42第九章第三节现金流量折现法和传统方法及第四节：假设开发法测算中各项的求取(2012版)
假设开发法的两种估价方法应用对比分析
假设开发法的两种估价方法应用对比分析假设开发法通常在实务中运用于估算房地产开发商在面对一块可供开发的土地愿意出的最高价格。
假设开发法具体运用时有现金流折现法和传统方法两种。
通过用这两种方法对实际成交的土地进行分析，推出土地使用权价值，并将两种方法进行对比分析。
關键词：土地使用权估价；假设开发法；现金流折现法；传统方法假设开发法（hypothetical development method）又称剩余法，是预测待估价的房地产开发完成后的房地产的正常交易的价格的基础上，再减去预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算待估价的房地产的价值的方法。
假设开发法一般用于具有开发或再开发潜力的房地产的估价，例如待开发土地、在建工程以及对原有建筑物拆迁重新进行建设开发等，特别是对于待开发土地的价值的评估，在土地拍卖市场上房地产开发商评估愿意购买该土地的最高价格，假设开发法运用较为广泛。
假设开发法的基本思路是开发后房地产的价值减去建设开发房地产就支出的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润，可以表现如下：待开发土地价格=开发完成后的房地产价值-正常费用、税金、利润假设开发法在具体用于待开发土地估价时有现金流量折现法和传统方法两种方法，下面以2014年12月某房地产公司竞得的南京的NO.2014G83地块为例，分析两种估价方法。
1基本参数1.1调查评估对象的基本情况G83地块土地位置是江宁开发区双龙大道以东、牛首山河以南地块，东至规划道路，西至双龙大道，南至现状，北至规划道路。
交付条件为净地出让，即地块范围内房屋及建构筑物拆至室内地坪，其余维持自然现状。
出让范围内杆（高压）管线由受让人自行处置。
外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准。
出让面积为94623.91平方米，出让年限70年，规划用途为住宅。
容积率为1<容积率≤2.80。
1.2估计完成开发经营所需要的时间G83地块毗邻万科金域蓝湾项目，为同一开发商开发，根据其历史数据和周边地块的开发经营状况及市场需求，预计该地块开发经营期为四年，其中开发前期为0.5年，建设期为3年，销售期为1年。
44第九章第五节：假设开发法总结和运用举例(2012版)
第五节假设开发法总结和运用举例一、假设开发法总结对假设开发法的内容进行归纳总结可知：假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的“倒算法”。
根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。
假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，简称为待开发房地产。
假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的价值减去后续必要支出及应得利润。
运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。
然后假设将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。
在实际估价中，待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况是多种多样的。
待开发房地产状况可分为可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房三大类。
可供开发的土地又可分为生地、毛地、熟地三类。
未来开发完成后的房地产状况，对生地和毛地的估价对象来说，有熟地和新房两类；对熟地、在建工程和旧房的估价对象来说，只有新房一类。
新房又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房三类。
另外，未来开发完成后的房地产状况不一定是纯粹的房地产，还可能包含着家具、机器设备等动产和特许经营权等权利。
开发完成后的价值可采用市场法或长期趋势法求取，也可采用收益法求取。
后续必要支出及应得利润通常分为待开发房地产取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
假设开发法估价测算汇总表，见表9-1和表9-2假设开发法（现金流量折现法）估价测算汇总表表9-1假设开发法（传统方法）估价测算汇总表表9-2二、假设开发法运用举例［例9－1］某成片荒地的面积为2k㎡，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/㎡；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2．5亿元/k㎡；贷款年利率为8%；土地开发的年平均投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。
第9章 假设开发法
五、假设开发法的其他用途
用于房地产开发项目投资分析。 用于房地产开发项目投资分析。
假设开发法用于估价和用于投资分析的不同之处 在于：在选取有关参数和测算有关数值时， 在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价 是站在一个典型的投资者的立场上， 是站在一个典型的投资者的立场上，投资分析是 站在某个特定的投资者的立场上； 站在某个特定的投资者的立场上；
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（二）适用于开发完成后出租、营业的公式 适用于开发完成后出租、
V =VR −C
式中 V ——房地产的价值 房地产的价值 VR——用收益法测算的开发完成后的房地产 用收益法测算的开发完成后的房地产 价值 C——应扣除项目 应扣除项目
第九章 假设开发法
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第三节 现金流量折现法与传统方法
第九章 假设开发法
传统方法
