2022-2023年房地产估价师《房地产案例与分析》预测试题21(答案解析)

2022-2023年房地产估价师《房地产案例与分析》预测试
题（答案解析）
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第壹卷
一.综合考点题库(共50题)
1.某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。

某房地产开发公司拟取得该宗土地。

出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。

现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。

房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。

房地产估价师确定动态分析法技术路线时，正确的做法是（）。

A.对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
B.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D.对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
正确答案：C
本题解析：
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。

房地产估价师确定动态分析技术路线时，应对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。

2.
注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。

当地2003年1月～8月房地产价格定基指数为1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、
1051。

比准价格计算如下。

一、交易日期修正系数
①KA=99.7%；②KB=99.0%；③KC=99.2%
二、求取比准价格
1．比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/
100×100/99×100/99×101/100=6617(元/m2)
②比准价格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/ 100×100/102×100/100×100/102=6344(元/m2)
③比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×
100/100×100/102×100/102×100/103=6201(元/m2)
④比准价格计算结果
(6617+6344+6201)/3=6387(元/m2)
正确答案：
本题解析：
KA计算错，应为
1051/1048=100.3%
2．比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为100/101。

比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100 ×100/99×100/99×100/101元/m2=6487元/m2
3．比准价格C，容积率修正系数错误，应为100/99。

比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/ 100×100/99×100/102×100/103元/m2=6326元/m2
您可能感兴趣的试题3.甲房地产估价机构接受张某的委托，评估其一套购买于2010年8月1日的住宅的转让价值，评估的价值时点为2016年8月1日，评估单价为7000元/㎡。

张某以购买价9000元/㎡为由，对估价结果提出异议。

甲房地产估价机构对原估价结果进行了复核并最终决定维持原估价结果。

请说明导致房地产价格前后差异的原因。

正确答案：
本题解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。

主要原因有：（1）在价值时点下，房地产市场状况处于低迷状态，房地产市场不景气，住宅类房屋的成交量明显减少。

（2）从张某购买此房屋到价值时点，中间间隔6年，房屋的成新率明显降低，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。

（3）2010年8月1日时，房地产市场可能存在泡沫，至价值时点2016年8月1日，房地产市场回归到正常状态。

（4）国家相关的制度政策对房价的抑制作用。

4.某市市中心因棚户区改造，需征收李某拥有的一处80平方米2楼住宅，砖混结构。

经甲房地产估价公司现场查勘，周边同样的砖混结构的老楼售价为7000元/㎡，最后公示估价机构评估价格8890元/㎡，李某及其他被征收人认为，周边新建的高层房屋售价都达到14000元/㎡，对价格有异议，拒绝签合同，要求签订的征收补偿价格为14000元/㎡。

下列关于房屋征收价值确定的表述中，正确的是（）。

A.房地产估价机构与征收人协商确定
B.征收部门根据周边市场状况确定
C.由被征收人确定的房地产估价机构评估确定
D.征收人和被征收人协商确定
正确答案：C
本题解析：
本题考查的是房屋征收估价工作流程。

房地产估价机构评估确定被征收房屋价值。

5.为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。

被征收人王某在征收范围内有一处住房。

若被征收人王某对估价结果有异议，应当自收到估价报告之日起（）日内，向原房地产估价机构申请复核估价。

A.3
B.5
C.10
D.15
正确答案：C
本题解析：
本题考查的是房屋征收复核估价和鉴定。

《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构申请复核估价。

6.某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。

该地块占地15000m2，总建筑面积 80000m2，预计开发期为3年，大厦的出售价格为18000元/m2，建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000元/m2，建安工程费为 5000元/m2，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。

销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%。

今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。

1．计算开发完成后的价值。

80000×18000/(1+14%)元=126316万元
2．建筑费。

(5000+2000)×80000元=56000万元
3．专业费。

5000×80000×6%元=2400万元
4．销售税与销售费用。

126316×(5%+3%)万元=10105万元
5．利息。

[V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992万元
6．利润。

[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808万元
7．总地价。

V=(126316-56000-2400-10105-0.33V-13992-0.3V-17808)=(126316-56000-2400-10105-13 992-17808)/1.63万元=15958万元
正确答案：
本题解析：
(1) 开发完成后的价值应为80000×18000元=144000万元(2) 专业费应为(5000+2000)×80000×6%元
=3360万元(3) 利息应为V×3×11%+7000(1+6%)×80000×1.5×11%=(0.33V+9794.4)万元
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7.某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。

