不动产登记理论与实务(20151213)

第十七页，共211页。
第1条： 为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权
利人合法权益，
ü （1）整合不动产登记职责。
功
能
ü 根据《国务院机构改革和职能转变方案》和国务院第31次常务会议确定的“
四统一”精神，明确将土地、房屋、草原、林地、海域等分散在不同部门的登
第二十六页，共211页。
1 功能定位
三
2 法定原则
条
例
条的
3 基本概念
例的基制度
本内
4 登记类型
制容
度
构 架
5 登记能力
7 登记管辖 8 不动产登记簿 9 登记程序 10 信息共享保护 11 法律责任
6 登记机构和人员
12 附 则
第二十七页，共211页。
ü第3条：
ü 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登 记、查封登记等，适用本条例。
期
计。包括：
工
《不动产登记数据库标准（试行）》
作
《不动产登记数据整合建库技术规范（试行）》
进
2.11月在青岛召开不动产登记信息管理基础平台调度会，部分地方交流
展
了信息平台建设情况，就四个技术规范征求意见：
《不动产登记信息管理基础平台接入技术规范》
《不动产登记信息系统建设技术规范》
《不动产登记信息协同共享规范》
《不动产登记存量数据成果汇交规范》
第六页，共211页。
四
统一信息平台
近
期
3.部与国家林业局进行了国有重点林区登记资料、登记数据的移交；国
工
家海洋局的资料也已经移交给国土资源部，并举行了相关网络的开通仪
作
式；与住建部就不动产登记信息平台和个人住房信息系统的共享衔接进
进
行了沟通，并在共建共享方面达成共识。信息平台实质性建设工作已经
定
原
属地登记原则：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理
。（国务院批准用岛用海和国有重点林区等例外）
则
依申请登记原则：不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法
规以及实施细则另有规定的除外。（如依职权登记、依嘱托登记）
第二十四页，共211页。
1 功能定位
三
2 法定原则
条
例
作
2.不动产权籍调查、不动产单元设定与代码编制规则等有关政策意
进
见和技术方案已经印发或发布试行。
展
3.不动产登记操作指南、登记人员管理办法等正在有序推进，不动产登
记制度建设日益完善。
第四页，共211页。
三
统一登记簿证
近
期
统一的不动产登记簿册证书样式在3月1日与《条例》实施同步启
工
用。截至12月4日，全国已有北京 、天津、重庆3个直辖市，23个
作
地市，128个县区开始实施统一登记并颁发新版证书和证明，累计颁发
进
新版《不动产权证书》40多万本、涉及不动产抵押等的《不动产
展
登记证明》43多万份。
第五页，共211页。
四
统一信息平台
1.利用“云计算”等前沿技术，制定了信息管理基础平台建设总体方案
近
和相关技术标准，印发了相关文件，基本完成了信息平台建设的顶层设
、海域范围内的房屋等建筑物、构筑物所有权应当一并办理转移登记、抵押登记、查封登
记；土地或者海域上的房屋等建筑物、构筑物未一并登记的，不动产权利人应当在办理转
移登记或者变更登记时一并申请登记。）（以符合登记条件为前提）
法 连续登记原则：未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，法律
、行政法规另有规定的除外。（预告登记、预查封登记等例外）
设新权利义务关系（意思自治），属于程序性行政行为。（科学把握：
功 调查—确权—登记—调处工作边界）
能
ü 不动产登记在法律属性上有双重性，它既是登记机构实施的公法 行为，也是对民事主体的物权归属产生重要影响的私法行为。针对
定 前一属性，条例侧重于规范，以促进登记机构依法行为；针对后一属性
位 ，条例侧重于保护，维护合法权益。
展
全面展开，已经正式开始上线试运行。
第七页，共211页。
第二部分 制度内容解读
第八页，共211页。
一
立法总体考虑
制
度
内
容
二
体例结构
解
读
三
主要内容
第九页，共211页。
一
1、管理导向的现实障碍 立
法 总
2、权利冲突的司法困境
体
考
虑
第十页，共211页。
一
《物权法》（2007年）：
立
Ø第10条第2款：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的