优点：测算相对简单 优点： 缺点： 缺点：结果比较粗糙
第九章 假设开发法 25
第四节 假设开发法计算中各项的求取
第九章 假设开发法
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一、开发经营期
起点： 假设）取得估价对象（待开发房地产） 起点： （假设）取得估价对象（待开发房地产） 的日期，即估价时点。 的日期，即估价时点。 终点： 终点：预计未来开发完成后的房地产经营结束的 日期。 日期。 开发经营期分为开发期 开发期和 开发经营期分为开发期和经营期
2
一、假设开发法的概念
假设开发法： 假设开发法：
假设开发法又称开发法、预期开发法、剩 假设开发法又称开发法、预期开发法、 余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值， 余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值， 然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等， 然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等， 以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 假设开发法的本质是以房地产的预期收益能 假设开发法的本质是以房地产的预期收益能 力为导向求取估价对象的价值。 力为导向求取估价对象的价值。 从形式上可看 出假设开发法是成本法的倒算法。 出假设开发法是成本法的倒算法。
折现现金流量计算方法
折现现金流量计算方法一、净现值法（Net Present Value, NPV）净现值法是将未来现金流量的各期现值汇总，减去初始投资的现值，以确定投资项目的经济效益是否为正。
计算净现值的步骤如下：1.确定投资项目的现金流量，包括初始投资和未来期间的现金流。
2.根据投资项目的租赁期限和折现率，对现金流进行贴现，得到各期现金流的现值。
3.将各期现值相加，减去初始投资的现值，得到净现值。
如果净现值大于零，表明投资项目具有经济价值；如果净现值小于零，表明投资项目不具有经济价值。
二、内部收益率法（Internal Rate of Return, IRR）内部收益率法是指在项目的生命周期中，使项目净现值等于零的收益率。
通过计算该收益率，我们可以确定投资项目的可行性和经济效益。
计算内部收益率的步骤如下：1.确定投资项目的现金流量，包括初始投资和未来期间的现金流。
2.根据投资项目的租赁期限和折现率，对现金流进行贴现，得到各期现金流的现值。
3.利用试错法或迭代法计算内部收益率，找到使净现值等于零的收益率。
如果内部收益率大于投资项目的折现率，表示该项目是可行的。
三、贴现法贴现法是一种基于时间价值的计算方法，它将未来现金流量按照时间价值折算成现值。
根据预期未来现金流量的时间和金额，可以通过贴现法计算投资项目的净现值。
计算净现值的步骤如下：1.确定投资项目的未来现金流量，包括初始投资和未来期间的现金流。
2.根据投资项目的租赁期限和折现率，对未来现金流进行贴现，得到各期现金流的现值。
3.将各期现值相加，得到投资项目的净现值。
如果净现值大于零，表示投资项目是可行的；如果净现值小于零，表示投资项目不具有经济价值。
总结：折现现金流量计算方法是一种常用的投资项目评估方法。
净现值法通过计算现金流的现值和初始投资的现值，来评估投资项目的经济效益。
内部收益率法通过计算使净现值等于零的收益率，来评估投资项目的可行性。
贴现法通过将未来现金流量折算成现值，来评估投资项目的净现值。
现金流量折现法简析
现金流量折现法简析什么是现金流量折现法？所谓现金流量折现法先预测未来的现金流量再来进行估值的手法，目的是确定股票发行价。
投资股票为投资者带来的收益主要包括股利收入和最后出售股票的差价收入。
使用此法的关键确定：第一，预期企业未来存续期各年度的现金流量；第二，要找到一个合理的公允的折现率，折现率的大小取决于取得的未来现金流量的风险，风险越大，要求的折现率就越高；反之亦反之。
折现现金流方法是目前企业价值评估模式中最主要的一种方法，它的理论基础在于现值原则：即任何资产的价值是资产的预期现金流量根据和现金流量相适应的折现率进行折现而得到的现值和。
国外许多研究证明，公司的价值基础是现金流量。
当现金流量与利润不一致时，公司价值的变化与现金流量的变化更为一致，而与利润的变化无关。
从可持续发展角度考虑，应选用未来自由现金流量法评估企业价值，但在应用这一方法时，不能忽视这一方法应用的假设前提，即企业经营持续稳定，未来现金流序列可预期且为正值。
现金流折现的原理很简单。
比如说，我们以100万的价格买入某套房子，如果出租出去，每年能产生5%的收益（租金）,即每年5万元。
3年后，该物业以110万价格出售。
在我们持有该物业这3年中，产生的现金流分别是第一年的5万租金收益，第二年的5万租金收益，第三年115万收益（5万租金+110万出售物业）。
即第一年产生的现金流5万，第二年产生的现金流5万，第三年产生了115万的现金流。
我们知道，今年的5万元和明年，后年的5万元价值是不一样的。
所以，这其中有一个折现率。
即明年和后年的5万元“折现”到今年值多少钱？我们假设折现率是10%。
那么，我们可以计算出来，该套物业如果每年能产生5%的租金收益，且第三年出售时交易价格为110万元，则该套物业的现值为104.55万元，相比于100万元的交易价格是低估的。
在DCF模型中，用权益资本成本贴现权益自由现金流可以得出股东权益的价值，用资本加权平均成本贴现公司自由现金流可以得出整个公司的价值。
房地产假设开发法讲义_secret
假设开发法一、内容提要：假设开发法的基本原理，假设开发法的基本公式，现金流量折现法和传统方法，假设开发法计算中各项的求取，假设开发法运用举例。
重点、难点：熟悉假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，现金流量折现法和传统方法，假设开发法计算中各项的求取。
二、内容讲解：7．1 假设开发法的基本原理7．1．1 假设开发法的概念假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
