上海市旧住房适老性改造初探

上海市旧住房适老性改造初探
陈小杰
【摘要】由于旧住房适老设施的缺乏,随着人口老龄化日益加剧,旧住房适老性改造的需求越来越迫切.文章针对老年人居住现状进行了调研,针对老年人的需求,提出了旧住房适老性改造的主要内容,并根据改造的难易程度,提出了分阶段实施适老性改造的建议.已有的工程案例表明,本文提出的建议符合实际情况,对今后旧住房适老性改造有较好的指导意义.
【期刊名称】《住宅科技》
【年(卷),期】2012(032)009
【总页数】4页(P20-23)
【关键词】旧住房;适老性改造;居住需求
【作者】陈小杰
【作者单位】上海房屋质量检测站
【正文语种】中文
0 引言
作为全国第一个进入老龄化的城市，上海的养老问题面临严峻挑战。

据有关资料统计[1]，2009年底，上海60岁及以上老年人口已达到315.7万人，占总人口的22.5%，而且呈不断上升的趋势，预计到2030年将超过460万，老年人口比重将上升到三分之一左右。

上海人口的老龄化发展过程，还呈现出老龄化程度高、老龄
化发展速度快、高龄化趋势明显等特点。

根据2011上海统计年鉴[2]，截至2010年底，上海市既有住宅面积已达52 640
万m2(表1)，其中二类职工住宅面积为29 135.02万m2，三类职工住宅面积为855.3万m2(表2)，二类职工住宅(主要指多层住宅)和三类职工住宅(主要指不成
套多层住宅)近3亿m2，占总面积的57%，由于大部分多层住宅没有电梯，且适
老设施普遍缺乏，同时这类房屋中居住的老年人比例较高，居住在这类房屋中的老年人需要进行住宅适老设施改造的呼声最高。

由此可见，旧住房适老性改造有着重要的意义，本文通过研究，提出了分阶段实施旧住房适老性改造的方法，具有较强的可操作性。

1 旧住房老年人居住情况调研
为了了解本市老年人在旧住房中的居住情况，对老年人居住情况进行了调研，以了解老年家庭户数、老年与子女合住的情况、老年夫妻户数、独居老年人数、老年人居住楼层分布等的情况，以便准确分析旧住房老年人对适老设施设备的需求。

样本区老年人居住调研情况统计见表1。

从表1可以看出，本市旧小区老年人居住情况主要表现为以下几个特征：
(1)老年家庭户数老旧小区比例较高，说明老旧小区居住的老年人数相对较多。

如：60年代的永胜小区，老年家庭户数为311户，小区总户数为490户，比例高达60%以上；80年代的宁波小区，老年家庭户数为132户，小区总户数为239户，比例达55%，90年代的桂苑小区，老年家庭户数为108户，小区总户数为663户，比例为16%。

(2)在总的老年家庭户数中，其中老人与子女合住的户数约占70%左右；老年夫妻户数(指无子女陪伴的老年夫妻)约占20%左右；独居老人户数约占10%左右。

(3)老年人居住的楼层分布上，并没有显示出明显的特征，几乎每个楼层都有老年
人居住。

2 老年人对居住需求分析
心理学家马斯洛(Abraham H.Maslone)的需求层次理论认为，需求满足是人的全面发展的最简单的原则之一。

根据需求层次理论，人类价值体系中包括低高两个层次的需求，即生理需求和心理需求。

鉴于上海绝大多数老年人希望在自己的家中度过晚年生活，结合需求层次理论，按照从低到高的顺序，对于老年人的居住需求可以细分为基本居住需求、居住安全需求以及休闲和社会参与需求三个层面。

2.1 基本居住需求
住房为居住者提供生活、休息、学习等功能的空间服务。

依据生命周期理论所揭示的家庭住房需求变化规律，老人对居住物质性条件要求较低，往往只需要拥有“够用”的居住空间。

大多数老人对于住宅的这一基本要求，和中青年追求套型、小区环境和居住品质等有较大差异。

表1 样本区老年人居住情况调研表统计内容户口人数老年家庭户数老年人数老人与子女合住户数老年夫妻户数独居老人户数老年人居住楼层分布永胜小区490 311 464 187 23 28每层均有福海小区213 105 168 77 21 7每层均有赵家花园5 500 900 800 1500 560 100每层均有宁波小区239 132 132 92 22 18每层均有长风一村3 706 357 805 205 106 46每层均有普陀二村1 500 225 198 156 39 30每层均有桂苑小区663 108 315 53 51 4每层均有华欣家园1 288 560 793 372 156 32每层均有
满足基本居住需要，主要体现在室内和室外两个方面。

