商业地产项目策划案ppt课件(58张)
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关于市场 市场背景分析
清新概况 清新县，连续三年广东省县级GDP总量增长第一名，是清远 市最具增长潜力和发展的区域
清新县2002-2006年全县GDP增长图
清新县城 清远市区
80
70
60
50
40 11.1
30
20 28.33
10
0 2002年
11.6 31.97
21.8 40.08
31 52.68
—过河拆桥
—改变游戏规则
挑战者 —强调新的评估标准
①瑞枫花园
6
②恒信·凯旋华庭
③帝景花园
4
④御峰
10
9
⑤骏豪城 ⑥金色家园 ⑦美林宏景新城
5 11
7
3
8
⑧龙泉花园 ⑨怡德居 ⑩阳光丽居 ⑾中山丽景 ⑿百合华园
本案
1
107国道
12
2
清新县城区以清和大道和清新大道为两条中轴线，以清和大道为 界，北面为老城区，南面为新城区，目前大多数项目都集中在老 城区，新城区的发展潜力还很大。
市场主流户型
单位：平方米
清 180
新 城 170
区 160 在
售 150
楼 盘 140
主 130 力
面 120
积 范
100
围 80
御 瑞 骏 金 美 凯龙 怡 阳 帝 中
峰 枫 豪 色 林 旋泉 德 光 景 山
花Fra Baidu bibliotek城 家 宏 华花 居 丽 花 丽
园
园 景 庭园
居园景
单价超2000元的面积偏大
主流产品：120-150m2
案例分析2
御峰 纯山地，原味Townhouse
广州番禺海伦堡的复制产品，清新市场最具影响力的项目，景观资源优越。在 清新市场上首次推出Townhouse的概念。清新房地产市场的领导者。
目前主推连排别墅，4、6连排为主，定价100万左右/套，市场接受度较好。但 别墅产品花园面积偏小。另则清远本地人不看好该项目位置的风水。
地块价值
地块面积大，大盘开发，可塑性高。可以实现多种产品组合，具 有打造市场领导型品质楼盘的空间。
周边配套较齐全，居住氛围正在逐渐形成，地处新城区，未来的 商务交通核心区域，发展潜力大。
紧临城市主干道，交通便利，但有一定的噪音影响。新宁路将地 块一分为二，对项目的整体性有一定的影响。
项目邻街面长，通过合适的商业布置，可以实现商业价值的最大 化。
客户本地公务员，私企老板，广州等外地投资客户，第二居所。
案例分析3
骏豪城 城市中轴 尊尚府邸
户型设计是本项目的亮点：清新首创入户花 园设计、外飘窗台60cm、三房三洗手间、 首层带私家花园约60平米、复式三花园。
清远首个小区商业步行街设计。
产品丰富，户型面积从124-360平米，没有 两房。
客户主要是本地公务员、清新的原住民。
06年GDP增长32.6%，其中房地产业增长26.3%。
06年固定资产投资增长50.6%，其中房地产开发增长80%
06年商品房销售面积30.24万平米，增长6.4%，其中住宅增 长13.1%，商品房销售额3.41亿元，增长23.8%，其中县城住 宅价格增长近30%。
市场战国图
清新县在售项目多，市场处于初级发展阶段，基 本上本地消化为主，外力的作用还没有显现
客户趋势：
基本上以本地的公务员，私营业主为主，外地客户还没有显示出明显的增加 趋势，这与本地楼盘档次偏低，投资潜力不高有关。
产品趋势：
市场上绝大部分产品为多层，面积区间在120-150平米，产品同质化严重。小 高层开始出现，并显示出强劲的势头，在价格、品质及户型创新上都有明显 的优势，小高层即将成为市场的主流。
本项目位于新城核心区，周边配套设施较齐备。居 住、商业氛围正在逐渐形成。
89
107国道
76
本案
5 4
3 12
项目四至
地块方正，周边交通便利，但区位整体形象不高。
西面： 林规划路，太和路
北面： 紧邻瑞枫花园
太 和 路
南面： 临107国道，有噪音隐 患
107国道
清 新 大 道
东面： 临清新大道，县城中轴 线
市场总况
清新市场开始出现一批中高档楼盘，将整个市场价格水平突 破2000元，价值提升明显，但仍以多层为主，小高层已经出 现，但未形成主流。
案例分析1
瑞枫花园 瑞景馨庭 盈枫人家
县城区普通住宅的典范，客户主要是本地公 务员，周边生意人 ，项目接近尾期，在清新市 场有一定的影响力。
