中原_轨道地铁沿线物业专题研究_38PPT
城市轨道交通沿线物业开发研究
城市轨道交通沿线物业开发研究作者：赵欣来源：《中国房地产业·下旬》2017年第09期【摘要】城市轨道交通的建造成本一般比较高，目前基本处于亏损运营状态，轨道交通沿线物业开发带来的收益作为城市轨道交通建设的一项资金补贴，给轨道交通可持续发展带来希望。
本文通过对四种轨道物业新开发模式的阐述，指出了统筹发展是城市轨道交通沿线物业开发成功的前提，提出了以商业为主导进行轨道交通沿线物业开发的思路，为提高城市轨道交通开发效率、降低物业开发风险提供参考。
【关键词】城市轨道交通；沿线物业开发；统筹；商业城市轨道交通日益成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过城市轻轨及地铁快速地到达城市的商业中心、办公地及居住区，同时城市轨道交通与机场、高铁火车站、汽车站、的士站等不同交通工具的便捷接驳，缩短了城市间的距离，改善了城市的投资环境。
城市轨道交通运营的同时，蕴含商机的“轨道经济”随之而产生，从而带热一个片区，拓展轨道交通物业升值空间。
城市轨道交通带来便捷的同时，也带来了另一个难题：城市轨道交通建设耗资大，建设周期长，作为服务民生的事业，城市轨道交通以低廉的票价提供优质的服务，同时每年还需承担折旧费、维修费、资金利息等，导致绝大部分城市轨道交通的运营一直处于亏损状态。
香港地铁是目前唯一不“亏损”的地铁，总结其成功最主要的两个原因一是地铁沿线物业的统筹发展，二是以商业化运作为主导的开发理念。
鉴于此，我们可以对城市轨道交通沿线的物业进行统筹开发，对沿线一定区域范围内的商业进行合理布局，以期获得可观的经济收益，实现轨道交通运营的可持续性发展。
1、城市轨道交通沿线物业开发的四种模式城市轨道交通物业开发是指利用轨道交通车站及出入口、换乘通道、车辆基地等设施范围内及轨道沿线的空间及土地进行统筹性、商业化综合开发。
以重庆市的城市轨道交通发展为例，根据国家发改委批复的相关文件，重庆市规划远景年城市轨道交通线网为“环+放射”的网络结构，由1条环线、17条放射线路组成，总长约820公里，其中主城区路长780公里、线网密度0.69公里/平方公里。
地铁物业价值点与发展趋势分析#(精选.)
地铁物业发展潜力分析第一部分地铁物业本体解析地铁物业，轨道交通时代的新宠儿一、地铁物业产生的背景——大分散下的高聚合：地铁房的产生对城市而言，轨道交通快速、准时、大容量和经济性的优势，将使其通达区域的相对可达性得到很大的提高。
这在一定程度上，将大大加速城市化的进程，并且使这种快速的城市化扩散到更广大的范围。
轨道通达的城市近郊或郊区在这种扩散中获取到巨大的收益，其区域可达性的提高使其具备了与中心城区某些区域竞争的外部条件，进而刺激城市功能不断的向外部分散。
进入轨道交通时代之前，近郊和郊区只对于特殊人群（如有通勤班车的人群）和少数富裕人群具有相对较高的可达性，城市功能的分散并没有很强的支撑。
而随着轨道交通的到来，近郊和郊区对城市主体人群的可达性提高，这终于使人口大规模向外分散迁移成为可能，城市也得以真正进入一个以大规模居住功能迁移为先导的、城市功能大分散的时代。
从城市的尺度看，城市大扩张的城市功能大分散的现象将随着轨道交通的发展不断推进；而从区域的尺度看，高强度的聚合则成为站点影响区域发展的主旋律。
一方面，可达性较高的站点周边地段价值最高，高密度开发符合市场规律；另一方面，随着国际上新都市主义、城市活力论、公交导向开发（TOD）等规划先进理念的引入，也使得政府对轨道站点周边的高密度发展提供了一定的支持。
所以站点附近的高聚合式发展成为最可能出现的情况。
如人口密度较高、市场经济高度发达的香港，其地铁站点周边的地块容积率平均在10以上，部分地块容积率甚至达到15，而离开地铁站点500m半径的地块容积率则立即降到8左右。
星状发展（或作葡萄串式发展）作为轨道交通带来的新型城市发展模式，将在新时期对城市的发展产生更为深远的影响。
而在这种高聚合下集中的居住物业，更多是因为其通过轨道交通的便利取得自身优势的，因此便被冠以“地铁房”的名称，这就是地铁房的产生。
二、地铁物业的界定——五分钟的距离：地铁房的辨别什么是地铁房？地铁房是依托地铁的可达性优势发展起来的住宅，关键在于自身的相对可达性。
中国轨交+物业专题市场分析报告