7．1．2 假设开发法的理论依据假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
假设开发法估价的基本思路，用下列模拟一个典型投资者思想活动的例子，可以较好地反映出来。
假如我是一个房地产开发商，同时有一块可供开发建设的土地，我将愿意以多高的价格来购买它?无疑，我明白购买该块土地的目的不是为了自己享有，而是要通过它赚取利润。
我也清楚想得到该块土地的开发商不止我一个，他们都怀有与我一样的动机。
因此，我不能企求从这块土地的开发中得到超乎寻常的利润，否则，争夺该块土地的竞争将使我得不到它，从而我会一无所获。
但是，我打算从这块土地的开发中获得的利润也不能比别人所愿意获得的最低利润少，或将此资金、时间和精力投到其他方面所能取得的正常利润少，否则我还不如将此资金、时间和精力投到其他方面(此点是基于机会成本的考虑)。
所以，我只求得到社会上同类房地产开发项目的一般正常利润。
而为了得到这块土地，我首先得仔细分析这块土地的内外条件，如坐落位置，面积大小和形状，基础设施完备程度和土地平整程度，地质和水文状况，规划允许的用途、建筑高度和容积率等。
根据土地的内外条件，我知道了这块土地在规划许可的范围内最适宜做何种用途、规模多大、什么档次，例如是建商场，还是建写字楼或住宅。
在做了这些工作之后，我要预测这座建筑物假如建成后连同土地一起出售，将会卖到多高的价钱；为了建造这座建筑物我将要花多少费用，包括投资利息(我投入的这些资金要么是自己的，要么是从银行贷款的，但都要计算利息。
折现现金流量计算方法
折现现金流量计算方法折现现金流量计算是一种用于评估投资项目或业务决策的工具，它通过将未来的现金流量折现到现值，以便对项目的盈利能力进行定量分析。
这种分析方法能够帮助管理者在不同的投资项目或决策方案之间做出合理的选择。
本文将详细介绍折现现金流量计算的方法及其应用。
一、折现现金流量计算的基本原理1.时间价值的概念：由于货币的时间价值，未来的现金流量将比同等金额的现金流量更具价值。
因此，需要将未来的现金流量折现为现值，以便进行比较和分析。
2.折现率的确定：折现率是用来计算未来现金流量的现值的利率。
它通常由市场利率、借款成本或公司预期回报率等因素决定。
折现率越高，未来现金流量的现值越低。
3.现金流量的预测：折现现金流量计算方法要求对未来的现金流量进行预测。
这涉及到对销售收入、成本、税收、折旧等因素的合理估计和预测。
4.现金流量的计算：现金流量包括净现金流入和净现金流出两部分。
净现金流入是指项目或业务带来的现金流入，如销售收入；净现金流出是指项目或业务引起的现金流出，如成本、税收等。
5.折现现金流量的计算：将未来的现金流量按照折现率进行折现，得到每期的现值，然后将所有现值相加，得到项目的净现值。
如果净现值大于零，表示项目有盈利能力；如果净现值小于零，表示项目没有盈利能力。
二、折现现金流量计算的方法1.净现值法（NPV）：净现值法是最常用的折现现金流量计算方法之一、它的计算公式为：净现值=现金流量1/（1+折现率）^1+现金流量2/（1+折现率）^2+…+现金流量n/（1+折现率）^n-投资成本。
如果净现值大于零，表示项目有盈利能力；如果净现值小于零，表示项目没有盈利能力。
2.内部收益率法（IRR）：内部收益率是使项目净现值等于零的折现率。
内部收益率法的计算相对复杂，可以通过试错法或数值解法进行计算。
如果内部收益率大于市场利率或公司的预期回报率，表示项目有盈利能力；如果内部收益率小于市场利率或公司的预期回报率，表示项目没有盈利能力。
房地产估价的假设开发法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第四节讲义1
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第四节讲义1房地产估价的假设开发法1.假设开发法概述（剩余法、预期开发法、开发法）2.假设开发法的适用范围3.假设开发法的步骤4.假设开发法的公式5.假设开发法的两种方法6.公式中各项的求取1.假设开发法概述（剩余法、预期开发法、开发法）■是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。
是成本法的倒算法。
■未完成的房地产的价值取决于它完成后的房地产价值与未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。
2.假设开发法的适用范围■适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。
【2011年真题】对写字楼在建工程进行估价，适用的估价方法有（）。
A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法E.基准地价修正法[答疑编号2526090501]『正确答案』BD『答案解析』本题考查房地产的估价方法。
在建工程的评价，可以采用成本法和假设开发法。
【2011年真题】对近几年建成的一幢写字楼进行估价，适用的估价方法有（）。
A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法E.基准地价修正法[答疑编号2526090502]『正确答案』ABC『答案解析』本题考查房地产的估价方法。
假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，基准地价修正法适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地，所以排除DE。
3.假设开发法的步骤⑴调查了解待开发房地产的状况；⑵选择最佳的开发利用方式；⑶估算开发经营期；。
假设开发法
第十章 计算流体动力学在客车空调系统设计中的应用
计算流体动力学（Computational Fluid Dynamics，CFD）作为
流体力学的一个分支，是近代流体力学、数值数学和计算机科学结合的产物，是一门具 有强大生命力的边缘学科。它以电子计算机为工具，应用各种离散化的数学方法，对流 体力学的各类问题进行数值实验、计算机模拟和分析研究，以解决各种实际问题。
自20 世纪 60年代以来，CFD在紊流模型、网格技术、数值算法、可视化和 并行计算等方面取得飞速发展，并给工业界带来革命性变化。
