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ｃ ｎｅ ） ｅ ｔｒ、时尚中 ， ａｈ ｏ ｅ ｔ ｒ， ｇ（ ｓ ｉｎ ｃｎ ｅ） ｆ
类型商品 （ 家电 汽车等 ） 零售额 、 零 售 面积 一 最后将商 品分类统计数据 与
商品零售总额和零售房产总面积进行
心和 超区域 中心 （ ７ 万 平方 ４． —１ ８
米） 车位指 教 （ Ｉ 一般为每 １０ Ｐ） ０ 平
区内的商品零售总额和零售房产总面
积。 然后对商品进 行分类 ，统计不 同
可以 将区域 中心 划分 为一般区 域中
ｃ ｎｅ）平价 中一 （ｆ ｐ ｉ ｅ ｔｒ、 ｅ ｔｒ、 Ｄ ｏ － ｒ ｃ ｎｅ） ｅ ｃ 休 闲购物 中， （ ｒ ａ ｎ ｅｔｉ ｍｅ ｔ ￣ ｕｂ ｎ ｅ ｔｒ ｎ ｎ ａ
模一般在 ２０ ～４万之 间。 ００
所以本文主要讨 狭义的商业房 ＾ 购物 中心的 市场机会研
而得 出市场需求总量 。市场需求潜 力 ＋ 查区现有零售面积 ： 总需求量 。 调 如果需求潜 力大 干零 ， 即存在开发空 间，开 发可行 。 ２． 单位零 售房地产面积商品零
售额 比率比较法 ： 首先 统计商品服务
维普资讯
曹 寓
房
撼
传统市场研究方法
一
、
商业房地产市场分析的主要内容
师
有： 需求分析、供给分析 。 在进行这两 项分析之前必须进行购物 中心市场服 务区 （ 商圈） 分析， 界定目物 中心未来 句
可能 覆盖的 地理 范围 。市场服 务区
（ｒｄ ｒａ ｔ ｅ ａｅ ）指一个商 业房地产所提 ａ 供的商业服务 （ 商品服务 ） 的范围． 如
程 产生较 大影 响。
３． 马利兹亚城市商业房 产需 求 预测法 ： 该方法以 长期预测和短期预 测都受就 业增长直接影响 ，就业增长
十国席 地产估 ． 。 ２ 谛＊ 舳 ２
维普资讯
案 冒 冀 患 …
中 国
房
快预示商业房产有开发潜 力” 这一理论 界 定购物 中心 的类 型等 环节时 ， 市场 区域 （ 不成熟区域 ） 还需要对部分数据
广义的商业 房地 产市场包含了写字楼 市场、 － 蚪勿 Ｔ Ｉ 业Ｉ场 购物 中心 等， 这
市， 专卖店等 ， 市场服 务区人 Ｅ规模 １
４～ ｌ ５万 。
１． 比率—— 人口相乘法 ： 在一个 城市区域内商品零售面积的人均需求
量的经验值乘以服务区的总人 口， 从
几个子市场差异较 火，分析方法也不
假设为前提 。 马利兹亚模型将众多市场 研 究 人 员的商 业 经验 仍 然 有 重要 作 进行 合理 的预测 ，动 态地 寻找项 目的
地
产
信
的影响 因素分为 ： 经济增长因素 （ 在短 用 ， 在市场 分 析过程 中市场 分析 人 员 商业机会 。市场调查 是商业物业基本 期预测 中可促进 经济增长的因素 ，如 ： 的 主观判 断仍 是不 可缺 少的 。 别是 市场 层面需求分析 的重要支撑 。基本 特
吏／ 幂圳市国策 房地产土地估价有限公司
林 勇
区域 中心在 ３ ５万以上。 社 区购物 中心 （ ｏ ｅ ｍｍｕ ｔ ｎｉＹ ｓ ｏ ｐｎ ｅ ｔｒ ： 用开放武的建 ｈ ｐ ｉ ｇ ｃｎ ｅ ）采 筑设计 ， Ｌ Ｇ Ａ一般在 ｉ ７ 平方米 ， ～４ ／ 车位指数 一般为 ： ｌ ０ 每 平方米 ５ ， Ｄ 个 业态上没 有大型综合性百货超 市， 有
，
邻里购物中心 （ ｅｇ ｂ ｒ ０ ｄ ｎ ｌｈ ０ ｈ ０ ｓ ｏ ｐｎ ｅ ｔｒ ： Ｌ 一般在０ ３ ｈ ｐ ｉｇ ｃｎｅ ） Ｇ Ａ ．— ５ 万平方米之闻． 车位 指数为每１ ０ ０ 平 方米 ５ 个．业态包括 食品，药 品，日 用杂货等 日常 生活相 关的商 品，银 行 干洗店等 ｔ 服务 区要求的人 口规
地产市ｌ 卜
究方法。
从商业经营业态分析 ， 购物 中心
可分为以下几 个大类 ： 区 域购 物 中心 （ Ｏ ｎａｌ ｒｅ ｇ
ｍａ １ ： 闭式的建 筑，拥 有综 合性 ｌ） 封
的百 货超 市。以总 租有 ： 特 色 专 卖 中 心
（ｐ ｃ ｌ ｅ ｔｒ、直销中 ， ｕｌｔ ｓ ｅ ｉ ｔ ｃｎ ｅ ） ａｙ Ｌ（ ｔ ｏ ｅ
初级百 货超 市、日用品超市 平价超
同服务隔层里的人 口规模、 居民户数 、
平均家庭收人、 人均收人等数据 ， 这些 数据是进行市场分析的基础。 （ 一）市场需求分析主要方法 市场 需求分 析需要 在市场服 务 区的界 定完成的基础上进行 ， 其主要
