗教观念，破除迷信，发扬源远流长的佛教文化，已受到各级政府及宗教事务部门
的大力支持、关注和厚爱。

（图5：龙车寺-始建于明朝成化年间）
三、市场现状及前景预测
重庆市每年死亡人数约为15万-18万，重庆市约30个殡仪馆，每年火化人数在6万-7万之间，也就是每年死亡人口中有40%的死亡人口是通过火化的。

每年死亡被火化的6万-7万人群就是重庆市公墓和陵园（塔陵）的潜在客户群。

另外，原有土葬动迁，殡仪馆暂存骨灰又急需永久性存放，这为重庆塔陵的进一步发展创造力条件。

根据当地民政部门意见，对于塔陵项目今后原则上不予新增项目建设。

重庆塔陵市场现已投入使用的塔位还不足6万个，远不能满足市场的需要。

随着中国逐步买入老龄化社会，加上国家严控新增经营性公墓，
以塔葬为主要特色的本项目将成为稀缺资源，未来投资收益较为可观。

四、项目分析
（一）优势分析
1、殡葬政策对本项目有一定的利好因素
2009年12月3日，民政部发布《关于进一步深化殡葬改革促进殡葬事业科学发展的指导意见》，要求各地逐步推进“免费基本殡葬服务”。

该政策的发布实施，将对我国殡葬行业带来较大的影响。

就本项目而言，一方面，“进一步强化公墓建设经营的审批管理，从严审批经营性公墓”，将使得现有经营性公墓成为“稀缺资源”，有效降低市场竞争压力，使其未来有一个更好的经营预期；另一方面，属于“免费范围”之内的“骨灰寄存”针对的主要是低端消费人群，对经营性公墓面向的中高端客户影响有限。

具体到重庆市，新建公墓的审批权在重庆殡葬管理中心，直属民政局管理。

据了解，重庆主城区已停止审批兴建新的经营性公墓。

2、发展前景看好
从2006年开始，重庆塔陵年销售收入连续4年在1600万～1700万元左右波动，其中，2009年销售收入1611元，利润200元。

2010年重庆塔陵销售收入和盈利能力迅速提高，其中，销售收入2278万元，利润560万元。

2011年1月份销售收入161万元，销售寿位181个；2月份
销售收入169万元，销售寿位186个。

1、2月份是传统的寿位销售淡季，但今年较去年同期销售额增加了约60%，显示出重庆塔陵较好的发展势头。

3、本项目具备较高的市场知名度
根据重庆康维公司提供的市场调研报告，龙车寺塔陵园在重庆地区的公墓知晓率排名第三，属于知晓程度较高的陵园（如下表所示）。

（表1：公墓陵园知晓率）
4、本项目具备较好的市场形象
根据重庆康维公司的市场调查报告，在对各个公墓陵园的评价中，服务印象得到最高评价的是龙车寺塔陵园，在重庆所有公墓中排名第一（如下表所示）。

（表2：服务印象排名）
5、本项目与政府部门合作良好
龙车寺塔陵园在近13年的发展过程中，一直重视与市民政局、区民政局、北碚区政府、龙凤街道以及当地的派出所、工商、税务部门的友好合作，政府相关部门也给予了本项目良好的支持。

在2010年1月的龙车寺塔陵园接引佛的开光仪式上，重庆塔陵邀请到了北碚区副区长以及市民政局、区民政局、北碚区政府、龙凤街道以及当地派出所、工商、税务部门的领导。

良好的公共关系，有利于本项目在未来的持续发展。

（二）劣势分析
当地居民“入土为安”的思想没有根本改变。

根据某市场调查公司提供的市场调查报告，约有55.1%
的被访市民选择土葬方式，
愿意选择塔葬方式的仅占13.0%。

国家只提倡塔葬等节地、环保的安葬形式，但并没有强有力的支持政策出台。

该市每年死亡人数为15万-18万，火化人数仅为6-7万人，火化率低也影响到塔陵的销售状况。

五、联系方式
廖女士023-********。