20世纪 80年代初，英国 CHAM公司首先推出了以 SIMPLE算法为基础的商 业化 CFD软件PHOENICS，随后更多的商业化 CFD软件被不断推出。在航空、 航天、汽车等工业领域，利用 CFD 进行的反复设计、分析、优化已成为标准步骤 和重要手段。
第十章 计算流体动力学在客车空调系统设计中的应用
第一节 影响客车空调系统噪声的主要因素及其噪声控制的基本方法 二、CFD的研究进展及CFD软件
1933 年，英国人Thom首次用手摇计算机数值求解了二维黏性流体偏微分 方程，CFD由此诞生。
CFD的发展始于20世纪50年代，最初主要应用于航天和汽车工业，并带动了 所有与流体力学有关的其他行业蓬勃发展。
第一节 假设开发法概述
假设开发法及其运用
杜丽
杨华平 周 彬
第一节 假设开发法概述
一、假设开发法的概念
假设开发法是指预测估价对象未来开发完成后的价值，
然后减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象 价值的方法。
假设开发法的本质是以房地产的预期开发后的价值为导 向求取估价对象的价值。
二、假设开发法的理论依据
1.假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。
五、开发利润
开发利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发 利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同 一市场上类似不动产开发项目所要求的相应平均利润率。 在测算时要注意计算基数与利润率的对应利润率来测算。
六、投资者购买待开发房地产应负担的税金
投资者购买待开发不动产应负担的税费，是假定一旦 购买了待开发不动产，在交易时作为买方应负担的有关税 费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是根据税法及 中央和地方政府的有关规定，无规定的依照当地习惯，按 照待开发不动产价值的一定比率测算。
第四节 假设开发法计算中各项的求取
一、后续开发经营期
开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期，即估价时 点，终点是预计未来开发完成后的不动产经营结束的日期。开发经营期可分 为开发期和经营期。 （1）开发期又称建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待 开发不动产开发完成(竣工)的日期。 （2）经营期根据未来开发完成后的房地产的不同经营使用方式可以具体化 为销售期(针对销售这种情况)和运营期(针对出租、营业、自用这些情况)。
2.传统方法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，即不是将它们折算 到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常 到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量 折现法要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要将它们折算 到同一时点上的价值(最终是折算到估价时点上) ，然后再相加减。 3.在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现 法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金 流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含风 险收益部分(利润率)。
42第九章第三节现金流量折现法和传统方法及第四节：假设开发法测算中各项的求取(2012版)
第三节现金流量折现法和传统方法运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法。
一、现金流量折现法和传统方法的定义房地产的开发周期一般较长，其土地取得成本和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费以及开发完成后的价值等所发生的时间不尽相同，特别是那些大型的房地产开发项目。
因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。
但考虑资金的时间价值有两种方式：一是折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；二是计算投资利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。
现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定的时期内收入和支出的资金数额。
现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。
资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。
资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。
现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。
净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即：净现金流量＝现金流入量－现金流出量二、现金流量折现法与传统方法的区别现金流量折现法与传统方法主要有下列3大区别：（1）对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点的金额。
而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
史家解读：传统方法中的开发完成后价值、后续必要支出和应得利润是不需要预测的！（2）传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间上（直接或最终折算到估价时点上），然后再相加减。
现金流量折现法详解
