陈能平、张召良房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

陈能平、张召良房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】浙江省宁波市中级人民法院
【审理法院】浙江省宁波市中级人民法院
【审结日期】2020.03.25
【案件字号】(2020)浙02民终219号
【审理程序】二审
【审理法官】赵保法黄永森朱亚君
【审理法官】赵保法黄永森朱亚君
【文书类型】判决书
【当事人】陈能平;张召良
【当事人】陈能平张召良
【当事人-个人】陈能平张召良
【代理律师/律所】赵晖浙江海泰（奉化）律师事务所
【代理律师/律所】赵晖浙江海泰（奉化）律师事务所
【代理律师】赵晖
【代理律所】浙江海泰（奉化）律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【字号名称】民终字
【原告】陈能平
【被告】张召良
【本院观点】涉案《房屋买卖协议》因双方一致同意解除，一审法院判决解除《房屋买卖协议》，并无不当。

【权责关键词】无效撤销双方违约违约金支付违约金合同约定新证据诉讼请求变更诉讼请求维持原判
【指导案例标记】0
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【本院认为】本院认为，涉案《房屋买卖协议》因双方一致同意解除，一审法院判决解除《房屋买卖协议》，并无不当。

关于违约金赔偿数额，一审法院综合考虑双方违约情形、损失等因素，酌定150000元，应属合理。

陈能平称应按合同总价的30%赔偿其损失，依据不足，本院难以采信。

综上所述，陈能平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11780元，由上诉人陈能平负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-10-23 06:10:30
【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年1月11日，陈能平、张召良通过中介签订《房屋买卖协议》，张召良将位于宁波市奉化区金水东庭2幢504室的房屋（房屋面积约117.05平方米，附属房面积约8.63平方米，最终以房产证明面积为准）以1160000元的价格出售给陈能平。

同时约定陈能平于签订合同当日支付定金50000元，2018年1月30日前支付购房款400000元，待张召良产权证做出后十天内双方办理过户手续，乙方贷款到位后付清余款710000元。

陈能平于2018年1月11日支付定金50000元，2018年1月24日支付购房款400000元。

张召良系宁波市奉化区锦屏街道长汀村的拆迁户，涉案房屋系拆迁安置房，
张召良与其母亲陈春娥、妻子林贤波、妹妹张晓飞，四户人家的总面积都在张召良于2016年12月30日签订的安置协议处，涉案房屋相关产权证均未办理，目前房屋权属情况不明。

本院对一审查明的事实予以确认。

【一审法院认为】一审法院认为，涉案房屋虽然目前权属状况不明，但并不影响买卖合同的效力，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，对张召良关于合同无效的辩称，不予采纳。

陈能平、张召良双方于2019年11月22日一致同意解除合同，予以准许。

根据陈能平提供的付款证据，张召良需返还已支付的购房款450000元。

关于违约责任问题，《房屋买卖协议》备注条款涉及张召良的违约责任是对《房屋买卖协议》中相应内容的变更，现涉案房屋系拆迁安置房且权属情况不明，无法过户不属于上述约定的情形，但毕竟无法过户造成了陈能平相应损失，陈能平现未提供证据证明其实际损失，考虑到陈能平购买没有相关产权的房屋需承担相应的风险，陈能平诉请要求张召良承担总房百分之三十的违约责任约定过高，故酌情确认张召良承担150000元的赔偿金。

【二审上诉人诉称】陈能平上诉请求：撤销原判，依法改判。

事实和理由：涉案《房屋买卖协议》已经解除，张召良恶意违约至合同不能履行，张召良应按合同约定承担总房款30%的违约责任，一审法院对违约金进行调低，判决不当。

综上所述，陈能平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
陈能平、张召良房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
浙江省宁波市中级人民法院
民事判决书
(2020)浙02民终219号
当事人上诉人（原审原告）：陈能平。

委托诉讼代理人：赵晖，浙江海泰（奉化）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：张召良。

审理经过上诉人陈能平因与被上诉人张召良房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市奉化区人民法院（2019）浙0213民初3362号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

二审上诉人诉称陈能平上诉请求：撤销原判，依法改判。

事实和理由：涉案《房屋买卖协议》已经解除，张召良恶意违约至合同不能履行，张召良应按合同约定承担总房款30%的违约责任，一审法院对违约金进行调低，判决不当。

二审被上诉人辩称张召良辩称，陈能平所述不实，现在房价也降了，陈能平的损失没有那么多，赔偿陈能平10万元就够了。

请求驳回上诉，维持原判。

原告诉称陈能平向一审法院起诉请求判令：张召良继续履行《房屋买卖协议》交付房屋，并支付违约金348000元。

一审审理过程中，陈能平、张召良双方一致同意解除《房屋买卖协议》，陈能平变更诉讼请求，请求判令解除陈能平与张召良签订的《房屋买卖协议》，张召良返还购房款450000元，并支付违约金348000元。

一审法院查明一审法院认定事实：2018年1月11日，陈能平、张召良通过中介签订《房屋买卖协议》，张召良将位于宁波市奉化区金水东庭2幢504室的房屋（房屋面积约117.05平方米，附属房面积约8.63平方米，最终以房产证明面积为准）以1160000元的价格出售给陈能平。

同时约定陈能平于签订合同当日支付定金50000元，2018年1月30日前支付购房款400000元，待张召良产权证做出后十天内双方办理过户手续，乙方贷款到位后付清余款710000元。

陈能平于2018年1月11日支付定金50000元，2018年1月24日支付购房款400000元。

张召良系宁波市奉化区锦屏街道长汀村的拆迁户，涉案房屋系拆迁安置房，张召良与其母亲陈春娥、妻子林贤波、妹妹张晓飞，
四户人家的总面积都在张召良于2016年12月30日签订的安置协议处，涉案房屋相关产权证均未办理，目前房屋权属情况不明。

一审法院认为一审法院认为，涉案房屋虽然目前权属状况不明，但并不影响买卖合同的效力，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，对张召良关于合同无效的辩称，不予采纳。

陈能平、张召良双方于2019年11月22日一致同意解除合同，予以准许。

根据陈能平提供的付款证据，张召良需返还已支付的购房款450000元。

关于违约责任问题，《房屋买卖协议》备注条款涉及张召良的违约责任是对《房屋买卖协议》中相应内容的变更，现涉案房屋系拆迁安置房且权属情况不明，无法过户不属于上述约定的情形，但毕竟无法过户造成了陈能平相应损失，陈能平现未提供证据证明其实际损失，考虑到陈能平购买没有相关产权的房屋需承担相应的风险，陈能平诉请要求张召良承担总房百分之三十的违约责任约定过高，故酌情确认张召良承担150000元的赔偿金。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，作出如下判决：一、原告陈能平与被告张召良签订的《房屋买卖协议》于2019年11月22日解除；二、被告张召良应于判决生效之日起十日内返还给原告陈能平购房款450000元，并支付150000元赔偿金；三、驳回原告陈能平的其他诉讼请求。

如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。

案件受理费11780元，由原告陈能平负担2923
元，被告张召良负担8857元。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院查明本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为本院认为，涉案《房屋买卖协议》因双方一致同意解除，一审法院判决解除《房屋买卖协议》，并无不当。

关于违约金赔偿数额，一审法院综合考虑双方违约情形、损失等因素，酌定150000元，应属合理。

陈能平称应按合同总价的30%赔偿其损失，依据不足，本院难以采信。

综上所述，陈能平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11780元，由上诉人陈能平负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长赵保法
审判员黄永森
审判员朱亚君
二〇二〇年三月二十五日
书记员杨丽丽
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