中国轨交+物业专题市场分析报告目录第一节“轨交+物业”模式的现状：方兴未艾，蓄势待发 (5)一、“轨道交通+物业”的定义 (5)二、“轨道交通+物业”的典型形态 (5)三、“轨道交通+物业”产生的驱动因素 (8)四、“轨道交通+物业”的开发模式 (10)第二节国际开发各有千秋，应循国情取长补短 (11)一、香港：港铁统筹联合开发，实现多方共赢 (11)1.1. 港铁是国际上少数实现盈利的地铁公司 (11)1.2. 联合开发实现了多方共赢 (12)1.3. 九龙地铁站：地铁上盖经典案例 (15)二、日本：混业经营成为铁道行业通用商业模式 (17)2.1. 东京圈：轨道延伸与新城建设同步进行 (17)2.2. 东急集团：顶尖铁路公司领导多摩新区的开发 (18)三、美国：轨道交通+物业起源于TOD 下的城市空间重构 (21)3.1. TOD 覆盖多州，涉及不同公共交通系统 (21)3.2. 综合开发实例：阿灵顿地铁走廊 (22)四、国际经验与大陆：落地仍需依国情取长补短 (25)第三节“轨道交通+物业”的前景 (28)一、轨道交通发展空间巨大 (28)二、轨道交通上盖物业面积测算 (31)第四节万科：拟引进深圳地铁，乘轨交物业发展之风 (32)一、发行股份收购资产，总对价456.13亿元 (32)二、加大深圳区域布局，拓宽拿地渠道 (37)三、强强联合，加速转型城市配套服务商 (38)四、多方合作推动异地扩张，突破土地资源瓶颈 (38)图表目录图表1：TOD模式典型用地功能结构 (5)图表2：TOD模式的“4D”特征 (6)图表3：体现“4D”特征的TOD项目 (7)图表4：深圳市土地资源稀缺 (8)图表5：香港已经建立了合作开发的成熟流程 (12)图表6：物业发展、租赁以及车站业务贡献港铁公司60%利润 (14)图表7：九龙机铁站为多种业态的混合城市巨构建筑 (15)图表8：九龙机铁站顶层建筑以住宅为主（60%） (15)图表9：顶层商业业态包括地标环球贸易广场 (16)图表10：东京新城建设位于铁路干线周边 (17)图表11：轨道交通沿线成为人口密集区，是东京圈新城建设的生命线 (18)图表12：2015 财年混业经营贡献87%营业收入 (19)图表13：2015 财年混业经营贡献61%营业利润 (19)图表14：TOD 多为城市密集区（截止11 年底的不完全统计） (21)图表15：美国TOD 模式包括各种公共交通工具，以地铁系统和轻轨为主（2004 年） (21)图表16：阿灵顿隶属于华盛顿大都会区 (22)图表17：华盛顿大都会区地铁图 (23)图表18：以地铁为中心向外逐渐降低开发强度 (24)图表19：R-B走廊以地铁站为中心进行了高密开发 (24)图表20：“十三五”期间轨道交通新增里程增长迅速 (28)图表21：“十三五”期间轨道交通投资增长迅速 (29)图表22：中国2015年城市化率为56% (30)图表23：增发前华润股份为第一大股东 (33)图表24：增发后深圳地铁为第一大股东 (34)图表25：前海项目附近房源价格约9万 (35)图表26：安托山附近房源价格约10万 (36)图表27：深圳四期轨网工程首期规划总图 (37)图表28：万科2015年以来新获项目集中于一线和二线城市 (39)表格目录表格1：深圳市近年来地王频出 (8)表格2：财政压力是地方政府采取“轨道+物业”模式的重要考虑因素 (9)表格3：我国“轨交+物业”开发模式多样 (10)表格4：中心区位地铁沿线土地开发强度更大 (13)表格5：国际经验都各自萌生于特定的历史环境、政策法规、经济制度的背景中 (27)表格6：中国轨道交通获批城市列表 (30)表格7：新增轨道交通上盖物业面积测算 (31)表格8：新增轨道交通上盖物业面积测算敏感性分析 (32)表格9：深圳地铁在交易完成后将成为万科第一大股东 (33)表格10：交易资产优质，均位于核心区域 (35)表格11：EPS摊薄在20%左右 (37)表格12：四期上盖物业用地总面积294公顷，预计建筑面积400万方以上 (38)表格13：地王频出，央企拿地表现优异 (39)表格14：多方合作，实力强劲 (40)第一节“轨交+物业”模式的现状：方兴未艾，蓄势待发一、“轨道交通+物业”的定义根据中国国家标准《城市公共交通常用名词术语》的定义，城市轨道交通指的是以电能为动力，采取轮轨运转方式的快速大运量公共交通之总称，一般类型包括地铁、轻轨、市政铁路、有轨电车、索道等。
轨道交通物业开发问题研究
轨道交通物业开发问题研究一、轨道物业开发的类型1.车辆段上盖：车辆段上盖其实是除车站上盖外上盖物业的另一种形式，车辆段上盖就是在地铁车辆的停车、维保等区域的上部加盖大平台，在大平台上部进行物业开发，从而提高城市土地利用效率和车辆段用地的经济效益，并创造出高附加值的物业产品。
2.地下空间开发：地下空间开发指地铁站点地下层及地下通道进行的商业开发，以及地铁站点与周边建筑物连接的地下空间的开发。
4.站点周边物业开发：一般来说，站点周边1000米范围内的物业开发都可纳入站点周边物业开发范畴，轨道企业在地铁站点的建设中如能与周边用地统筹考虑，同步设计、同步规划、同步实施，将显著提升沿线土地和物业的价值。
二、轨道物业发展模式1.国内的发展模式。
1.1国内地铁物业的开发模式一般有以下几种：从主体上看，有独立开发和合作开发；从流程上看，有一级半开发和一体化开发；从目标上看，有以融资为导向的开发和以市场为导向的开发。
1.2国内在物业发展上的政策突破。