什么是现金流量折现法现金流量折现法：是对企业未来的现金流量及其风险进行预期，然后选择合理的贴现率，将未来的现金流量折合成现值。
使用此法的关键确定：第一，预期企业未来存续期各年度的现金流量；第二，要找到一个合理的公允的折现率，折现率的大小取决于取得的未来现金流量的风险，风险越大，要求的折现率就越高；反之亦反之。
在实际操作中现金流量主要使用实体现金流量和股权现金流量。
实体现金流量是指企业全部投资人拥有的现金流量总和。
实体现金流量通常用加权平均资本成本来折现。
股权现金流量是指实体现金流量扣除与债务相联系的现金流量。
股权现金流量通常用权益资本成本来折现，而权益资本成本可以通过资本资产定价模式来求得。
[编辑]现金流量折现模型价值其中：n为资产的年限；CF t为t年的现金流量；城市照明减碳项目一体化外包机构支援呼叫：138********r为包含了预计现金流量风险的折现率。
[编辑]现金流量折现法运用前提[1]现金流量折现法是建立在完全市场基础之上的,它应用的前提条件是,企业的经营是有规律的、并且是可以预测的,包括：（1）资本市场是有效率的,资产的价格反映资产的价值。
企业能够按照资本市场的利率,筹集足够数量的资金资本市场可以按照股东所承担的市场系统风险提供资金报酬。
（2）企业所面临的经营环境是稳定的,只要人们按照科学程序进行预测,得出的结论会接近企业的实际,即科学的预测模型可以有效防止经营环境的不确定因素,从而使预测变得更加科学。
（3）企业的经营是不可逆的,企业投资、融资决策具有不可更改性,一旦做出决策,做便无法更改。
同时企业满足持续经营假设,没有特殊情况,企业将无限期地经营下去。
（4）投资者的估计是无偏差的,投资者往往都是理性的投资者,可以利用一切可以得到的企业信息进行投资决策,对于同一企业,不同的投资者得出的结论往往是相同的。
[编辑]现金流量折现法的局限性[1]城市照明减碳项目一体化外包机构支援呼叫：138********由于目前的现金流量折现方法存在种种假设前提,而现实的资本市场和投资者素质往往无法达到其要求的条件,因此在利用现金流量折现方法进行评估时会出现各种问题,主要表现在：（1）没有反映现金流量的动态变化由于企业的现金流量时刻处干变化之中,而且现金流量是时间、销售收入等参数的变化函数,必然导致依赖于现金流量的企业价值也处于动态变化之中。
折现现金流量的方法及应用
折现现金流量的方法及应用一、什么是折现现金流量？随着时代的发展，人们在日常生活和商业运营中都需要对资金进行有效的管理。
公司财务部门需要计算利润和损失以及现金流量管理等方面的问题。
在这些问题中，现金流量管理是最核心的部分之一。
而折现现金流量就是现金流量管理的重要组成部分之一。
折现现金流量是指将未来的现金流量现值化，也就是将未来的现金流量折现至现在的价值。
折现的原理基于时间价值的概念，即现在持有的资金价值高于未来同样额度的资金，因为持有现金会产生时间价值。
二、折现现金流量的方法折现现金流量的方法主要有两种：净现值法和内部收益率法。
1.净现值法净现值法是将未来的现金流量折现至现在的价值，并将所有现值汇总相减得出的净现值。
这样可以判断一个投资在净现值方面是否有盈余，同时可以比较不同投资项目的盈利效果。
净现值公式：NPV=C0+C1/(1+r)^1+C2/(1+r)^2+…+Cn/(1+r)^n其中，C代表每期现金流量，n代表现金流量期数，r代表贴现率，C0代表初期现金投入。
2.内部收益率法内部收益率法也是将未来的现金流量折现至现在的价值，并得出一个针对特定投资项目的特定贴现率。
这个值可以用于比较不同投资项目的盈利效果，也可以被用来评估一个投资项目的风险性。
内部收益率公式：C0+C1/(1+IRR)^1+C2/(1+IRR)^2+…+Cn/(1+IRR)^n=0其中，C代表每期现金流量，n代表现金流量期数，IRR代表内部收益率，C0代表初期现金投入。
三、折现现金流量的应用折现现金流量的应用范围十分广泛。
无论是商业投资、公司财务规划，都需要依靠折现现金流量进行业务决策，这些决策对于企业的未来纵向发展具有决定性的影响。
以下是三种典型应用场景：1.项目决策在决策一个投资项目是否值得去做时，通过计算其净现值和内部收益率可以明确其投资回报和风险情况，从而判断这个项目是否值得投资。
2.资本预算资本预算是一种财务规划工具，它用于计算企业在现有资金和未来投资项目之间的任何资本变化。
【推荐】企业价值评估之现金流量折现法
企业价值评估之现金流量折现法现金流量折现法的基本思想是增量现金流量原则和时间价值原则，也就是任何资产的价值是其产生的未来现金流量按照含有风险的折现率计算的现值。
利用现金流量折现法评估企业的价值有两种常用方法：即实体现金流量折现模型和股权现金流量折现模型，关键是确定每年的现金流量和折现率，其中涉及的营业现金毛流量、营业现金净流量与实体现金流量是按照编制后的预计资产负债表和预计的利润表调整后得来的（其与第二章关联度很大，第二章是给出了传统财务报表，然后调整为管理用资产负债表和管理用利润表，然后计算现金流量，本章是编制预计资产负债表、预计利润表，然后计算现金流量），所以就要编制预计资产负债表和预计利润表。
第五章固定增长股票价值的计算模型也为本章现金流量折现法下的折现模型提供了方法。
第六章加权平均资本成本为本章企业价值评估的现金流量折现法提供了折现工具。
一、编制预计资产负债表和预计利润表（一）结合销售百分比法、剩余股利政策编制预计财务报表编制预计资产负债表时，根据销售百分比假设，经营资产、经营负债与销售收入同比例增长，剩余股利政策下要保持目标资本结构，故关键是确定股本及年末未分配利润的金额。
编制预计利润表时，最终要确定净利润，净利润＝税后经营净利润－税后利息，故要确定利息费用数额。
剩余股利政策要求企业实现的净利润在满足企业未来的生产经营活动中所需追加的权益资本后，如果有剩余，则给股东派发现金股利，如果没有剩余就不能给股东派发现金股利。
那么最关键的是要比较净利润与股东权益的增加。
股东权益增加有两个途径：一是依靠企业税后利润留存形成的留存收益，二是依靠外部股权融资，筹集权益资本时优先考虑企业税后利润留存形成的留存收益，留存收益不够再考虑外部股权融资。
