不动产估价理论与方法模考试题与参考答案

不动产估价理论与方法模考试题与参考答案
1、建筑物的重置价格等于（）θ
A、估价时点上旧有房屋的建筑成本
B、估价时点上房地产交易价格于地价的价值
C、估价时点上重新建造房屋所需的建造费用加平均利润
D、重置成本和折旧成本之和
答案：C
建筑物的重置价格，是假设估价时点旧有建筑物存在的土地是一片空地，而在同一场所除建筑物以外的状况均维持不变，重新建筑与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所需要的建筑费、其他费用和正常的利税。

2、（）能作为城市规划管理和综合开发、地价评估及土地有偿使用的依据。

A、控制性详细规划
B、目的性详细规划
C、修建性详细规划
D、专项性详细规划
答案：A
3、下列用地在城市用地中占比例最大的是（）用地。

A、居住
B、商业
C、工作
D、绿地
答案：A
4、根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与（）及产品与服务的种类密切相关。

A、中心的规模与人口分布密度
B、居民收入水平和人口分布密度
C、中心地规模和居民收入水平
D、中心地规模、居民收入水平和人口分布密度
答案：D
中心地商品和劳务的需求门槛、利润和服务范围，是与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平及商品与服务的种类密切相关。

不同规模的中心地，其需求门槛和销售范围也是不同的。

它们在空间地域上的这些差异，经过相互作用和人类经济活动的干扰，就将形成规律有序的中心地一一市场等级体系。

5、下列对土地估价的描述不正确的是（）o
A、土地估价依据的理论与方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致
B、同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响
C、同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大
I）、土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来
答案：B
城市规划属于影响地价的行政因素。

6、对具有市场流动性的建筑物估价，应以（）为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。

A、重建成本
B、重置成本
C、建筑成本
D、成新度
答案：B
依据建筑物的性质，建筑物估价分为两类：对具有市场流动性的建筑物估价，应以重置成本为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。

对不具备市场流动性的建筑物，如博物馆，用成本法计算重置价格扣除折旧的方法评估。

7、城市性质是城市主要职能的概括，即（）的体现。

A、个性特征
B、共同特征
C、整体特征
D、主要特征
答案：A
8、根据地租理论，最劣等土地的级差地租（）o
A、等于零
B、大于零
C、土地价格
D、房地产价格
答案：A
最劣等土地没有级差地租。

9、建筑物在不能使用时还能收回的价值叫做（）
A、建筑物报废价值
B、建筑物残值
C、建筑材料剩余值
D、建筑物剩余价值
答案：B
10、下列哪项不是明确估价的基本事项（）o
A、明确估价的时点
B、明确估价的目的
C、明确估价的范围
D、明确估价的对象
答案：C
11＞决定建筑物价格的最基本因素是（）o
A、材料价格
B、房产市场状况
C、建筑物成新
D、重置价
答案：D
12、阿兰索的主要贡献在于：将（）作为地租的一个核心问题，首次引入区位平衡概念，解决了城市地租计算的理论方法。

A、交通
B、时间
C、距离
D、空间
答案：D
这是阿兰索地租模型的最大特点。

该题2000年也出过，新古典主义地租模型的代表阿兰索将空间作为地租总是的一个核心考虑，引进（C）概念，从理论上解决了城市地租的计算问题。

A、同好曲面B、买价曲线C、区位平衡D、非完善市场
13、土地除了以价格表示外还可以用（）表示。

A、年期
B、租金
C、货币
D、年租
14、下列工业中布置在城市内和居住区内的为（）。

A、石油化工厂
B、大型纺织厂
C、面包厂
D、机械厂
答案：C
15、容积率是建筑用地中总建筑面积与（）之比。

A、建筑基底面积
B、总用地面积
C、楼层数
D、建筑密度
答案：B
容积率指建筑用地中总建筑面积与总用地面积之比。

在限制容积率的地区,容积率的高低直接影响着所限制地区的地价高低。

16、城市是由自然环境和（）组成，但城市的自然环境也是要人改造的。

A、人工环境
B、社会环境
C、空间环境
D、人文环境
答案：A
17、确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高、主要交叉口、广场、停车场的位置和控制范围，是（）的主要内容之一。

A、城市分区规划
B、城市总体规划
C、城市控制性详细规划
D、城市修建性详细规划
答案：C
18、建筑物重置价格乘以成新度等于（）
A、建筑物净残值
B、建筑物价格
C、建筑物年折旧额
D、建筑物折旧价格
答案：B
19、地产的（）性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。