1.2.1上海《关于推进上海市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见（暂行）》，政策的亮点是，在开发规划上，轨道交通场站及周边用地统筹规划，在开发方式上，划拨与出让相结合，在开发收益上，能反哺轨道交通。
但在实际操作中也存在资产不能抵押，资金筹措压力无法有效缓解，出让与划拨的土地界限划分，使地铁公司在实际操作中不能确保取得土地使用权，从而难以去同步规划，同步实施。
1.2.2深圳《深圳市国有土地使用权作价出资暂行办法》，该政策对地铁的促进是，市政府将征拆完成后的熟地以作价出资方式增资注入地铁集团，这个作价出资的土地一般是车辆段、车站上盖及相邻地块，地铁公司依据政府注入的土地资源，多渠道融资解决地铁建设资金，并将具备开发条件的项目自行开发或引入社会资金合作开发，将土地资本转化为现金资本。
深圳政策对国内地铁企业最具战略借鉴意义。
2.日、港、台的发展模式。
2.1日本。
日本最基本的模式就是城市轨道交通与土地一体化开发，具体的说就是以轨道交通为中心，将房地产、购物中心、宾馆设施、公共交通、旅游观光等共同发展的经营模式。
城市轨道交通沿线物业开发研究
城市轨道交通沿线物业开发研究城市轨道交通的建造成本一般比較高，目前基本处于亏损运营状态，轨道交通沿线物业开发带来的收益作为城市轨道交通建设的一项资金补贴，给轨道交通可持续发展带来希望。
本文通过对四种轨道物业新开发模式的阐述，指出了统筹发展是城市轨道交通沿线物业开发成功的前提，提出了以商业为主导进行轨道交通沿线物业开发的思路，为提高城市轨道交通开发效率、降低物业开发风险提供参考。
标签：城市轨道交通；沿线物业开发；统筹；商业城市轨道交通日益成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过城市轻轨及地铁快速地到达城市的商业中心、办公地及居住区，同时城市轨道交通与机场、高铁火车站、汽车站、的士站等不同交通工具的便捷接驳，缩短了城市间的距离，改善了城市的投资环境。
城市轨道交通运营的同时，蕴含商机的“轨道经济”随之而产生，从而带热一个片区，拓展轨道交通物业升值空间。
城市轨道交通带来便捷的同时，也带来了另一个难题：城市轨道交通建设耗资大，建设周期长，作为服务民生的事业，城市轨道交通以低廉的票价提供优质的服务，同时每年还需承担折旧费、维修费、资金利息等，导致绝大部分城市轨道交通的运营一直处于亏损状态。
香港地铁是目前唯一不“亏损”的地铁，总结其成功最主要的两个原因一是地铁沿线物业的统筹发展，二是以商业化运作为主导的开发理念。
鉴于此，我们可以对城市轨道交通沿线的物业进行统筹开发，对沿线一定区域范围内的商业进行合理布局，以期获得可观的经济收益，实现轨道交通运营的可持续性发展。
1、城市轨道交通沿线物业开发的四种模式城市轨道交通物业开发是指利用轨道交通车站及出入口、换乘通道、车辆基地等设施范围内及轨道沿线的空间及土地进行统筹性、商业化综合开发。
以重庆市的城市轨道交通发展为例，根据国家发改委批复的相关文件，重庆市规划远景年城市轨道交通线网为“环+放射”的网络结构，由1条环线、17条放射线路组成，总长约820公里，其中主城区路长780公里、线网密度0.69公里/平方公里。
城市轨道交通与沿线物业开发统筹发展的思考
建设可持 续发展 成为各地政 府的难题 ， 沿线物业 开发作 为城 市轨道 交 通建设的一种筹 融资途径 ， 已引起越来越 多城 市的关注与重视 。 文章
通 过 阐述 城 市轨 道 交 通 沿 线 物 业 综 合 开 发 的 重 要 意 义 ， 分析 城 市 轨 道
交通 沿线物业开发特 点、 类型及 实例 ， 旨在 为我 市城 市轨道 交通建设 可持续发展带来一些有益启示。
研
道交通建设能为沿线开发提供 良好 的契机与条件 ， 同时土地综
合 开发带来的衍生 收益又提供 了轨道交通 建设 可持续 发展 的 动力 ， 两者是相辅相成 、 互惠互利 、 统筹发展的关系 。 同时 ， 物业 开发对 于增强轨道交通 自我造血能力 、 改善轨道交通建设运 营 条件 、 实现多元化经营具有重要意义 。 ２ ． １改 变 城 市 格 局 ， 引 导 城 市 发 展 城 市轨道交通与沿线土地开发利用相互 促进 ， 充分发挥 了
城 市轨道交通 的经济和社会效益。 一方面轨道交通 对沿线 土地 利 用具有集 聚效应和扩散效应 ， 集聚效应体现在轨道交通建设
思 城市轨道交通平均每公里综合 造价约 ４亿 ６ 亿元 ，一条
运 营使城市 中心 区功能进一步强化 ， 轨道交通换乘枢纽依靠便
捷 的交通 通达 性 ， 扩大 了客流 吸引范 围 ， 形成城 市新 的“ 副 中 心” ， 促进城市 “ 多中心结构” 的形成 ， 实现 了城市有 限空 间资源
２ ０ １ １ 年财政补贴运营亏损就 达 ２ ４亿元人 民币。 因此 ， 以政府
投资为主体 的投融资方式形成 了运营亏损政 府补贴 的经营模 式， 势必将严重阻碍城轨项 目的可持续发展 。