如果净利润大于股东权益的增加，意味着依靠企业内部留存收益即可满足追加的权益资本，无需增发普通股，那么股本数额就维持上年不变，依照剩余股利政策，净利润与股东权益的其差额为现金股利数额，净利润与分配的现金股利数额之差就是本年的留存收益，年初的未分配利润与本年的留存收益之和就是本年年末的未分配利润数额；如果净利润小于股东权益增加额，意味着企业税后利润全部留存下来还不够未来追加的权益资本，那就要增发普通股，股本数额就要增加，而不能给股东派发现金股利，企业实现的净利润全部为留存收益，年初未分配利润与净利润之和便为年末未分配利润。
第九章假设开发法ppt课件
• 开发后的房地产经营方式，有出售（包括 预售、建成后出售）、出租、预租，和有 营业等。
认识到了贫困户贫困的根本原因，才 能开始 对症下 药，然 后药到 病除。 近年来 国家对 扶贫工 作高度 重视， 已经展 开了“ 精准扶 贫”项 目
费 －由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利 息－销售费用－销售税费－土地开发利润
认识到了贫困户贫困的根本原因，才 能开始 对症下 药，然 后药到 病除。 近年来 国家对 扶贫工 作高度 重视， 已经展 开了“ 精准扶 贫”项 目
（二）求毛地价值的公式
（1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式： • 毛地价值＝开发完成后的房地产价值－取得毛地
（四）求在建工程价值的公式
• 在建工程价值＝续建完成后的房地产价值 －取得在建工程的税费－续建成本－管理 费用－投资利息－销售费用－销售税费－ 续建利润
认识到了贫困户贫困的根本原因，才 能开始 对症下 药，然 后药到 病除。 近年来 国家对 扶贫工 作高度 重视， 已经展 开了“ 精准扶 贫”项 目
三、假设开发法适用的估价对象和条件
（一）假设开发法适用的估价对象
假设开ห้องสมุดไป่ตู้法适用于具有投资开发或再开发潜力的 房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛 地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、 可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改 建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。 • 对于城市规划尚未正式明确的待开发房地产，难 以采用假设开发法，因为在该房地产的法定开发 利用前提未确定的情况下，价值就无法确定。
第三节
动态分析法和静态分析法
一、动态分析法和静态分析法的定义（熟悉）
财务管理制度的现金流量和净现值的测算是什么
财务管理制度的现金流量和净现值的测算是什么在企业管理中，财务管理制度是不可或缺的一部分。
财务管理制度的目的是通过有效地管理企业的财务活动，保证企业的正常运营和可持续发展。
现金流量和净现值的测算是财务管理制度中最为重要和常用的方法之一。
本文将介绍现金流量和净现值的测算方法以及其应用。
一、现金流量的测算现金流量是指企业在特定时间内所获得的现金收入和支出的总和。
现金流量的测算是非常重要的，因为它反映了企业的真实财务状况。
现金流量的测算可以通过两种方法来实现：1.直接法直接法是指通过对企业现金账户的变动情况进行分析，从而确定企业在特定时间内所获得的现金收入和支出的总和。
直接法的优点是直观、简单，容易理解和使用。
但是，它需要进行大量的数据处理和统计工作，速度较慢，所需时间和精力较多。
2.间接法间接法是指通过企业的利润表和资产负债表，计算企业净利润、折旧和递延税款等因素对现金流量的影响，从而确定企业在特定时间内所获得的现金收入和支出的总和。
间接法的优点是计算速度快，需要的精力和时间较少，统计工作也比较简单。
但是，它的缺点是难以确定各项费用和资产负债的确切数值，需要进行逐一计算和处理。
无论是直接法还是间接法，现金流量的测算都是财务管理制度中比较重要的一部分。
它可以为企业管理人员提供重要的决策依据，帮助他们全面了解企业的财务状况和运营情况，并作出优化和调整的决策。
二、净现值的测算净现值是指将所有现金流量转换为当前价值后，计算所有现金流量之和与投资额之差的值。
净现值的测算是一种比较普遍的投资决策工具，它可以帮助企业管理人员作出正确的投资决策。
净现值的计算公式如下：净现值=∑(货币时间价值系数×现金流出量)-投资额其中，货币时间价值系数是由财务管理人员根据市场和企业内部条件，结合现金流量和投资额等因素来确定的。
净现值的测算过程需要涉及多个因素，其中包括投资额、预期现金流量及其时间分布、资本成本或折现率等因素。
现金流量折现
所谓价值评估，指买卖双方对标的做出的价值判断。
在企业并购活动中，对目标企业的估价是决定交易是否成交的价值基础。
目标企业估价主要取决于并购企业对其未来收益的大小和时间的预期。
其本质上是一种主观判断，但并不是可以随意估价，而是有一定的科学方法可依据的。
企业一般可以使用多种方法对目标企业估值。
现金流量折现法是一种理论性较强的方法，它是以现金流量预测为基础，充分考虑了目标企业未来创造现金流量能力对其价值的影响，在崇尚“现金至尊”的现代理财环境中，对企业并购决策具有现实的指导意义。
现金流量折现法中，沃斯顿（weston）模型估价法是最具代表性的一种估价方法，目前在欧美国家企业并购活动中已得到广泛采用。
用现金流量法折现评估目标企业价值，同一般资本预算分析相似：估计兼并后增加的现金流量和用于计算这些现金流量现值的折现率，然后计算出这些增加的现金流量的现值，这就是兼并方所能支付的最高价格。
如果实际成交价格高于这个价格，兼并不但没有给兼并企业带来好处，反而引起亏损。
一、现金净流量NCF=X(1-T)-I其中：NC 现金净流量;X――营业净收入（NOI）或税前息前盈余（EBIT）；T――所得税率;I ――投资。
二、折现率在现金流量折现模型中，折现率是考虑投资风险后，兼并方要求的最低收益率，也就是该项投资的资本成本。
但这里的资本成本是兼并企业投资于目标企业的资本的边际成本，而不是兼并方企业资本的成本。
兼并目标企业所用的资本，一部分来自兼并企业和被兼并企业的自有资本，另一部分则是兼并企业和被兼并企业向外界举债。
自有资金的成本可用资本资产定价模式（CAPM求得，而债务成本则可用债务利息经税务调整后的有效利率得到。
最后, 该项投资的资本成本就是这2者的加权平均，也就是平均资本成本（WACC, 即:WACGK=Ks( SN) +Kb (1-T) ( B/V)其中：B――企业向外举债;S――企业动用自有资金数量;V——企业的市场总价值;Ks——企业股东对此次投资要求的收益率;Kb债务的利率;T――兼并后企业的边际税率。
