李会征与北京汇金房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

李会征与北京汇金房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】北京市第二中级人民法院
【审理法院】北京市第二中级人民法院
【审结日期】2021.11.25
【案件字号】(2021)京02民终13887号
【审理程序】二审
【审理法官】耿燕军张玉贤刘洁
【文书类型】判决书
【当事人】李会征;北京汇金房地产开发有限公司
【当事人】李会征北京汇金房地产开发有限公司
【当事人-个人】李会征
【当事人-公司】北京汇金房地产开发有限公司
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】李会征
【被告】北京汇金房地产开发有限公司
【权责关键词】违约金不可抗力合同约定诚实信用原则回避第三人证据不足证明责任（举证
责任）诉讼请求另行起诉增加诉讼请求反诉维持原判
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【更新时间】2021-12-20 01:32:15
李会征与北京汇金房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
北京市第二中级人民法院
民事判决书
(2021)京02民终13887号当事人上诉人(原审原告)：李会征。

委托诉讼代理人：李芳芳。

被上诉人(原审被告)：北京汇金房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧(望田路8号)。

法定代表人：侯培华，经理。

委托诉讼代理人：侯培才。

审理经过上诉人李会征因与被上诉人北京汇金房地产开发有限公司(下称“汇金公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2021)京0111民初8567号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称李会征上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判汇金公司支付2019年7月1日至2021年3月25日延期交房违约金78427．44元(30元标准/㎡某95．76㎡
某21个月某1．3倍=78427．44元)；3．改判汇金公司支付2019年5月1日至2019年6月30日延期交房违约金7469．28元(30元标准/㎡某95．76㎡某2个月某1．3倍
=7469．28元)；4．诉讼费由汇金公司承担。

事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误；一审法院认定李会征提交的答辩意见书、诉讼意见书不符合法律规定是于法无据，李会征请求调整交房违约金计算标准，是因为找到了新的适用法条，即《江西省最高人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》中的规定，法律没有地域限制，李会征请求按照该指引对逾期交房违约金标准进行调整合情合法；一审法院认定李会征提交增加诉讼请求意见书不符合法律规定，属于未以人民的利益为出发点，此前李会征因汇金公司延期交房起诉两次，前案判决支持的逾期违约金计算至2019年4月30日，而本次起诉的日期为2019年7月1日至2021年3月25日，中间漏算了2019年5月1日至6月30日之间两个月的违约金，李会征想一并审理，但一审法院还要李会征再起诉一次，不仅浪费司法资源，也有损百姓利益；一审法院判决支持的违约金折合为2000元/月，不符合实际情况，李会征的实际损失远远超过一个月2000元，且本次判决的标准比之前判决降低了20%，这是在间接纵容汇金公司的违约行为，减少了汇金公司的违法成本。

汇金公司同意一审判决，不同意李会征的上诉，请求驳回上诉维持原判。

原告诉称李会征向一审法院起诉请求判决：1．汇金公司向李会征支付自2019年7月1日至2021年3月25日交付房屋期间的逾期交房违约金、1．3倍的房屋租金损失；2．诉讼费由汇金公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2017年2月25日，李会征(买受人)与汇金公司(出卖人)签订预售合同(合同编号×××)，约定李会征向汇金公司购买位于北京市房山区×号房屋一套，预测建筑面积95．76平方米，总价款1894776元，付款方式为首付款加贷款，汇金公司应当在2017年12月31日前向李会征交付该商品房；预售合同第九
条“交付条件”约定，房屋交付时应符合的条件为“已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的面积测算技术报告书；满足被告承诺的市政基础设施、公共服务和其他配套设施达到的条件；汇金公司还应提供《住宅质量保证书》《房屋建筑使用说明书》及《住宅工程质量分户验收表》”；预售合同第十条“基础设施设备、公共服务和其他配套设施的承诺”约定“2017年12月31日，供水、排水达到通水标准(中水系统除外)，供电达到通电标准(包含临时用电)，自采暖系统具备正常运行标准，燃气达到正常使用标准，电话通信线、有线电视线、宽带网络交付时线路敷设到户，小区内绿地率、小区内非市政道路、规划车位、车库、物业服务用房达到基本使用条件”；预售合同第十二条“逾期交房责任”的约定为“除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理，即双方协商变通解决，满足正常生活标准。

由于遭遇不可抗力影响的(如恶劣天气、自然灾害、疫情灾害、政策变化、市政设施政策变化、其他第三方恶意干扰影响等情况)；或因为遵守政策法规、规范性文件和政策变化导致的；由于市政配套批准安装因素导致的配套设施条件不能按期达到约定标准，出卖人可据实予以延期，而无需承担相关违约赔偿责任。