B、价格
C、普遍
D、个别
答案：D
地产的个别性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。

20、在土地评估中，涉及到房屋折旧年限计算的说法，下列那一个是正确的（）。

A、取土地的剩余使用年限
取建筑的耐用年限
C、耐用年限与可使用年限谁小取谁
D、取可使用年限
答案：C
21、城市的总体规划中小城市用的图纸比例为（）。

A、1：50000-1：100000
B、1：10000—1：25000
C、1：25000-1：50000
D、1：5000-1：10000
答案：D
22、房屋建筑按用途分为（）o
A、民用建筑、军用建筑、商用建筑
B、工业建筑、商业建筑、农业建筑
C、农业建筑、工业建筑、民用建筑
D、民用建筑、工业建筑、军用建筑
答案：C
房屋建筑按用途分类分为民用建筑、工业建筑和农业建筑，其中工业和农业建筑称为生产性建筑。

23、（）是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平。

A、供应门榄
B、需求门榄
C、中心地职能
D、中心商务区职能
答案：B
24、在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的己使用期应不超
过（）年。

A、2
B、3
C、4
D、5
答案：D
该题参照04年土地估价理论与方法一书的P315-325中,房屋新旧程度评定标准.
25、土地估价涉及的供需原则并不以（）为基础。

A、替代原则
B、预期收益原则
C、变动原则
D、竞争原则
答案：A
在进行供求分析时，应考虑时间因素，作动态分析。

因为现在的供求状况,常常是在考虑将来发展状况而形成的，即从现在思考将来，因此供需原则是以预期收益原则及下述的变动原则和竞争原则为基础的。

而不以替代原则为基础。

26、土地价格是土地权利和（）的购买价格。

A、价值
B、有效需求
C、使用价值
D、收益
答案：D
土地不具移动性，其可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益。

因此，土地价格是土地权利和收益的购买价格。

27、某建筑物占地面积3亩，容积率为4,自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，己使用15年，残值率为5%,重置价格为2000元/平方米，则该建筑物现值为（）万元。

A、1220
B、1274
C、1525
D、1593
答案：A
该建筑物建筑面积=3*4=12亩=8000平方米，该建筑物重置价格
=8000*2000=1600万元，按照平均年限折旧法计算，该建筑物现值=1600-[1600*
（1-5%）*15∕60]=1600-380=1220
这里需要注意,耐用年限的选取要用经济耐用
β
年限，而不是自然耐用年限。

28、非设备是按照机器设备（）分类的。

A、再生产中的作用
B、技术性特点
C、标准化程度
答案：B
C自动化程度
29、土地自然条件的差别是（）形成的自然条件或自然基础。

A、级差地租
B、垄断地租
C、农业地租
D、绝对地租
答案：A
30、在影响土地价格的诸因素中，繁华程度属于（）。

A、经济因素
B、个别因素
C、一般因素
D、区域因素
答案：D
31、影响土地价格的因素，分为一般因素、区域因素和（）
A、宏观因素
B、经济因素
C、个别因素
D、社会因素
答案：C
三种类别因素之一为个别因素。

32、耐用年限有自然耐用年限与经济耐用年限之分，对于房地产评估来说,采用耐用年限评估时一般采用（）o
A、经济耐用年限
B、自然耐用年限
C、两种耐用年限根据不同情况分别使用
D、两种耐用年限相结合
答案：A
33、（）是决定城市土地利用价值的重要因素。

A、区位
B、城镇规划
C、环境质量
D、土地承载力
答案：A
34、下列获取估价业务的方式，不正确的是（）
A、自有自估
B、中介代理
C、主动争取
D、被动接受
答案：B
35、（）对工业区位模式产生重大影响。

A、遍布性原料
B、限制性原料
C、原料指数
D、A和B
答案：B
工业区位理论将工业用原料分类：一是到处都有的遍布性原料，对工业区位影响不大；二是只分布在某些固定地点的限制性原料（地方性原料），对工业区位模式产生重大影响。

36、土地的供给是指在一定的经济技术下，人类可利用的（）的数量。

A、土壤
B、土地
C、土地资源
D、各种土地资源
答案：D
37、城市用地功能组织中的核心问题为（）
A、城市用地范围的确定
B、城市用地结构的合理规划
C、城市用地功能的合理划分
D、城市用地程度的划分
答案：C
城市用地功能组织中的核心问题为城市用地功能的合理划分
38、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，我国实行（）的定期公布制度。