配置 。充分发挥 出轨道交通 对城 市布局 的引导作用， 为城市 的 可持续发展创造条件。
轨道交通物业开发分析
Doors & Windows
轨道交通物业开发分析
樊啸洁
上海瑞筑土木工程有限公司
摘 要：在传统模式下，有关部门在开发地铁站时通常都倾向于单一化的模式，因此并没有将其拓展至物业开发。近些年以 来，地铁开发涉及到的各项举措都在着手实现改进，在此前提下确保其能够真正融入当前城市化的全过程中。具体在实践中，物 业开发应当融入当前现有的轨道交通，运用上述举措来全面优化轨道交通具备的综合性能。因此相比来看，建立于物业开发前提 下的轨道交通模式具备突显的技术优势，针对此种模式有待予以全方位的推广。
除了优化空间利用之外，针对不同类型的地下空间属性 也要加以全面明确。通常来讲，地下轨道空间应当能够分成 较 多 的 类 型 ，而 上 述 的 城 市 轨 道 空 间 分 别 体 现 为 各 异 的 性 能。因此可以得知，轨道交通最为突显的价值就在于划定整 个 城 市 现 有 的 交 通 轴 ，在 此 前 提 下 健 全 了 整 体 性 的 交 通 规 划。因此如果要将物业开发与轨道交通紧密结合成为整体， 那么必须关注周边空间的综合性利用，因地制宜来优化配置 上述的周边空间。
物业开发对于轨道交通而言应当占据关键性的地位，如 果缺乏了物业开发，那么轨道交通将会欠缺必要的人性化，而 与之相应的便民目标也无法体现出来。因此为了改进现有的 状态，针对物业开发就要将其融入修建城市轨道的全过程，逐 步健全现有的统筹设置。具体在实践中，就是要密切结合当 前 阶 段 的 预 留 土 地 资 源 ，据 此 详 细 编 制 各 种 类 型 的 区 域 规 划。通过运用上述的改进措施，对于传统模式下的条块分割 就能予以全面突破，同时也有助于整合多样化的城市土地。 针对物业开发还需要更多关注同步性的物业开发以及物业建 设，据此来优化相应的产业定位。
谈轨道交通物业开发研究要点
谈轨道交通物业开发研究要点摘要：改革开放之后我国各项事业发展的速度较快，尤其是交通业的发展，当前如何有效结合城市轨道交通体系，对土地资源来进行统一的管理，也是当前我国诸多城市之中发展的一个重要课题。
为了更好促进轨道交通物业的发展，继而实现经济的可持续发展，因此对轨道交通之中物业开发的要点进行探讨，主要包括有沿线物业与城市轨道交通的一体化、联合开发模式进行分析，提出轨道交通沿线物业开发的趋势以及对轨道交通同物业接口进行了研究。
关键词：轨道交通；物业开发；要点引言目前，全球已有40多个国家和地区的140座城市建造了城市轨道交通系统，我们所熟悉的伦敦、巴黎、纽约、东京、香港等等大都市都建有完善的轨道交通网络，这些城市的轨道交通系统不仅承担着城市的交通运输功能，同时配合站点的地下空间利用，为人们生活提供商业、娱乐场所等各种设施。
这些城市在轨道交通物业开发利用方面积累了相当的经验。
我国的城市化进程起步较慢，但近年来，随着国家的经济实力进一步提升，城市化发展速度如火箭一般往前推进。
城市轨道交通作为一种“环保、高效”交通设施被应用到全国各大中城市中去。
以往，我们的城市轨道交通仅仅作为交通运输设施而存在于各大城市，随着人们生活水平不断提高，仅仅作为交通设施存在的轨道交通已经不能满足人们的需要。
就如伦敦、东京、香港等国际大都市一样，其城市轨道交通系统及其相关的物业开发承担很多纷繁复杂的功能，为城市居民的出行、购物、娱乐等各种活动提供便利。
此外，我国很多大城市发展中都遇到其他国际大都市所遇到的问题--土地资源紧缺，结合城市规划，科学的规划城市轨道交通，将交通、生活、娱乐等各种功能的设施与轨道交通站点进行有机的、合理的结合，不仅可以提升轨道交通服务水平，同时也可以引导城市空间发展，实现城市空间的可持续发展。
比如说上海地铁物业开发已从原有运营单位的附属资源剥离出来，定位成为地铁资源整体经营运作的业务板块，在土地集约利用、节约项目建设费、招商引资、战略合作等方面积累了一定的经验，并通过实施停车场上盖综合开发、郊区线站点组团式开发、中心城区枢纽站点上盖综合开发、地铁地下空间开发等方式，尝试操作不同的开发形式，获得一定的成果。
中原架空层专题研究(PPT38)
景观设计
中原架空层的景观设计应注重美 学和生态的结合，营造宜人的环 境氛围，提升整体品质。
设施配置
中原架空层的设施配置应全面考虑居 民的需求，提供完善的公共服务设施 和休闲设施，提高居民的生活质量。
中原架空层的设计案例分析
案例一
某城市住宅小区的架空层设计， 重点考虑了人性化设计和景观设 计，提供了舒适的休闲空间和优
美的居住环境。
案例二
某商业中心的架空层设计，注重了 交通组织和空间布局，实现了人流 的高效疏导和商业价值的最大化。
案例三
某文化中心的架空层设计，突出了 文化特色和可持续性，采用了环保 材料和技术，营造了绿色低碳的建 筑环境。
Part
04
中原架空层的建设与实施
中原架空层的建设流程