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第三节现金流量折现法和传统方法运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法。
一、现金流量折现法和传统方法的定义房地产的开发周期一般较长，其土地取得成本和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费以及开发完成后的价值等所发生的时间不尽相同，特别是那些大型的房地产开发项目。
因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。
但考虑资金的时间价值有两种方式：一是折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；二是计算投资利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。
现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定的时期内收入和支出的资金数额。
现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。
资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。
资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。
现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。
净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即：净现金流量＝现金流入量－现金流出量二、现金流量折现法与传统方法的区别现金流量折现法与传统方法主要有下列3大区别：（1）对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点的金额。
而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
史家解读：传统方法中的开发完成后价值、后续必要支出和应得利润是不需要预测的！（2）传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间上（直接或最终折算到估价时点上），然后再相加减。
例如，评估一宗房地产开发用地2008年8月15日的价值，要把预测的在未来发生的各项收入和支出都折算到2008年8月15日。
如果预测该项目2011年8月15日开发完成后的房价（含地价）为5000元/㎡，折现率为10%，则需要将这5000元/㎡折现到2008年8月15日，即在2008年8月15日来看的房价实际为：35000(110%) ＝3756．57（元/㎡） （3）在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。
因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。
之所以这样处理，是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于比较。
史家解读：报酬率＝投资回报÷投资额，其中投资回报＝利息＋利润，利率和利润率隐含在报酬率。
三、现金流量折现法和传统方法的优缺点从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程相对较复杂；传统方法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。
就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此。
这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确；②各项收入、支出在何时发生要预测准确；③各项收入、支出发生的金额要预测准确。
由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。
尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。
在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。
第四节 假设开发法测算中各项的求取一、后续开发经营期（史记：传统方法和现金流量折现法均要预测）为了预测开发完成后的价值和后续各项必要支出发生的时间及金额，便于进行折现或测算投资利息，首先需要预测后续开发经营期（以下简称开发经营期）。
开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即估价时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。
开发经营期可分为建设期和经营期。
史家解读：后续开发经营期起点＝取得待开发房地产日期＝估价时点＝现在建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日。
建设期又可分为前期和建造期。
史家解读：对于传统方法中的各计息项目的计息期起点是是该项目发生的时点，终点是建设期的终点。
经营期可根据未来开发完成后的房地产的经营方式而具体化。
由于未来开发完成后的房地产的经营方式有销售、出租和营业，所以经营期可具体化为销售期（针对销售这种情况）和运营期（针对出租和营业两种情况）。
销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。
在有预售的情况下，销售期与建设期有重叠。
在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠（史记：没有对应图示）。
运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或者经济寿命结束之日。