A、市场交易价格
B、出让价格
C、宗地地价
D、标定地价
答案：D
39、选择相似无形资产市场交易实例作为参照物加以调整，进而确定外购无形资产的完全重置成本的方法是（）o
A、财务核算法
B、市价调整法
C、物价指数调整法
D、市价类比法
答案：D
40、影响土地价格的区域因素包括（）
A、位置、交通条件、基础设施条件
B、行政、社会、经济因素等
C、面积、形状、土地使用年限等
D、地形、朝向、地质条件
答案：A
位置、交通条件、基础设施条件是区域因素，行政、社会、经济因素是一般因素，面积、形状、土地使用年限等为个别因素。

41、下类建筑物价格类型的划分，正确的有（）
o
A、现房价格和期房价格
B、所有权价格、使用权价格和其他权益价格
C、成交价格、市场价格和政府指导价
D、市场调节价、理论价格和政府定价
答案:AB
建筑物价格的类型有：成交价格、市场价格和理论价格；市场调节价、政府指导价和政府定价；所有权价格、使用权价格和其他权益价格；现房价格和期房价格
42、制造业、零售商业及写字楼郊区化的原因有：（）
A、商家的决策
B、城区人口外迁，购买力转移；
C、市中心区用地和基础设施受到限制；
D、市中心区的商业设施趋于饱和；
E、边缘区自身的优势。

答案：BCDE
43、需求规律的基本内容，包括（）
A、价格效应
B、市场效应
C、替代效应
D、收入效应
答案：ACD
需求规律的基本内容包括价格效应、替代效应、收入效应。

44、城市规划的自然环境条件主要包括：（）
A、地貌条件
B、水文条件
C、地质条件
D、气候条件
答案：ABCD
45、机器设备评估的基本方法有（）。

A、残余法
B、市场法
C、收益法
D、成本法
答案：BCD
46、地质条件包括的内容有（）
A、地基承载力
B、地下水
C、地形
D、地震
答案:ABD
地质条件：包括地基承载力、地下水和地震等。

地形是地貌条件。

47、城市用地评定主要考虑（）
A、地下水埋深
B、地形坡度
C、地基承载力
D、洪水淹没状况
答案：ABCD
48、下列属于建筑物与构筑物的价格特征的有（）
A、建筑物与构筑物价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。

B、建筑物与构筑物价格是在长期考虑下形成的。

C、建筑物与构筑物价格实质上是建筑物与构筑物所在土地面积的价格。

D、建筑物与构筑物价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。

答案：ABD
49、影响地价的区域因素包括（）。

A、繁华程度
B、人口因素
C、城市规划限制
D、交通条件
答案：ACD
50、地价与地租的关系是（）o
A、地价是地租的资本化
B、10年的地租相当于地价
C、类似资本与利息的关系
D、地价的高低取决于地租的高低
答案：ACD
51、常见的工程图纸图例有（）。

A、剖面线和编号
B、尺寸标注、标高
C、定位轴线和编号
D、指南针
答案：BC
52、下列关于建筑物折旧的说法正确的是（）。

A、物理折旧属于有形折旧，是建筑实体所产生的磨灭
B、功能折旧属于无形折旧，是建筑物功能落后或不合适而引起的折旧
C、经济折旧属于无形折旧，是使用过程中经济上不合理或不适应产生的折
10
D、物理、功能、经济折旧三者是相互独立的，并不共同作用在建筑上。

答案：ABC
三类因素对建筑物折旧的影响并不是相互独立作用的，物理的折旧会引起功能的折旧，功能折旧又会反映到经济的折旧，可见三者互为因果关系。

53、按建筑物主要承重构件材料分的有（）
A、木结构
B、砖石结构
C、框架结构
D、砖混结构
答案：ABD
框架结构是按建筑物承重结构体系分的。

54、根据城市建设的阶段和工作需要，城市详细规划分为（）
A、控制性详细规划
B、一般性详细规划
C、修建性详细规划。

D、特殊性详细规划
答案：AC
55、中等城市由（）组成；
A、市区
B、近郊区
C、郊区
D、郊区工业区
答案：ACD
56、无形资产按性质和内容不同，可以分为（）o
A、权利型无形资产
B、技术型无形资产
C、非技术型无形资产
D、知识性无形资产
答案：BC
57、继续教育的内容包括：（）
A、国外不动产估价技术及发展动态；
B、土地估价新理论、新技术、新方法；
C、与土地估价相关的专业知识。