1
ü 《条例》全文频繁使用“依法”、“应当”、“及时”等立法语言，其根本目的旨在
更好地约束登记机构，规范登记行为。按照法定职责必须为的原则，不动产登记机构必须严 格依法履责。
功
能
定 （3）方便群众。
位
ü 通过整合登记职责，减少办证环节，减轻群众负担；合理设置登记程序和实现登记
信息共享，方便群众登记申请和办理。
的 体
23-28条）
例
法律责任（第29-32条）
结 构
附则（第33-35条）
实质结构
组织规范
程序规范
第十四页，共211页。
形式结构
二
总则
不动产登记簿
登记程序
细
不动产权利登记
则
的
其他登记
体
不动产登记资料的查询、
例 结
保护和利用
构
法律责任
附则
实质结构
制度细化 操作规范
第十五页，共211页。
1 功能定位
的改变而受到影响。”
ü严格管理原则：规范登记行为，强化政府责任，提高登记质量，增强不动产登记的
法 严肃性、权威性和公信力； 定 ü稳定连续原则：保证物权稳定，条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和
制作的不动产登记簿继续有效，已经依法享有的不动产权利不因登记机构和
原 程序的改变而受到影响。不动产登记职责整合和统一登记，不影响各部门继 则 续行使其权属管理、交易管理等法定职责。
ü 本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
3
ü 《关于贯彻执行〈中华人民共和国民
基
法通则〉若干问题的意见》第186 条规
本
定：“土地、附着于土地的建筑物及其定
着物、建筑物的固定附属设备为不动产。
概
”
念
ü 《担保法》第92 条规定：“本法所称
不动产是指土地以及房屋、林木等地上
定着物。”
一
重突出不动产登记的基本功能。
（二）以《物权法》为依据，尊重实践和其他与不动产登记不冲突的现
立
行立法。《条例》的起草始终贯穿“包容和创新”理念。以《物权法》
法
的立法理念和基本制度为指导，在法律术语和具体制度设计上与《
总
物权法》的规定基本保持一致，尊重其他法律的有关规定，吸收现行各类登记
办法的有关内容，丰富登记的种类和内容。充分借鉴各地登记实践的有益做法
考 虑
；规定了登记人员制度、到场申请、登记机构与有关部门信息联网等 制度，方便登记机构高效开展登记审核工作，最大限度保证登记内容 的真实性和市场交易安全，方便群众办理。
第十三页，共211页。
形式结构
二 总则（第1-7条）
不动产登记簿（第8-13条）
条
登记程序（第14-22条）
例
登记信息共享与保护（第
条的
3 基本概念
例的制
基度
本制度内容
4 登记类型
构
5 登记能力
架
7 登记管辖 8 不动产登记簿 9 登记程序 10 信息共享保护 11 法律责任
6 登记机构和人员
12 附 则
第二十五页，共211页。
ü第2条：
ü 本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事 项记载于不动产登记簿的行为。
法
范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
总 体
Ø第246条：法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机
考
构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定
虑
作出规定。
第十一页，共211页。
（一）以保护权利人合法权益，维护交易安全为核心功能定位，明确不
动产登记的基本规则为重要方向。尽可能淡化行政管理的色彩，着
目录
一、近期工作进展 二、登记制度内容解读 三、登记实务介绍
第一页，共211页。
第一部分 近期工作进展
第二页，共211页。
一
统一登记机构
近
截至12月4日：
期
1.全国335个市州中已有323个完成职责整合，占96%；2857个县
工
区中有2629个完成职责整合，占92%。
作
2.全国306个市州、2476个县区完成行政机构建设，分别占91%和
进
87%。
展
3.全国282个市州、2280个县区成立了经办事业单位，分别占
84%和80%。
第三页，共211页。
二
统一登记依据
近
1.《不动产登记暂行条例实施细则》已经广泛征求社会各界及相关
期
部门意见，并经部务会议审议通过和不动产登记第4次部际联席会议
工
讨论协调一致，已经会签后上报国务院，近期将择机发布实施。
4
——以权利为线索、 以形态为补充