房地产估价师在评估时应（）。

A.对于租赁不予考虑
B.评估无租约限制价格
C.评估承租人权益价格
D.评估出租人权益价格
正确答案：D
本题解析：
本题考查的是房地产转让估价的注意事项。

已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。

8.某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于2005年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。

经批准，该公司于2013年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2013年12月31日起至2053年12月30日止，不可续期。

2015年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。

若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是（）。

A.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值
B.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折
现值
C.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用
D.业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整
正确答案：A
本题解析：
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值。

9.某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。

注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。

采用现金流量折现法进行估价时，正确的是（）。

A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
B.对宗地整体评估，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
C.对宗地整体评估，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D.对三期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总
正确答案：C
本题解析：
现金流量折现法是指房地产的价值或价格等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。

10.估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。

若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（）。

A.应对房屋建筑物、房屋改造装修部分分别计算折旧
B.无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息
C.在估价测算过程中，土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金
D.在最终积算价值中应扣减需补交的土地使用权出让金正确答案：C
本题解析：
本题考查的是商业房地产估价的常用方法。

选项C错误，这个是划拨用地，土地取得成本不应当包含土地出让金的。

11.2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。

该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。

采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。

请问：
1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？
2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？
正确答案：
本题解析：
1.建筑面积应为20500m2。

转让是整体转让而不仅是地上建筑。

2.收益法测算思路中存在以下错误：（1）不能以周边三个类似办公楼的实际租金进行计算，应进行客观性分析或调整。

（2）选取三个类似办公楼可比租金进行比较，最后综合时应取加权平均而不是无理由的按简单算术平均确定。

（3）收益年限应为40年而不是48年。

12.6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。

房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。

现今，乙有意将
其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。

但双方对价格把握
不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。

如果甲获得该地的途径是划拨获得，则乙购买时应该（）。

A.求得的估价价格折现后再扣除需要补交的土地出让金
B.先扣除补交的土地出让金再折现到16年后
C.不考虑补交的出让金
D.要求甲公司补交土地出让金
正确答案：A
本题解析：
购买划拨用地时，需要补交土地出让金。

13.自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积 580m2，已出租。

商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。

该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。

现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构
预测开发收益。

请问：房地产估价机构应该搜集哪些资料？
正确答案：
本题解析：
应收集的资料包括：①目前房地产状况(物质实体、区域和权益)资料。

②规划部门批准的规划设
计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标) ③该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金、售价水平)(或经营期的现金流)资料。

④该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)。

⑤相关税费。

⑥贷款利率。

⑦该地区类似居住物业开发的平均利润水平。

⑧该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。

⑨市政配套费用和土地开发费用。

⑩该地区土地出让金(地价)的规定和标准。

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14.甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万元人民币。

建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元人民币。

甲公司委托评估机构评估其价值。

问题：
1小题>
转让该项在建工程应具备哪些主要证件？
2小题>
简述评估技术路线。

正确答案：
本题解析：
(1) 国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、已投入资金的证明等。

(2)用假设开发法。

①估算该工程完工后的价值。

②采用现金流量折现法将未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用及未来的楼价贴现到估价时点。

③未来的楼价的折现值扣除未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用的折现值，再减去开发商购置待开发房地产应负担的税费，求得待估房地产的价值。

[试题分析] 此题为在建工程的转让。

在建工程转让须具备各种必要的证件，对在建工程主要用假设开发法进行估价。

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15.本次估价背景情况如下：
估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。

为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。

该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。

李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。

以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：
最高最佳利用分析
最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。

估价对象最高最佳利用分析具体如下：
1．法律上的允许。

估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。

鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。

因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。

2．技术上的可能性。

虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。

所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。

3．经济上的可行性。

结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。

所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。

4．价值最大化分析。

经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为 8000 元／m2，类似商铺市场均价为 20000 元／m2。

若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。

所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。

综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。

正确答案：
本题解析：
估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于委托对象价值的正面答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。

上述估价报告片段中的错误、修改及理由具体如下：
（1）错误：估价对象按照商业用途使用在法律上视为许可。

改为：估价对象按照商业用途使用不合法，应按住宅用途评估。

理由：虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。

（2）错误：若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用的收入现值，大于作为住宅使用的收入现值，则估价对象改建为商铺使用经济上可行。