户型设计较方正实用，目前的小高层是项目价值最大的单位，但整个小区规划 建筑密度大，楼间距小，园林设计简单，地上停车位，缺乏品质感。
O（机会）：
1、县城扩张，城区发展方向
2、市场产品空缺，小高层前景看好。
3、发展商为本地著名企业家，同时 企业的知名度在本地具有很强的影响 力和带动力。
T（威胁）：
市场供应量较大，未来竞争较大
战略选择
行业老大
充分发挥项目优势，抓住机会，做行业老 大，引领市场
非行业老大，中大规模市场
—垄断价格
领导者 —产品有不可重复性
项目分析 SWOT分析
S（优势）：
1、城市中轴主干道清新大道和107国 道的交汇处，交通便利，昭示性好 2、周边配套较齐全，未来的城市发 展核心区。 3、地块规模大，可塑性高 4、项目山水资源优势明显
W（劣势）：
1、市场发展不成熟，片区整体形象 还不高
2、107国道噪音大，新宁路将地块一 分为二，地块不完整。
关于地块 地块价值挖掘
项目指标
本项目位于新城核心区，地块面积大。紧邻清新大道城市 中轴线和107国道，交通便利。
占地：15万平方米 容积率：2.2-3.0 建筑密度：≦30% 绿化率：≧30%
107国道
区域位置
①清新商贸城 ②清远市城北汽车 客运站 ③商业步行街 ④振兴市场 ⑤县第二小学 ⑥清新文化体育中 心 ⑦清新县少年宫 ⑧县人民医院 ⑨清新县汽车站
2003年
2004年
2005年
GDP（亿元）
GDP增长%
32.6
35
30
25
20
15
10 70.55
5
0 2006年
清新县城与清远市区紧密相连，距广州60多 公里，境内107国道，京广复线，清连一级 公路，清四一级公路贯通全县，在清远市区 位位置具有明显的优势。
随着城市规划发展，清新县与清远市区的关 系越来越密切，可能成为另一个“禅桂”。
清新县城区楼盘主力面积分布图
市场的大背景
发展趋势：
清新县房地产发展迅猛，政府支持房地产开发力度大，一批中高档楼盘开始 涌现，但受外来力量的影响还比较小。
价格趋势：
以御峰，瑞枫，骏豪，金色，美林为代表的一批中高档楼盘的单价超过2000 元大关，价格拉升明显，资源型及产品创新的楼盘具有明显的价格优势。
清新概况 清新县，连续三年广东省县级GDP总量增长第一名，是清远 市最具增长潜力和发展的区域
清新县2002-2006年全县GDP增长图
清新县城 清远市区
80
70
60
50
40 11.1
30
20 28.33
10
0 2002年
11.6 31.97
21.8 40.08
31 52.68
—过河拆桥
—改变游戏规则
挑战者 —强调新的评估标准
①瑞枫花园
6
②恒信·凯旋华庭
③帝景花园
4
④御峰
10
9
⑤骏豪城 ⑥金色家园 ⑦美林宏景新城
5 11
7
3
8
⑧龙泉花园 ⑨怡德居 ⑩阳光丽居 ⑾中山丽景 ⑿百合华园
本案
1
107国道
12
2
清新县城区以清和大道和清新大道为两条中轴线，以清和大道为 界，北面为老城区，南面为新城区，目前大多数项目都集中在老 城区，新城区的发展潜力还很大。
市场主流户型
单位：平方米
清 180
新 城 170
区 160 在
售 150
楼 盘 140
主 130 力
面 120
积 范
100
围 80
御 瑞 骏 金 美 凯龙 怡 阳 帝 中
峰 枫 豪 色 林 旋泉 德 光 景 山
花Fra Baidu bibliotek城 家 宏 华花 居 丽 花 丽
园
园 景 庭园
居园景
单价超2000元的面积偏大
主流产品：120-150m2
案例分析2
御峰 纯山地，原味Townhouse
广州番禺海伦堡的复制产品，清新市场最具影响力的项目，景观资源优越。在 清新市场上首次推出Townhouse的概念。清新房地产市场的领导者。
目前主推连排别墅，4、6连排为主，定价100万左右/套，市场接受度较好。但 别墅产品花园面积偏小。另则清远本地人不看好该项目位置的风水。
地块价值
地块面积大，大盘开发，可塑性高。可以实现多种产品组合，具 有打造市场领导型品质楼盘的空间。
周边配套较齐全，居住氛围正在逐渐形成，地处新城区，未来的 商务交通核心区域，发展潜力大。
紧临城市主干道，交通便利，但有一定的噪音影响。新宁路将地 块一分为二，对项目的整体性有一定的影响。