需求分析 明确建设架空层的目的和 1
中原架空层专题研究
• 引言 • 中原架空层概述 • 中原架空层的设计与规划 • 中原架空层的建设与实施 • 中原架空层的社会经济效益分析 • 结论与展望
目录
Part
01
引言
研究背景与意义
研究背景
随着城市化进程的加速，架空层作为一种新型的建筑形式，在中原地区得到了广泛的应 用。然而，其在规划、设计、施工和使用过程中存在诸多问题，亟待解决。
Part
06
结论与展望
研究结论
架空层在中原地区具有广泛的应用价值，尤其 在改善人居环境、提高城市绿化率和缓解城市 热岛效应等方面发挥了重要作用。
中原地区的架空层设计应充分考虑当地的气候、 文化、生活习惯等因素，以实现功能与环境的 和谐统一。
架空层的建设和管理需要政府、社会和居民的 共同努力，加强政策引导、资金支持和公众参 与，确保架空层持续健康发展。
城市轨道交通沿线物业开发模式研究
城市轨道交通沿线物业开发模式研究摘要：城市轨道交通沿线物业开发是建筑物和轨道交通协同发展的产物，城市轨道交通是沿线物业发展的基础和前提条件。
沿线物业紧邻城市轨道交通设施，通常以站点为圆心，在500米半径区域内进行土地开发。
随着社会经济的高速发展，城市轨道交通在公共交通体系中所占比例越来越大，在公共交通体系中的骨干地位也日益凸显。
关键词：城市轨道交通；沿线物业；开发模式1、前言城市轨道交通的快速发展也带动了沿线土地资源的综合利用，尤其是一些地处客流密集区的站点周边土地增值明显。
这也引起了社会对轨道交通沿线用地及空间开发利用的关注，进而衍生出了轨道交通物业开发。
鉴于各大城市的发展情况差异较大，轨道站点对城市土地开发的影响效果千差万别，沿线物业开发模式各不相同，只有城市轨道交通沿线物业发展与城市轨道交通有效结合，才能形成联动机制，吸引持续稳定、增长的客流，形成潜力巨大的市场，促进沿线物业的良性发展，充分享受城市发展带来的城市价值的提升。
2、沿线物业与城市轨道交通的一体化开发模式2.1一体化开发的概念沿线物业与城市轨道交通的一体化开发，是指在城市轨道交通建设前和建设过程中，结合城市总体规划和沿线土地开展规划，将城市轨道交通的建设与沿线物业开发整体考虑和统筹安排，注重两者的衔接与协调，以提升双方的经济价值和社会价值。
2.2一体化开发的意义为了更集约地利用城市土地，车站用地可以与其它设施用地实现综合开发。
因此便产生了各种轨道交通车站与其它建筑物一体化的构造类型，使具有不同功能的多种空间结合在一起，实现城市有限空间资源的充分利用，并且将各种设施的功能综合协调，发挥出更大的经济和社会效益。
因此，通过统筹规划、统一协调、合理规划设计，体现车站与其他设施的一体化综合开发和高效利用对我国的轨道交通车站规划设计具有非常实际的意义。
例如：日本北九州市小仓站就是一体化设计的大规模系统工程，通过实施这一规划，将独轨小仓线与日本国家铁路连接起来，形成一个大型的多功能交通枢纽。
中原_轨道地铁沿线物业专题研究_38PPT
高价值物业
地铁不但有出行方便的功能 （可达性），而且在运行过程 中不可避免地会产生噪音与振 动
与地铁线路有一定距离，既 方便出行，又不受干扰的房地 产，才真正具有投资价值。
如果沿线的住户属于低收入 阶层，这个阶层对可达性的敏 感程度会大于噪音、振动影响 的敏感度。
真正的高档住宅区应与地铁 保持一定的距离。
平衡性
快速轨道交通，在时间的刻度里，能够逐渐“熨平”两点 间的土地地租级差，就像河流会减少两地间的水平面的海 拔的道理一样。
2 物业
物业对地铁的需求研究 地铁物业发展特质研究 地铁对物业的价格影响研究
价格变动的空间特征
房 价 增 长 幅 度
理想状态
在理想状况下，离车站越近，房地产价格越高，呈现出正态 分布的特征。因此，车站附近的房地产的价值高于位于区间 的房地产。
般只对进驻公司的员工及其客户开放，而对于其它人流则有一定的 排他性。所以对地铁带来的客流也有一定的排它性。
地铁线路越多越好，但人们对于线路的选择只挑选其有需要的。
地铁只是一种交通工具。 ★
2 物业
物业对地铁的需求研究 地铁物业发展特质研究 地铁对物业的价格影响研究
移动性
“住宅的移动性”不仅是 指住址迁移，又包含了居 住地处于快速通道的“动 感地带”。地铁具有城市 内部区域移民作用，使城 市在轨道上移动，形成新 的社区或改善已有社区的 人文，促进社会区的经济 社会发展
商用物业对地铁的需求性最大，也是地铁开通的最大受益者。
项目
客流量
客流构成
地铁的 通达性 对地铁的需求性 需求级别
商用物业
客流越多越越好，人旺才能带动财旺。
包容性最强，对于客流的构成并无太大的选择，不管买不买东西都 可以欢迎，”购买的来捧个钱场，不购买的来捧个人场”，多 多益善。
地铁一号线续建工程沿线物业分析报告
地铁,从关内驶向关外----地铁一号线续建工程沿线物业分析报告●地铁一号线概况(地铁一号线续建工程行使路线图)深圳地铁一号线东段已经投入使用，设罗湖、国贸、老街、大剧院、科学馆、华强路、岗厦、会展中心、购物公园、香蜜湖、车公庙、竹子林、侨城东、华侨城、世界之窗15座车站,经过半年来的运行,地铁的价值已经体现。
