《物业经营管理》第四章第一节第二节讲义

第二节 收益性物业价格的概念和特征
一、物业价格的概念（大纲不要求） 二、物业价格的形成条件 三、物业价格的特征
第二节 收益性物业价格的概念和特征
二、物业价格的形成条件
物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有 用性、稀缺性和有效需求——价格形成机制。 1、有用性
是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经
济学上称为使用价值。 2、稀缺性 是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到 它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。
第二节 收益性物业价格的概念和特征
二、物业价格的形成条件 3、有效需求 是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿
意购买而且有能力购买。
需要不等于有效需求，需要只是一种要求或欲望，
考试要求
掌握 物业价格的构成，投资价值、市场价值、成
交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法 和收益法的用途、适用对象和操作步骤。 熟悉 了解 收益性物业价格及其特征，收益性物业价格 影响收益性物业价格的因素，市场法和成本 和价值的种类，收益法估价的基本公式及其应用。 法的应用。
考试要点说明
第一节 收益性物业的概念
【典型考题•多选题】
下列物业中，属于收益性物业的有（ A．餐馆 C．商业停车场 B．自用仓库 D．加油站 ）。
E．出租用标准厂房
【正确答案】ACDE
第一节 收益性物业的概念
二、影响收益性物业价值的因素 影响收益性物业价值的因素最终都体现在未来能够带 来的收益这一最核心、最直接的因素上。
相反，实物状况差的，由于权益较大，如产权清晰、完全， 价格可能较高。
第二节 收益性物业价格的概念和特征
三、物业物业价格特征
2、物业价格本身主要的五个特征：
（3）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 物业同时有两个价格：
一是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即这里的
交换代价的价格 （以下简称价格）； 另一个是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格， 即这里的使用代价的租金（以下简称租金）。 物业的价格与租金的关系，就如同本金与利息的关系。
第二节 收益性物业价格的概念和特征
三、物业物业价格特征
2、物业价格本身主要的五个特征：
（5）物业价格容易受交易者的个别因素的影响 物业价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖
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三、物业物业价格特征 2、物业价格本身主要的五个特征： （2）物业价格实质上是物业权益的价格 物业由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而 是其所有权、使用权或其他权益。实物状况相同的物业，权 益状况可能千差万别，甚至实物状况好的，由于权益过小，
如土地使用年限很短或产权不明或权属有争议，价格较低；
1．物业价格的特征 2．收益性物业价格和价值的种类 3．影响收益性物业价格的因素 4．收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤
第四章 收益性物业价值评估
第一节 收益性物业的概念 第二节 收益性物业价格的概念和特征 第三节 收益性物业价值和价格的种类 第四节 影响收益性物业价格的因素 第五节 收益性物业估价的基本方法
又有不同的地方。共同之处是： ①都是价格，用货币来表示； ②都有波动，受供求因素的影响； ③都是按质论价：优质高价，劣质低价。
第二节 收益性物业价格的概念和特征 【例题•单选题】
关于物业价格与一般物品的价格相同之处，不正
确的是（
）。
A、都容易受单个消费者的个别因素影响 B、都是价格，用货币来表示 C、都有波动，受供求因素的影响 D、都是按质论价：优质高价，劣质低价
第二节 收益性物业价格的概念和特征
三、物业物业价格特征
2、物业价格本身主要的五个特征： （4）物业价格形成的时间较长 由于物业价值量大，加之独一无二特性造成对影 响物业价格的产权、质量、功能、环境、物业管理等
方面的情况在短时间内不易了解，所以人们在物业交
易时一般是十分谨慎的，从而物业交易价格通常难以 在短期内达成。
有支付能力支持的需要才是有效需求。
第二节 收益性物业价格的概念和特征 【典型考题•单选题】
物业服务有效需求的特征是（ ）。 A．有需要无购买力 B．无需要有购买力
C．无需要也无购买力 【正确答案】D
D．有需要也有购买力
第二节 收益性物业价格的概念和特征
三、物业价格特征
1、物业价格与一般物品的价格，既有共同之处，
收益性物业价值高低主要体现在：
1、未来净收益的大小；
2、获得净收益期限的长短；
3、获得净收益的可靠性；
第二节 收益性物业价格的概念和特征 【例题•单选题】
下列关于收益性物业价值的表述，不正确的是（
A、未来净收益越大，物业的价值就越高
）。
B、可获得净收益期限越长，物业的价值就越高
C、获得净收益越可靠，物业的价值就越高 D、影响收益性物业价值的最直接的因素是城市规划 【正确答案】D
【正确答案】A
第二节 收益性物业价格的概念和特征
三、物业物业价格特征 2、物业价格本身主要的五个特征：
（1）物业价格受区位的影响很大
由于物业不可移动，其价格与区位密切
相关。最常见、最简单的是用距离来衡量区
位的好坏。现在人们越来越重视交通时间距 离而不是空间直线距离。
第二节 收益性物业价格的概念和特征
第一节 收益性物业的概念
一、收益性物业的概念 物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收 益性物业。
定义：收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济
收益的物业。
类型：包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、
商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准 厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。
第四章 收益性物业价值评估
本章分值一般在4-6分之间，以
单选和多选题出现。
考试目的：
测试应考人员对收益性物业价格及其特 征、价格和价值的种类、影响价格的因素、 价值评估的基本方法等内容的熟悉程度，以 及运用基本的估价技术，在物业资产的购置、
经营管理和处置过程中进行价值分析与价格
决策的能力和知识水平。