从室内方面来说，就是房屋内的空间结构、细节设计应当考虑老年人的特点，特别是老年人的形体特点与空间的比例、尺度以及细部形式之间的关系。

套内减少楼梯或台阶设置，尽可能在平面内解决起居问题。

如花园洋房中“合用改独用”，将位于不同楼层的卫生间、淋浴房或者厨房的改造尽可能地改到房间所在的平层内，使得老人在房间这一平面内就可起居。

室内外设施也未充分考虑老年人身心机能的弱化，如在老年人较多的公房
内增加扶手设置，甚至可能需要考虑加装电梯，方便其出入。

2.2 居住安全需求
居住生理需要满足后就会有安全的需要，主要是避免危险的保障。

由于老年人的感官、运动、应急等机能的衰退，对于老年人而言，居住安全需求主要表现在防止意外损伤事故的发生。

对于住宅内部来看，其衡量标准主要放在是否在一定程度上满足舒适、安全、方便的需要上。

内外部设计是否满足老年人特殊需要，如是否有无障碍设计等。

以上海老年人意外死亡为例，高发原因主要有楼梯过陡、光线不足、厕所在室外等，致使浴缸内溺死，因地滑、磕绊或从台阶、踏板上坠落或跌倒等。

这就要求日常活动内部和外部环境，增加无障碍设计，同时要求各种居住设施简单、明了、方便、易于操作。

对于住宅外部设施来看，老年人需要标志明显，易于识别，对视觉、听觉等应具明确的显示性。

易于控制和选择，要充分考虑老年人使用、操作的方便性和简单性；易于接近和达到，要充分考虑建筑物、设施、活动场所的可及性；无障碍性，防止老年人碰撞、跌倒、翻落等意外事故发生。

在老年人较为集中的社区，要考虑公共救生设施的设置。

2.3 休闲和社会参与需要
当基本居住和居住安全需求满足后，老年人对于居住的需求则会转向休闲和社会参与需要。

许多老年人退休后，不再从事固定的体力或脑力劳动，其心理状态发生了变化，产生了诸多不适应。

老年人会利用闲暇时间，阅读书报杂志、参与文娱活动等。

因此，老年人对参与志愿服务、老年大学、文娱体育健身等有很大的需求。

合适的交流场所(开放性公园绿地)、娱乐休闲的生活环境，将使老年人晚年生活更为充实、健康。

3 国外旧住房适老性改造经验鉴戒
对于西方发达国家，在其人口老龄化的初期，也曾大量发展养老福利设施。

但随着人口老龄化发展严重，老年福利费用、社会保障费用大幅增长，以及养老机构的自身不足，给国家和社会带来沉重的经济负担。

因此实践证明，完全依赖国家投资这条道路很难走下去。

依靠大量兴建敬老院、福利院来解决社会的养老问题并不现实，所以，西欧国家大力倡导家庭养老和社区养老相结合的养老方式[3]。

进入21世纪，正是世界发达国家进入高度老龄化时期，而且城市建设已达到饱和期，欧美和日本等发达地区正大兴土木地进行“住宅改造”运动[1]。

由于老年人
住宅研究和实施开始得早，且相关政策、技术和设施很完善，这种“改造住宅”都是经过精心设计的可全面为老年人提供各种便利，如住宅内可供轮椅自由出入的走廊，及其他为老年人提供便利的设计，如具备自动感应的卫生间以及室内电梯和适合高龄老人欢迎的“电子看护者”等。

在建筑套型和单体设计上，不仅考虑其住宅的居住性和舒适性，还需长远考虑“可改性”，以及住宅内部的潜伏性设计。

住宅既满足现实需要，又能让老年居住者，在身体日渐衰弱时，只需通过简单的改造、增加必要的设施，就能提高人的自主自理性，适应老人身体变化而需改变住宅空间布局的要求。

一般设计方法为：易分隔大空间的结构体系来开发支撑住宅、新型轻质墙体做隔断、新型管材和布管技术适应灵活性与可改性、普遍采用标准化与系列化的设施和设备等。

3.1 技术措施
在旧住房改造的具体措施方面，欧美各国根据住户的实际需求及住房的现状采用多样的改造及更新方式，主要有以下几种方式：
(1)户型重构：旧住房内的住户划分方式的改变，最常见的是住房套型“合二为一”的改造方式。

(2)公共空间扩充：对旧住房的公共空间进行改造，在住宅楼入口的门厅处新设了
洗衣房、谈话区、自助用餐区等多种公共空间，以改善社区邻里关系，同时也能适
当地增加一定的就业人数。

(3)阳台室内化：这样改建能起到两个目的：第一，扩大了住房的使用面积；第二，由于冬季阳台的使用率偏低，室内化能起到防寒的作用。

(4)户型增建：在原有住房户型面积较小的情况下，通过增加楼板的面积改善居住
条件。

其常用的方法是在住宅楼的南北两侧将小型的箱型单元(轻质框架)从建筑底层装配上去，并通过扩大原有住房外墙的窗洞等方式，使其与原有的室内空间一体。

(5)立面修缮：旧住房立面修缮的主要目的是提高建筑外部围护结构的保温隔热性能。

一般是采用增加外墙保温层和将单层玻璃的窗户改换成内镶双层或三层玻璃的塑钢节能玻璃的方法。

3.2 资金筹措
在解决旧住房改造资金方面，欧美国家一般采用专门设立非营利性的机构来筹措和管理旧住房改造的资金。

(1)丹麦政府要求各个住宅协会参加互助会，创建“建筑瑕疵财团”和“非营利住
宅协会全国建设财团”，并规定将住户租金的一部分交付这两个财团。

通过这些措施，使得一般集合住宅的改造维修费用较为容易筹措，解决了旧住房改造资金方面的问题。

(2)法国为了改善已有住宅的居住性，于1971年设立了住宅改良公社(ANAH)用于提供改造资金来源，在1976年又创立了住宅改良计划事业制度(0PAH)，这样使
得旧住房改造及更新的支持体系得到完善。