2005年年底,深圳地铁1号线续建工程将全面施工,项目全长23.742公里，沿途设15个车站，分别是白石洲站、科技园站、深大北门站、南山医院站、前海路站、深圳西站、南头车辆段站、新安路站、宝安中心站、宝安体育中心站、西乡码头站、西乡中心站、固戌站、后瑞站、深圳机场站。
投资逾108亿元。
根据市政府的要求，工程预计在今年年底将全面动工，建成通车后，从罗湖站坐地铁到深圳机场仅需63分钟。
但是，因为深圳机场正在改建，1号线续建工程末端的线路和车站布局尚未稳定，仍需与机场改建统筹协调规划。
加上珠三角城际轨道交通线即将引入深圳，需对深圳轨道交通线网作局部调整，使珠三角城际引入段与深圳轨道交通网融为一体。
受上述两个因素的影响，1号线续建工程暂不修至机场，先修白石洲到西乡中心线路。
●地铁一号线续建工程沿线物业总揽(深圳地铁一号线续建工程沿线物业表)地铁沿线物业注： 1.本表中地铁周边物业以地铁站为圆心，半径为0.5公里范围之内为标准2.本表最新更新日期为2005年 4月 30 日3.潜在物业的标准以未开盘为标准深圳西站鼎太风华，阳光棕榈园，范湾丽都，金桃园大厦，前海明珠名居，绿海名都金桃园大厦学府路附近绿海名都有一块圈起空地南岗文化商业大厦,南海大厦宝安中心站，宝安体育馆幸福海岸,丽晶国际,金成时代,尚都,天悦龙庭,都市丽舍,翡翠华庭，深业新岸线西城上筑幸福海岸群楼，丽晶国际群楼，金成时代群楼，尚都群楼，天悦龙庭群楼一号线续建工程南山段●南山段---南山商圈加速成长2005年，将是南山商业地产乃至商业形态都将为之一变的一年，从华侨城到商业文化中心区再到蛇口，益田假日广场、海岸商业广场、招商花园城中心三大SHOPPING MALL将同时承担起改变南山商业地产的历史使命。
浅析地铁运营与沿线物业的统筹发展
地铁脱贫之道——浅析地铁运营与沿线物业的统筹开展□ 陈明峰日期：2003-10-31第一局部：地铁与城市开展的紧密关系一、地铁建设的效益地铁是一种载客量大、快速准点、舒适平安、环保的轨道交通。
除了为市民出行提供快速、稳定的交通工具外，地铁的社会效益还表达在以下几个方面：1、沿线商业提升生活空间和便利度地铁成为城市生活重要的组成局部，人们可以通过地铁站快速的到达城市的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动的场所。
在国外，在乘地铁上班途中，人们还能把生活中的事务如洗衣、冲胶卷，都在地铁沿线完成，而地铁也成为沿线小商业货物供给的主要通道之一。
2、改善城市投资环境，使城市间的距离格局发生变化；地铁的快速便捷使城市的距离越来越近，城市的规模也因此可以开展得越来越大。
地铁与机场、巴士站、的士站以及轮渡等不同交通工具的便捷接驳，使城市内与城市间的距离大大缩短，城市投资环境大大改善；城市距离格局变化，使人们居住在城郊、工作和购物在城市中心的生活已经成为现实。
3、为沿线土地带来增值地铁的开通运营，带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济〞，从而带旺一个片区，增加物业升值空间。
国际研究发现，地铁对周边区域的地价提升比率，根据原有区域条件不同可到达5％-15％；原有区域距离城市中心越远，原有交通条件越差，地价提升比率越高。
[例1]：广州地铁于1993年开工，开工当年和第二年，广州地铁一号线沿线物业升值15％~25％，1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15％~25％。
对商业价值提升：一号线开通后，带动中华广场商铺升值5％，流行前线的租金也上升了近一倍多。
[例2]：天津红桥区随着地铁一号线的建设以及各个公共建筑设施的完善，使得该地区在2003年1月份区域综合指标达67.9点，较2002年12月上涨7.9点，增幅为13.2％。
二、面临的困境：地铁投资巨大政府负担沉重地铁建设的一个世界性难题是：地铁建设耗资巨大，建设周期很长。
城市轨道交通系统的安全防护设计课程(PPT 38页)
11.5.6 杂散电流的控制
（1）减小回流轨的电阻 （2）增加泄漏路径对地电阻 （3）增加大地和地下金属结构之间的电阻 （4）增加地下金属结构的电阻
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11.6 其它防护
11.6.1 施工诱发环境灾害的防护 1. 环境土工公害问题 1）市区地铁车站施工 2）地铁区间隧道施工 3）高架桥施工 2. 建筑物及管线的保护方法
城市轨道交通规划与设计
了解：安全防护设计的原则及技术要求。 理解和掌握：地震防护、火灾防护、水灾防护、 杂散电流防护、其他防护。
2
第11章 轨道交通系统的安全防护设计