改为：若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值，则估价对象改建为商铺使用经济上可行。

理由：经济可行性检验的一般做法，是针对每种利用，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。

只有收入现值大于或等于支出现值的利用才具有经济可行性，否则应被淘汰。

（3）错误：估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值，所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。

改为：估价对象在目前住宅用途现状情况下，在维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提下，定量分析的结果是第二种前提下利用价值最大，所以，估价对象作为商铺利用价值最大。

理由：价值最大化是指在所有具有经济可行性的利用中，能够使估价对象的价值达到最大的利用，这便是最高最佳利用。

价值最大化应考虑维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提，不能只分析一种前提就得出结论。

（4）错误：综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。

改为：综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以更新改造且改变用途为前提。

理由：更新改造前提，是指经分析、判断，以更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价。

现有房地产应更新改造的条件是：（更新改造后的房地产价值一更新改造的必要支出及应得利润）>
现状房地产的价值。

改变用途前提，是指经分析、判断，以改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价。

现有房地产应改变用途的条件是：（新用途下的房地产价值一改变用途的必要支出及应得利润）>现用途下的房地产价值。

估价对象用途变更为商铺，属于更新改造且变更用途。

16.某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。

该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。

估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

4.估价人员应根据（）用途对该两幢房屋进行估价。

A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价
C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
正确答案：A
本题解析：
本题考查的是估价对象用途的确定。

估价人员应该根据房屋所有权证上记载的用途进行估价。

17.某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。

为了集约利用土地，该饮料厂将迁移至城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售与某开发有限责任公司，要求评估其房地产的市场价格。

估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，然后运用成本法评估土地的价格，最后将建筑物的价格加上土地的价格，从而得出估价对象房地产的总价格。

【问题】
1.你认为这样做合适吗说明理由。

2.作为一名注册房地产估价师，你认为对于某饮料厂适宜的估价方法是什么估价注意哪些问题
正确答案：
本题解析：
1.这么做不合适。

因为估价对象现实用途是工业，但开发公司购买此地，肯定会变更用途，估价用途应该是商业，选用成本法可能关联性较小，不能真实反映该地块的价值，因为原工业房地产不符合最高最佳利用，所以迁出，因此，应优先按商业用途估价。

如果是商业用途用地，应优选比较法和收益法、假设开发法。

2.如果该开发有限公司对原工厂进行装修改造用作商业用途，适宜选用假设开发估价，估价师预测开发完成后的价值（比较法和收益法）扣减后续续建的必要支出和应得利润，来求取该饮料厂的房地产价值。

注意选择具体估价方法，明确估价的假设前提，选择最佳的开发经营方式、预测开发经营期，接着，开发完成后房地产价值的确定，可以找该地段用作商业的三个类似可比实例，进行交易情况、市场状况和房地产状况的修正，最后得到用于商业用途的价值。

也可以选用收益法，则需要考虑平均的月租金、出租率、运营费用，计算净收益，选定报酬率和收益年限，确定最终结果。

测算后续开发的必要支出，确定折现率或应得利润，得到最后结果。

18.因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。

被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B 房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。

甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。

张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。

张某对评估结果有异议，首先应当（）。

A.委托其他评估机构另行评估
B.向原估价机构申请复核评估
C.向当地评估专家委员会申请鉴定
D.向当地人民法院提起诉讼
正确答案：B
本题解析：
本题考查的是房屋征收复核估价和鉴定。

被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，应当自收到估价报告之日起10日内，向原房地产估价机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当提出书面复核估价申请，指出估价结果存在的问题。

19.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括（）。

A.销售费用、销售税费和开发利润
B.销售费用、销售税费和投资利息
C.销售费用、销售税费和购地税费
D.销售费用、投资利息和开发利润
正确答案：C
本题解析：
本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。

在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。

20.某单位为了企业解困经当地政府批准在无偿划拨的土地上建设网点房3000m2用于经营，2002年12月31日开始使用，6个月后将其中的2000m2出租，1000m2出售。

并将出租部
分向银行抵押贷款280万元，贷款期限2年，抵押率70%。

2005年6月30日由于未按期偿还贷款，拟处分房地产。

如以拍卖方式进行处分，其拍卖底价一般确定为( )。

A.400万元
B.＞400万元
C.270万元
D.＜400万元，＞270万元
正确答案：D
本题解析：
暂无解析
21.某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土
地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。

对该房改房进行估价时，最常用的估价方法是（）。