资产评估复习

1.市场途径——类比调整法——市场售价类比法——土地价值评估作业题：有一待估宗地，现在市场上收集到4个可比较参照交易案例，具体情况表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

个别因素不包括容积率和剩余使用年限，这两个因素单独考虑和分析。

此外，容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。

该城市地价指数见下表：假设折现率为10%，并采用简单算术平均法确定最终的评估结果。

试根据以上条件评估待估宗地2010年1月20日的价格参考答案：差异修正系数表()()()4515011110%115100106100100800785.4/11101021091011001110%P -+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+元平方米()平方米元/8.812101100100100%)101(11%)101(1111210610110011111585050452=⨯⨯+-+-⨯⨯⨯⨯=P ()平方米）元/5.84198100100100%)101(11%)101(1110310610010011011576040453=⨯⨯+-+-⨯⨯⨯⨯=P则采用简单算术平均法确定待估宗地的价格为：即待估宗地2010年1月20日的价格为每平方米826.05元。

注：考试时计算结果请大家统一保留2位小数。

2.收益途径——房地产评估——残余估价法在土地价值评估中的应用公式：为土地的价值 ；为房地产的整体年收益；为建筑物的年收益；为土地的年收益；为土地的折现率或者资本化率； 为建筑物的价值；为建筑物的资本化率；n 为土地的使用权年限。

注：如果可以先确定房地产整体年收益和土地的年收益，那么可以采用同样的技术思路，使用残余估价法从房地产整体年收益中扣除土地的年收益得到建筑物的年收益，然后根据建筑物的尚可使用年限以及对应的折现率或者资本化率评估建筑物的价值。

作业题：评估对象为六层砖混结构办公楼，土地总面积500平方米,房屋建筑面积1500平方米，月租金4.5万元，假设建筑物的资本化率为10%，耐用年限为60年，土地资本化率为8%，管理费以年租金的3%计，维修费以房屋现值的1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋现值3‰计，房产税为年租金的12%，土地使用税每年每平方米2元，营业税及附加综合税为年租金的5.5%，建筑物尚可使用年限为50年，土地使用权年限为40年，建筑物价值依成本法求得为120万元。

试用残余估价法评估该房屋基地使用权价值。

参考答案：（1）求取年有效总收入年有效总收入＝45000×12－45000÷2＝517500（元）（2）求取年运营费用① 管理费＝540000×3%()平方米元/5.86410110099100%)101(11%)101(1110010610010011011578045454=⨯⨯+-+-⨯⨯⨯⨯=P ()平方米元/05.82645.8645.8418.8124.78544321=+++=+++=P P P P P ])1(11[)(1121n r r A A p +--=222r p A ⨯=1p A 2A 2A A -1r 2p 2r＝16200（元）② 修缮费＝1200000×1.5%＝18000（元）③ 保险费＝1200000×3‰＝3600（元）④ 房产税＝540000×12%＝64800（元）⑤ 营业税及附加＝540000×5.5%＝29700（元）⑥ 土地使用税＝500×2＝1000（元）⑦ 年运营费用＝16200+18000+3600+64800+29700+1000＝133300（元）（3）求取房地产年纯收益房地产年纯收益＝517500－133300＝384200（元）（4）求取土地纯收益① 房屋纯收益＝1200000×10%＝120000（元）② 土地纯收益＝384200－120000＝264200（元）（5）求取土地使用权价值 土地使用权价值＝ ＝3150483（元）土地单价＝3150483÷500＝6301（元/平方米）3.成本途径——机器设备评估（1）某机器设备购建于2003年9月30日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时。

由于其生产的产品自2003年初至2007年末在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自2008年初恢复正常使用，现以2009年9月30日为评估基准日，则该设备的名义已使用年限为6年。

根据上述资料和数据计算资产利用率和该设备的实际已使用年限。

参考答案：资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计法定利用时间*100% =该设备的实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率=6*117.7%≈7（年）（2）某资产1999年2月购入，2009年2月对其进行评估，经评估其重置成本为48万元，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时，尚可使用6年，另假设预计残值为0且无需考虑技术进步和外界不利因素造成的功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，据此试采用成本途径与方法估算该资产的评估价值。