11.1 安全防护设计的原则及技术要求 11.2 地震防护 11.3 火灾防护 11.4 水灾防护 11.5 杂散电流防护 11.6 其他防护
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3.在预留螺栓孔中设置遇水膨胀密封垫圈，既 有利于防水，又不至于影响金属垫片与预埋件 的接触，保证防止杂散电流的传播。 4.所有衬砌管片连接件、外露件，均需要镀锌 处理，防止连接件、预埋件的锈蚀，并且所有 连接件、预埋件及钢筋必须可靠电焊连接，以 防止杂散电流侵蚀。
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5.结构表面应做防水防腐涂层。 6.消防管道防迷流
19
11.4.2 地铁工程防水材料
1. 防水卷材 2. 防水涂料 3. 结构自防水材料 4. 嵌缝密封材料
20
11.4.3 地铁车站防水
1. 离壁式衬套拱顶与侧墙防水技术 2. 复合式衬砌防水技术 3. 卷材防水技术 4. 涂料防水 5. 接缝防水 1）施工缝 2）伸缩缝（诱导缝） 3）后浇带（后浇缝）
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6. 联络通道的防火作用 7. 钢结构的防火保护处理 8. 地铁车站和隧道的机械通风及排烟 9. 地铁火灾自动报警系统设置 10. 灭火系统的选择 11. 灾后处理的一般性办法
城市轨道交通车辆段物业服务方案
城市轨道交通车辆段物业服务方案城市轨道交通车辆段物业服务方案一、项目概况二、服务范围城市轨道交通X 号线工程车辆段、停车场保安、保洁、水电设施维修、电客车清洁、绿化养护等物业服务（不包括上盖物业开发），具体分为：1.环境卫生管理；2.会议服务管理；3.公寓、浴室、洗衣房管理；4.安全保卫与治安防范（包含五龙口停车场和航海路主变电站的安防）；5.综合楼、公寓、食堂、其他办公楼及活动场所的风水电及消防等设备维修等；6.沟、渠、池、井、管道疏通维修维护及配套设施的维护维修等；7.运用库、大架修库等库区清扫、外围道路清扫、电客车清洗（需自备大型保洁设备）；8.物业管理耗材及电客车清洁耗材的供应；9.段内相关指示牌、标线、门牌、索引牌、段内果皮废纸箱的配置(须经甲方审核)；10.段场绿化养护、除草、修剪。
11.本物业范围内甲方委托的其他工作；计划服务期限：三年。
（具体服务日期以实际进场日期为准)三、管理服务人员最低配置及要求1.对项目从业人员要严格政审，保证项目从业人员没有刑事犯罪记录并提供健康证明，项目从业人员必须具有相关职业资格或上岗证，其中项目部从事管理的人员不得少于X 人。
1.1 管理人员：物业经理1 人，需具有大专及以上学历从事相关管理3 年；保安保洁主管需具有高中以上学历，从事相关工作满2 年；维修主管需具有维修专业相应资质证件并从事相关工作满 5 年以上。
物业项目经理、副经理年累计请假不得超过15 个工作日。
甲方有重大活动或重要会议，项目经理必须现场保障。
1.2 保安人员：XX 岁以下、形象好；具有高中及以上学历；形态无明显缺陷，外貌端正；无犯罪记录，服从管理，有工作责任心，举止文明，礼貌待人；熟悉基本法律知识及安保相关政策、法规；具备使用基本消防设备、通讯器材、技术防范设施设备和相关防卫器械技能。
保安人员不少于XX 人，员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，公众岗位保安须身高在178cm 以上，体型匀称，退伍军人不少于X 人。
中原地产-房地产行业地铁天骏投放说明书-29PPT 共30页
挖掘媒体效果下降的深层次原因
以前立柱广告，开车一族看的多(中国有车的一般都有房 了),市场投资客多的时候，效果当然好！ 现在买房的很少开车(首次置业者,高级白领占主流)
以前，都市人没那么依赖网络，喜欢看报纸找新闻， 现在，看报的时间越来越少，报纸效果不变可能吗？
重组媒体 有效覆盖 创新诉求 引导需求
----------地产行业地铁天骏 投放说明书
楼市持续低迷 价格一降再降！ 短线投资客跑的比兔子还快 ！ 开发商面临资金链断裂的危机！
首次买楼者成为当下楼市主流（高级白领人群）
开发商是一直等待? 最后等到资金链断掉, 跳水卖楼（损失不可估量） 还是提前花钱做广告(开支可控)－－
Base:地铁乘客 685
<%>
22
14
13
12
11
10
9
3
2
2
1
销售 人员
一般 员工
中高技术 人员
企业中高 级管理人
员
个体户/私 营企业老
板
高级专 业人士
一般技 术人员
学生
自由 职业者
家庭 主妇
政府 机关
中高端职业人群比
13 4
中高技术人员
12 6
企业中高级管理人员
11 1
个体户/私营企业老板
15 10
我们一起期待深圳楼市春天很快来临！
谢谢！
而大多数人只能忘楼兴叹了，而懊悔不已了
所以，广告诉求可以大胆创新，投资行情不等人!