(3)德国自20世纪70年代起，在建设部门进行了一系列的政策调整以减少住宅新建总量，增加住宅改造更新投入，并对住房改造的各项经费进行了严格的规定。

到1978年时，新建住宅的建设量就减少了，而住宅改造更新的工程量增加了近2倍；到1990年，住宅改造更新约占了住宅建设总量的一半。

(4)美国由于集合住宅占住宅总量的比例相对较少，因此政府专门设立了住宅城市
开发部，并向该机构提供专项财政资助，用于收购和管理由民间组织建设的面向低收入阶层的住房，对旧住房的改造更是逐年增加。

4 上海市旧住房适老性改造技术研究
旧住房适老性改造内容很多，同时存在一定的改造难度，主要体现在两个方面：①技术难度，比如楼梯间增收扶手，对施工技术要求低，一般施工人员都能完成，而如果增设电梯，则施工技术难度相对较大，可能需要勘探、设计等专门技术人员参与；②改造费用，比如楼梯间增加扶手，改造费用低，而如果增设电梯，则项目实施费用要大得多。

另外，一些非技术、非经济因素也会影响到改造项目的顺利实施，比如改造施工对居民正常生活的影响程度、居民意见不一致时协调的难易程度等[4]。

为便于工程应用，根据各项目实施的难易程度，对住宅套内适老性改造项目、住宅公共空间适老性改造项目进行了分类整理(表2、3)。

难易程度分类标准综合了改
造费用、对住户的影响、技术实施难度等影响因素。

“易”指改造过程不破坏原有装修、费用低、工期短的改造项目；“中”指改造过程中需破坏原有装修，但不破坏原有结构，工期稍长的改造项目；“难”指需对原有结构进行改造，投资大、工期长，不易实施的项目。

旧住房适老性改造方式，宜根据拟实施工程项目的改造目的、工程预算、拟改造房屋的具体情况，从表2、3中选取改造难度适合本阶段实施的项目，制定可行的实施方案。

方案的制定宜遵循“先易后难、分步实施”的原则，即优先选择投资小、惠民效应好，适合被改造对象的项目先行改造，待经费充足、条件成熟时再进行难度较大项目的改造。

5 案例分析
近年来本市已对部分老年人较多的住宅小区进行了较简单的适老性改造，走访了杨浦区、宝山区、长宁区的部分适老性改造试点小区，对适老性改造内容和效果等具
体情况进行了实地考察调研。

通过对区建交委、辖区街道、居委会和改造工程施工单位的现场走访调研发现，目前本市大多数的适老性改造工程内容普遍较简单，改造内容主要为在大楼底层单元入口处增加无障碍坡道和栏杆扶手等设施，部分小区在大楼中部楼层的休息平台增设了附壁式临时座椅等，只有个别条件允许的多层住宅楼采取了增设升降电梯这样的较为复杂的改造措施(图1、2)。

表2 住宅套内适老性改造项目难度列表?
表3 住宅公共空间适老性改造项目难度列表改造部位改造难度中易难楼梯间1.踏
步增设防滑条2.踏步踢面和突缘调整1.增设电梯2.楼梯宽度、坡度调整3.踏步高度、宽度调整共用走廊1.增设扶手2.增设休息座3.增设脚灯4.台阶边界、平台或
入户门口涂色区分1.增设扶手1.走廊宽度调整公共出入口1.修复破损台阶1.地面
高差处设坡度及标示2.清理墙面突出物1.加建坡道2.安装轮椅升降平台
6 结语
图1 周家嘴路2001弄14号入口新增无障碍通道
图2 “虹梅花苑”住宅小区楼梯间三层休息平台座椅
根据老年人对居住需求的分析及国外适老性改造的经验，结合上海市旧住房的现状，提出分阶段实施适老性改造的建议。

首先结合改造项目，将目前能够实现的一些无障碍及简单的适老性改造内容优先实施；其次，对于一些问题突出的小区及住房，在条件许可的情况下进行较大规模的改造。

实际工程案例表明本文提出的方法符合目前上海市旧住房改造的实际情况，具有较好的指导意义。

参考文献：
[1]上海统计局.上海人口家庭户特征分析.上海市第六次全国人口普查系列分析资料之六.
[2]上海市统计局.2011年上海市统计年鉴[M]. 中国统计出版社，2011.6.
[3]王璐.旧住宅的适老性改造[D].济南：山东建筑大学硕士论文，2011.
[4](日)财团法人,高龄者住宅财团.老年住宅设计手册[M]. 北京：中国建筑工业出版社，2011.。