参考答案：资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计法定利用时间*100% =]%8111[%826420040）（+-⨯%7.117%10083606830)912(1030)3124(=⨯⨯⨯⨯⨯++⨯⨯+⨯%75.93%1008360105.736010=⨯⨯⨯⨯⨯资产实际已使用年限=名义使用年限*资产利用率=10*93.75%≈9（年）资产实体性贬值率=实际已使用年限÷（实际已使用年限+尚可使用年限）×100% =9÷（9+6）×100%=60%资产实体性贬值=（资产重置成本-预计残值）×实体性贬值率=（48-0）×60%=28.8（万元）该资产的评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值=48-28.8-0-0=19.2（万元）（3）假设被评估资产为某类机器设备，据调查，市场上已有性能更好的设备出售。

由于技术先进，新设备可以使操作人员减少，每月节约工资费用4000元，新设备和被评估设备年产量相同，预计被评估设备尚可使用5年，折现率为10%，所得税率33%，试估算该待估机器设备的功能性贬值额。

参考答案：该待估机器设备的功能性贬值额=年净超额运营成本×（P/A,r,n）=4000×12×（1-33%）×（P/A,10%,5）=4000×12×（1-33%）×3.7908=121912.128（元）（4）某待估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。

假定该评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。

根据上述调查资料试估算待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值额。

参考答案：该待估生产控制装置的功能性贬值额=年净超额运营成本×（P/A,r,n）=12000×（6-4）×（1-33%）×（P/A,10%,3）=12000×2×（1-33%）×2.4879 =40005.432（元）（5）被评估资产为一条半自动化生产线，尚可使用10年，由于物价的变化等，在保持该生产线生产能力的情况下，每年制造成本将增加5000元，折现率为10%，所得税税率为35%，请据此估算该条半自动化生产线的经济性贬值额。

参考答案：该半自动化生产线的经济性贬值额=5000×（1-35%）×（P/A,10%,10）=5000×65%×6.1446=19969.95（元）（6）某被估生产线设计生产能力为年产20000台产品，因市场需求结构的变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台。

现在假设年产20000台产品都可以全部销售出去而无需减产。

但是每台产品必须降价30元，该生产线尚可使用3年，企业所得税率为33%，企业所在行业的投资回报率为10%。

试根据上述资料估算该生产线的经济性贬值额。

参考答案：该生产线的经济性贬值额=30×20000×（1-33%）×（P/A,10%,3）=30×20000×0.67×2.4879=1000135.8（元）（7）某被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，1999年6月对该设备进行评估，评估基准日为1999年6月30日。

现得到以下数据：①1995年至1999年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；②被评估设备的月人工成本比同类设备多1000元；③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业,所得税率为33%；④经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%（即正常利用率为80%）。

根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。

参考答案：1）估算重置成本重置成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(万元) 2）估算加权投资年限加权投资年限＝4×114.29÷124.72 + 1×10.43÷124.72＝3.75年3)估算实体性贬值率实体性贬值率＝3.75÷（3.75＋6）＝38.46%4)估算实体性贬值实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝124.72×38.46%＝47.97(万元) 5）估算功能性贬值第一步，计算被评估设备的年超额运营成本1000×12＝12000（元）第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本12000×（1－33%）＝8040（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额8040×（P/A，10%，6）＝8040×4.3553＝35016.61(元) ＝3.5（万元）6）估算经济性贬值率经济性贬值率＝[1－（60%÷80%）X] ×100%＝[1－（60%÷80%）0.7] ×100%＝18.24%7)估算经济性贬值经济性贬值＝(重置成本－实体性贬值－功能性贬值) ×经济性贬值率＝（124.72－47.97－3.5）×18.24%＝13.36(万元)8）求资产价值待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值＝124.72－47.97－3.5-13.36 ＝59.89(万元)（8）某企业2003年购建一台设备，账面原值为135000元，2005年进行评估，经市场调查寻价，该设备2005年市场销售价格为136000元，运杂费500元，安装调试费1200元，则该设备重置成本为：参考答案：重置成本=136000+500+1200=137700（元）（9）对某企业一台轿车进行评估，经市场调查询价，评估时该轿车现行市场销售价格为183000元，车辆购置附加费为车价的10%，则该轿车的重置成本为： 参考答案：重置成本=183000+183000×10%=183000＋1830=201300（元）（10）被评估机器设备的年生产能力为90吨，选择的与被评估对象具有相同性质和用途的全新参照物机器设备的年生产能力为120吨，参照物机器设备的现行成本100000元，经分析资产的功能与成本之间呈线性关系。