ü 条例最大程度地吸收和整合了目前涉及不动产登记的行政法规和
登 部门规章有关不动产登记类型的规定，针对《物权法》有关不动产物
记
权的设立、变更、转移和注销的规定，规定了不动产首次登记、 变更登记、转移登记、注销登记等登记类型。
第二十页，共211页。
1 功能定位
三
2 法定原则
条
例
条的
3 基本概念
例制
的基度
本内
4 登记类型
制容
度
构
5 登记能力
架
7 登记管辖 8 不动产登记簿 9 登记程序 10 信息共享保护 11 法律责任
6 登记机构和人员
12 附 则
第二十一页，共211页。
1、工作原则
2 ü保护权益（第1条）
ü严格管理（第4条第2款） ü方便群众（第4条第2款）
体
和经验，对现行法律亟需修改的一些问题，按照先立后破的原则，在《条例》
考
中做了创设性规定，力求立法能够顺应登记实践的新要求。
虑
第十二页，共211页。
（三）以宏观制度构架为主，兼顾具体制度内容及操作细节。《条例》以
一
程序法为主，兼顾实体法。为高效利用立法资源，采取“抓大放小 ”的方式，明确重点，对于个别具体内容以授权立法的形式衔接，为
ü 便民利民、高效服务是贯穿《条例》始终的一条重要主线，涉及登记申请、受理 、登簿、发证以及信息共享与应用服务的工作全流程。
第十九页，共211页。
（4）保护权利人合法权益。
ü 以“四统一”为抓手，保证各类不动产物权的归属和内容得到全面、准确的明晰
1
和确认，以不动产登记的公信力为基础，保障权利人合法的不动产物权。这是《条例 》的根本出发点和落脚点，更是《条例》立法的核心。
ü方便群众原则：切实提高行政效率，减轻群众和企业负担，助力大众创业万众
创新，
第二十三页，共211页。
一体登记原则：房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依
2
附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。（房屋等建筑物、构筑物和森林、
林木等定着物应当以土地、海域为基础一体登记，建设用地使用权、海域使用权与该土地
ü 一直以来，社会上对《条例》的立法目的一直存在误解，与反腐、小产权
房、房地产调控等等联系在一起。
功
ü 不动产登记立法的核心功能和目的只有一个：就是保护权利人的财产权益 ，维护市场交易安全，绝非为了干预、增负或设卡。
能
定
位
简言之，职责整合是基本前提，保护权益是核心目的、规范管理是 重要抓手，便民利民是工作准则。
7 登记管辖
不
三
动 产
2 法定原则
条
条 例例的
3 基本概念
的制
基度
本内
4 登记类型
制 度容
构
5 登记能力
架
8 不动产登记簿
权
利
登
9 登记程序
记
10 信息共享保护
其
11 法律责任
他
登
记
6 登记机构和人员
12 附 则
第十六页，共211页。
1 ü 不动产登记的性质：行政行为说？民事行为说？双重属性说？
ü 不动产登记是重要的物权公示方式，贯彻物权的公示公信原则，不创
定
记职责整合由一个部门负责。
位
ü 将职责整合作为暂行条例的立法目的之一，旨在最大限度地消除分散登记
的体制障碍，为不动产统一登记奠定制度基础，这是我国不动产登记立法过渡
性特征的体现，也是“暂行”两字的体现。
第十八页，共211页。
（2）规范登记行为。
ü 这是程序性规范的内在之义，也是落实四中全会精神的体现。通过程序规范，强化责任意 识，使登记机构依法登记，确保登记结果的正当性和准确性，增强登记的严肃性、权威性和 公信力。
法 定 原 则
2、法律原则
ü统一登记原则（第4条第1款） ü合法登记原则（第2条第1款） ü申请登记原则（第14条） ü属地登记原则（第7条） ü稳定连续原则（第4条第2款、第3 款）
第二十二页，共211页。
第4条：国家实行不动产统一登记制度。
不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
2
不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序
出台细则和办法提供依据，对于申请登记应当提交的材料及其审核要
求未过多涉及，留待条例的实施细则予以细化规定。
立 法 总
（四）以便民利民和保障交易安全为导向，落实实质上的统一登记 。《条例》以统一不动产登记依据为抓手，力求实现其他三个统一 ，达到实质上的统一而非形式统一；同时，规定了登记代理制度、登
体
记信息查询、登记资料目录公示等制度，以方便企业和群众申请办理登记