D、土地估价实务；
答案：ABCD
58、地形影响城市的（）
A、分布位置
B、人口规模
C、平面结构
D、空间布局
答案：ACD
地形影响城市的分布位置、平面结构和空间布局。

59、按建筑物承重结构体系分的有（）
A、排架结构
B、钢结构
C、简体结构
D、剪力墙结构
答案：ACD
钢结构是按建筑物主要承重构件材料分的。

60＞大城市由（）组成。

A、市区
B、近郊区
C、近郊工业区
D、远郊区
E、远郊城镇
答案：ABCDE
中等城市由市区、郊区和郊区工业区组成；大城市由市区、近郊区、近郊工业区、远郊区和远郊城镇组成。

61、根据我国现行《城市用地分类与规划建设用地标准》，下列各项中属于城市公共设施用地的有（）。

A、公共绿地
B、商业金融业用地
C、体育用地
D、文化娱乐用地
答案:AD
62、城市用地评定主要指标有（）：
A、地基承载力
B、地形、坡度
C、地下水埋深
D、洪水淹没状况
E、气候
答案：ABCD
城市用地评定主要指标：地基承载力、地形坡度、地下水埋深和洪水淹没状
况。

63、相对于各种有形资产而言，无形资产的特点是（）o
A、收益持续性
B、收益确定性
C、无实物形态
D、专有性
答案：ACD
64、建筑物价格的特点有（）o
A、建筑物价格的递减性
B、时间的无限性
C、建筑物价格不受区域限制
D、建筑物价格受自然条件影响大
答案：AD
65、下列因素有哪些是主要决定或影响价格的因素：（）
A、商品的稀缺程度
B、顾客喜好程度
C、货币的币值
D、市场供求关系
答案：ACD
66、作为区域因素考虑的城市规划限制因素，对地区内的地产价格水平有着很大的影响，主要包含：（）
A、建筑密度
B、宗地容积率及用途
C、区域交通管制。

D、区域土地用地结构
答案：CD
67、影响地价的交通条件包括（）o
A、对外联系便利程度
B、道路状况
C、公共交通状况
D、路网密度
答案：ABCD
68、货币政策的种类（）
A、扩张性货币政策
B、扩大性货币政策
C、紧张性货币政策
D、紧缩性货币政策
答案：AD
69、城市布局规划研究城市空间布局，包括（）内容。

A、专业工程
B、城市布局形式
C、功能分区；
D、用地结构
答案：BCD
70、影响土地需求的因素主要有：（）
A、人口变动
B、经济发展状况
C、人类利用土地的知识
I）、人类利用土地的科技水平
答案：ABCD
影响土地需求的因素主要有：①人口变动。

人口增加将导致对土地需求的增加；②经济发展状况。

经济景气，对土地的需求增加。

③人类利用土地的知识和科技水平。

利用土地的知识越多，科技水平越高，土地需求就会增加。

71、建筑物与构筑物折旧的数额为建筑物与构筑物在估价时点时的市场价值与其重置价格之间的差额。

（）
A、正确
B、错误
答案：A
建筑物与构筑物折旧，建筑物与构筑物估价上的折旧是指由各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑物与构筑物在估价时点时的市场价值与其重置价格之间的差额。