抓住深圳楼市最后一波大投资行情，买楼是靠眼光的,也是买远景和 买未来大配套的！！
一味的等关内楼盘价降是不现实的－－地价涨，钢筋涨，人工涨，物 价涨，能源涨．．．？
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商用物业对地铁的需求性最大，也是地铁开通的最大受益者。
项目
客流量
客流构成
地铁的 通达性 对地铁的需求性 需求级别
商用物业
客流越多越越好，人旺才能带动财旺。
包容性最强，对于客流的构成并无太大的选择，不管买不买东西都 可以欢迎，”购买的来捧个钱场，不购买的来捧个人场”，多 多益善。
地铁线路线路越多越好，对线路没有太大的选择性，线路越多带来 的客源也就越多，商场的影响范围也就越大。”四方来的都是 客”。
放射性
横向放射 ——国际经验证明， 地铁沿线两侧500米 纵深属于地铁经济带， 也就是所谓的生长线。 自然，这个范围不是 绝对的，大型换乘站 的“商圈”/社区辐 射半径要大于500米。
放射性
纵向放射 ——毫无疑问，地铁（轻轨）会延伸 节点/区域的影响范围，在更大的长 度上通过“运输通道”吸收和配置资 源。 交叉放射 ——乘客往返一般分为三个阶段：汇 集阶段—长途行车阶段—分流阶段。 在这三个阶段的两头，即汇集和分流 时，地铁（轻轨）要与其他交通换乘， 既带来了他地信息到这里来，又把本 地的信息分散到各处去，实现了信息 的“可持续放射”或者叫“加压式放 射”。
提高一个城市的竞争力
现代化的城市首先要有现代化的交通，交通会影响到一个城市的生产运转。 地铁为城市广大的上下班客流提供了一个便捷的交通方式，它所赢得的时 间成本和它所产生的减少其它交通方式所需要的时间成本是非常高。
引导城市的发展布局
据研究表明，不同成长期 的城市，主导交通方式对 城市布局产生明显不同的 影响，处于成长期的城市， 主导交通方式对城市布局 将产生重大影响，城市化 进程已基本完成的城市， 主导交通方式对城市布局 产生的影响较小
平衡性
快速轨道交通，在时间的刻度里，能够逐渐“熨平”两点 间的土地地租级差，就像河流会减少两地间的水平面的海 拔的道理一样。
2 物业
物业对地铁的需求研究 地铁物业发展特质研究 地铁对物业的价格影响研究
价格变动的空间特征
看中了地铁是一种便捷的交通工具及其所带来的巨大人流。
★★★★★
通常人们可以接受的距离为从地铁站出口到目的地入口的距离5-10分 钟的步行距离。
项目
客流量
客流构成
地铁的通达性 对地铁的需求性
需求级别
住宅
不需要太多的客流
由于住宅是私人的场所，对人流有一定的排他性，在地铁的乘客中只选 择本栋楼的住户或其亲朋好友，其它的客流则不来了一种蕴含无限商机的“地铁经 济”，从而带旺一个片区，增加物业升值空间。
Property
物业
2 物业
物业对地铁的需求研究 地铁物业发展特质研究 地铁对物业的价格影响研究
地铁沿线的物业主要有商用物业 住宅 写字楼
分析标准：
1、客流量 2、客流的构成 3、地铁通达性 4、对地铁需求性
地铁的运量在各种城市交通工具中最大
各交通工具单项运输能力 单位：万/小时
7 6 5 4 3 2 1 0
地铁
轻轨
公交
地铁速度为每小时30－40 公里， 车辆编组为4－10节，在高峰时单 向输送能力可达每小时3－7 万； 轻轨的单向输送能力可达每小时13万；公共汽车的单向输送能力为 每小时1万。
快速，准点，舒适
深圳地铁四号线皇岗站进入福田口岸联检大楼建设工程已完工， 深港两地的地铁在此“碰头”，实现了无缝衔接。与香港九广铁 路上水——落马洲支线相连。这个新设置的深港口岸将在明年投 入使用，届时，深港两地往来的交通将变得更加便捷。
1 概念
地铁的特性研究 地铁的作用研究
沿线商业提升生活空间和便利度
地铁成为城市生活重要的组成部分， 人们可以通过地铁站快速的到达城市的商 业中心、办公地点以及居住地，同时地铁 站也成为人们进行社交活动的场所。
地铁的平均运行速度一般为30-40公里/ 小时，最高速度可达120公里/小时，深 圳平均时速达到90公里/小时，远远高于 公共汽车的速度。加上地铁运行不受其它 运输方式影响，安全、准点，从而给人最 大的感觉就是时间上有了保障。由于地铁 采用了最新的技术，其乘车环境也得到了 极大的改善。
环保性
地铁在地下运行，对城市无噪音、无干扰，基本不占用城市土地。 采用电力作为动力，对环境无污染。
地铁线路越多越好，但人们对于线路的选择只挑选其有需要的。 地铁只是一种交通工具。 ★★
写字楼，租（买）家更为看重的是考虑该写字楼的商务氛围及其硬件设 施、管理服务水平和租金的高低，地铁只作为交通工具。
项目
客流量
客流构成
地铁的 通达性 对地铁的需求性 需求级别
写字楼
不需要太多的客流 写字楼虽然是一个公共场所，出于对其客户即进驻公司办公的需要，一
在国外，在乘地铁上班途中，人们还 能把生活中的事务如洗衣、冲胶卷，都在 地铁沿线完成，而地铁也成为沿线小商业 货物供给的主要通道之一。
改善城市投资环境，使城市间的距离格局发生变化
地铁的快速便捷使城市的距 离越来越近，城市的规模也因此 可以发展得越来越大。
地铁与机场、巴士站等不同 交通工具的便捷接驳，使城市内 与城市间的距离大大缩短，城市 投资环境大大改善；城市距离格 局变化，使人们居住在城郊、工 作和购物在城市中心的生活已经 成为现实。
般只对进驻公司的员工及其客户开放，而对于其它人流则有一定的 排他性。所以对地铁带来的客流也有一定的排它性。
地铁线路越多越好，但人们对于线路的选择只挑选其有需要的。
地铁只是一种交通工具。 ★
2 物业
物业对地铁的需求研究 地铁物业发展特质研究 地铁对物业的价格影响研究
移动性
“住宅的移动性”不仅是 指住址迁移，又包含了居 住地处于快速通道的“动 感地带”。地铁具有城市 内部区域移民作用，使城 市在轨道上移动，形成新 的社区或改善已有社区的 人文，促进社会区的经济 社会发展
地铁沿线物业专题研究
二级市场策划品控中心
研究框架
1 概念 2 物业 3 客户
地铁的特性研究
地铁的作用研究 物业对地铁的需求研究 地铁物业发展特质研究 地铁对物业的价格影响研究 家庭生命周期和住宅消费研究 交通方式和上下班时间研究
居住区位影响研究
concept
概念
1 概念
地铁的特性研究 地铁的作用研究