方法有 ：
房地 产市场可以分为居住物业市 场和非居住物业 希场。非居住物业市 场是广义 Ｉ 商业房地产市场 一 ＬＩ ￣ ， 商业 房地产市场挟义上指购物中心。由于
务中＆ （ｅａｌ ｕ ｅ ｎ ｍｉ ｅ －ｕ ｅ ， ｔｉ ｓ ｓ ｉ ｘ ｄ ｓ ｒ
ｄ ｖｌｐ ｅ ｔ ｅｅ ｍ ｎ） ｏ 等
比较 ，可 发现 某类商 品单位零售 面 积零售额是否存在不足现象，肌而判
断市场 是否处于饱和状态 。
在商业 房地产市场分析过程 中，
购物 中心类型的选择会对整个分析过
方米 ５ ５ 业 态上浓缩 了中央商务 ． 个。 区 的功能 ．为顾 客提 供各种 档次的 商品 ； 主导 商主 要 为大 型百 货超市 ． 此 外还 有各种附 属商 为顾客提 供 各 种个性 化服 务。一般 区域 中心要求 服务区内人 １规 模在 １ １ ５万以上 ，超
假 日￣＆，ｅｔ ａ ｅ ｔｒ， ｆ ｓ ｖ ｌｃｎ ｅ） 混合式商 ｉ
一
个商场 商品的主要销售范围 市场
服务区的界定方法主要有 ： 同心圆法、 行车时间法 、 路线调查法。 购物中心的
市场服务区由该中心的类型、 规模 、 业
态、 周围竞争对手状况 、 Ｖ密度 交 人 ｌ 通状况等因素所决定 ，它的边界不一
定规则． 理想状况 是同心圆 ， 实际上则 不一定， 多自然物、 许 道路等都可能成 为其边界。界定范围之 后需要收集不
类型商品 （ 家电 汽车等 ） 零售额 、 零 售 面积 一 最后将商 品分类统计数据 与
商品零售总额和零售房产总面积进行
心和 超区域 中心 （ ７ 万 平方 ４． —１ ８
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区内的商品零售总额和零售房产总面
积。 然后对商品进 行分类 ，统计不 同
可以 将区域 中心 划分 为一般区 域中
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４～ ｌ ５万 。
１． 比率—— 人口相乘法 ： 在一个 城市区域内商品零售面积的人均需求
量的经验值乘以服务区的总人 口， 从
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的影响 因素分为 ： 经济增长因素 （ 在短 用 ， 在市场 分 析过程 中市场 分析 人 员 商业机会 。市场调查 是商业物业基本 期预测 中可促进 经济增长的因素 ，如 ： 的 主观判 断仍 是不 可缺 少的 。 别是 市场 层面需求分析 的重要支撑 。基本 特
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区域 中心在 ３ ５万以上。 社 区购物 中心 （ ｏ ｅ ｍｍｕ ｔ ｎｉＹ ｓ ｏ ｐｎ ｅ ｔｒ ： 用开放武的建 ｈ ｐ ｉ ｇ ｃｎ ｅ ）采 筑设计 ， Ｌ Ｇ Ａ一般在 ｉ ７ 平方米 ， ～４ ／ 车位指数 一般为 ： ｌ ０ 每 平方米 ５ ， Ｄ 个 业态上没 有大型综合性百货超 市， 有
，
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从商业经营业态分析 ， 购物 中心
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ｍａ １ ： 闭式的建 筑，拥 有综 合性 ｌ） 封
的百 货超 市。以总 租有 ： 特 色 专 卖 中 心
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初级百 货超 市、日用品超市 平价超
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方法有 ：
房地 产市场可以分为居住物业市 场和非居住物业 希场。非居住物业市 场是广义 Ｉ 商业房地产市场 一 ＬＩ ￣ ， 商业 房地产市场挟义上指购物中心。由于
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一
个商场 商品的主要销售范围 市场
服务区的界定方法主要有 ： 同心圆法、 行车时间法 、 路线调查法。 购物中心的
市场服务区由该中心的类型、 规模 、 业
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