72、一个城市往往有多个职能，所有职能都可作为城市性质。

（）
A、正确
B、错误
答案：B
一个城市往往有多个职能，但不是所有职能都可作为城市性质。

城市性质应是城市主要职能的体现和反映。

73、垄断地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。

（）
A、正确
答案：B
垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。

具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。

这些商品的生产者凭借垄断经营形成垄断价格，便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。

这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。

因此，垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

74、一般损坏房是指结构构件、装修、设备有明显损坏或变形，并且不齐全，需要进行大修的房屋。

（）
A、正确
B、错误
答案：B
根据规定，结构构件、装修、设备部分损坏或变形、老化，需进行中、大修理的房屋为一般损坏房，而本题所说的为严重损坏房。

75、由于收益现值法可以较好地确定企业中不易确定的无形资产价值，因此一般只适用于企业整体资产评估。

（）
A、正确
B、错误
答案：B
76、郊区化是人口、岗位和服务业从大城市中心向郊区迁移的一种分散化过程。

（）
A、正确
B、错误
答案：A
郊区化的含义：是人口、岗位和服务业从大城市中心向郊区迁移的一种分散化过程。

77、土地估价必须依据充足的土地市场资料，土地价格的形成最终取决于土地交易双方。

（）
A、正确
B、错误
答案：A
78、无形资产的寿命是指无形资产的法定有效期限或有效经济寿命。

（）
A、正确
B、错误
79、在土地评估中介机构执业的土地估价师应进行注册，取得土地估价师注册编号。

未经注册的土地估价师，不得以注册土地估价师的名义从事土地估价中介业务。

A、正确
B、错误
答案：A
80、对于建筑物与构筑物的价格来说，只有以交换代价而出现的价格。

（）
A、正确
B、错误
答案：B
建筑物与构筑物价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。

81、在我国，地价管理政策主要指针对土地市场上地价水平、地价、土地交易价格等制定的一系列调控政策。

（）
A、正确
B、错误
答案：A
82、已编制并批准分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，其他可由城市人民政府授权城市规划主管部门审批。

（）
A、正确
B、错误
答案：A
83、土地附着物的价值一般不包含所占用土地的价值。

（）
A、正确
B、错误
答案：A
土地附着物的价格特征
84、在城市规划中，一般以人口数量作为评价居住区规模的主要标志。

（）
A、正确
B、错误
答案：A
85、级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。

（）
A、正确
B、错误
86、投资乘数：当总投资增加时，投资增量会引起国民收入成倍增加，这个倍数叫投资乘数。

它是表示投资增加会使国民收入增加到何种程度的系数。

（）
A、正确
B、错误
答案：A
87、选取可比实例是比较法估价的第一步骤。

（）
A、正确
B、错误
答案：B
88、自2006年度起全国土地估价师资格考试原则上每年举行一次，报考人员自由选择报考科目的种类和数目，考试合格成绩在连续2个考试年度内滚动有效.（）
A、正确
B、错误
答案：B
考试合格成绩在连续3个考试年度内滚动有效
89、在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。

（）
A、正确
B、错误
答案：A
90、重置价格折旧法是求取估价对象的重置价格，扣除相应的折旧，以此求取估价对象的客观合理价格的方法。

（）
A、正确
B、错误
答案：B
重置价格折旧法是求取估价对象在估价时点的重置价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

如果估价时点选取不当，则会使计算出来的重置价格无效。

91、建筑物与构筑物的价格一般不受区位的影响。

（）
A、正确
B、错误
建筑物与构筑物的价格特征之一就是建筑物与构筑物价格受区位的影响很大。

92、建筑物与构筑物估价上的折旧是指由各种原因所造成的价值损失。

（）
A、正确
B、错误
答案：A
93、需求是指消费者在市场上，愿意购买的某种商品的数量。

（）
A、正确
B、错误
答案：B
需求指消费者在某特定时期内和一定市场上，按某一价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。

94、随着城市中心区聚集规模和成本的增加，在城市郊区逐渐出现一些聚集规模较小和成本较低的企业与居住集聚地带。

在这些区域，具有一定规模的商业中心和住宅小区，成为城市郊区的中心，相对于城市中心，则为城郊次中心地带。

（）
A、正确
B、错误
答案：A
95、重置价格应是客观价格。

（）
A、正确
B、错误
答案：A
重置价格应是客观价格，具体说，建筑物的重置价格，应能体现社会或行业
的平均水平，即是客观成本而不是实际成本。

96、无论因何种情况，土地使用者依法取得的土地使用权，国家都无权提前
收回。

（）
A、正确
B、错误
答案：B
按照城市房地产管理法规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提取收回，并根据实际情况给予补偿。

97、土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。

（）
B、错误
答案：B
98、在自然条件许可的情况下，城市布局应采取集中布置的形式。

（）
A、正确
B、错误
答案：A
99、城市的一个或几个主要职能就是城市的性质。

（）
A、正确
B、错误
答案：A
100、充分就业：一般仅指劳动力有机会以合适报酬参加生产的状态。

（）
A、正确
B、错误
答案：B
充分就业：一般是指一切生产要素（包含劳动）都有机会以合适报酬参加生产的状态。