开发经营期、建设期、经营期等之间的关系见图9－1.预测开发经营期，宜先把开发经营期分成它的各个组成部分，然后分别预测出各个组成部分，再把预测出的各个组成部分连接起来。
其中，建设期的预测要相对容易些，经营期特别是销售期通常难以准确预测。
在预测建设期中，前期的预测要相对困难些，建造期一般能较准确地预测。
预测建设期的关键是先抓住待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况这两头，然后估算将待开发房地产状况开发成未来开发完成后的房地产状况所需要的时间。
具体的估算方法，一是根据往后需要做的各项工作所需要的时间来直接估算建设期。
二是采用类似于市场法的方法，即通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正或调整，先分别求取未来开发完成后的房地产的建设期和待开发房地产的建设期，然后将未来开发完成后的房地产的建设期减去待开发房地产的建设期。
例如，估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，则后续建设期为12个月。
在预测经营期中，销售期的预测要考虑未来房地产市场的景气状况，运营期的预测主要是考虑未来开发完成后的房地产的一般正常持有期或者经济寿命。
【教材新增内容】二、开发完成后的价值预测开发完成后的价值，需要弄清3个问题：①该价值是在哪种开发完成后的房地产状况下的价值；②该价值是在哪个时间的价值；③该价值的预测方法有哪些。
（一）开发完成后的价值对应的房地产状况开发完成后的价值是指未来开发完成后的房地产状况所对应的价值。
因此，在预测开发完成后的价值之前，先要弄清未来开发完成后的房地产状况，然后再预测该状况的房地产价值。
以估价对象为商品房在建工程为例，如果预计未来开发完成后的商品房是毛坯房的，则预测的开发完成后的价值应是毛坯房的价值；如果预计未来开发完成后的商品房是粗装修房的，则预测的开发完成后的价值应是粗装修房的价值；如果预计未来开发完成后的商品房是精装修房的，则预测的开发完成后的价值应是精装修房的价值。
还需要注意的是，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的动产、权利等。
特别是未来开发完成后的房地产为酒店、保龄球馆这类收益性房地产的，其状况通常是“以房地产为主的整体资产”，包含着建筑物内的家具、设备等房地产以外的财产。
在这种情形下，预测的开发完成后的价值还应包含家具、设备等房地产以外财产的价值。
（二）开发完成后的价值对应的时间开发完成后的价值对应的时间可能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。
因此，在预测开发完成后的价值之前，还要弄清是预测未来开发完成后的房地产状况在哪个时间的价值。
在传统方法中，开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在估价时点的房地产市场状况下的价值。
【新增内容】但在现金流量折现法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。
史家解读：1．假设开发法传统方法的投资利息计算时，是以取得待开发房地产的时点为估价时点（现在），后续必要支出从该项费用发生时时点开始计息，计息期终点为建设期终点，计算利息的方向是由现在向未来延伸；在成本法计算利息时，各计息项目的起点是该项费用发生的时点，终点是建设期的终点，即估价时点（现在），计算利息的方向是由过去向现在延伸。
关于这一点，有许多同学表面上是搞明白了，其实还糊涂着；平时清楚，一到做题时就晕了，尤其是刚做完成本法计算利息的题，又做传统方法的题，因为这两种方法的估价时点相同，站在估价时点看，一个是向远离估价时点方向计算，一个是向靠拢估价时点方向计算，正是这一点搞的许多人摸不着头脑。
2．要注意开发完成后价值在传统方法和现金流量折现法中的含义是不同的。
在传统方法中，开发完成后价值是在估价时点市场状况下、未来房地产状况下价值；在现金流量折现法中，开发完成后价值是在估价时点以后未来某个时点市场状况下、未来房地产状况下价值。
3．在现金流量折现法中，对于未来开发完成后的房地产在建成时出租或自营的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预租的，则是预测它在预租时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟出租的，则是预测它在延迟出租时的房地产市场状况下的价值。
（三）开发完成后的价值的预测方法（史记：这部分内容只适用于现金流量折现法）在现金流量折现法【新增内容】中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合（长期趋势法的内容见本书第十章），即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。
比较的单位一般为单价。
例如，假设现在是2011年6月，有一宗房地产开发用地，用途为开发商品住宅，预测建设期为18个月（或1．5年），如果要预测该商品住宅在2012年12月建成时的价值，则可通过搜集当地该类商品住宅过去若干年和现在的市场价格资料以及未来可能的变化趋势来推测确定。
对于出租或自营的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆等，预测开发完成后的价值，可先预测其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值。
在这种情况下，收益法就不是一种独立的估价方法，而被包含在假设开发法之中，成了假设开发法的一个部分。
例如，根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38000㎡，运营期为47年，则未来建成的该写字楼在建成时的总价值可估计为；（史记：此题未考虑收租损失，也未考虑押金或租赁保证金的利息收入）12380003590%(130%)10%⨯⨯⨯-×［1－471(110%)+］＝9940．80（万元） 值得指出的是，运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。