在出卖人发出延期交房通知书起30日内，若买受人有异议则双方同意按退房处理。

在出卖人发出延期交房通知书起30日后，买受人未表示异议或未做回复的，视同买受人同意按延期交房处理，出卖人一次性赔付买受人全部房款的万分之一作为延期交房之违约金”；预售合同还对双方的其他权利义务作了约定；
双方签订预售合同后，李会征向汇金公司支付了合同约定的全部购房款；汇金公司于2021年3月25日向李会征交付了房屋；2018年9月21日，法院作出(2018)京0111民初14340号民事判决，判决汇金公司向李会征支付2018年1月1日至2018年8月31日期间的逾期交房违约金18386元；汇金公司不服该判决提起上诉，北京市第二中级人民法院经审理维持原判；2019年6月12日，法院作出(2019)京0111民初7915号民
事判决书，判决汇金公司向李会征支付2018年9月1日至2019年4月30日期间的逾期交房违约金19152元；
一审庭审结束后，李会征先后向法院提交答辩意见书、增加诉讼请求意见书、诉讼意见书，表示欲变更逾期交房违约金计算的标准、期限，进而变更、增加诉讼请求，经法院向李会征释明法庭辩论终结后，李会征变更、增加诉讼请求不符合法律规定，法院不予准许。

一审法院认为一审法院认为：李会征与汇金公司签订的预售合同为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务；预售合同约定，汇金公司应当在2017年12月31日前向李会征交付符合合同约定和法律规定的房屋；汇金公司未按期交付房屋且未提供证据证明存在合同约定和法律规定的免责事由，其行为构成违约，应当承担违约责任；对于逾期交房，预售合同约定了违约金责任，该条款对于违约金计算标准等事项做了明确约定；李会征主张逾期交房违约金约定标准过低，不足以弥补其损失，但未能提交充分的证据证明其主张的违约金标准；法院结合同地段同类房屋的租金标准等因素，综合考虑李会征因汇金公司违约行为遭受的损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情对逾期交房违约金予以调整。

综上，李会征诉讼请求的合理部分，法院予以支持，不合理部分，法院不予支持。

一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，于2021年7月28日判决：一、北京汇金房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向李会征给付逾期交房违约金42000元；二、驳回李会征的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审期间，李会征补充提交以下五项材料：1．政府信息公开告知书/登记回执，以证明北京市房山区窦店镇地区的房屋租金在2017年、2018年、2019年、2020年间几
乎无价格变化；2．法官回避申请书，以证明一审法院违反法律规定的法官随机分配原则；3．增加诉讼请求的诉讼意见及法院类案信息，以证明李会征要求增加诉讼请求的理由；4．李会征收集的其他相关资料汇总，以证明一审判决不合理、鼓励了汇金公司的违法行为；5．答辩意见书，以证明李会征的答辩意见。

汇金公司不认可李会征补交材料的证明目的。

一审查明的事实，本院予以确认。

本院认为本院认为：本案争议焦点在于一审法院对李会征于一审庭审结束后所提变更逾期交房违约金计算的标准、期限，进而变更、增加诉讼请求的请求不予准许，并酌情对逾期交房违约金予以调整是否适当；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；
在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理；由此可知，当事人提出增加诉讼请求、反诉以及与本诉有关的诉讼请求的时限为案件受理后至法庭辩论结束前，法庭辩论结束后，当事人应当另行起诉；李会征在一审庭审结束后，又向一审法院提交增加诉讼请求意见书等材料以变更逾期交房违约金计算的期限与标准，一审法院向其释明该意见不符合法律规定，并无不当，本院对此予以确认，李会征应当另行起诉解决；
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；一审法院根据预售合同的约定及同地段房屋的租金标准等，对李会征因延期交房所受的损失予以综合考虑，酌情确定汇金
公司应当对其支付的违约金数额，具有事实和法律依据，本院亦予确认；鉴于李会征二审所交材料并不能证明其因汇金公司逾期交房所受到的实际损失，对其上诉主张，应不予采信；
本院查明综上，李会征的上诉理由不能成立，本院不予支持，所提上诉请求应予驳回；一审判决认定事实、适用法律及处理结果并无不当，本院应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1200元，由李会征负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

落款
审判长耿燕军
审判员张玉贤
审判员刘洁
二〇二一年十一月二十五日
法官助理赵雪青
书记员薛姌
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