项目邻街面长，通过合适的商业布置，可以实现商业价值的最大 化。
客户本地公务员，私企老板，广州等外地投资客户，第二居所。
案例分析3
骏豪城 城市中轴 尊尚府邸
户型设计是本项目的亮点：清新首创入户花 园设计、外飘窗台60cm、三房三洗手间、 首层带私家花园约60平米、复式三花园。
清远首个小区商业步行街设计。
产品丰富，户型面积从124-360平米，没有 两房。
客户主要是本地公务员、清新的原住民。
06年GDP增长32.6%，其中房地产业增长26.3%。
06年固定资产投资增长50.6%，其中房地产开发增长80%
06年商品房销售面积30.24万平米，增长6.4%，其中住宅增 长13.1%，商品房销售额3.41亿元，增长23.8%，其中县城住 宅价格增长近30%。
市场战国图
清新县在售项目多，市场处于初级发展阶段，基 本上本地消化为主，外力的作用还没有显现
客户趋势：
基本上以本地的公务员，私营业主为主，外地客户还没有显示出明显的增加 趋势，这与本地楼盘档次偏低，投资潜力不高有关。
产品趋势：
市场上绝大部分产品为多层，面积区间在120-150平米，产品同质化严重。小 高层开始出现，并显示出强劲的势头，在价格、品质及户型创新上都有明显 的优势，小高层即将成为市场的主流。
本项目位于新城核心区，周边配套设施较齐备。居 住、商业氛围正在逐渐形成。
89
107国道
76
本案
5 4
3 12
项目四至
地块方正，周边交通便利，但区位整体形象不高。
西面： 林规划路，太和路
北面： 紧邻瑞枫花园
太 和 路
南面： 临107国道，有噪音隐 患
107国道
清 新 大 道
东面： 临清新大道，县城中轴 线
市场总况
清新市场开始出现一批中高档楼盘，将整个市场价格水平突 破2000元，价值提升明显，但仍以多层为主，小高层已经出 现，但未形成主流。
案例分析1
瑞枫花园 瑞景馨庭 盈枫人家
县城区普通住宅的典范，客户主要是本地公 务员，周边生意人 ，项目接近尾期，在清新市 场有一定的影响力。
户型设计较方正实用，目前的小高层是项目价值最大的单位，但整个小区规划 建筑密度大，楼间距小，园林设计简单，地上停车位，缺乏品质感。
O（机会）：
1、县城扩张，城区发展方向
2、市场产品空缺，小高层前景看好。
3、发展商为本地著名企业家，同时 企业的知名度在本地具有很强的影响 力和带动力。
T（威胁）：
市场供应量较大，未来竞争较大
战略选择
行业老大
充分发挥项目优势，抓住机会，做行业老 大，引领市场
非行业老大，中大规模市场
—垄断价格
领导者 —产品有不可重复性
项目分析 SWOT分析
S（优势）：
1、城市中轴主干道清新大道和107国 道的交汇处，交通便利，昭示性好 2、周边配套较齐全，未来的城市发 展核心区。 3、地块规模大，可塑性高 4、项目山水资源优势明显
W（劣势）：
1、市场发展不成熟，片区整体形象 还不高
2、107国道噪音大，新宁路将地块一 分为二，地块不完整。
关于地块 地块价值挖掘
项目指标
本项目位于新城核心区，地块面积大。紧邻清新大道城市 中轴线和107国道，交通便利。
占地：15万平方米 容积率：2.2-3.0 建筑密度：≦30% 绿化率：≧30%
107国道
区域位置
①清新商贸城 ②清远市城北汽车 客运站 ③商业步行街 ④振兴市场 ⑤县第二小学 ⑥清新文化体育中 心 ⑦清新县少年宫 ⑧县人民医院 ⑨清新县汽车站
2003年
2004年
2005年
GDP（亿元）
GDP增长%
32.6
35
30
25
20
15
10 70.55
5
0 2006年
清新县城与清远市区紧密相连，距广州60多 公里，境内107国道，京广复线，清连一级 公路，清四一级公路贯通全县，在清远市区 位位置具有明显的优势。
随着城市规划发展，清新县与清远市区的关 系越来越密切，可能成为另一个“禅桂”。
清新县城区楼盘主力面积分布图
市场的大背景
发展趋势：
清新县房地产发展迅猛，政府支持房地产开发力度大，一批中高档楼盘开始 涌现，但受外来力量的影响还比较小。
价格趋势：
以御峰，瑞枫，骏豪，金色，美林为代表的一批中高档楼盘的单价超过2000 元大关，价格拉升明显，资源型及产品创新的楼盘具有明显的价格优势。